コラム賃貸経営空室対策

マンション経営の空室対策を成功事例で解説！一棟・区分の違いと共通点とは？

2025.03.16

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マンション経営における永遠の課題ともいえるのが空室問題です。物件の空室率は借入金の返済計画や収益に直接的に影響しますが、そうかといって完全にゼロにはできない難しい問題です。

マンション経営の中には一棟マンション経営と区分マンション経営があり、それぞれ異なる空室対策がある一方で、共通点も存在します。

本記事では、数々の事例を交えて一棟マンション経営と区分マンション経営における空室対策について解説していきます。

▼この記事の内容

●マンション経営には、賃貸マンション一棟まるごと購入して運用する一棟マンション経営と、マンションの部屋の1室を購入し、それを賃貸して家賃収入を得る区分マンション経営がある。

●マンションの空室を解決した成功事例から、空室問題の解決ポイントを把握しよう。マンションの空室改善事例は募集方法、法人契約の活用、入居審査を含む賃貸管理、リフォームや設備を含む工事による価値向上など、入居者ニーズを満たし、収益を改善する手法が多数ある。

●一棟マンション経営と区分マンション経営に共通した空室対策アイデアとしては、入居者募集活動の注力、費用対効果を考えたリフォーム／リノベーション、初期費用の柔軟化、管理の変更がある。

●一棟マンション経営ならではの空室対策としては、設備の一括更新、共用部の改善がある。

●区分マンション経営ならではの空室対策としては、ターゲットを意識し競合物件との差別化、実需物件としての売却がある。

1 マンション経営の種類
- 1.1 一棟マンション経営とは
- 1.2 区分マンション（ワンルームマンション）経営とは
2 空室改善に成功した賃貸マンションの空室対策事例
3 一棟マンション経営と区分マンション経営に共通した空室対策アイデア
4 一棟マンションと区分マンションの空室対策の違い
- 4.1 一棟マンションならではの空室対策
  - 4.1.1 設備の一括更新
  - 4.1.2 共用部の改善
- 4.2 区分マンションならではの空室対策
  - 4.2.1 ターゲットを意識し競合物件との差別化
  - 4.2.2 実需物件として売却する
5 まとめ
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マンション経営の種類

マンション経営には、大きく分けて一棟マンション経営と区分マンション経営の2種類があります。まずは、それぞれの特徴や違いなどを理解しておきましょう。

一棟マンション経営とは

一棟マンション経営とは、賃貸マンションを一棟丸ごと購入し、家賃収入を得る投資方法で、「一棟もの」とも呼ばれています。主に単身者向けの物件が多いため、間取りはワンルームから1LDKが主流です。

一棟マンション経営のメリットは、複数の部屋の所有によって空室リスクを分散できる点です。もし一部の部屋に空室が発生しても、ほかの部屋の家賃収入があるため、区分マンション経営よりも安定した収益が期待できます。

また、大規模な不動産という現物資産を保有するため、大きな資産を築き将来にも継承したい場合にも適した投資方法といえます。

区分マンション（ワンルームマンション）経営とは

区分マンション経営とは、マンションの1室を購入し、それを賃貸して家賃収入を得る投資方法です。一棟マンション同様に単身者向けのワンルームタイプが主流ですが、中にはファミリー向けの広めの間取りの物件もあります。

区分マンション経営のメリットは、比較的少ない自己資金で始められる点です。一棟マンション経営と比べて物件価格が低いため、ハジメテの不動産投資にも適しています。また、銀行からの融資も受けやすく、資金計画を立てやすいのも特徴です。

一棟マンションに比べると空室リスクが高くなりますが、そのぶん身軽なためフットワーク軽く立ち回れる利点があります。

空室改善に成功した賃貸マンションの空室対策事例

マンション経営において、空室は収益に直結する重要な課題です。ここからは、空室対策に成功した賃貸マンションの事例を4例ご紹介します。

空室問題の解決ポイントを知るために、まずはマンションの空室対策成功事例を確認しましょう。

【一棟マンション】バーチャルホームステージング：内覧時のクレームなしで短期成約！

バーチャルホームステージングとは、パノラマVR上に任意のCG家具やインテリアを配置し、リアルな居住空間を再現できる機能です。この技術の活用で、入居希望者は入居後のリアルな居室内の様子をイメージしやすくなります。

当該事例では、バーチャルホームステージングを導入したことで、写真と現地内覧時のギャップを最小限に抑えられ、内覧者からのクレームなく短期間で成約に至りました。

また、現地で内覧しても家具の配置イメージはなかなかわかりにくいものですが、この点もバーチャルホームステージングで解消しています。現在も満室稼働中であり、バーチャルホームステージングの効果が実証されています。

バーチャルホームステージングの事例詳細

【一棟マンション】リフォームしたのに長年空室。法人社宅斡旋で一気に7室成約！

リフォームしたにもかかわらず長期空室が続いていた8室のうち、7室が一気に成約した事例もあります。同事例では室内設備の更新や内装などのリフォームを行ったものの、入居希望者が一向に現れず、長期間空室状態が続いていました。

空室対策のアプローチ方法を変えるべく、グループ会社のつてをたどって法人の需要がないか確認したところ、某音響メーカー（上場企業）が社員の社宅として7部屋を探している事実がわかりました。その後すぐに物件情報を提供し、企業側の要望を満たす条件を調整した結果、一気に7室の成約につながりました。

法人契約は入居が長期間にわたるケースが多く、安定した家賃収入を確保しやすいメリットがあるため、おすすめの空室対策です。

長期空室8室中の7室を一気に成約した事例詳細

【区分マンション】入居者ターゲットを意識したアイデア室内ミニマムリフォームで空室改善

続いて、入居者のターゲット層を意識したミニマムリフォームの事例です。

本事例は、居室スペースが5帖の比較的コンパクトな物件だったため、若年層にターゲットを絞ってデザイン性を重視したミニマムリフォームを実施しました。

具体的には、キッチンと居室スペースに外壁と色合いを合わせたアクセントクロスを貼ることでデザインに統一感を持たせつつ、スタイリッシュな雰囲気にしました。加えて、洗濯機置き場やトイレスペース上部に収納棚を備え付け、利便性も向上させています。

入居者ターゲットを意識したミニマムリフォームは、比較的少ないコストで、シンプルながらも効果的なリフォームを実施できるためおすすめです。

室内のミニマムリフォームで空室改善した事例詳細

【一棟マンション】賃料を下げずに敷金0・礼金0で入居者募集！前入居者様退去後すぐに申込み

賃料を下げずに敷金0・礼金0にすることで、前入居者様が退去されてすぐに申し込みにつながった事例があります。

通常、敷金や礼金は入居時の負担になるため、契約のハードルを上げてしまう要因になり得ます。そのため、入居希望者の中には、初期費用をいかに抑えられるかを重視している方も少なくありません。

このうち敷金は、家賃滞納時や退去時の原状回復費用に充当するため、0にするのは躊躇するのが一般的です。本事例では入居の段階で「退去時のハウスクリーニング費用」を徴収することで、オーナー様側のリスクを最小限にしました。

結果としてこの施策が功を奏し、前入居者様が退去した直後に、賃料を下げずに新しい入居申し込みが入りました。

賃料を下げずに敷金0・礼金0で入居申し込みを獲得した事例詳細

ここで紹介していない事例も、こちらで紹介していますので参照してください。

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一棟マンション経営と区分マンション経営に共通した空室対策アイデア

一棟マンション経営と区分マンション経営はそれぞれ異なる特徴がありますが、空室対策においては共通する考え方も多く存在します。ここからは、マンション経営に共通する具体的な空室対策のアイデアを紹介します。

【マンションの空室対策①】入居者募集活動に注力する

住宅情報サイトへの鮮明な画像・動画を掲載

SUUMO・HOME’S・at-homeなどに代表される住宅情報サイトの画像・動画のクオリティを上げることで、サイト利用者からの反応が向上する可能性があります。

今や住宅情報サイトは賃貸物件探しの主流ともいえる存在であり、多くの方が利用する重要なプラットフォームです。まずは住宅情報サイトで目星をつけて、そこで気になった物件を実際に内覧するという方も少なくありません。

そのため、ここに掲載されている画像や動画のクオリティは、物件の第一印象を決定づける重要な要素であり、その後の内覧希望や入居申し込みに大きな影響を与えます。

サイト利用者に物件の魅力が最大限伝わるよう、できるだけ明るく鮮明な画像・動画を掲載しましょう。

不動産仲介会社との密なコミュニケーション

不動産仲介会社（客付け会社）との密なコミュニケーションも大切です。地域によって差はあるものの、このような会社は多数の賃貸物件を取り扱っているため、スタッフたちの記憶が薄れると自物件がほかの物件に埋もれてしまうからです。

このような背景があるため、定期的に不動産仲介会社を訪問し、スタッフとの人間関係を構築しつつ、物件のアピールが空室対策につながる場合があります。

例えば、空室予定や申し込みがあった際、何らかのリフォームを実施した場合など、動きがあった場合にそれをこまめに知らせに行くのもいいでしょう。

電話やメールでもいいですが、「思い出してもらう」という目的を考えると、直接足を運んで、実際の担当者と対面するほうがより効果的といえるでしょう。

オンライン内見の実施

オンライン内見を取り入れるのも良い方法です。オンライン内見は、最近の賃貸仲介の現場で急速に普及している方法の一つで、何らかの理由で現地に来れない層にもリーチできるため、入居希望者を探す間口が広がります。

オンライン内見では、不動産仲介会社のスタッフが直接物件に足を運び、オンライン上で映像と音声を使って物件案内を行います。入居希望者は、自宅や職場などから手軽に内見できるため、従来の対面内見に比べて大きく利便性が向上するのが特徴です。

オンライン内見は、遠方にいながらも物件の間取り・設備・周辺環境などをリアルタイムで確認できるため、なかなか内見に行けない多忙な方や、遠方の入居希望者にとって特に大きな助けとなっています。

来場者プレゼントの用意

来場者プレゼントを用意することも一つの方法です。

例えば、AmazonギフトカードやQUOカードなどの特典を付与することで、入居希望者の行動を促進できる可能性があるためです。費用はかかりますが、内見件数の増加はそのまま成約率の向上につながるため、小さなインセンティブが大きな効果を生むこともあります。

ただし、プレゼントを用意するだけでは不十分です。来場してほしいターゲット層に合わせてプレゼントを選定したり、来場してくれた方たちにポジティブな印象を与えられるよう丁寧に接したりといった細かな配慮も必要です。

なお、内見への来場者プレゼントは「景品表示法」と「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」の規制を受けます。詳細は、首都圏不動産公正取引協議会のWebサイトで確認してください。

参照：公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会　景品提供の方法と限度額

プレゼントはあくまで来場者を増やすための施策なので、そのほかの方法と組み合わせるなどして、成約率を高める工夫をしましょう。

【マンションの空室対策②】費用対効果を考えたリフォーム／リノベーション

原状回復工事＋プチリフォーム

退去が発生した際は、原状回復工事を行います。このときに、単なる内装の補修にとどまらず、プチリフォームを行うことで物件の魅力を高めるのも効果的です。

例えば、天井や壁のクロスを最新のトレンドに合わせたデザインに変更するだけでも、部屋全体の印象は大きく変わります。また、フローリングをクッションフロアにすることでコストの削減と防音性の向上を両立できる場合もあります。

そのほか、照明設備の変更や水回りの簡単なリニューアルも、比較的低コストで実施できるリフォームです。物件の内容に合わせてターゲットを意識し、入居者様のニーズを満たせるようなリフォームを行うことが重要です。

アクセントクロス

リフォームやリノベーションには一定のコストがかかるため、予算内でより効果が期待できる空室対策を行うことが重要です。数ある方法の中でも、低コストで見栄えのいい空間を演出できるアクセントクロスの活用がおすすめです。

アクセントクロスは壁の一部分にだけデザイン性の高いクロスを貼ることで、内装にメリハリを加え視覚的な魅力向上が期待できます。

クロスの貼り替えは施工する面積によって費用が変動するのが一般的なため、少ない面積の施工ですむアクセントクロスは、コストパフォーマンスに優れた空室対策といえるでしょう。

ほかのリフォームと同様に、ターゲット層の属性を考慮して、その層から好まれるであろう柄や色を選択することが重要です。

【マンションの空室対策③】初期費用を柔軟にする

フリーレントの導入

フリーレントの導入で、申し込みが加速するのはよくある話です。

フリーレントとは、一定期間の家賃を無料にする施策を指します。入居希望者の初期費用や入居後の家賃負担が減るため、恩恵がわかりやすく非常に好まれる方法です。

特に、転勤者や新生活を始める方が多い春のシーズンや、引っ越し需要が高まる年度末などの時期にフリーレントを導入することで、高い効果を発揮します。家賃がかからずに物件を一定期間押さえておけたり、荷物の搬入や荷解きなどに十分な時間をかけられたりするためです。

オーナー様側にとっては家賃収入が一時的に減少するように感じられますが、長期間の空室リスクと比べれば、トータルではメリットのほうが大きいといえるでしょう。賃料が増加する地域がある場合は、賃貸需要を見て判断しましょう。

敷金・礼金の低減

敷金・礼金を低減する方法も、申し込みの促進効果が期待できます。

敷金・礼金は入居時の初期費用の中でも大きな割合を占めるケースが多く、これらを低減することで申し込みのハードルが大きく下がるためです。

敷金0・礼金0の物件は「ゼロゼロ物件」とも呼ばれ、契約率を高める有効な手段として知られています。ただし、退去時の原状回復費用に充当する敷金を預からないのはリスクのため、家賃保証会社の利用を義務付けたり、「退去時ハウスクリーニング代」などの名目で預り金を設定するなどの工夫が必要です。

別の名目での預り金は敷金と同じ性質ですが、敷金に比べて用途が明確なこともあってか、入居希望者からの納得が得られやすい傾向にあります。

【マンションの空室対策④】管理の変更

サブリース契約の利用

賃貸管理会社とサブリース契約を締結することも空室対策に含まれます。

サブリース契約とは「一括借上契約」のことで、賃貸管理会社がオーナー様の物件を借り上げて家賃を支払い、管理会社は自ら入居者様を探して再貸出する仕組みです。オーナー様は空室の有無にかかわらず、管理の手間も省けた状態で通常賃料の80～90％が支払われるため、空室リスク・家賃滞納リスクを軽減しつつ安定した収益を確保できます。

一方で、契約期間中に賃料減額請求が行われるケースがあったり、解約が難しかったりといった側面もあります。サブリースを検討する場合は、その仕組みやメリット・デメリットなどをしっかり理解したうえで、総合的に判断しましょう。

賃貸管理会社の変更

賃貸管理会社を変更することで、空室率や運営効率が向上する場合もあります。

オーナー様がどれだけ努力したとしても、賃貸管理会社（元付け会社）が適切に動いてくれなければ空室はなかなか埋まらないのが実情です。これは言い換えると、賃貸管理会社の手腕次第で空室率や運営効率が大きく変わるということでもあります。

実際に、賃貸管理会社の変更で空室率が劇的に改善するケースも珍しくありません。それまでの関係性を考えると、賃貸管理会社の変更はオーナー様にとって大きな決断となりますが、適切な選択によって空室率を大幅に改善できる可能性があります。

定期的に賃貸管理会社の業務内容や実績をチェックし、必要に応じて是正や管理会社の変更を検討することをおすすめします。

一棟マンションと区分マンションの空室対策の違い

続いて、一棟マンション経営と区分マンション経営における、空室対策の違いをそれぞれの視点から解説します。

一棟マンションならではの空室対策

一棟マンション経営では、複数の部屋をまとめて管理できるため、空室リスクを分散できるメリットがあります。また、オーナー様が建物全体の管理を行えるため、空室対策の自由度が高く、計画的な運用がしやすいのが特徴です。

設備の一括更新

一棟マンションの強みの一つは、建物全体の設備を一括して更新できる点です。

例えば、エアコンや給湯器などの耐用年数が同じ設備は、一括で購入・交換することで割引交渉がしやすくなります。設備一つあたりのコストが低くなるため、設備投資の回収が早まるメリットもあります。

また、建物全体でインターネット設備を導入し、入居者様に無料提供する方法も効果的です。今やインターネットは生活には欠かせないインフラであることに加え、テレワークの普及によっても需要が増加しているため、その環境整備も空室対策になりえるでしょう。

このように、一棟マンションは設備の一括更新によって維持管理コストを抑えつつ、入居者満足度の向上や空室対策ができます。

共用部の改善

共用部分のリニューアルを実施することで、物件全体の価値や魅力を高められるのも一棟マンションならではの空室対策です。

例えば、エントランスや廊下などの共用部分のリフォームで、デザイン性や清潔感の向上が図れます。安全性の観点で、オートロックや防犯カメラの設置・増設を行うのも効果的です。

都市部の物件や、女性の単身者向け物件、ファミリー物件などは入居者様が防犯面を重視する傾向にあるため、これらの設備の充実が入居率を左右する可能性は十分にあります。

近年はインターネット通販が増加しているため、留守中に荷物を受け取れる宅配ボックスの導入も喜ばれます。

区分マンションならではの空室対策

区分マンション経営は1室単位での経営となるため、空室になると家賃収入が即座に途絶えるデメリットがあります。また、建物全体の管理は管理組合と管理会社が行うため、対策の自由度が低い点も理解しておく必要があります。

ターゲットを意識し競合物件との差別化

区分マンションにおける空室対策の重要なポイントは、競合物件との差別化を図ることです。有効な差別化を行うためには、物件の特徴から入居者層を分析し、ニーズに合ったリフォームやリノベーションの実施が重要です。

例えば、単身のビジネスウーマンをターゲットにする場合は、明るい色のクロスやナチュラルなフローリング材を使用することで、柔らかく温かい空間を演出できます。また、収納スペースを増設することで、利便性を向上させるのも効果的です。

一棟マンションのように設備や共用部分などの大がかりなリフォームができないぶん、細かな部分まで気を配り、デザイン性や利便性を高めることが重要です。

実需物件として売却する

区分マンションならではの戦略として、空室になった段階で実需物件として売却してしまうのも一つの方法です。好立地のマンションや設備が充実している物件であれば、収益物件としてではなく一般の居住者向けに売却できる可能性が高いためです。

区分マンションは一棟マンションに比べると家賃収入が少なく、まとまった収入にはなりにくいのが一般的ですが、売却の場合はキャピタルゲイン（売却益）を得られる可能性があります。収益物件として売買すると「収益還元法」で物件の価格が決まりますが、実需物件として売買すると「取引事例比較法」、または「積算法」で決まるため、高値で売れるのです。

ただし、専有面積が40m2未満のマンションは住宅ローン控除が適用されないため、実需物件としての売却が難しくなるケースがあります。ワンルームの場合は通常40m2未満ですので、この出口戦略が適用できないかもしれません。

専有面積40m2以上のファミリー向け区分マンションの場合は、この戦略でキャピタルゲインを得る可能性が高まります。