地方でアパート経営を成功させる条件を事例で解説！注意点とリスク対策を紹介

地方に土地を所有している方や、都市部よりも低コストで不動産投資を始めたい方にとって、地方でのアパート経営は非常に魅力的です。しかし、「空室リスクは大丈夫か」「どのように物件を選べば成功できるのか」といった具体的な不安も多いでしょう。

本記事では、地方物件のメリット・デメリットから、成功のための市場調査、そして具体的なリスク対策までを徹底解説します。地域の人口動態や需要構造を正しく見極めることで、あなたのアパート経営が安定収益につながるよう、実践的な内容をご紹介します。

▼この記事の内容

●地方でのアパート経営が注目されている。その理由としては、地方移住・2拠点生活の拡大、リモートワークの普及と働き方改革、外国人移住者の増加、都市部との価格差による投資魅力などがある。

●地方でのアパート経営の種類としては、地方都市でのアパート経営と地方の郊外（田舎）でのアパート経営がある。中核市や大学・病院周辺エリアでの経営は、賃貸需要も底堅いため、安定した経営が期待できる。工業団地周辺は、安定した賃貸需要が見込めるが、農村部・過疎地ではリゾート地でないかぎり、アパート経営は原則として非常に困難。

●地方でのアパート経営では市場調査が必須となる。調査項目は、人口動態と世帯数、主要産業・雇用状況、商業施設・公共施設、競合物件の状況などがある。

●地方でのアパート経営のメリットとしては、土地価格が安く初期投資を抑えられる、高利回りが期待できる、競合物件が少ないエリアを狙える、などがある。

●地方でのアパート経営のデメリットとしては、空室リスクが高い、金融機関の評価額が低く融資が受けにくい、建築費や修繕費は都市部と大差ない、売却が難しく出口戦略が限定される、などがある。

●地方でのアパート経営を成功させるポイントとしては、表面利回りに惑わされない、エリアごとの賃貸需要を市場分析する、土地活用の場合は念入りに市場調査を行う、現地調査は必ずオーナー様が実施する、競合物件の家賃・入居率を確認する、入居者ニーズを把握する、将来的な開発予定・インフラ整備を確認する、不動産投資・賃貸経営をサポートする賃貸管理会社に依頼する、などがある。

地方でアパート経営が注目される理由

近年、都市部だけでなく地方でのアパート経営が注目を集めています。社会の変化やライフスタイルの多様化を背景に、これまで選択肢になかった地方での経営が、投資家や地主様にとって新たな可能性となっているのです。

アパート経営の基本的な知識については、以下の記事もご参照ください。

【アパート経営・賃貸経営入門】メリット・リスク・成功の秘訣をわかりやすく解説！

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

一棟アパート購入から始める不動産投資！成功者が確認する指標と利回りも解説

地方移住・2拠点生活の拡大

近年、価値観の変化や働き方の多様化に伴い、都市部の喧騒を離れて地方へ移住する人や、都市と地方にそれぞれ拠点を構える「2拠点生活」を選択する人が増えています。特にコロナ禍を経て、生活の質（QOL）や自然豊かな環境、広い住空間を重視する傾向が強まりました。

その結果、従来、地方の賃貸市場では単身者からの需要が主でしたが、都市部では得難い環境を求めて、子育て環境を重視するファミリー層の移住も見られるようになりました。また、各自治体が積極的に移住支援策を打ち出していることもこの流れを後押ししており、アパート経営が難しいとされてきたエリアでも、新たな入居者層の獲得が期待できるようになっています。

リモートワークの普及と働き方改革

インターネット環境の整備と働き方改革の推進でリモートワークが急速に普及し、人々の住まい選びにも大きな影響が表れています。

従来のように「会社の近くに住む」という職住近接の必要性が薄れ、勤務地にとらわれず住環境を重視して、郊外や地方を選ぶ人が増加傾向にあります。満員電車での通勤ストレスから解放され、より広く、静かな環境で働きたいというニーズが高まっているのです。

こうした住まいに対する価値観の変化は、地方のアパート経営にとって追い風となっています。さらに、安定した高速インターネット環境や仕事に集中できるワークスペースなど、リモートワークを前提とした新たな物件ニーズも生み出しています。

外国人移住者の増加

インバウンド（訪日外国人観光客）の回復に加えて、日本に中長期で生活する外国人居住者も増加傾向にあります。特に地方においては、製造業、農業、介護分野など、深刻な人手不足に悩む産業での外国人労働者の受け入れが活発です。

また、政府による留学生の受け入れ拡大策も後押しし、地方の大学や専門学校に通うために来日する外国人も増えてきました。日本での生活をスタートさせる上で、アパートは重要な生活基盤となります。

こうした外国人労働者や留学生の賃貸住宅ニーズは、一時的なブームではありません。日本の労働人口構造の変化、つまり慢性的な労働力不足を背景としたものであり、今後も一定期間、安定して継続していくものと予測されます。

都市部との価格差による投資魅力

「投資コストの低さ」は、地方でのアパート経営が注目される最大の理由といえます。都市部と比べ、アパート経営の初期費用、特に土地取得費や建築費を大幅に抑えられるケースが多いためです。初期投資が少なければ、金融機関からの借入額も減り、月々のローン返済負担を軽くできる点は大きなメリットです。

同じ予算でも、地方なら都市部より広い土地を確保できます。ゆとりのある間取りや充実した駐車場を備えた、魅力的な物件を建てることも可能です。一方で、投資額が小さいわりに家賃収入はそこまで極端に下がらないため、表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）が高くなりやすい点も強みです。

比較的少額の自己資金から始められる参入障壁の低さは、初めてアパート経営に挑戦する投資家にとって大きな魅力でしょう。

地方でのアパート経営の種類と特徴

「地方」といっても、エリアごとに特徴は大きく異なります。県庁所在地のような地方都市と、郊外やいわゆる「田舎」では、求められる物件の性質や経営の形が変わるため、その違いを知ることが重要です。

地方都市でのアパート経営

地方都市は、都道府県庁所在地やそれに準ずる規模の都市を指し、一定の人口規模と産業基盤を有します。行政や商業の中心地として雇用が安定しており、賃貸需要も底堅いため、安定した経営が期待できます。

中核市

中核市とは、政令指定都市に次ぐ規模（人口20万人以上）を持つ都市のことです。都道府県から福祉や都市計画など多くの権限を任されており、周辺地域をまとめる中心的な役割を担っています。

交通のアクセスが良い経済や行政の中心地でもあるため、周りの市町村から人が集まってくる傾向にあります。雇用機会が豊富で生活利便性も高いことから、単身者からファミリー層まで、幅広い層からの賃貸需要が安定しているのが特徴です。

ほかのエリアと比較して人口の基盤が厚いため、空室リスクを比較的低く抑えられる点は、アパート経営にとって大きな強みといえるでしょう。

大学・病院周辺エリア

地方都市の中でも、特に賃貸ニーズが集まりやすいのが、大学や大きな病院のまわりです。学生さんは通学のしやすさを一番に考えるため、キャンパスから歩ける物件は根強い人気があります。また、地域の中心となるような大規模病院の周辺も、医師や看護師、医療スタッフなど、安定した収入が見込める方々の需要が期待できます。

大学や病院の周辺は、入居者様が「学生さん」や「医療従事者」とハッキリしているため、ターゲットを絞った間取りや設備（例：単身者向けの1K、オートロックや無料Wi-Fi完備など）を設計しやすいのが特徴です。

ただし、学生街はどうしても春の入退去が重なるため、その時期を逃すと空室が長引くリスクがある点も考えておきましょう。

地方の郊外（田舎）でのアパート経営

地方都市の中心部から離れた郊外や、いわゆる「田舎」と呼ばれるエリアでのアパート経営は、難易度が上がります。漠然とした需要を期待するのではなく、特定の賃貸需要が見込める立地を選ぶことが絶対条件です。

工業団地周辺

地方の郊外でも、大規模な工業団地や工場の周辺は、安定した賃貸需要が見込めるエリアの一つです。主なターゲットは、工場で働く従業員、関連企業の駐在員、外国人の技能実習生など。特に、企業が社宅や社員寮として複数戸を一括で借り上げる「借り上げ社宅」のニーズも根強く見られます。

間取りは単身者向けのシンプルな（1Kや1LDK）ものが中心ですが、車社会の地方では、世帯人数分（時には1人1台）の駐車場を確保することが必須条件となる場合も少なくありません。景気変動によって工場の稼働状況が変わるリスクは考慮すべき点ですが、こうした特定の企業ニーズに合致した物件は、中長期的な安定入居が期待できるでしょう。

リゾート地

スキー場、温泉地、マリンリゾートといった観光地には、一般的な賃貸需要とは異なる特殊なニーズがあります。主な入居者様は、観光客というよりも、現地のホテルや施設で働く従業員、あるいは別荘代わりに中短期で利用する人たちです。

リゾート地でのアパート経営は、季節による需要の繁閑差が非常に大きい点に注意が必要です。繁忙期は高い稼働率が期待できる半面、オフシーズンには収益が大幅に落ち込むリスクを抱えているためです。

一般的な長期賃貸のアパート経営だけでなく、民泊経営も視野に入れ、その土地の特性に合わせた経営戦略を考える必要があるでしょう。

出展：宿泊旅行統計調査（観光庁）

農村部・過疎地

人口減少や高齢化が進む農村部や過疎地でのアパート経営は、原則として非常に困難です。働く場所が限られ、スーパーや病院といった生活利便施設も少ないため、賃貸用の住宅需要そのものが極めて少ない状況だからです。実際、既存の住宅でさえ空き家が目立ち、深刻な問題となっています。

仮に土地を所有している場合でも、「土地が余っているから」という理由だけで新たなアパート建築に踏み切るのは慎重に判断すべきです。入居者様を見つけられず、建築費のローン返済だけが重くのしかかる「負動産」となってしまうリスクが非常に高いためです。たとえ一部の地域で移住促進の動きが見られても、それが安定した賃貸需要に直結するとは限らず、経営を前提とするのは難しいエリアといえるでしょう。

地方でのアパート経営のための市場調査とは

地方でのアパート経営を成功させるには、都市部以上に念入りな市場調査が欠かせません。人口の動きや地域の産業構造から「本当に賃貸需要があるか」を見極めることが、投資判断においては重要です。

人口動態と世帯数

地方でのアパート経営では、まず自治体の公表データなどで総人口の増減傾向を確認します。人口減少が続く地域は、長期的な賃貸需要の先細りが懸念されるため注意が必要です。

一方で、総人口が減っていても、アパート経営の需要を測る上では「世帯数」の動向もあわせて調査しましょう。近年の日本では、核家族化や未婚率の上昇により「単身世帯」や「二人世帯」が全国的に増加傾向にあります。そのため、地域全体の総人口は減少していても、アパートの借り手となり得る世帯の数（＝世帯数）は横ばい、あるいは増加しているケースも少なくないのです。

総人口のデータだけで「需要がない」と判断せず、どのような世帯がどれくらいいるのか、その推移を詳細に分析することが重要です。

主要産業・雇用状況

アパートの入居者様は、その地域で働く人や学ぶ学生さんが中心となりやすい特徴があります。つまり、地域の「雇用環境」が賃貸需要にそのまま直結するといえます。

安定した有力企業や工業団地、大きな病院、大学などがあり、働く場所が活発な地域には、人が集まってきます。こうした入居者様は家賃の支払い能力が安定しており、長く住んでもらえる可能性も高いため、アパート経営の土台となってくれます。逆に、大規模な工場の撤退や縮小などで「雇用の受け皿」そのものが失われ、人口流出が続いている地域では、空室リスクが非常に高まります。

だからこそ、自治体の企業誘致の動向をチェックしたり、主要産業の将来性を調査したりして、その地域に「働き口」がどれだけあり、今後も維持されそうかを厳密に見極めることが重要です。

商業施設・公共施設

入居者様が住まいを選ぶとき、お部屋の設備だけでなく「生活のしやすさ」も重視しています。商業施設や公共施設が近くにあると、入居者様に選ばれやすくなるのです。

単身者ならコンビニや飲食店、ファミリー層ならスーパーやドラッグストア、公園や学校が近いかなど、ターゲット層によって重視する施設は異なります。そのため、調査するエリアのターゲット層が何を求めているかを把握することが大切です。

暮らしに便利な施設が充実しているエリアは幅広く選ばれやすく、高い入居率をキープしやすくなります。逆に、まわりにこうした施設が乏しい場所は、入居者募集で苦戦したり、家賃を下げざるを得なかったりする可能性があるので注意しましょう。

競合物件の状況

地方は都市部よりライバル物件が少ないエリアもありますが、競合調査は必ず行いましょう。まず、建設予定地のまわりにどんなアパートがどれくらいあるかを知ることがスタートです。その上で、ライバル物件の家賃相場、間取り、築年数、設備、そして特に重要な「入居率」を調べます。

もし、まわりに新築が多かったり、空室が目立ったりするなら、すでに物件が多すぎる「供給過多」の状態かもしれません。その市場で勝ち抜くには、家賃設定を適正にし、ライバルにはない魅力的な設備（例：無料インターネット、宅配ボックス、防犯カメラなど）を導入するなど、明確な差別化を図ることが空室対策のポイントです。

地方でのアパート経営のメリット

地方でのアパート経営には、都市部にはない独自のメリットが存在します。初期投資の低さや、高い利回りが期待できる点など、コスト面や収益性で投資家にとって魅力的な要素が多いのです。

土地価格が安く初期投資を抑えられる

地方でのアパート経営における大きな魅力は、初期投資額を大幅に抑えられる点にあります。アパート経営の費用の多くを占める土地の取得費用が、都市部と比べて格段に安いためです。

土地の購入コストを圧縮できれば、自己資金が比較的少なくても参入しやすくなります。金融機関からの借入総額も抑えられるため、月々のローン返済負担が軽減されます。その結果、手元に残る現金（キャッシュフロー）に余裕が生まれ、万が一、一時的な空室が発生してもローンの返済に困る事態を避けられるのです。

浮いた資金を建物の設備充実に回し、都市部の物件にも負けない競争力を持たせることも可能です。また、将来の大規模修繕費として確保しておくなど、資金計画全体に柔軟性を持たせられる点は、不動産投資の経験が浅い方にとっても大きな強みとなるでしょう。土地や建物にかかる固定資産税も、都市部に比べて評価額が低くなるため、結果として税負担を抑えられる点も見逃せないメリットです。

高利回りが期待できる

地方では初期費用が抑えられる分、表面利回りが高く出やすい傾向があります。利回りとは、投資額に対してどれだけの家賃収入が得られるかを示す数値です。

前述の通り、地方は土地取得費や建築費といった初期投資を低く抑えられます。一方で、家賃相場は言うまでもなく都市部より下がりますが、物件価格ほど極端には下がりません。この「投資額の下落率」と「家賃の下落率」の差こそが、地方物件の高い利回りを生み出しやすい理由です。

もちろん、これはあくまで満室を想定した表面利回りの話であり、利回りが高くても空室が多ければ収益は得られません。しかし、適切な立地選定と市場調査を行い、大学や病院、工業団地周辺など、安定した賃貸需要を確保できれば、都市部の物件よりも効率的に収益を上げられる可能性があります。

また、地方は都市部ほど不動産投資の競争が激しくないため、ライバルが少なく、条件の良い物件を見つけやすいという側面もあります。

競合物件が少ないエリアを狙える

都市部の不動産市場は、大手デベロッパーもひしめき合い、つねに新しい物件が供給され続ける競争の激しい市場です。似たような物件が乱立し、広告合戦や家賃の値下げ競争に陥りやすい環境といえます。

一方、地方ではエリアによって、競合する賃貸物件が少ない場合があります。そもそも新築アパートの供給が乏しいケースも珍しくありません。

また、工業団地の従業員向けや近隣の大学の学生向けなど、「特定の賃貸需要」は確かに存在する一方で、その受け皿となる物件が不足しているエリアを発見できれば、さらに有利になります。このように競合が少ない環境であれば、不毛な家賃競争に巻き込まれるリスクも低く、安定した入居率を維持しやすくなるでしょう。

例えば、地域で唯一のオートロック付き物件や、高速インターネット無料の物件として明確な差別化を図れれば、入居者様から選ばれる強力な武器となります。結果として、相場より少し高めの家賃設定でも入居が決まるなど、有利な条件で経営を進められる可能性があるのです。

地方でのアパート経営のデメリット

一方で、地方でのアパート経営には特有のリスクも存在します。メリットばかりに目を向けていると、空室や資産価値の下落といった問題につながりかねません。需要予測の難しさなど、地方ならではのデメリットや注意点を解説します。

空室リスクが高い

地方でのアパート経営で最も懸念されるのは、都市部に比べて空室リスクが高いことです。アパート経営の収益は家賃であるため、空室の発生は収益の安定を根本から揺るがす大きな問題となります。

多くの地方、特に郊外や過疎地では、人口減少や若い世代の都市部への流出が続いています。アパートの借り手となる単身者や若者、ファミリー層の絶対数が減っているため、入居者様を確保する難易度が上がっているのです。都市部であれば、退去者が出ても比較的すぐ次の入居者様が見つかることが多いですが、地方では一度空室になると、次が決まるまで半年や1年以上かかることも珍しくありません。

空室期間の家賃収入はゼロであっても、ローンの返済や管理費は支払い続ける必要があります。大学や工業団地など、特定の需要に頼っている場合、その需要源（工場の撤退やキャンパス移転など）が失われると、一気に経営が厳しくなるという脆弱さがある点は大きなデメリットです。

金融機関の評価額が低く融資が受けにくい

地方の物件は、都市部の物件と比較して金融機関からの融資（アパートローン）のハードルが高くなる傾向があります。これは、金融機関が物件の「資産価値」と「収益性」を厳しく評価するためです。

まず資産価値について、地方は地価が安価である一方、将来的な地価下落のリスクや、売却の難しさ（流動性の低さ）が懸念されます。万が一返済が滞った際に、金融機関が物件を差し押さえて売却しても、投下した資金を回収できないリスクが高いと判断されがちです。収益性についても、前述の空室リスクの高さから、安定した家賃収入を見込みにくいと評価されます。

上記2つの理由から、金融機関は融資に慎重になり、「頭金を通常より多く求められる」「融資期間が短く設定される」「適用金利が高くなる」、あるいは「融資そのものを断られる」といったケースが多くなります。初期投資を抑えられるメリットがある反面、その資金調達の難易度が高い点は大きなデメリットです。

建築費や修繕費は都市部と大差ない

「地方は土地が安いから、建築費も安くなる」と誤解されがちですが、実際には建物の建築コストや将来の修繕費用は、都市部とほとんど変わりません。アパート建築に使う木材や鉄骨といった資材や、キッチン、バス、トイレなどの住宅設備の価格は、全国どこでも大きくは変わらないからです。むしろ、地方では資材を都市部から運ぶための物流コストが余計にかかる場合もあります。

また、地方では専門の職人の数が限られるため、人件費が割高になったり、遠方からの出張費が上乗せされたりするケースもあります。これは将来の大規模修繕（外壁塗装や屋上防水など）でも同様です。

都市部であれば、高い建築費を高い家賃設定で回収できます。それに対して地方では、家賃は低く抑えざるを得ないのに、支出（建築費・修繕費）は都市部並みにかかるため、収益が圧迫されやすいという構造的な問題を抱えています。

売却が難しく出口戦略が限定される

不動産投資は、家賃収入だけでなく、最終的に物件を売却して利益を出す「出口戦略」まで考えておくことが重要です。しかし、地方の物件は不動産市場の「流動性（売買のしやすさ）」が低く、売却が難しいという大きなデメリットがあります。

都市部の物件なら多くの投資家が買い手候補になりますが、地方物件の買い手は、地元の地主様やそのエリアに詳しい一部の投資家に限られる傾向があります。買い手の数が少ないため、希望価格で売れるまでに時間がかかったり、大幅な値引き交渉に応じざるを得なかったりする可能性が高くなるのです。

さらに、買い手側も金融機関から融資を受けにくいため、現金購入できる買主に絞られてしまうなど、条件はさらに厳しくなります。物件が古くなり、地域の人口がさらに減った将来、「売るに売れない」状態となり、資産が「負動産」になってしまうリスクも考えておかなければなりません。 

地方でのアパート経営とサブリース契約

地方でのアパート経営では、デメリットで解説した通り空室リスクが大きな課題です。そのリスク対策を優先したいオーナー様にとって、賃貸管理会社が一括で借り上げる「サブリース契約」は一つの選択肢となります。

サブリースについては以下の記事もご参照ください。

マスターリース契約とは？ サブリースとの違いや活用ポイントを事例で解説

【事例付】一括借り上げとサブリースとの違いやメリット・デメリットを解説

【事例付】サブリース新法を徹底解説！ 契約時の注意点とメリット・デメリット

サブリースの解約ができない原因とは？事例から知る解約方法・トラブル防止法

サブリースとは？不動産経営や賃貸経営で損しないサブリースの注意点

サブリース契約の仕組み

サブリース契約とは、アパートのオーナー様が所有する物件を、サブリース会社（賃貸管理会社）が一括で借り上げ（マスターリース契約）、その会社が自ら貸主となって入居者様を募集・転貸する仕組みです。

オーナー様とサブリース会社間の契約では、実際の入居状況にかかわらず、毎月一定の「保証賃料（相場家賃の80～90%程度）」がオーナー様に支払われるのが一般的です。地方アパート経営で懸念される空室リスクや家賃滞納リスクをサブリース会社に転嫁できるため、一見すると安定収益が見込めるように思えます。

しかし、保証賃料の減額請求や契約解除の可能性など、オーナー様にとって不利な側面も存在するため、契約内容を十分に理解する必要があります。

サブリースのメリット

サブリース契約は、オーナー様の二つの大きな負担を軽減する利点があります。それは「空室・滞納リスクの軽減」と「管理業務の手間削減」です。

空室リスク・家賃滞納リスクを軽減できる

地方アパート経営の不安要素である空室や家賃滞納のリスクを、サブリース会社に転嫁できる点が最大のメリットです。

通常の管理委託契約では、空室が続けばその部屋の家賃収入はゼロになり、家賃滞納が発生すればオーナー様自身が督促を行うか、損失を被ることになります。しかしサブリース契約（家賃保証型）であれば、実際の入居状況に関わらず、サブリース会社から毎月定められた保証賃料が支払われます。

保証賃料があることにより、月々の収入が安定するため、ローンの返済計画など長期的な収支シミュレーションが立てやすくなる点は大きな魅力です。空室を心配する精神的なストレスからも解放される点は、オーナー様にとっては心強い安心材料となるでしょう。

管理の手間を大幅に省ける

アパート経営には、入居者募集の広告活動、内見対応、契約手続き、入居中のクレームやトラブル対応、家賃の集金、退去時の立会いと原状回復、建物の定期清掃やメンテナンスなど、非常に多岐にわたる煩雑な業務が発生します。

サブリース契約では、これらの運営・管理業務のほぼすべてをサブリース会社が代行します。オーナー様は入居者様と直接やり取りする必要がなく、行うのは基本的に毎月の保証賃料の入金確認のみです。

そのため、遠隔地に住んでいて物件の管理が難しいオーナー様や、本業が忙しい副業オーナー様にとって、運営の手間と時間を大幅に削減できる大きなメリットがあります。

サブリースのデメリット

安定した収入や管理の手間が減るメリットがある一方、サブリース契約にはオーナー様にとって不利な条件や、将来のトラブルにつながりやすいリスクも存在します。契約を結ぶ前に、デメリットを正確に把握しておくことが非常に重要です。

家賃減額請求が発生する場合がある

「家賃保証」という言葉から、契約期間中ずっと同じ金額が保証されると誤解しがちですが、ほとんどのサブリース契約には「保証賃料の見直し条項」が含まれています。

これは、2年ごとといった定期的なタイミングで、サブリース会社がオーナー様に対して保証賃料の減額を請求できる権利を定めたものです。周辺の家賃相場の下落、物件の老朽化による競争力の低下、あるいはサブリース会社の収益悪化などを理由に、一方的に減額を求められる可能性があります。

もしオーナー様がこの減額に応じなければ、契約解除や訴訟に発展するケースもあり、長期的に見ると当初想定していた収益性が大幅に低下するリスクがあります。

突然契約解除の可能性がある

オーナー様が長期の安定収入を期待していても、サブリース会社側から契約を解除されるリスクがあります。多くの契約には、「6ヶ月前の予告」により、会社側から一方的に中途解約できる条項が盛り込まれているためです。

例えば、周辺環境の変化や物件の老朽化で入居者募集が困難になり、サブリース会社が赤字判断した場合、この条項に基づき契約解除を通告されることがあります。

契約解除されると、オーナー様は突然、家賃保証を打ち切られるだけでなく、代行されていた入居者対応や建物管理も、自身で引き継ぐか、急いで新しい賃貸管理会社を探す必要があります。保証と管理が突然失われるため、安定収益を前提にローンを組んでいた場合は、経営が一気に破綻する危険性もあります。

オーナー様から契約解除が難しい

サブリースのデメリットの中で、特に深刻なのが「オーナー様側からの契約解除が非常に難しい」点です。

サブリース契約において、サブリース会社はオーナー様にとっての「借主（賃借人）」という立場になります。日本の法律（借地借家法）では、借主側の権利は非常に強く保護されています。そのため、貸主であるオーナー様側から一方的に契約解除するには、「オーナー様自身がそこに住む必要がある」など、「正当な事由」がなければ原則として認められません。

たとえオーナー様が「保証額に不満がある」「管理対応が悪い」「物件を売却したい」と考えたとしても、サブリース会社が合意しない限り、契約解除は極めて困難です。

もし解約に応じてもらう場合でも、高額な違約金や立退料（数ヶ月から数年分の保証賃料）を請求されるケースが一般的です。

地方でのアパート経営の成功事例

地方でのアパート経営にはリスクもありますが、適切な対策とサポートがあれば成功に導くことは可能です。ここでは、【リロの不動産】がサポートし、経営改善に成功した実際の事例を2件ご紹介します。

人気の高いリゾート風アパートにイメージチェンジ

佐賀県鳥栖市の一棟アパートでは、1階の庭が植栽の目隠しのみでプライバシーが懸念され、共用部の景観悪化と除草の手間もオーナー様のお悩みでした。そこで、人気の「マリンリゾート」をコンセプトにした改善をご提案。外壁をホワイトに塗装して爽やかなイメージに一新し、懸念だった1階の庭は高い壁とフェンスで独立させ、付加価値の高い「プライベートガーデン」へと生まれ変わらせました。

共用花壇も防草シートで整備し、リゾート感を演出。結果、物件全体が明るく華やかなイメージに再生され、既存の入居者様にも喜んでいただけました。

人気の高いリゾート風アパートにイメージチェンジ！入居者もご満足！

仲介件数地域No1を保持する客付け力

福岡県みやま市のアパート（全20戸）は、オーナー様が購入を検討されている段階から当社にご相談をいただきました。物件は半数を超える12戸が空室で、内覧すらできない深刻な状態でした。

オーナー様の「早期満室」のご希望に対し、当社は購入前からサポートに入り、内装の打ち合わせなどを開始。オーナー様にご協力いただき内装工事を迅速に進め、女性に好まれるデザインを複数パターンご用意しました。

工事完了後は、地域No.1の客付け力を持つ当社の仲介スタッフと密に連携し、集中的に募集活動を展開。結果、次々と申込みが入り、無事に満室経営を実現させました。

12戸の空室を3ケ月で満室！仲介件数地域No1を保持する客付け力

また、一棟アパート購入事例については、以下の記事をご参照ください。

▼一棟アパートの購入事例　一覧

▼新規に土地を購入してアパートを新築する場合

糀谷新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

杉田新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

▼新築アパート商品を購入する場合

鶴見新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

上大岡新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

二俣川新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

山手新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

芦花公園新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

▼中古アパートを購入する場合

ヴェンヴェール日吉の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

駒澤大学アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

方南町アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

西川口一棟アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

マルチプレックス沼袋の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

日吉アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

地方でのアパート経営を成功させる重要ポイント

地方でのアパート経営は、都市部とは違うメリットがある反面、空室や融資といった特有のリスクが存在します。持続可能な経営を目指すには、収益性とリスクを多角的に見極め、都市部以上に慎重に検討することが大切です。

表面利回りに惑わされない

地方物件を探す際、10%を超えるような高い表面利回りが提示されると魅力的に映ることがあります。しかし、表面利回りだけで投資判断を下すのは非常に危険です。表面利回りは年間の満室想定家賃収入を物件購入価格で割っただけの単純な指標で、物件価格の安い地方では数値が高く出やすいためです。

表面利回りには、アパート経営の実態が反映されていません。管理委託料、共用部の維持費、固定資産税、火災保険料、そして将来の大規模修繕のための積立金など、運営に必須の諸経費が一切考慮されていないのです。

地方は家賃収入が低いにもかかわらず、これらの諸経費や修繕コストは都市部と大差ありません。したがって、運営経費を差し引いた実質利回りで計算すると、表面利回りが10%あっても、実際の利回りは半分以下に低下するケースも珍しくないのです。

表面利回りの数字だけを信じて投資を決めると、ローン返済後に手元に現金がほとんど残らない、あるいは赤字になる危険性があります。物件を選定する場合は、必ず実質利回りを算出し、現実的な収支計画を立てることが不可欠です。

エリアごとの賃貸需要を市場分析する

地方でのアパート経営を成功させるには、そのエリアの特性を深く理解し、「誰に・何を」提供すべきかを明確にする市場分析が欠かせません。「地方」と大まかに捉えるのではなく、県庁所在地のような都市部なのか、特定の工業団地が中心の郊外なのか、大学周辺の学生街なのかと、ミクロな視点で市場を細分化する必要があります。

まず、自治体が公表する人口データを確認しましょう。総人口の増減だけでなく、世帯構成や年齢構成、人の転入・転出を細かく確認し、将来の借り手の動きを予測します。また、家賃を支払う入居者様の源泉となる「雇用の受け皿」は特に重要です。地域の基幹産業や、安定した企業・中核病院・大学の存在を分析します。

例えば、学生街なら防音性や無料インターネットを備えた1Kが、工業団地周辺なら車2台持ちのカップル向け1LDKが求められるなど、ターゲットによって最適な物件はまったく異なります。この分析を怠り、需要とミスマッチな物件を建てると、致命的な空室リスクを抱えることになるため注意が必要です。

土地活用の場合は念入りに市場調査を行う

ご自身が所有する土地でアパート経営を始める場合、土地の購入費用がかからないため、初期投資を抑えられる大きなメリットがあります。しかし、これが逆に「活用ありき」の危険な発想につながるケースも少なくありません。

「相続税対策」や「遊休地を放置するのがもったいない」という心理が先行し、アパート経営の根幹である「その土地に本当に賃貸需要があるか」という客観的な市場調査がおろそかになりやすいのです。

土地代はゼロでも、数千万円からの建築費は借入でまかなうことが大半です。もし、その土地が賃貸経営に適さない立地（例：駅からのアクセスが悪い、生活利便施設が乏しい、競合が多い）であった場合、入居者様は見つからず、結果として、ローンの返済だけが重くのしかかる「負動産」を生み出すリスクがあります。

所有地を活用する場合でも、新規に土地を探す時と全く同じ、綿密な市場調査と客観的な需要予測が不可欠です。

地主様の不動産投資については、以下の記事もご参照ください。

【事例付き】地主のアパート経営が資産保全・税金対策に有利な理由と注意点を解説

【事例付き】地主さんが行う賃貸経営での資産の増やし方とトラブル回避術

地主の資産承継は資産管理会社が重要！土地持ち資産家・農家・投資家は必読

【事例付き】地主さんが検討する土地活用の種類は目的と土地で選ぶ

現地調査は必ずオーナー様が実施する

不動産会社から提供される販売図面やインターネット上のデータだけで投資判断を下すのは非常に危険です。特に土地勘のない地方物件の場合、オーナー様ご自身が必ず現地に足を運び、現地調査を行うことが不可欠です。

書類上は「駅から徒歩10分」とあっても、実際には街灯のない暗い夜道や急な上り坂かもしれません。入居者様の快適な生活に直結する「生の情報」は現地でしか得られないのです。スーパーマーケットの品揃えや営業時間、近隣の工場の騒音、ゴミ置き場の管理状況といった、図面では読み取れない要素を確認しましょう。

さらに、平日の日中だけでなく、夜間や休日など、時間帯や曜日を変えて複数回訪れることが大切です。これにより、その土地の本当の姿が見えてきます。この肌感覚で得た情報こそが、入居者様が長く住み続けてくれるかを判断する重要な材料となります。

競合物件の家賃・入居率を確認する

アパート経営は、エリア内のライバル物件との競争です。そのため、競合物件の状況を正確に把握することが、安定経営のためには不可欠です。

まずは、ご自身の物件と条件が近い周辺の競合物件が、現在いくらの家賃で募集されているかを徹底的に調査しましょう。周辺相場を調べることで、高すぎて入居希望者に敬遠されず、安すぎて収益を損なうことのない「適正な家賃」を設定できます。

そして、家賃相場以上に重要なのが、競合物件の「入居率（稼働率）」です。もし築浅にもかかわらず空室が目立っているなら、そのエリアはすでに物件が多すぎる「供給過多」である可能性が高く、新規参入しても厳しい競争が予想されます。逆に、ほとんどの競合物件が満室で募集が出てもすぐに埋まる状況であれば、賃貸需要に対して供給が追いついていない「狙い目」のエリアであると判断できます。

入居者ニーズを把握する

地方の入居者様が住まいに求めるニーズは、都市部の常識とは大きく異なる場合が多々あります。その地域特有の需要を正確に把握し、物件に反映させることが、競合との差別化と長期的な空室対策の鍵となります。

もっとも顕著な違いは「駐車場の重要性」です。車社会である地方では、駐車場の有無、その台数が物件選びの絶対条件となることがほとんどです。都市部の感覚で「1世帯に1台」しか確保していないと、入居者募集で著しく不利になる可能性があります。エリアによっては「1人1台」が常識であり、単身者向けの1LDKであっても2台分の駐車スペースを求められるケースも珍しくありません。

また、間取りに関しても、都市部で主流の1Kよりも、リモートワークにも対応できる書斎スペース付きの1LDKや、収納が充実した2LDKなど、ゆとりのある設計が好まれる傾向があります。加えて、無料の高速インターネット設備は、今や地方においても強力な入居促進の武器となります。これらの入居者ニーズに合致した投資を行うことが、空室対策にもっとも有効です。

将来的な開発予定・インフラ整備の確認

アパート経営は長期的な事業であり、「現在の状況」以上に「そのエリアの将来性」を見極めることが重要です。物件の購入を検討している地域の自治体で、都市計画やエリア開発など、長期的な街づくりのビジョンを必ず確認しましょう。

自治体の計画には、賃貸需要を大きく左右するポジティブな要素が含まれている場合があります。具体的には、以下のような内容です。

●新しい道路の開通や交通インフラの整備
●大型商業施設や中核病院の開業
●有力企業の工場誘致

こうしたエリア開発は、地域の利便性向上や新たな人口流入につながるため、賃貸需要の長期的な安定性を判断する材料となります。さらに、物件が再開発エリアにかかっていれば、将来的に土地の価値が上がり、売却時に大きな利益（キャピタルゲイン）というボーナスを得られる可能性も生まれます。

自治体の計画を調べることは、長期的な賃貸経営の安定性を判断するだけでなく、出口戦略を探る上でも不可欠なのです。

不動産投資・賃貸経営をサポートする賃貸管理会社に依頼する

地方でのアパート経営は、都市部以上に地域特有の入居者ニーズが強く、空室リスクの分析もシビアになるため、オーナー様個人の力だけで成功させるのは困難です。特に、オーナー様が物件から遠く離れた場所にお住まいの場合、日々の管理や緊急対応は物理的に不可能です。

ここで経営の成否を分けるのが、信頼できるパートナーとしての賃貸管理会社の質です。地方でアパート経営をする場合、その地域の賃貸市場や入居者様の動向を熟知し、地元の不動産仲介会社と強力なネットワークを持つ「地元密着の強み」を持った賃貸管理会社を見つけるといいでしょう。

さらに、効率的な管理システムや法令遵守のノウハウを持つ「大手企業の安定感」を兼ね備えた、ハイブリッド型の会社を見つけられるのが理想です。

客付け（入居者募集）に強く、空室対策の具体的な提案を能動的に行い、迅速な管理対応が期待できること。これが、地方アパート経営を成功させるために、賃貸管理会社に求められる要素です。

まとめ

地方でのアパート経営は、初期投資の抑制や高い利回りを期待できるメリットがある反面、空室リスクや資金調達の難しさ、出口戦略の限定といったデメリットも無視できません。成功に導くためには、表面利回りではなく実質利回りを計算するなど、多角的なリスク分析と慎重な判断が求められます。

何よりも、その地域の相場や入居者ニーズに精通した賃貸管理会社のサポートが、成功の鍵を握ります。地域のネットワークを持つ「地元密着の強み」と、効率的な管理システムを持つ「大手企業の安定感」を兼ね備えたハイブリッド型の会社を見つけることが不可欠です。

【リロの不動産】は、まさにこうした地域の強みと大手の安心感を両立し、オーナー様の物件に合わせた空室対策と安定した賃貸経営をサポートいたします。地方でのアパート経営をご検討の際は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。