賃貸管理サービスを事例で紹介！管理委託の仕組み・内容・費用・選び方まで徹底解説

アパートやマンションなどの収益物件を運用するうえで、賃貸管理は収益を左右する重要な業務です。業務内容は建物に関連するものから、入居者様への対応まで、多岐にわたります。

賃貸管理の業務は、専門の賃貸管理会社に委託することが可能です。本記事では、賃貸管理会社による賃貸管理サービスの内容や費用、依頼する賃貸管理会社の選び方などを詳しく解説します。

▼この記事の内容

●賃貸管理サービスとは、賃貸管理会社がオーナー様に代わって収益物件の運営・管理を行う専門業務。入居者募集から家賃回収、トラブル対応まで一括で代行し、オーナー様の負担を大幅に軽減する。

●貸管理サービスは大別すると、入居者管理と建物管理がある。入居者管理には入居者募集、更新・解約などの契約業務、家賃回収などがあり、建物管理には建物・設備の定期点検、共用部の日常的な清掃、大規模修繕工事の準備・提案などがある。

●賃貸管理サービスのメリットとしては、管理の手間が省ける、遠隔地の物件も経営できる、プロのノウハウを活用できるがあるが、デメリットとして管理委託手数料がかかる、賃貸管理会社の能力を見極める必要がある、がある。

●信頼できる賃貸管理会社の選び方としては、「賃貸住宅管理業者」に登録されているか、空室対策の提案力を持っているか、管理戸数と仲介件数の実績は十分か、管理委託手数料と業務内容のバランスは適正か、がある。

賃貸管理サービスとは

賃貸管理サービスとは、具体的にどのような業務を指しているのでしょうか。まずは、賃貸管理サービスについて、基本から解説します。

賃貸管理とはどんな業務なのか

賃貸管理サービスとは、賃貸管理会社がオーナー様に代わって収益物件の運営や管理を行う専門業務です。賃貸管理の業務は「入居者管理」と「建物管理」という大きく2つの種類に分けられ、それぞれさらに多岐にわたります。

管理業務を賃貸管理会社に委託すれば、入居者管理の業務では入居者募集から家賃回収、トラブル対応まで一括で代行し、オーナー様の負担を大幅に軽減してくれます。日常の清掃や建物のメンテナンス・修繕などの建物管理についても、賃貸管理会社が適切なタイミングで対応してくれるため安心です。

賃貸管理はオーナー様が自分で行うこともできますが、専門の賃貸管理会社に委託すれば、オーナー様が管理業務に追われることはありません。

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自主管理との違い

自主管理は、オーナー様が自分で入居者募集や家賃回収などの賃貸経営を行うスタイルです。賃貸管理を専門の会社に委託すると、費用として委託管理料が発生します。オーナー様自ら管理を行えば、その分のコストは抑えられるでしょう。

自宅に近いところに物件がある、物件の規模が小さいなど、オーナー様が自分で管理できるケースもあります。

しかし、自主管理ではオーナー様が時間的負担を負わなければならないのはもちろん、専門知識が求められる点も課題となります。例えば、家賃滞納に対する督促やトラブルへの対応などは、対応が難しい業務です。家賃滞納が続けば家賃収入が入ってきません。また、トラブルへの対応を誤ると、入所者様の不審を招き、退去につながる可能性もあります。

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賃貸管理会社に委託する理由

管理業務を賃貸管理会社に委託する理由として、オーナー様の手間と労力を減らせること、プロの専門知識を活用できることなどが挙げられます。業務を委託するための費用はかかってしまいますが、専門的なサポートを受けられる点はメリットです。

本業を持っているオーナー様や、遠方の物件を所有しているオーナー様にとっては、心強い味方になるでしょう。賃貸管理会社はアパートやマンションなどの運営に関して、専門的な知見や実績を持っています。

プロの知識を活用することで、健全な運営が可能です。空室リスクや家賃滞納リスク、入居者トラブルリスクや建物の老朽化リスクなど、賃貸経営に関するリスクの発生も抑えやすくなり、安定収益が実現されます。

賃貸管理会社が提供する主なサービス内容

賃貸管理会社のサービスは「入居者管理」と「建物管理」の2つに大別され、入居者管理が賃貸管理のソフト面、建物管理がハード面です。ここからは、それぞれの主要業務を紹介します。

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入居者管理

入居者管理は、入居者様に関連する管理業務です。入居者募集から、入居者様が物件に入居している間に発生するもの、退去時の対応まで、主に7つの業務があります。以下の段落からは、それぞれの業務を詳しく解説します。

入居者募集

空室が発生した際、できるだけ短期間で新しい入居者様を探さなければ、その分だけ家賃が入ってきません。早期に新しい入居者様を探すためにも、入居者募集は重要な業務です。現在では住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への掲載やSNS広告などのインターネット広告を駆使しつつ、仲介ネットワークも活用して募集を行います。

問い合わせがあれば内見に対応し、入居審査を実施するのも入居者募集業務に含まれます。
家賃滞納や入居者トラブルを招かないためにも、入居審査は重要です。支払能力はもちろん、過去のトラブル履歴も含めて慎重に確認する必要があります。

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更新・解約などの契約業務

入居者様の契約が満了した際、その後も賃貸借契約を継続する場合は、契約更新の手続きが必要です。賃貸管理会社は、賃貸借契約書をはじめとした入居者様に関する書類の管理まで一括して対応し、更新時期が迫っている入居者様に通知して、契約を更新するかどうかの確認を行います。

また、退去の申し出があった場合、解約手続きの代行も賃貸管理会社に委託できる業務です。契約内容にもよりますが、退去する当月分の家賃や水道光熱費などを日割り計算する必要があります。

更新・解約などの契約業務は、法令にもとづいて手続きを進めることにより、トラブルを防止できます。

家賃回収

委託を受けた賃貸管理会社は、家賃入金の管理も代行します。具体的にはまず、毎月決められた期日までに家賃が入金されているかチェックします。入っていない分があれば、滞納者にその旨を通知する督促業務も行います。

スムーズな家賃回収は、オーナー様の安定したキャッシュフローを維持するための要です。家賃の滞納が続けば賃貸経営そのものにも影響しかねないため、早急に対応しなければなりません。

ただし、督促しても応じてもらえない場合は、弁護士に相談する必要が出てくる事態になることもあります。滞納家賃の督促業務は、対応を誤るとトラブルに発展する可能性もあるため、慎重な対応が求められます。

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クレーム・トラブル対応

賃貸経営で的確な対応が求められるのが、クレームやトラブルへの対応です。具体的には騒音やゴミの出し方、設備の故障や不具合などが挙げられます。設備の故障や不具合が治らなければ、入居者様に不便をかけてしまうでしょう。

騒音やマナー違反などのトラブルを放置していると、ほかの入居者様や近隣住人に不快な思いをさせ続けてしまうかもしれません。逆にクレームやトラブルに迅速に対応できれば入居者様は安心し、入居者満足度を高めることにつながります。ストレスの少ない環境を保てる管理体制を敷くことで、長期入居につながるのです。

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退去時の立会いと原状回復工事の差配

入居者様から退去の申し出があれば、退去の手続きを取るとともに、退去時の立ち会いも行います。退去時の立ち会いでは、室内の傷や汚れなどの損耗状況を入居者様と一緒に確認し、修繕範囲を明確にする必要があります。

退去時に発生する原状回復費用の分担はトラブルに発展しやすく、公平かつ、法令に沿った対応が求められる部分です。立ち会いが無事終われば入居者様から鍵を返却してもらい、原状回復工事を施工会社に発注します。

契約時に入居者様から敷金を受け取っている場合、入居者様負担の原状回復工事があれば、その分の費用を差し引いて敷金を精算します。

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オーナー様への報告

アパートやマンションなどの賃貸管理を任されている賃貸管理会社にとって、定期的にオーナー様に物件の状況について報告するのも大切な役割です。日常的に物件の管理に関わっていないオーナー様にとって、経営判断に資する情報を得る手段は、賃貸管理会社からの報告しかありません。

信頼関係を維持するうえでも、オーナー様への報告は重要な業務です。報告をしっかりすることで、オーナー様も自分が所有している物件が適切に管理できているかどうかを確認できます。収支報告書や修繕履歴など、物件の状況を把握できる情報は、オーナー様が納得できる形で定期的に提供する必要があります。

税理士連携による確定申告サポート

賃貸経営によって不動産所得を得ているオーナー様は、原則として確定申告を行う必要があります。会社員としての本業を持っているオーナー様の場合、所得税を源泉徴収によって差し引かれ、年末調整によって過不足が調整されているでしょう。

しかし、給与所得以外に20万円を超える不動産所得があれば、確定申告が必要です。確定申告書の作成には手間と時間がかかるため、税理士のサポートを受けるオーナー様も少なくありません。そのため、入居者管理業務のひとつとして、賃貸管理会社が提携税理士による確定申告の支援を行うこともあります。

建物管理

入居者管理とともに、賃貸経営を支えるのが建物管理です。建物管理は文字通り建物に関する管理業務であり、日常的な清掃から定期点検や法定点検への対応、大規模修繕への対応までカバーしています。以下の段落で、各業務内容を詳しくみていきましょう。

建物・設備の定期点検

アパートやマンションなどの建物には、建築基準法や消防法などの各種法令に基づいた法定点検が義務付けられています。万が一、法定点検を怠って事故が起こった場合、オーナー様は責任を負わなければなりません。建物や設備の安全性を維持するためには必要不可欠なものであり、入居者様に安心して生活してもらうためにも重要です。

また、法定点検とは別に、任意に建物や設備の定期点検も行われています。定期的な点検によって、不具合を早期に発見できれば、大きなトラブルに発展するのも防げます。点検業務は専門的な知識が必要になるため、専門会社に依頼するのが一般的です。

共用部の日常的な清掃

エントランスや階段、廊下やごみ収集所など、共用部分を日常的に清掃するのも大事な建物管理の業務です。日頃から共用部分を清潔に保っておくことで、入居者様に快適に暮らしてもらえるのはもちろん、訪問者に対しても好印象を与えられます。

壁や高所の窓ガラスの清掃、床のワックスがけなど、一定の期間で実施する定期清掃も建物を維持するためには重要です。こうした日常的な清掃を徹底していれば、入居者満足度にもつながります。

日常的な清掃といっても、自主管理でオーナー様がすべて行うのは容易ではありません。賃貸管理会社に管理を依頼することで、高品質なサービスが受けられます。

大規模修繕工事の準備・提案

建物は年数が経過することで、劣化していくのは避けられません。しかし、適切に維持管理していれば、できるだけ長く良好な状態を保つことも可能です。一般的に、アパートやマンションの建物では、12～15年に一度の間隔で大規模修繕が実施されています。

建物管理では、物件の状態を踏まえ、大規模修繕の準備も行います。大規模修繕は外壁の塗装や防水工事、給排水設備の交換など、建物全体が対象になるため、かなり大掛かりな工事です。

その分、修繕費用も高額になります。賃貸管理サービスでは、将来を見据えて修繕費用を積み立てておくことも含め、オーナー様に大規模修繕の提案を行う業務も含まれます。

賃貸管理サービスを利用するメリットとデメリット

賃貸管理サービスには明確なメリットがある一方、費用やコントロール面でのデメリットも存在します。そのため、両者を理解したうえで判断することが重要です。

賃貸管理サービスのメリット

賃貸管理サービスのメリットとして、「管理の手間が省ける」こと、「遠隔地の物件も経営できる」こと、「プロのノウハウを活用できる」ことの3つがあります。以下の段落からは、まず賃貸管理サービスの各メリットを深掘りしていきましょう。

管理の手間が省ける

賃貸管理を専門の賃貸管理会社に委託することで、入居者対応や家賃回収、設備トラブルなどの煩雑な業務を一任できます。自主管理の場合、オーナー様は管理業務すべてに対応しなければなりません。

管理業務の中には専門的な知識が必要なものや、対処を誤ると重大なトラブルに発展するものもあります。時間や手間のかかる管理業務に対応するためには、かなりの労力も必要とします。業務を委託できれば、オーナー様の負担は大幅に軽減されるでしょう。

本業を持っているオーナー様にとっても、少ない負担で賃貸経営に取り組めるのはメリットです。管理業務を委託することでオーナー様に時間的余裕が生まれれば、賃貸経営に関しての本質的な判断に集中できます。

遠隔地の物件も経営できる

不動産投資は、なにもオーナー様の自宅の近くにある物件だけが対象になるわけではありません。もちろん、オーナー様が自主管理をする場合は、手の届く範囲の物件を探す必要があります。

ただ、物件の管理は賃貸管理会社が現地対応を担ってくれるため、遠方の物件であっても円滑な運営が可能です。投資に適した優良物件は、全国各地に存在しています。立地にとらわれずに、遠隔地の物件も投資対象として検討できるのであれば、選べる物件の幅は広がるでしょう。

例えば、地方に住みながら、東京都心の物件に投資することも可能です。遠隔地の物件を投資の対象とする場合、オーナー様が直接状況を確認しづらい分、しっかりした対応をしてくれる賃貸管理会社を選ぶ必要があります。

プロのノウハウを活用できる

賃貸管理会社に業務を委託することで、プロのノウハウを得られるのもメリットです。賃貸管理会社は入居率向上やトラブル防止などに対して、豊富な経験と専門知識を有しています。トラブルが発生した際の対処方法や、マニュアルも備えているでしょう。

賃貸経営に関連する法律は変わる可能性がありますが、オーナー様が法令をすべて把握しておくのは難しいかもしれません。賃貸管理会社に業務を委託すれば、法改正に対しても、その都度対応してもらえます。

日常の清掃業務やメンテナンスなどの建物管理に関しても、住環境を保ちつつ、建物を維持していくためにはプロの知見が必要です。管理が行き届いていなければ、入居者満足度にも影響します。プロのノウハウを活用できることで、効率的な賃貸経営が実現できます。

賃貸管理サービスのデメリット

賃貸管理サービスのメリットが3つある一方、デメリットも2つ挙げられます。具体的には「管理委託手数料がかかる」ことと、「賃貸管理会社の能力を見極める必要がある」ことです。2つのデメリットについても、以下の段落で詳しく解説します。

管理委託手数料がかかる

賃貸管理会社に賃貸管理を委託すると、手数料を支払う必要があります。一般的な管理委託手数料は、家賃収入の5％程度です。実際にどのくらいコストがかかるのかは、物件の規模や地域、委託する業務内容によっても異なります。

賃貸管理会社によっては、建物管理だけを依頼する、入居者管理だけを依頼するという設定が可能なケースもあります。オーナー様が自分で対応できる部分があるのなら、委託する業務内容を絞ることで、管理委託手数料を抑えることも可能です。

管理委託手数料が満室の状態を想定した金額で徴収されている場合は、空室が発生するとオーナー様の負担が大きくなります。賃貸管理会社の料金体系によっては、管理委託手数料とは別にシステム料や更新事務手数料などの費用が発生するケースもあります。

参考までに、サブリースの手数料は一般的な管理委託の手数料よりも高く、賃料の10～20％です。

賃貸管理会社の能力を見極める必要がある

管理業務を委託する場合、賃貸経営を成功させるためには、賃貸管理会社の協力が必要です。しかし、すべての賃貸管理会社が、同じ品質のサービスを提供しているわけではありません。万が一、賃貸管理が不十分なようなら、入居者様が退去してしまうことも考えられます。

クレームやトラブルへの対応が遅ければ、入居者様の不満を招くことにもなります。せっかく管理業務を依頼するのであれば、質の高いサービスを提供してくれる会社かどうか、能力を見極めなければなりません。

適切な費用でしっかりした管理をしてくれる賃貸管理会社に依頼するためにも、選定には注意する必要があります。次の段落では、賃貸管理会社の選び方について、さらに掘り下げて解説します。

信頼できる賃貸管理会社の選び方

賃貸経営を成功させる鍵は、賃貸管理会社の選定にあるといっても過言ではありません。以下の段落からは、信頼できる賃貸管理会社の選び方を解説します。

「賃貸住宅管理業者」に登録されているか

賃貸管理会社が賃貸住宅管理業者に登録されているかどうかが、選定基準のひとつになります。200戸以上を管理している事業者は、国土交通省が定めた賃貸住宅管理業者登録制度にもとづき、登録が義務付けられているからです。

賃貸住宅管理業者登録制度は賃貸管理業の質を保証し、消費者を保護するという観点で設けられた制度です。管理戸数が少ない小規模な事業者は登録されていないかもしれませんが、登録されていれば一定の基準を満たしていると判断できるため、選定の際は必ず確認してください。

また、賃貸管理の専門家として、「賃貸不動産経営管理士」という国家資格があります。賃貸不動産経営管理士は賃貸管理の業務に必要な幅広い分野についての知識を兼ね備えているため、有資格者が在籍しているかどうかも確認しましょう。

空室対策の提案力を持っているか

収益物件の経営で最大のリスクは空室リスクです。空室が発生すると家賃収入が途絶え、そのまま空室が埋まらなければ、オーナー様のキャッシュフローにも影響をおよぼしかねません。

空室が発生したときの対策において、賃貸管理会社が提案力を持っているかどうかが重要になります。地域の特性を理解しつつ、入居希望者のニーズをつかんで入居につなげられる力、入居者様に長く住んでもらえる良好な環境を提供するための対応力も持っていることが大事です。

また、空室対策は①入居者募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者管理/建物管理）、④設備・工事対応の『4つの空室対策』が求められます。賃貸管理会社選びでは4つの空室対策に総合的に対応できるかどうか、リーシング力にも目を向けてみてください。

管理戸数と仲介件数の実績は十分か

賃貸経営の管理を依頼するのであれば、賃貸管理会社の実績を確認するのも大事です。賃貸管理会社の実力の評価に役立つ指標として、管理戸数と仲介実績があります。管理実績が豊富な会社ほど、それだけノウハウが蓄積されているはずです。

管理戸数が多ければ、それだけさまざまな状況やトラブルにも対応しているでしょう。蓄積されたノウハウをもとに高い品質のサービスを提供し、管理を任せているほかのオーナー様からの信頼も得ている可能性があります。

仲介力があれば、空室が発生した際も安心して任せられます。空室を埋めるためには、地域の需要や競合物件の動向、入居者様のニーズを的確に判断し、マッチングさせなければなりません。仲介件数の実績は仲介力の証明になり、信頼の高さにもつながります。

管理委託手数料と業務内容のバランスは適正か

管理委託手数料の相場は、家賃の5％程度とされています。賃貸管理会社を選定する際は、管理委託手数料と業務内容のバランスが適正かどうかも検討しなければなりません。管理委託手数料の利率は賃貸管理会社によって違いがあるのはもちろん、請け負う業務内容によっても異なります。

金額の安さだけで選んでしまうと、想定していたサポートが受けられないかもしれません。管理が十分されていない物件からは、入居者様が徐々に退去していくことも考えられます。建物管理が行き届いていなければ劣化が進み、資産価値を下げることにもなるでしょう。

賃貸管理会社と委託契約を結ぶ際は手数料を確認し、管理業務の範囲を決定したうえで、管理委託契約書へ明確に記載しておくことが重要です。透明性が低い契約内容はトラブルを招くため、費用の内訳なども明示してもらってください。

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