コラム賃貸経営空室対策

長期空室を解決！成功事例と管理会社変更で満室経営へ

2025.04.06

4つの空室対策オーナー様リーシングリロの強み収入アップ

『リロの不動産』リロパートナーズのご紹介資料

長期空室は賃貸経営を悩ます大きな課題です。競合となる賃貸住宅の増加や少子高齢化による人口減少など、賃貸経営を取り巻く情勢は厳しいものとなっています。

しかし、厳しい条件下にあっても長期空室を見事に解決した事例は現実に数多く存在します。長期空室化の原因や問題点を正しく理解し、最適な戦略を立てて対応さえすれば、空室対策は決して難しくはありません。

そこでこの記事では、【リロの不動産】で実際に行った長期空室問題の解決事例をいくつかご紹介し、オーナー様を悩ます長期空室への対策について、わかりやすくお伝えします。

▼この記事の内容

●1〜2ヶ月を超える空室は「長期空室」と見なされる傾向にある。統計によると、平均空室期間は4〜5ヶ月程度と考えられる。

●空室が長期化する理由としては、①人口の減少と都市部への人口集中、②中古住宅の増加、③中古住宅の競争力低下が挙げられる。

●長期空室を解消した成功事例から攻略ポイントを学ぶ。長期空室を解消するためには、適切な戦略のもとでさまざまな工夫を考えなければなりません。リアリティのある実際の状況を踏まえながら、改善ポイントを確認しよう。

●物件の競争力の面では、立地が賃貸需要のないエリアにある、間取りや設備が時代のニーズに合わない、ということがある。

●入居者募集活動の問題としては、住宅情報サイトやマイソクの資料が不親切、内見がおざなりになっている、不動産仲介会社とのコミュニケーション不足ということがある。

●入居者管理・建物管理の問題としては、入居者様からのクレーム対応が不適切、建物の修繕・メンテナンスが適切にされていない、ということがある。

1 長期空室とは何か
2 日本全体で長期空室が問題に
3 長期空室を解消した成功事例
4 長期空室になる原因とその対策
5 まとめ
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長期空室とは何か

賃貸経営を悩ます長期空室。長期空室とは具体的にどのような状態を示すのか、平均空室期間や空室率などの基本的なデータを参考に解説しましょう。

長期空室の定義

長期空室について法制度上の明確な定義はありません。しかし、実務上では1~2ヶ月以上空室状態が続く部屋を長期空室とみなす傾向にあるようです。

1〜2ヶ月という数字は、入居者様の退去後に、ホームクリーニングや補修、広告出稿、新しい入居者様の募集と内見対応までにかかる期間にあたります。また、サブリース会社の設定する免責期間もだいたい1〜2ヶ月です。こうした実務の事情を考慮すると、1〜2ヶ月以上空室状態が続く物件は長期空室化し始めたと判断できるとみていいでしょう。

平均空室期間

長期空室と判断できる空室期間の目安が1〜2ヶ月以上と理解したうえで、実際に全国の賃貸物件で空室がどれくらいの期間発生しているのでしょうか。

株式会社TASが毎年発表している「賃貸住宅市場レポート」によると、全国にある賃貸住宅の平均空室期間は4.51ヶ月となっています。地域によって多少前後するものの、ここ数年のデータを見ても4〜5ヶ月の間で推移しているようです。なお、この調査での平均空室期間は募集開始日から成約日までの期間を対象としています。募集開始日のタイミングによってはさらに長期間、空室状態の住宅も存在することにご注意ください。

あらためてデータを見ると、一度空室となってしまった物件が空室状態を脱するまでには、かなりの長期間を要することがわかります。4〜5ヶ月も空室状態が続くと賃貸経営に支障をきたす事例が多く、早急に対策を打たなければならないでしょう。

出典：株式会社TAS「賃貸住宅市場レポート（首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版、2023年12月）」

空室率の現状

次に空室率の平均を見てみましょう。

総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空室率の全国平均は13.6%でした。ただし、この数字は実需の住宅の空き家も含めての数字なので、賃貸住宅に絞った「空き家率」はさらに小さくなります。

賃貸住宅に特化したデータについては「全国賃貸住宅実態調査　報告書（第11回2023年版）」が参考になります。

このデータによると、全国の賃貸物件のうち、木造・一棟建物の空室率全国平均は2.49%、非木造・一棟建物の空室率全国平均は2.74%でした。一般的に収益物件の空室率は5%以下が目標の目安とされていますが、全国平均値はさらに低い3%未満の数字です。

以上のデータから、賃貸経営に支障をきたすであろう長期空室の判断基準が見てきます。つまり空室率が3%以上、あるいは平均空室期間が4〜5ヶ月を超える物件は、速やかに対処すべき長期空室状態にあると言えそうです。

出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」

全国賃貸住宅実態調査　報告書（第11回2023年版；公益財団法人・日本賃貸住宅管理協会と株式会社LIFULL）

日本全体で長期空室が問題に

長期空室化は賃貸物件のスペック問題、競合物件との優位性など、物件そのものに原因があることがほとんどです。しかし、日本全体を取り巻く不動産情勢から見ても、空き家の増加や長期空室が社会的な課題になっています。

日本全体に広がる長期空室に関する問題点を3つ挙げてみましょう。

長期空室の問題　①人口の減少と空室問題

第1の原因が人口減少・少子高齢化問題です。人口減少が進む日本においては、そもそもの賃貸需要自体が確実に減ってしまっています。2000年代前後までは主に地方の人口減少が目立っていましたが、2010年代に入ると東京圏への一極集中が顕著となり、大阪や名古屋といった大都市圏でも減少傾向です。

総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告　2023年（令和5年）結果」によると、転入者から転出者を差し引いた転入超過数では、東京圏が12万6,515人の転入超過、名古屋圏は1万8,321人減、大阪圏は559人減でした。

特筆すべきは東京圏への転入超過数のみが前年と比べて2万6,996人の拡大となっている点です。コロナ禍で注目された地方移住への機運が落ち着いたことに加え、地方の若い働き手が東京へと集中していることで、東京圏への人口集中が進行しています。

したがって、もはや人口減少問題に直面しているのは地方だけではありません。大阪や名古屋、広島や仙台などの大都市でも、入居者様のパイの取り合いが始まっているのが実情です。

出典：総務省　住民基本台帳人口移動報告　2023年（令和5年）結果

長期空室の問題　②中古住宅の増加

第2の原因が住宅の供給過多です。

国土交通省の「建築着工統計調査報告（令和2年度）」によると、新設の住宅着工戸数は2018年をピークに減少傾向です。しかし、新たに建てた住宅はそのまま既存住宅（中古住宅）になるため、新設住宅の建設がなくならない限り中古住宅の数自体は増え続けます。
この中古住宅の増加ペースが需要を上回る供給過多状態になりつつあるのです。

住宅の供給過多状態が続いてしまうと、賃貸住宅は入居希望者から「選ばれる物件」と「そうでない物件」が明確に分かれます。競争力を失った賃貸物件はより長期空室化しやすい傾向にあるといえるでしょう。

出典：国土交通省『建築着工統計調査報告（令和2年度）』

長期空室の問題　③中古住宅の競争力低下

第3の原因は物件そのものの競争力低下です。

築年数が経過した物件は、設備が老朽化していたり、入居者ニーズの高い設備が備えられていないケースがあります。現在では、賃貸住宅でもエアコン、通信状況の良好なインターネット接続環境、エントランスのオートロック機能などが標準装備となりつつあります。それらが備えられていない賃貸住宅は、競争力がなくなっているといっていいでしょう。

空室期間が長引くと家賃収入が減少し、建物管理に十分な費用をかけられなくなり、物件価値がさらに低下する悪循環に陥る可能性があります。賃貸経営が安定している時期に適切なリフォームやリノベーションを実施していれば、入居者様に選ばれる物件となり、このような状況は避けられたかもしれません。

長期空室を解消した成功事例

長期空室を解消するためには、適切な戦略のもとでさまざまな工夫を考えなければなりません。物件の現状を把握し、地域のニーズを把握したうえで、予算内で最も有効な改善方法を選択する必要があります。

そこで、実際に様々な収益物件を全国で運用している賃貸管理会社【リロの不動産】が手がけた成功事例を4例紹介し、成功のカギとなったポイントをわかりやすく解説しましょう。

長期空室の改善事例①

築44年のアパートが長期空室に！徹底的に理由を追求し満室経営に！

築44年で長期空室が常態化していた宮城県仙台市の物件です。この物件に関して、まず最初にインターネット広告での掲載方法の改善から着手しました。入居希望者のほとんどはインターネットで物件を探しますので、インターネット広告に掲載する情報を軽視することはできません。

そこで【リロの不動産】はまず写真撮影を実施。同時に地域の周辺情報の掲載や分かりやすい間取りを表示するなど、賃貸情報サイトに乗せる情報の質にこだわった提案を行いました。インターネット上に掲載する情報や写真の質の向上は、低コストにもかかわらず高い集客効果を期待できます。また、インフラ面の改善も行い、インターネット環境については最新の設備を導入していただきました。

そして、もう1つの改善点は家賃設定です。【リロの不動産】の元に全国から集まるビッグデータを利用し、より精度の高い家賃査定にもとづいた「入居の決まる家賃の上限」をお知らせしました。

こうした各方面でのサポートの結果、長期空室は解消し、ほどなく満室経営を達成されております。

築44年のアパートの長期空室を満室経営にした事例詳細

長期空室の改善事例②

新築から４年間長期空室の物件！特殊な募集条件でも半年で満室稼働！

福岡県小郡市の１LDK6戸、築4年のアパートです。この物件のオーナー様は保護猫の保護活動をされており、保護猫を飼育いただくことを条件に入居者様を決めたいとのご要望がありました。

かなり特殊な入居条件ですので、それまでの賃貸管理会社ではなかなか満室を達成できなかったそうです。

そこで【リロの不動産】は猫を飼育したい需要そのものは増加傾向にあることに注目し、単身のお客様に対して積極的にアピールする戦略をご提案しました。さらに猫が原因による原状回復については不問とするなど、特約の見直しに着手し、猫好きにとって魅力的な物件となるような入居条件を整えました。

その結果、潜在的に猫を飼いたいとお考えの方を集めることに成功し、管理受託から半年で満室稼働へと至っています。

特殊な募集条件でも半年で満室稼働と至った事例詳細

長期空室の改善事例③

長期空室のリノベ完了後に即日入居！次入居申込が入る大変人気物件へ

物件は、福岡県久留米市にあるRC造の1棟マンションです。間取りは2LDKが中心で、全体25戸のうち複数の長期空室が発生していました。

入居者様の耳目を集めるために、内装と設備を一新するリノベーションを決断。20～30代の若い世代に人気のある、ヴィンテージライクな木目のフロアとアクセントクロスで雰囲気のある空間を演出しました。

また、こだわりのカウンターキッチンを設え、各部屋には2帖のウォークインクローゼットを完備しました。

施工期間は約1ヶ月、工事費用は390万円をかけた結果、工事終了日の即日入居が決まりました。リノベーション実施以降、この物件は退去予定が出るたびに、次の入居申し込みが入るほどの人気の物件へと変わりました。現在も無事満室経営を継続しています。

リノベ完了後に即日入居！人気物件へ生まれ変わった事例詳細

長期空室の改善事例④

35年間依頼していた賃貸管理会社を変更！長期空室を3ヶ月で満室に！

東京都三鷹市のRC造築13年のアパートです。オーナー様と35年来の付き合いのある賃貸管理会社にお願いされていたのですが、ここ1～2年空室が常態化する状況になっていました。しかし、賃貸管理会社に問い合わせても「募集はしっかりやっています」といった返答ばかりで、具体的な対策などの提案のない状態だったそうです。

そこでオーナー様は思い切って客付けに定評のある賃貸管理会社へ変更することにし、【リロの不動産】が賃貸管理を担当することになりました。

【リロの不動産】は調査の結果、物件のスペック的に問題はないと判断し、広告戦略面を抜本的に見直す作業に取り組みました。

これまでは不動産仲介会社間でのアプローチを広告戦略の軸とされていたようですが、戦略の見直しにあたって、入居者様向けの広告アプローチに変更。住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）を含めた総計52サイトへの物件情報掲載や、メインターゲットとなる学生層へアプローチするために地域内の各学校への物件紹介に力を入れました。

こうした広告戦略の見直しを行った結果すぐに入居希望者からの反響を得ることができ、広告戦略の変更後わずか3ヶ月で空室をすべて埋めることに成功、数年ぶりの満室経営を達成しました。

賃貸管理会社をリロの不動産へ変更！長期空室を3ヶ月で満室にした事例詳細

その他の長期空室改善事例につきましては、以下を参照してください。

【ホームステージング】管理物件を見て問合せ。長期空室を早期契約！

長期空室で入居率63％の物件が条件改定後3ヶ月半で入居率95％に空室改善

長期空室となった広い1階テナントを分割提案。全室満室に！

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1年以上の長期空室を2ヶ月で改善！空室対策に強い管理会社変更で収益改善

1年以上の長期空室！募集方法・適正家賃の見直しで2ヶ月で空室改善

長期空室になる原因とその対策

長期空室の発生には必ず原因があります。空室対策のためには主な原因を把握し、その対策方法を知ることが重要です。

ここでは長期空室化の主な原因を4つ取り上げ、その基本的な対策方法とともに解説します。

【長期空室の原因①】物件の競争力の問題

立地が賃貸需要のないエリアにある

物件の競争力を支えるのは第1に「立地」です。やはり賃貸需要の低い地域に位置している場合、競争力が著しく低下する傾向は否めません。ここ数年は単に人気の地域はどうかだけでなく、アクセスの良さ、交通手段の多さ、商業施設や公共施設からの距離など、生活上の利便性も含めた立地条件を評価されるようになっています。

しかし、中古住宅については立地を変更することはできません。もし不利な立地条件にある場合は、立地以外での物件の魅力を上げる施策を考えなければならないでしょう。地域のニーズをリサーチし、ターゲットとなる層にアピールできる材料をそろえて競争力を保つ必要があります。

間取りや設備が時代のニーズに合わない

入居者様のターゲット層に合ったニーズを満たさない間取りや設備も、競争力を低下させてしまう原因となります。ファミリー層向けなのか独身者向けなのか、あるいは学生向けなのかなど、ターゲットを明確にしたうえで住宅を整えなければ、入居希望者はなかなか集まりません。

また、時代に合わない古い間取り構成も入居者様から避けられる傾向にあります。

設備面が整っていない物件も長期空室化しやすいです。今やインターネット環境などの通信環境を整えるのは必須ですし、エアコン設備や水回りなども旧式のもの、経年劣化の目立つものだと入居希望者に避けられてしまうでしょう。

リフォームや設備の交換にはコストがかかりますが、物件の資産価値を上げるためには費用対効果を考慮したうえで効果的な工事を選択することが大切です。

リフォーム工事で資産価値を上げる方法については、さまざまな記事で詳しく解説しています。ぜひこちらの記事もご一読ください。

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【長期空室の原因②】家賃設定の問題

地域相場から外れた家賃設定

地域相場から外れた家賃設定も長期空室化の原因となりやすいです。特に中古住宅では、最新の家賃相場を調べず、一度決めた家賃をそのままの家賃設定となっている事例が見受けられます。相場と合わない家賃設定は高過ぎても低すぎても敬遠される傾向にあるため、周辺地域の家賃相場のリサーチが必須です。

ご注意いただきたいのが、周囲と比べて「安い」家賃設定が必ずしも有利とならない点です。家賃設定があまりに安すぎる物件は、物件そのものの価値に疑問を持たれやすく、入居希望者からかえって警戒されてしまうでしょう。

さらに無理に安い家賃設定を組んでしまうと収益計画にしわ寄せが来ます。メンテナンスや修繕のための予算が確保できなくなるなど、かえって物件全体の価値を低下させてしまうデメリットが生じます。

適切な家賃設定を行うためには、周辺地域の徹底的なリサーチはもちろん、入居者様の初期費用を低減させるための敷金・礼金の見直し（例：ゼロゼロ物件など）、フリーレントの実施などが有効です。安易な家賃の値下げを避け、長期的な収支計画のもとで家賃調整を行う必要があります。

【長期空室の原因③】入居者募集活動の問題

住宅情報サイトや販促の資料が不親切

物件のスペックが高いにもかかわらず、募集活動に問題があってうまく入居者様を集められない事例もあります。特に、インターネット上での広告活動を軽視すると集客活動がうまくいかなくなるでしょう。

日本情報クリエイト株式会社のアンケート調査によると、20代30代の入居希望者のうち、実に74%が「インターネットで賃貸物件を探す」と回答しています。

出典：日本情報クリエイト株式会社　20代・30代の7割以上が「賃貸はインターネットで探す」と回答！インターネット社会において、『より分かりやすく、多くの最新情報を伝えることができるか』ということが今後の課題に。

実際にほとんどの入居希望者はネット経由で物件を絞り込んでいるのが実情です。インターネット上に掲載する写真、間取り、各種情報は集客活動の最前線と考えなければなりません。

実際に賃貸検索サイトに掲載する写真や情報の質を改善するだけで、問い合わせが増えた事例も多々あります。こうした施策は低コストながらも非常に効果的な改善方法となりますので、空室にお悩みの場合はネット上の広告について一度見直してみることをおすすめします。

具体的な施策や成功事例については以下の記事でも詳しく解説しておりますので、合わせてご一読ください。

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

アパート経営者必見！空室が埋まらない理由と効果的な空室対策を詳しく解説

【入門編】テナント誘致の基礎知識や誘致方法、成功のポイントを解説

内見がおざなりになっている

内見対応がおざなりになっていると、成約率が下がります。

もともと内見に訪れる入居希望者はすでに入居に前向きです。にもかかわらず、わざわざ内見する目的は何かというと、自分の目で物件のマイナス面がないかを確かめるためなのです。

例えばエントランスや駐輪スペースが汚い、郵便ボックスが郵便物だらけ、ごみ置き場にごみが散乱しているなど、見た目の印象が悪い部分は入居希望者から必ずチェックされてしまいます。

案内に立ち会う不動産仲介会社の担当者が物件についてあまり知らない、魅力をうまく伝えられないパターンも問題です。一度も現地に来たことのない担当者などがついてしまうと、成約につながらない可能性があります。

内見対応は事前準備がすべてです。入居希望者にアピールしたい内容については、あらかじめ部屋の各部分にアピールポイントのPOPを設置するなどのひと工夫が効果的です。

また、担当者と事前に情報を共有し、入居希望者の質問に対しても事前に回答を準備しておくことも大事。入居希望者に寄り添った対応を準備することで内見対応を成功させることができます。

不動産仲介会社とのコミュニケーション不足

近年の賃貸経営ではデジタルマーケティングの重要性や、賃貸ニーズのリサーチ精度、さらには費用対効果の高い設備投資の選択など、それぞれの施策においてより専門性の高い能力が求められます。そのため、オーナー様と賃貸管理会社、不動産仲介会社との間で十分なコミュニケーションを取り、情報共有することがますます重要になってきました。

情報共有やフィードバックが欠けている場合、適切な施策を実行できず、物件の露出度や認知度が低下してしまうなど、募集活動そのものが停滞しがちです。

優秀な不動産仲介会社・賃貸管理会社であれば、長年の経験と実績に裏打ちされた豊富なノウハウを持っていますので、積極的にその力を活用しましょう。定期的にオーナー様自らパートナーである会社の担当者と話し合いの場を持ち、具体的な改善策の提案を受けることが大切です。

賃貸管理会社との付き合い方については以下の記事でも解説しております。

入居者募集のコツとは？契約形態別のメリット・デメリットを解説！

客付けでお困りの不動産オーナー様必見！仲介会社と上手に付き合うコツとは？

【長期空室の原因④】入居者管理・建物管理の問題

入居者様からのクレーム対応が不適切

入居者様からのクレーム対応は、入居者管理上の大きな課題です。入居者様から寄せられる主なクレームには、近隣や隣家同士での騒音トラブル、エアコンや給湯器などの設備の不具合、生活に支障をきたす水漏れといった生活上の重大トラブルなどがあります。

このようなクレーム対応は賃貸管理会社のスキルが大きく問われる場面です。万が一、賃貸管理会社のクレーム対応が遅い、トラブルを放置しがちであるなどの問題が生じた場合は、賃貸管理会社の変更を速やかに検討してください。対応が遅れてしまうと物件の価値そのもの価値が下がるだけでなく、入居者様から損害賠償を請求されるなど、深刻なトラブルになりかねません。

賃貸管理会社の質を見極める方法については当サイトでもさまざまな記事で解説しています。パートナー選びは賃貸経営を成功させる大きなカギですので、ぜひ各記事を参考にしてください。

アパート経営の管理費って必要？自主管理と管理委託の大きな違いとは

賃貸経営に欠かせない建物管理とは？信頼できる賃貸管理会社を見極めるポイント

賃貸経営サポートとは？不動産投資の成功を左右する管理会社の実力

建物の修繕・メンテナンスが適切にされていない

建物の共用部分が汚れている、あるいは各種設備の修繕が行き届いていないといった物件は、入居希望者に悪い印象を与えてしまいます。入居希望者の見る目は年々厳しくなっているので、例え家賃設定や立地が魅力的であったとしても、建物の管理状態が悪いと入居希望者が集まりません。

浴室やキッチン、トイレ、エアコンなどの設備面の改善にはそれなりのコストが必要となるでしょう。建物の大規模修繕やメンテナンスも含め、事前に予算を捻出しておく必要があります。

建物の修繕やメンテナンスのための費用をどのように捻出するかは資金力のないオーナー様にとって大きな課題です。詳しい方法や注意点については以下の記事で解説しております。こちらもぜひ参考にご一読ください。

アパート経営・マンション経営で必要なメンテナンス！費用と注意点を解説

まとめ

長期空室は賃貸経営にとって大きなリスクです。物件価値の低下にもつながり、問題を放置しておくと経営が苦しくなってしまいますが、適切な対策を実施すれば多くの事例で改善できます。物件の特徴やオーナー様の要望に沿いつつ、豊富なノウハウやデータの蓄積を活かした改善策を提案できる賃貸管理会社を選び、満室経営を達成しましょう。

長年の実績とデータドリブンなアプローチに自信のある【リロの不動産】は、『4つの空室対策』という独自のノウハウを有し、全国各地のオーナー様の賃貸経営を強力にサポートしております。

特に新たな設備投資が必要となるリフォーム工事の分野では、最適な工事計画の立案はもちろん、オーナー様の負担をできるだけ軽減する割賦工事にも対応しております。資金力に不安のあるオーナー様も強力にサポートいたしますので、賃貸経営のお悩みの方はぜひ【リロの不動産】までご相談ください。