アパート経営必見！空室対策の成功事例と問題解決の優先順位を徹底解説

アパート経営において、空室は安定した収益を得るうえでの大きな障壁となります。空室が長期化すれば、収益の減少だけでなく、維持費や修繕費などがかさんでしまい、経営全体に悪影響を及ぼす可能性が高まります。空室問題を適切に対処することが、安定した経営実現において非常に重要といえるでしょう。

本記事では、空室を解消するための具体的な対策方法を、成功事例を交えて解説します。さらに、アパート経営のうえで重要な『4つの空室対策』を整理し、どのポイントに注力すべきかを明確にします。アパート経営を成功させるためのヒントを得て、空室問題を解消を目指しましょう。

▼この記事の内容

●アパートの空室を放置すると、キャッシュフローの悪化、収益物件の資産価値の劣化をもたらし、長期間放置すると「廃墟」になってしまうこともある。

●アパートの空室を解決した成功事例から、空室問題の解決ポイントを把握しよう。アパートの空室改善事例は募集方法、法人契約の活用、入居審査を含む賃貸管理、リフォームや設備を含む工事による価値向上など、入居者ニーズを満たし、収益を改善する手法が多数ある。

●アパート経営を行うなら『4つの空室対策』を把握する。『4つの空室対策』とはリロパートナーズの空室を解決するフレームワークで、①募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応からなる。

●『4つの空室対策①募集対応』から考えるアパートの空室解消アイデアとしては、物件情報掲載先の拡大、住宅情報サイトに動画掲載、物件情報のひと工夫がある。

●『4つの空室対策②仲介対応』から考えるアパートの空室解消アイデアとしては、不動産仲介会社との関係強化、バーチャルホームステージングの実施、フリーレントキャンペーンの実施がある。

●『4つの空室対策③入居者管理／建物管理』から考えるアパートの空室解消アイデアとしては、共用部・エントランス・ゴミステーションの清掃、テナントリテンションを意識した管理、入居者アンケートの実施がある。

●『4つの空室対策④設備・工事対応』から考えるアパートの空室解消アイデアとしては、原状回復プラスプチリフォーム、人気の設備導入、費用対効果を考えたリノベーションがある。

アパートの空室問題を放置してはいけない理由

アパート経営において、空室は最大のリスクともいえます。まずは、アパートの空室問題を放置してはいけない理由を3つ解説します。

アパート経営の空室はキャッシュフローが悪化する

アパート経営において空室が発生すると、もっとも直接的な影響としてキャッシュフローの悪化が挙げられます。キャッシュフローとは、家賃収入から経費やローン返済などを差し引いた手元に残る現金の流れを指します。

アパート経営では、5～10％程度の空室率が目安とされています。アパート経営収支計画やローン返済計画を立てる際は、入居率を80～90％程度に設定しているケースが多く、想定を超えた空室が続くと収入が減少し、支出とのバランスが崩れてしまいます。

空室が発生している状態でも固定費として発生するローンの返済や管理費、修繕費、税金などの金額は変わらないため、利益が圧迫され、赤字経営に陥る可能性もあります。最悪の場合、ローン返済が不可能になり債務整理せざるをえなくなる可能性もあります。

アパート経営の指標については、以下の記事も参照ください。

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

一棟アパート購入から始める不動産投資！成功者が確認する指標と利回りも解説

収益物件の資産価値の劣化

空室が増加し、長期間放置されると、アパート自体の資産価値が低下するリスクが高まります。

収益物件の価値は、単に築年数や立地によるものだけではなく、「どれだけ安定した収益を生み出せるか」という点が大きく影響します。

具体的には、不動産投資において売却価格を決定する際によく使用される指標の一つに「収益還元法」があります。収益還元法では、物件が生み出す家賃収入を基に資産価値を算出するため、空室率が高まれば、その分だけ評価額が低くなります。空室率が高い物件は資産価値が下がるため、不動産投資において非常に重要な出口戦略である売却時に、大きな損失を生むリスクが大きくなるでしょう。

また、空室が続くことで建物の管理が行き届かなくなり、老朽化が加速することも資産価値の劣化につながります。管理の行き届いた物件と比較して、外観の美観が損なわれたり、設備が陳腐化したりするなどして、さらなる入居率の低下を招く「負のスパイラル」に陥ることも考えられます。

アパートの空室を長期間放置すると「廃墟」になってしまうことも

空室を長期間放置すると、最悪の場合、アパートが廃墟化してしまう危険性があります。空室が増えることで管理が行き届かなくなった場合、建物の老朽化が進み、結果として人が住めない状態へと変わり果ててしまいます。

空室の増加による廃墟化のプロセスは、まず清掃やメンテナンスがおろそかになるところから始まります。例えば、共用部分の電球が切れても交換されない、郵便受けにチラシが溜まる、庭や駐車場に雑草が生い茂るといった状況になると、建物全体の印象が悪化し、新しい入居者が敬遠する原因になります。

さらに、無人の部屋が増えることで、防犯対策が不十分となり、不法侵入やゴミの不法投棄といった問題も発生しやすくなります。

アパートが廃墟化すると、周囲の住環境にも悪影響を与えます。空室が増えて放置された物件は、害虫や害獣の発生源になったり、犯罪の温床となり治安の悪化を招いたりする可能性が高く、近隣住民のクレームや行政指導の対象となることもあります。最悪の場合、自治体から「特定空き家」として認定され、固定資産税の優遇措置がなくなるばかりか、撤去命令が出されるケースもあります。

アパートの空室を解決した成功事例を紹介

ここでは、積極的に空室対策を講じることによって空室問題を解決した成功事例を7つ紹介します。空室問題の解決ポイントを知るために、まずはアパートの空室対策成功事例を確認しましょう。

アパートの空室対策事例①

付加価値を産む無料Wi-Fiを、工事費用無料で導入で満室経営！

近年、入居者ニーズとしてインターネット環境の充実は欠かせない要素となっています。

あるアパートでは、無料Wi-Fiを導入することで付加価値を提供し、空室対策を成功させました。特筆すべきは、工事費用を無料で導入した点です。初期投資を抑えつつ、入居者様にとって魅力的な設備の提供ができました。

元来の充実した設備や手頃な家賃といった武器に加え、インターネット環境の充実で物件の競争力が向上し、満室経営を達成しました。

この事例は、入居者のニーズを的確に捉え、コストを抑えながらも付加価値の提供で、空室問題解決の可能性を示しています。

【アパートの空室対策事例】

アパートの空室対策事例②

サブリースから集金管理へ変更で収入が月額で約50000円増加！

サブリース契約は、一定の収入を保証される反面、手数料や契約条件によってはオーナー様の収益を圧迫することがあります。

あるオーナー様は、サブリース契約による支出が多く、管理パターンの変更を検討していました。そこで、サブリース契約を見直して集金管理方式への変更を提案することにより、月額収入を約50,000円増加させました。設備の追加や改装など費用がかかる手続きをとらずに、収益率を改善した良い例といえます。

また、集金管理により直接入居者と関わることで、ニーズの把握や迅速な対応が可能となり、入居者満足度の向上にも寄与したともいえるでしょう。この事例は、管理契約の見直しが収益改善と空室対策に効果的なことを示しています。

【アパートの空室対策事例】

アパートの空室対策事例③

部屋の雰囲気を一変させる照明で競合物件に差をつけ満室経営に！

内装の印象は、入居者様の物件選択に大きく影響します。特に、学生街でライバル物件が多いエリアなどでは、照明や壁紙など、少し内装に手を加えるだけで一気に空室率の改善が見込めるケースもあります。

学生街に位置するあるアパートでは、据付の照明を工夫して部屋の雰囲気を一新し、競合物件との差別化を図りました。具体的には、ワンルームの賃貸アパートでは珍しいシーリングファン付きのガラスフードの照明を導入し、温かみと華やかさを演出しつつ、室内の温度差も低減される快適な空間を実現しました。インパクトのある照明によって内見時の印象が大幅に向上し、入居希望者の関心を引きつけました。

結果として、空室が解消され満室経営を実現しました。この事例は、照明などの内装の工夫の有効性を示しています。

【アパートの空室対策事例】

アパートの空室対策事例④

稼働率50％だった物件を、賃料減額することなく満室に改善！

空室が多い場合、賃料の減額を検討する方もいますが、あるオーナー様は別のアプローチで満室を達成しました。

具体的には、物件の魅力を高めるためのリフォームや設備の更新を行い、入居者様のニーズに応える工夫を施しました。できるだけ費用のかからない形で共用部分や外観等の美化、室内の簡易清掃等を徹底し、内見時の見栄えを良くすることから着手。また、月額の賃料は減額せずに、敷金や鍵交換といった初期費用負担を減らし、「初期費用を抑えたい人向けのおすすめ物件」として押し出す方針をとりました。

これらの取り組みにより、入居希望者への紹介機会を増やしつつ内見時の印象を向上させて、賃料を下げずに稼働率50％から満室へと改善しました。

適切な対策を講じれば、賃料の減額以外の方法で空室問題が解決できる事例となりました。

【アパートの空室対策事例】

アパートの空室対策事例⑤

大変だ！ 一括借上の大手法人から解約の申し出が…

社員寮として貸し出すために一括借上契約を結んでいた大手法人から突然の解約申し出があったケースです。

一度に全室24部屋が解約となり、家賃収入がゼロとなる事態を恐れていたオーナー様ですが、迅速かつ効果的な対策により、入れ替え後の入居率を95％まで高めることに成功しました。

具体的には、外壁塗装・内装などのリフォームを実施するとともに、大学まで自転車で10分程度の通学圏内という立地を最大限活用するため、大学の住まい探し相談会で大々的に紹介するといった対策をとりました。

結果として解約後の空室期間を最小限に抑え、安定した賃貸経営を継続できました。この事例は、サブリース解約時のリスク管理と迅速な対応の重要性を示しています。

【アパートの空室対策事例】

アパートの空室対策事例⑥

12戸の空室を3ケ月で満室！仲介件数地域No1を保持する客付け力

あるオーナー様は、12戸の空室を抱える状況に直面していましたが、地域で仲介件数No.1の実績を誇る【リロの不動産】と提携して、この問題を解決しました。

建物自体は綺麗であったものの、空室全部屋の原状回復工事がされていないうえに設備も故障したままであり、内覧できる部屋が無い状況でした。そこでまずは内装工事を急ぎ、内見を進めることにより次々と入居が決まりました。女性が気に入る内装を何パターンか用意、オーナー様と不動産仲介会社担当者とのスムーズなコミュニケーションが成功の秘訣です。

この事例から学べることは、実績のある不動産会社との連携が、短期間での空室解消に大きく寄与するという点です。担当者との迅速かつ綿密な打ち合わせによって、ターゲットが明確化され、入居促進につながりました。

【アパートの空室対策事例】

アパートの空室対策事例⑦

外国人留学生を積極的に受け入れて満室！管理業務の入居審査に自信あり

近年、日本国内の大学や専門学校には多くの外国人留学生が在籍しており、住宅を探しているケースが増えています。しかし、言語や契約手続きの壁、保証人の問題などから、受け入れを敬遠するオーナー様も多いのが現状です。

一方で、あるアパートでは、外国人留学生を積極的に受け入れる方針を打ち出すことで、空室対策を成功させました。

家賃保証会社を通したうえで、「人」を判断する定性評価を重視した入居審査を実施。専門機関を利用し入居希望者が反社会勢力でないことのチェックも欠かさず行い、オーナー様が安心して外国人留学生を受け入れられる体制を整えました。また、多言語対応の契約書を準備することで、契約時のトラブルを回避しました。

結果として、短期間で空室を満室にでき、安定した経営を実現しました。

【アパートの空室対策事例】

『4つの空室対策』から考えるアパートの空室解消アイデア

ここでは、全国賃貸住宅新聞「2022年賃貸仲介件数ランキング」にて、全国6位の仲介実績を持つ【リロの不動産】が唱える『4つの空室対策』から考えるアパートの空室解消アイデアを紹介します。

【リロの不動産】の空室対策については、以下の記事も参考にしてください。

新築アパートでも空室だらけなのはなぜ？ 真に有効な空室対策を紹介

空室率とは何か？ 不動産投資の重要指標を詳しく解説

【保存版】空室対策のすごい技20選！管理会社が徹底する空室対策

アパート経営をやるなら把握しておきたい『4つの空室対策』とは

アパート経営を成功させるうえで重要な考え方として『4つの空室対策』が存在します。『4つの空室対策』とは、【リロの不動産】が提案する空室問題解決のフレームワークであり、「募集対応」「仲介対応」「管理対応」「設備・工事対応」の4つからなります。

適切な『4つの空室対策』により、安定したアパート経営を実現できるはずです。ここでは、4つの空室対策の具体例をいくつか紹介します。

『4つの空室対策』については、以下の記事も参考にしてください。

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

【アパート経営の募集対応①_1】物件情報掲載先の拡大

アパートの空室対策として、募集活動を強化することは極めて重要です。特に、物件情報の掲載先を増やすことによって、多くの入居希望者に情報を届けることができます。

かつて賃貸住宅の入居者募集活動は、不動産仲介会社の店頭や紙媒体での募集が主流でしたが、現在ではインターネットを活用した情報発信がメインです。特に大手の賃貸情報サイトへの掲載は必須となります。また、不動産会社のホームページやInstagram、Facebook、TwitterなどのSNSを活用することで、さらに多くのターゲット層へアプローチが可能となるでしょう。

昨今ではYouTubeやTikTokなどの動画プラットフォームで物件探しを行う人も増えてきています。YouTubeやTikTokなどに掲載する動画を作成することで、写真だけでは伝えきれない物件の魅力を発信できます。地域の掲示板サイトや大学や企業の社内ネットワークへの掲載も、特定のターゲット層にアプローチするのに効果的でしょう。

以上のように、ターゲットに応じて適切な情報掲載先を選ぶことによって、より多くの入居希望者に物件の存在を知ってもらい、空室の早期解決が可能となるはずです。

【アパート経営の募集対応①_2】住宅情報サイトに動画掲載

近年、物件探しをする人の多くがスマートフォンやPCを活用して情報を収集しています。そのため、住宅情報サイトへの動画掲載は、入居希望者の関心を引く有効な手段となります。

動画の活用によって、写真では伝えきれない物件の雰囲気や魅力をリアルに伝えられます。例えば、部屋の広さや採光の具合、キッチンや浴室の使い勝手などを、実際の動きとともに紹介すれば、入居希望者が内見前に具体的なイメージを持ちやすくなります。

動画に不動産仲介会社の担当者が登場し、物件の特徴や周辺環境を説明すれば、入居希望者の信頼につなげられます。遠方から引っ越しを検討している人や、忙しくて現地に足を運べない人に対して、動画は非常に有効な訴求材料となります。

SUUMOやHOME’S、at homeなどの大手住宅情報サイトでは、動画が掲載可能となっています。これらの情報サイトに物件情報を載せる際に、動画コンテンツが無いとそれだけで競争力が低下して入居者を掴みづらくなるともいえるでしょう。

【アパート経営の募集対応①_3】物件情報のひと工夫

物件情報の掲載は、ただ情報を載せるだけでは不十分です。他の競合物件と差別化を図り、入居希望者の目に留まりやすくするためには工夫が必要です。

住宅情報サイトでは、家賃が5,000円刻みで表示されるものが多いです。一例として、家賃を7万円ちょうどにすれば6万5,000〜7万円のレンジで表示され、より好条件で物件を探している方にリーチしやすくなります。

また、共益費・管理費を家賃と別に徴収する方法もあります。共益費・管理費の徴収によって、家賃本体を低く抑えられるため、住宅情報サイトではより低いレンジで表示させられます。

共益費・管理費の設定については、法令上の規定はありませんので、オーナー様の判断で設定が可能です。

【アパート経営の仲介対応②_1】不動産仲介会社との関係強化

アパートの空室を早く埋めるためには、不動産仲介会社との関係を強化することが非常に重要です。

不動産仲介会社は多数の物件を扱っているため、放置していると自物件は埋もれてしまいます。オーナー様が定期的に不動産仲介会社を訪問し、自物件をアピールして良好な関係を築くように努めましょう。オーナー様が顔を出せば、担当者の印象にも残り、優先して紹介してもらいやすくなる可能性が高まります。

仲介対応で重要となる不動産仲介会社との関係強化については、以下の記事も参考にしてください。

客付けでお困りの不動産オーナー様必見！仲介会社と上手に付き合うコツとは？

入居者募集のコツとは？契約形態別のメリット・デメリットを解説！

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【アパート経営の仲介対応②_2】バーチャルホームステージングの実施

バーチャルホームステージングとは、CGを使って空室の写真に家具やインテリアを配置し、生活イメージを演出する手法です。物件情報を掲載する際に、殺風景な空室写真よりも、家具が配置された写真のほうが入居希望者の関心を引きやすいため、近年、導入が進んでいます。

バーチャルホームステージングは、実際に家具を購入して配置するホームステージングよりも低コストで物件の魅力を向上でき、ターゲットに合わせて柔軟な演出ができるといったメリットがあります。

また、仲介会社が物件を紹介する際、家具のある状態の写真を使えるようになり、より入居希望者の関心を引きやすくなるため、成約率向上に確実に向上します。

【アパート経営の仲介対応②_2】フリーレントキャンペーンの実施

フリーレントとは、一定期間の家賃を無料にするキャンペーンのことで、特に競争が激しいエリアでは入居者の関心を引く有効な手段です。

空室率改善のためとはいえ、安易な家賃値下げは収益悪化に繋がる恐れがあるためおすすめできません。そこで、代替手段として、賃貸繁忙期などのタイミングを狙ってフリーレントキャンペーンを実施します。新社会人や学生などに確実にアピールでき、空室率改善に繋がるはずです。

フリーレントの適用期間は1〜2ヶ月程度が一般的ですが、地域や市場の状況に応じて適用条件を工夫することが重要です。

【アパート経営の管理対応（入居者管理／建物管理）③_1】共用部・エントランス・ゴミステーションの清掃

共用部分の清掃が行き届いているアパートは、入居者満足度が高まり、退去率の低下につながります。エントランスが汚れていると敬遠されやすくなるため、郵便受け付近で散乱するチラシを片付けるなど、日常的な清掃を心がけましょう。

ゴミステーションについても、曜日ごとの分別ルールを徹底し、不法投棄防止の注意喚起を行うなど、綺麗な状態を保てるように努めましょう。

定期的な清掃は賃貸管理会社へ委託するか、オーナー様自身が巡回して行うことで、物件の価値を維持できます。

【アパート経営の管理対応（入居者管理／建物管理）③_2】テナントリテンションを意識した管理

テナントリテンションとは「入居者の保持」を意味する言葉であり、既存入居者に長く住んでもらうための施策です。

具体的には、入居者様が集うイベントを開催し、コミュニケーションを深める営みなどが挙げられます。入居者様のニーズに応じたテナントリテンションを実施し、入居者の満足度を高めることで、退去防止につながり、空室リスクを低減できます。

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【アパート経営の管理対応（入居者管理／建物管理）③_3】入居者アンケートの実施

入居者様の満足度を踏まえるために、入居者アンケートの実施もおすすめです。

アンケートによって物件の課題や入居者様の不満を早期に把握できます。また、退去者へのアンケートも実施し、ネガティブなフィードバックを反映させて空室率の改善に繋げることも重要です。

【アパート経営の設備・工事対応④_1】原状回復プラスプチリフォーム

退去発生時の原状回復工事に加えてプチリフォームを実施して、競争力のある物件へと改善できます。

単なるクロスの張替えやクリーニングだけでなく、アクセントクロスの導入、収納の追加、LED照明への変更など、低コストで印象を大きく変えられる工夫は入居率の向上に有効です。また、キッチンの水栓交換やトイレのタイル変更など、小規模なリフォームでも内見時の印象が良くなり、成約率アップにつながります。

【アパート経営の設備・工事対応④_2】人気の設備導入

入居者様が求める設備を導入することで、空室率の低下や賃料アップを狙えます。

特に人気があるのは、Wi-Fi設備、宅配ボックス、浴室乾燥機、温水洗浄便座、モニター付きインターホンなど、快適性や利便性を向上させる設備です。

市場調査を実施し、ターゲット層に合った設備を選定することが重要です。人気設備の導入には一定の初期投資が必要ですが、競争力が向上し、長期的な入居率向上や収益改善につながるはずです。

【アパート経営の設備・工事対応④_3】費用対効果を考えたリノベーション

リノベーションを実施する際は、費用対効果を考慮し、投資回収が見込める範囲で計画します。

例えば、間取り変更や物件のデザイン性を高めるリノベーションは、特に築年数が古い物件で効果的です。ただし、大規模な改修はコストがかかるため、ターゲット層に見合った家賃設定で投資分を回収できるかしっかりとシミュレーションしておく必要があります。

競争力を高めるリノベーションについては、以下の記事も参考にしてください。

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まとめ

本記事では、アパート経営において重要な空室対策や、空室対策の成功事例について詳しく解説しました。

空室はアパート経営に多大なリスクをもたらします。空室が発生したら決して放置せず、すぐに対策に乗り出しましょう。物件に応じた適切な対策によって、空室率の改善は可能です。本記事で紹介した成功事例をぜひ参照していただき、安定したアパート経営を目指してください。

満室経営を実現するには、信頼できる賃貸管理会社とタッグを組むのが有効です。アパート経営を成功させるためのパートナーとして、ぜひ【リロの不動産】にお任せください。

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