戸建て賃貸経営のメリット・デメリット！ 新築・中古別の成功戦略を解説

戸建て賃貸経営は、戸建て住宅を賃貸し家賃収入を得る投資方法です。同じ不動産投資でも、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟丸ごと投資対象とする方法とは戦略が異なります。

土地を所有している・していないでも違いがあります。この記事では、戸建て賃貸経営のメリット・デメリット、戸建て賃貸経営を始める際の具体的な手順なども含めて徹底的に解説しますので参考にしてください。

▼この記事の内容

●戸建て賃貸経営とは、戸建て住宅を第三者に賃貸し、家賃収入を得るビジネスモデル。

●戸建て賃貸経営は多くのメリットがある。主には、自宅の賃貸から始めることができる、少額から始めることができる、希少性がある、狭い土地でも活用できる、入居者様が長く借りてくれる、駅から遠い物件でも賃貸需要が見込める、管理が比較的しやすい、出口戦略を複数見込める。

●戸建て賃貸経営のデメリットとしては、空室時のダメージが大きい、融資が難しいケースがある、面積当たりの投資効率はアパート・マンションに劣る、リフォーム／リノベーション費用がかかる。

●戸建て賃貸経営を成功させるポイントとしては、需要がある土地かどうかを判定する、ターゲット設定と家賃設定をしっかり行う、延床面積を広くし過ぎない、インカムゲインとキャピタルゲインのバランス、利回りとかかる手間との関係を考えることがある。

戸建て賃貸経営とは

戸建て賃貸経営とは、戸建て住宅を第三者に賃貸し、家賃収入を得るビジネスモデルです。戸建て住宅の賃貸物件は供給量は多くありませんが、賃貸経営は成り立ちます。

戸建て賃貸経営を成功させるためには、不動産投資の基本はもちろん、戸建て賃貸経営ならではのポイントも押さえておかなければなりません。

不動産投資の種類とポイントについては、以下の記事もご参照ください。

あなたにおすすめの不動産投資はどれ？ 成功ポイントを徹底解説

【種類別】収益物件からみた不動産投資の特徴！購入時の確認ポイント

【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

戸建て賃貸経営のメリット

戸建て賃貸経営のメリットを8つ紹介します。

自宅の賃貸から始めることができる

戸建て賃貸経営にはさまざまな手法がありますが、自宅や相続した住宅を賃貸するところから始めるのもその一つです。不動産投資を始めるにあたって、ハードルが低いのはメリットといえるでしょう。

遠方に転勤することになり、自宅が空いてしまうといったケースが考えられます。また、実家を親から相続したが、自分は住むつもりがないため空き家になってしまう、というケースもあるでしょう。

空き家のままにしておくと建物や設備の劣化を早めてしまうため、誰かに住んでもらうと適切な維持管理を続けられます。自宅を賃貸に出すことで維持管理ができるのと同時に、資産運用ができるのは大きなメリットでしょう。

ただし、住宅ローンの残債がある場合は、必ず事前に金融機関に相談してからにしましょう。住宅ローンは自分で住むためのマイホームのローンなので、基本的に不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。

少額から始めることができる

戸建て賃貸経営は、不動産投資としては比較的少額から始められるのもメリットです。戸建て住宅を新築するとなると、一定の資金が必要になりますが、築年数の経過した中古住宅を購入すれば投資額は比較的少額で済みます。

郊外にある中古戸建て住宅も、比較的少額で購入できる可能性があります。初期投資の金額を抑えられれば、金融機関からの借入金も少なくできるため、リスクを抑えて投資を始めたい方にもおすすめです。金額によっては、金融機関の融資を受けずに全額自己資金で購入できるでしょう。

希少性がある

戸建て賃貸住宅はアパートやマンションなどに比べて、そもそも供給量が少ないのもメリットです。不動産投資の主流は、賃貸アパート・マンションだといえます。土地の面積に対する収益額という意味では、アパート・マンションのほうに分がありますが、戸建て賃貸は供給量自体が少ないため、希少性があるのです。

入居者様の中には、戸建て住宅に住みたいというニーズは根強くあります。例えば、ファミリー世帯の場合、アパートやマンションでは子どもの出す騒音が心配なため、一軒家のほうがいいというケースです。庭のある家や、ペットを自由に飼える物件に住みたいというニーズもあります。

地方では自家用車を複数台所有している家庭も多く、駐車場が複数ある戸建て住宅を望むケースも少なくありません。

狭い土地でも活用できる

土地が狭くても活用できるのが、戸建て賃貸経営のいいところです。

一般的に土地活用といったとき、アパートやマンション、駐車場などが選択肢に挙がります。ただし、複数の住戸が集まっているアパートやマンションなどは建物自体も大きく、建築するためには一定以上の面積が必要です。

それなりの台数が停められる駐車場にする場合も、ある程度の広さが必要でしょう。また、アパートやマンション、駐車場などは、整形地でなければ活用しにくい側面があります。

戸建て賃貸住宅ならば100m2以下でも建築できるため、狭小地でも十分土地活用が可能です。間取りの設計にも自由度があるため、変形地であっても戸建て賃貸住宅を建てられる可能性があります。賃貸需要があり、アパートやマンションなどの大きな建物を建てづらい土地を所有している方にこそ、戸建て賃貸経営は向いている投資方法なのです。

入居者様が長く借りてくれる

同じ賃貸不動産でも、ワンルームや1K・1DK・1LDKなど、部屋数の少ない賃貸アパートやマンションの入居者様は単身世帯が多い傾向です。特に学生の入居者様が多い地域の物件では、入居期間は短くなります。ファミリー向けの間取りでも、比較的若い夫婦2人の世帯や幼い子どもがいる世帯は、いずれ住替えをして退去していく可能性が高いといえます。

戸建て賃貸住宅を借りるのは、ファミリー世帯が多いのが特徴です。子どもの学区の関係で長く入居するケースが多く、最初から長期間住むことを見据えて物件を探している方もいます。その場合、少なくとも子どもが小学校や中学校を卒業するまでは、退去しないことが多いでしょう。

周辺の住環境も含めて入居を決めた家族なら、大きな環境の変化がないかぎり、短期間で退去せずに住み続けてくれます。長期間住んでもらえれば、その期間は空室が発生しません。頻繁に入居者様が入れ替わるアパートやマンションなどに比べると、入居者募集や原状回復にかかる費用が少ないのもメリットです。

駅から遠い物件でも賃貸需要が見込める

戸建て賃貸経営は、ターゲットが主にファミリー層です。単身者の場合は、通勤・通学に便利な場所が好まれる傾向があり、立地に左右されるところがあります。一方で、戸建て賃貸は、交通アクセスのいい物件でなくても賃貸需要が見込めるのもメリットでしょう。

賃貸不動産は一般的に駅から遠い立地は需要が低く、空室リスクは大きくなる傾向です。しかし、ファミリー世帯は住環境や治安の良さを重視することも多く、駅から遠くても人気の高い物件があります。戸建て賃貸を選ぶファミリー世帯は、駅近のアパート・マンションを選ぶ世帯とは、物件を決めるにあたっての優先事項が異なるからです。

特に通勤やプライベートでの外出など、日常的に自動車を利用することが当たり前の地域では、駅からの距離はあまりネックになりません。自動車でアクセスしやすい場所に商業施設があったり、ほかの地域にアクセスしやすい主要道路が通っていたりするほうが利便性は高いこともあります。

管理が比較的しやすい

多くの世帯が入居しているアパートやマンションでは、共用部分の清掃・管理はオーナー様か賃貸管理会社が行わなければなりません。日常的な清掃や電球などの取り替えのような細かい管理業務はもちろん、定期的な清掃やメンテナンスにも手間や費用がかかります。

戸建て賃貸住宅には、基本的に共用部分はありません。日常的な清掃や庭の除草、簡単な建物のメンテナンスなどは、入居者様自身がやってくれるため、管理にあまり手間がかからないのはメリットでしょう。

出口戦略を複数見込める

賃貸経営を成功させるためには、出口戦略も意識しておかなければなりません。戸建て賃貸経営の場合は、出口戦略として以下の選択肢が考えられます。

①入居者様に売却
②入居者様が退去後に持ち家（実需物件）として売却
③オーナーチェンジ物件として投資家に売却
④自宅として自己使用
⑤更地にして売却

同じ賃貸不動産の出口戦略でも、アパートやマンションの場合は③の投資家に売却か⑤の更地にして売却くらいしか採用できません。長期間賃貸経営を行っていると、オーナー様の生活環境や家族構成、ライフスタイルが変化することもあります。戸建て住宅なら、将来的に自分が住む場所としての選択肢を残しておくことも可能です。

①の入居者様に売却や②の退去後に実需物件として売却は戸建て賃貸経営ならではの出口戦略でしょう。特に①の入居者様に売却できる可能性があるのは大きなメリットです。

戸建て賃貸の入居者様はコミュニティにも入り、地域に溶け込んで生活していることが多いため、長期間住んでいるうちに「買いたい」と申し出てくれることがあります。

戸建て賃貸経営のデメリット

さまざまなメリットがある戸建て賃貸経営ですが、デメリットがないわけではありません。戸建て賃貸経営を成功させるためには、デメリットになる部分も把握しておくことが大事です。

空室時のダメージが大きい

戸建て賃貸経営では、一つの物件に対して入居者様は1世帯だけです。仮に1戸だけしか所有していなければ、空室が発生すると収入は0になってしまいます。戸建て賃貸の需要があるといっても、入居者募集をかけてすぐに新たな入居者様が決まるとはかぎりません。

特にファミリー層がターゲットの場合、引っ越しが多いのは年度末の3月です。繁忙期を逃すと空室が埋まりにくくなるかもしれません。空室であっても建物を良好な状態で保つために清掃やメンテナンスが必要になるのはもちろん、入居者募集の費用もかかってくるでしょう。

戸数の多いアパートやマンションの場合は、空室が1戸発生したとしても、残りの家賃収入である程度経営を維持できます。しかし、戸建て賃貸経営では集合住宅のように空室リスクの分散が効かないため、ダメージが大きくなるのはデメリットといえるでしょう。

融資が難しいケースがある

戸建て賃貸の需要が高まっているとはいえ、戸建て住宅は投資として融資が受けづらいところがあります。複数の世帯が入居するアパートやマンションとは違い、収益性が低いと判断されることが理由の一つです。

賃貸経営用の物件を購入する場合、自宅を購入する際に利用する住宅ローンではなく、事業用の不動産投資ローンなどを利用することになります。不動産投資ローンの審査では、オーナー様の属性や資産状況に加えて、事業の将来性や物件の資産性などが重要視されます。金融機関側からしても、貸し倒れリスクを懸念して融資に積極的にならない可能性があるのです。

特に中古住宅を仕入れる場合、物件の評価額が低ければ、金融機関の融資を受けられないこともあります。融資を活用して戸建て賃貸経営を始める際は、自己資金を多くしたり、融資が受けやすい金融機関を探したりする必要があるでしょう。

面積あたりの投資効率はアパート・マンションに劣る

戸建て住宅は構造上からみても、アパートやマンションのような集合住宅に比べて投資効率は落ちます。ファミリー向けの戸建て住宅1戸とワンルームが数戸のアパートを比べると、面積あたりの収益性や投資効率はアパートのほうが高くなります。

所有しているのが広い土地ならば、そもそも戸建て賃貸経営には向いていません。広さとしては複数の戸建て住宅を建てられる面積があったとしても、そのままでは複数の建物は建てられず、土地を文筆して分ける必要があるからです。また、容積率が高い土地の場合は戸建て住宅では容積率が余り、アパートやマンションを建てたほうが土地を有効活用できます。

リフォーム／リノベーション費用がかかる

戸建て賃貸住宅はアパートやマンションのような集合住宅に比べて、1戸あたりの修繕やメンテナンス費用、リフォームやリノベーションの費用単価が高いのもデメリットです。戸建て賃貸住宅でもアパートやマンションでも、退去者が出たときはクリーニングや原状回復工事を行います。

ただ、単身者向けの間取りに比べると、ファミリー向けの戸建て賃貸は部屋数が多かったり庭があったりなど、手を加えなければならない箇所も多くなりがちです。また、戸建て賃貸住宅は長期間入居してくれる傾向があるのはメリットですが、入居年数が長くなると丁寧に使っていてくれても経年劣化が生じます。

原状回復工事では、通常の使用で発生する摩耗や経年劣化はオーナー様の負担になるため、一度にかかる費用が高くなる可能性があります。時代の変化に合わせてリフォームやリノベーションを実施するとなると、さらに費用はかかるでしょう。なお、家賃を低く抑えるかわりに、修繕やリフォームの費用を入居者様に任せる特約を結ぶ方法もあります。

リフォーム／リノベーションの改善事例は以下を参照してください。

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■リフォームの各種改善事例

■リノベーションの各種改善事例

戸建て賃貸経営を始める具体的手順

では、戸建て賃貸経営を始めるためには、どこからどう始めればいいのでしょうか。

ここからは具体的に戸建て賃貸経営を始める手順について、自宅を賃貸する方法と中古住宅を購入して賃貸する方法、戸建て住宅を新築して賃貸する方法の3つを解説していきます。

1.自宅を賃貸する方法

自宅を賃貸する方法とは、文字どおり自己使用していた住宅を賃貸する方法です。オーナー様が所有している住宅を活用するため、それほど費用をかける必要がありません。そのため、戸建て賃貸経営への参入障壁が最も低い方法だといえるでしょう。

賃貸管理をしている管理会社（不動産会社）へ相談

自宅を賃貸に出そうとする場合、まずは賃貸仲介業務を行っている管理会社（不動産会社）に相談するところから始めましょう。仲介を手がけている不動産会社の中でも、特に自宅の賃貸を扱っているところを選ぶのがポイントです。

戸建て賃貸住宅の需要はあるとはいえ、供給数が少ないため、扱っていないところもあります。アパートやマンションの賃貸仲介に強いからといって、戸建て賃貸にも強いとはかぎりません。戸建て賃貸の仲介にノウハウと実績のあるところを選ぶようにしましょう。

賃貸の条件を決定

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約や管理委託契約などを結びます。媒介契約は不動産会社に仲介を依頼するための契約、管理委託契約は物件の管理を依頼するための契約です。

依頼先が決まったら家賃をどれくらいに設定するのか、賃貸借契約期間をどのくらいにするのかなど、細かい条件などを相談して詰めていきましょう。家賃の設定は高すぎても低すぎても、問題が生じる可能性があります。

高く設定しすぎると、なかなか入居者様が決まりにくいかもしれませんし、安すぎてマイナス経営になっても困るため、近隣の相場もふまえて適切な金額に設定することが大事です。

入居者募集活動

オーナー様と不動産会社との間で賃貸条件をすり合わせ、納得できる条件が設定できたら、いよいよ入居者募集活動を開始します。紙媒体の広告や住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）などを駆使します。

入居を希望する方からの問い合わせがあれば、内見につなげます。もし、オーナー様が自分で入居したいと申し出てくれる方を見つけた場合は勝手に話を進めず、不動産会社にその旨を伝えるようにしてください。

賃貸に必要な準備

入居者募集活動を行うとともに、賃貸に出すために必要な準備も整える必要があります。まだオーナー様が住んでいる状況であれば、入居者様が引っ越ししてくるまでに退去しなければなりません。急にすべての荷物をまとめて出ていくのは大変になるため、自宅を賃貸に出すことを決めたのなら、少しずつ準備するようにしましょう。

また、入居前にはクリーニングを行う必要があるため、その期間の余裕もみておいてください。入居者様に快適に過ごしてもらうためにも、ハウスクリーニングはプロの仕上がりを期待できる専門会社に依頼したほうがいいでしょう。後々のクレーム対策にもなります。

賃貸借契約・引き渡し

入居希望者様が現れたら、入居申込書に記載された情報や身分証明書などの提出書類をもとに不動産会社が審査を行います。審査に問題がなく入居者様が決まれば、オーナー様と入居者様の間で賃貸借契約を結びます。

その後、入居日に入居者様からの契約金などの支払いが行われ、オーナー様（または手続きを代行する賃貸管理会社）が鍵を渡して引き渡しを行う流れです。

注意点

住宅ローンの残債がある場合は、必ずローンを組んでいる金融機関に相談してから開始してください。なぜなら、住宅ローンの契約締結時に交わす金銭消費貸借契約では、資金の使途が定められているからです。住宅ローンは自己使用を前提としているため、戸建て賃貸で家賃収入を得ていると条件から外れてしまいます。

金融機関に黙って自宅を賃貸し、あとになってその事実が発覚すると契約違反となり、残債の一括返還を求められるケースもあるため注意しましょう。転勤などのやむを得ない事情でないかぎり、自宅を賃貸する場合は賃貸住宅向けの不動産投資ローンなどに切り替える必要があります。

また、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があることも把握しておいてください。普通借家契約では正当事由がないかぎり契約は更新され、オーナー様側から契約の解除を申し出るのは難しいからです。もし、オーナー様が何年後かに自宅を取り戻したいと考えているのなら、定期借家契約にすることで可能になります。

2.中古住宅を購入して賃貸する方法

戸建て賃貸経営では、中古住宅を購入して賃貸に出す方法もあります。近年では相続した物件や空き家やボロ家を収益物件として再生させる方法が注目されており、うまくいけば大きな利回りを得られるのが特徴です。次に中古住宅を購入して賃貸する手順を紹介します。

不動産会社へ相談

戸建て賃貸を成功させるためには適切な物件を見つける必要があるため、購入前に不動産会社に賃貸経営ができる物件かどうか相談しましょう。中古住宅を購入する場合は、まず対象となる物件を探さなければなりません。自宅を賃貸するケースと同様に、戸建て賃貸に対応してくれる会社を探すことが重要です。

不動産会社にどこまで依頼するのかは、オーナー様次第です。物件の購入までをサポートしてもらうのか、購入した物件の客付けまで頼みたいのか、状況に応じて決めましょう。

ただし、最初に依頼範囲を決めることを推奨いたします。物件購入後に修繕箇所が見つかったり、メンテナンス費用を組み込んでおらず、収支計画が破綻してしまう事を避けるために、不動産会社、建築会社に相談することで、賃貸管理会社のリアリティのある運用実績を参考に収支計画を検討することができます。

物件の内見

気になる物件を見つけたら、内見して自分の目で確認してください。中古住宅を購入して賃貸する方法は、新築する方法に比べると取得費を抑えられたり、高い利回りを期待できたりするメリットがあります。

しかし、築年数が経過している物件は、思った以上に建物に傷みが出ていることや設備が古くなっていることもあるでしょう。手を入れれば魅力のある物件になるのかという収益性と合わせて、外壁塗装や屋根の状態などメンテナンス費用がかかる部分もチェックしてください。

また、戸建て賃貸住宅は、生活のしやすさを求めるファミリー層がターゲットです。自宅であればオーナー様は周囲の状況を把握しているでしょうが、土地勘のない地域の場合は周辺環境も合わせてチェックしてください。

不動産売買契約・管理会社との管理委託契約

自己資金で購入するにしろ、金融機関からの融資を受けるにしろ、資金調達のめどがたったら、売主様との不動産売買契約を結びます。その後、滞りなく引き渡しを受け、物件を取得できたら同時に入居者募集を開始するため、賃貸管理会社とも管理委託契約を締結します。

手続きの流れをスムーズにすることを考えると、売買の仲介と賃貸管理をしてくれる会社は、同じところに依頼するのが望ましいでしょう。中古住宅を活用する場合、多くは賃貸に出す前にリフォームが必要です。リフォームにも対応している賃貸管理会社であれば、後述する入居者募集と仲介業務を行ううえでも有利に進めることが可能です。

物件のリフォーム

入居者様を迎え入れる前に、リフォームを施します。不動産仲介会社や賃貸管理会社がリフォーム対応可能だと、話はスムーズに進むでしょう。入居希望者様が集まりやすいようにするためには、リフォームで付加価値をつける必要があります。特に戸建て賃貸住宅の場合は、ターゲットとするファミリー層に受け入れられやすい入居者様のニーズを満たすリフォームを行うことが重要です。

費用をかけすぎても、その投資額を回収するのが大変になりかねません。必要なリフォームを実施しつつ、利益を出せるように、賃貸管理会社の意見を参考にすることも大事です。場合によっては不動産会社に売主様と価格交渉をしていただき、リフォームをしてもらう方法も考えられますが、ご入居される方が望まない工事は不要なのでリフォーム内容はよく検討しましょう。

入居者募集活動

本格的に入居者募集ができる状態になったら、入居者募集活動を開始します。家賃や賃貸契約の期間をどのくらいにするのか、オーナー様と賃貸管理会社で条件をすり合わせて決めていく手順は同じです。納得できる条件が決まったら、仲介業務を委託する会社に入居者募集活動をスタートしてもらいます。

仲介業務を担当してくれる会社と賃貸管理会社が同じであれば、入居者募集活動も臨機応変に始められるのがメリットです。同じ会社がリフォームにも対応していると、リフォーム後のきれいな状態になった写真や映像などを効果的に用いたアピールもスムーズにしやすいでしょう。

物件の購入前に管理会社に相談しておくことで、検討した出口戦略の賃料が適正価格なのか検証することが可能です。相場から離れすぎた賃料では募集も難しくなります。また、近隣の同条件の物件賃料や設備など競合調査も可能なため、最低限必要なリフォーム内容も把握することができます。必ず、購入前に賃貸管理会社へ相談することをおすすめいたします。

賃貸仲介業務（賃貸借契約・引き渡し）

入居者募集活動を行い、入居を希望する方が現われたら、提出された入居申込書や各種提出書類をもとに審査を行います。審査で問題がなく、入居者様が決まれば賃貸借契約の締結へと進み、入居日になれば引き渡しです。原則として鍵を渡すのは引き渡しの当日です。

注意点

中古住宅を購入して戸建て賃貸経営を始める場合、物件の金額によっては自己資金で賄えるケースもあります。しかし、金融機関の融資を活用するのならば、めぼしい物件を発見した段階で信頼できる不動産仲介会社に相談してください。中古住宅の場合は物件の状況をしっかり判断して、購入を決めなければなりません。

一見よさそうにみえても、戸建て賃貸経営に向いていない物件である可能性もあります。専門家でなければ判断しづらいところもあるため、適切なアドバイスを得たうえで物件を決めることが大事です。物件によっては融資が下りにくいケースもあるため、金銭面も含めて総合的に判断しなければならないでしょう。

中古物件を仕入れて賃貸に出すケースでは、オーナー様自身が物件を見て回ることが大切です。どのようなリフォームをすべきなのか、その内容も把握しておく必要があります。中古住宅を賃貸経営するためには、オーナー様のやるべき工程が多く、副業には向いていないでしょう。

3.戸建て住宅を新築して賃貸する方法

戸建て賃貸経営では、住宅を新築して賃貸する方法もあります。アパート経営などと同様に地主が土地活用として行う手法の一つです。もちろん土地を所有していなくても戸建て住宅を新築して賃貸経営を行うことは可能ですが、以下で解説するように、建物を一から建築する手順が加わります。

不動産会社・施工会社へ相談

新築の戸建て住宅を建てたうえで賃貸経営をする場合、まずは戸建て賃貸住宅の開発・建築を行っている不動産会社と施工会社に相談しましょう。施工会社は不動産会社を通して紹介されるケースが多いため、建設を請け負ってくれる施工会社に心当たりがなくても大丈夫です。

ただ、戸建て賃貸経営を成功させるためには、戸建て賃貸に適した建物を建設する必要があります。できれば戸建て賃貸向けの物件を多く手がけているような、実績のある施工会社に依頼したいところです。戸建て住宅を新築して賃貸する際、その後の手順は土地あり、土地なしで変わってきます。

ただし、所有している土地に戸建て住宅を複数新築し、物件を販売すると「反復・継続して販売」と見なされ宅地建物取引業法違反となる可能性もあります。複数新築しての経営を検討している場合、事前に不動産会社など専門家に相談するようにしましょう。

土地探し

土地を所有していない場合、まず戸建て賃貸経営を始めるための用地取得から始めなければなりません。住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）などで検索すれば、自力でも土地を探せる可能性はありますが、できれば不動産仲介会社などに相談してから進めるほうがいいでしょう。

ターゲット層がファミリー世帯の戸建て賃貸経営では、土地を選ぶ際にファミリー向けの戸建て賃貸の需要があるかどうかが重要です。学校や公園、買い物に便利な商業施設が近隣にそろっているなど、子育て世帯が住みやすい環境にあるかどうかも把握しておく必要があります。需要や周辺環境を見極めるためにも、相談しながら進めるのがおすすめです。

設計プランと見積もり

新築の戸建て住宅を建てて賃貸するケースでは、建物を建てるステップが入ってきます。設計会社や施工会社に建築を依頼し、プランを練っていきましょう。設計は顧客ターゲットを意識します。一般的に戸建て賃貸を選ぶ層は子育て世帯が多いのですが、あえてDINKS（子なし・共働き世帯）を狙った間取りにする選択もあるでしょう。

長期間にわたって住み続けてくれることが多い戸建て賃貸ではデザインにこだわった物件よりも、シンプルで使いやすい間取りのほうがニーズはあります。また、そのほうが建築費用を節約できるので、経営上有利です。

収納や駐車場のスペース、大きさなども設計会社や施工会社と相談し、ニーズをふまえて建築することが大事です。ビジョンがまとまったら、設計プランと見積もりをもらいます。

金融機関に相談

金融機関の融資を活用して戸建て賃貸経営を行う場合は、あらかじめ金融機関にも相談しなければなりません。賃貸経営を行うための戸建て住宅建築では、住宅ローンは使えません。適用されるのは不動産投資ローンとなり、一般的に住宅ローンより金利が高くなるので注意しましょう。

空室が発生した際、戸建て賃貸では新しい入居者様が決まるまでは家賃収入が0になってしまいます。融資を活用して賃貸経営をするときは、余裕をもって借入金の返済ができる計画を立てることが重要です。

融資が下りるかどうか、物件の設計プランや資金計画、オーナー様の属性などから審査が行われます。設計を依頼する際、収支計画や資金計画なども含めてプランを提供してくれる設計会社や施工会社、賃貸管理会社を選ぶとスムーズに金融機関に提出する書類もそろえられるでしょう。

特に、入居者募集を早期対応する場合や、入居者ニーズにマッチする賃料で販売できそうかなど、賃貸経営の視点で金融機関に説明できるとより安心です。

施工会社と工事請負契約・工事開始

金融機関の審査に通ったら施工会社との間で工事請負契約を交わし、いよいよ新築工事が開始します。

ただし、着工前には行政に対して、法令や条例に適合しているかどうかの審査を受けるための建築確認申請や、建築工事届などの各種申請手続きを行わなければなりません。手続き自体は工事を請け負う会社が行ってくれます。

入居募集活動開始

建築確認が下りたら、新築工事と平行して入居者募集活動も開始します。建物が完成してから入居者募集活動を始めていては、せっかく住める状態になっているのにもかかわらず、まだ家賃収入は得られません。それでは空室期間が発生することになるため、理想は完成する前に入居者様が決まり、完成と同時に引き渡しができる状態です。

入居希望者様が現われたら、自宅を賃貸するケースや中古住宅をリフォームして賃貸するときと同じように審査を行い、入居者様を決定します。入居者様との賃貸借契約の準備を整え、竣工・引き渡しへとつなげてください。

竣工・引き渡し

建物が完成し、各種の検査が完了したら、施工会社からオーナー様への引き渡しです。オーナー様立ち会いのもと施工業者からの説明を受け、最終的な確認で問題がなければ、必要書類と鍵を受け取って引き渡しは終了となります。

引き渡しと同時に法務局で建物の表示登記や所有権保存登記などの不動産登記、金融機関からの融資を活用する場合は抵当権の設定も申請します。実際の手続きは建物の表示登記が土地家屋調査士、所有権保存登記や抵当権の設定は司法書士が代理で行ってくれます。

もし、建物の引き渡し時に入居者様が決まっていないようなら、引き続き入居者募集活動を行います。

賃貸借契約と引き渡し

戸建て賃貸経営では、入居者様の多くが長期間入居し続けてくれるのが特徴です。その分、地域に馴染んで暮らしているといえますが、だからこそ入居の審査では近隣の住民ともうまくやっていける人柄であるかどうかが重要視されることがあります。

審査の結果、入居者様が決まったら、自宅を賃貸に出す場合や中古住宅を購入して賃貸経営する場合と同様に、入居者様との間で賃貸借契約を結びます。その後、入居日に契約金などを受け取り、鍵を渡して引き渡しを行います。

注意点

土地を所有していない方の場合、土地探しから始める以外に、不動産会社が開発した新築戸建て賃貸住宅を購入するという方法もあります。いわゆる建売住宅で、土地と建物をセットで購入できるのがメリットです。一から設計を依頼して建てるケースとは違い、間取りなどのプランはほとんど決まっているため、あまり自由度はありません。

オリジナリティに欠けるところはあるものの、万人受けしやすい一般的な造りが多いのも戸建て賃貸経営には向いているでしょう。すでに出来上がっている物件ならば、自分の目で実物を確認してから購入でき、短期間で賃貸経営を始められる可能性があります。

戸建て賃貸経営を成功させるポイント

ここまで戸建て賃貸経営のメリット・デメリットや具体的な手順を解説してきましたが、戸建て賃貸経営ではどのようなことに気をつければいいのでしょうか。戸建て賃貸経営を成功させるポイントとして、以下で解説する5点にも気をつけてください。

不動産投資成功のポイントと改善事例は以下も参照してください。

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需要がある土地かどうか

不動産投資は立地が根本です。戸建て賃貸の需要があるとはいえ、どのような土地でも経営が成功するとはかぎりません。特に地主が行う土地活用の場合は、その土地に賃貸需要が見込めるかどうかの市場分析が極めて重要です。

一般的に賃貸不動産は駅から近い地域に人気がありますが、条件さえそろえば駅から遠くても需要があります。例えば、戸建て賃貸は小学校の子どもやこれから小学校に上がる子どものいる世帯が借りることが多く、小学校や中学校が近くにある物件は人気です。

加えて学童保育も併設されているようなら、共働き世帯にもニーズが高いでしょう。犯罪率が低く治安がいい、自然災害のリスクが少ないなどの要素も選ばれやすいポイントになります。

ターゲットと家賃設定

賃貸経営を開始するにあたり、難しいポイントの一つが家賃の設定です。賃貸経営を成功させるためには、その地域にふさわしいターゲットを設定し、そのターゲットに適合した家賃設定を行う必要があります。

これがズレていると入居を希望する方の選択肢から外れ、空室になってしまいます。物件の購入前に、必ず、賃貸管理会社へ確認をしましょう。

戸建て賃貸はファミリー向けということもあり、間取りも充実しているため家賃は高めに設定することも可能です。ただし、いい環境にあり、魅力的な設備が整っていたとしても、家賃設定が高すぎると選ばれないかもしれません。

あまりに家賃が高い場合、それだけの金額を支払うのなら、住宅ローンを組んでマイホームを建てるほうがいいのではないかと思ってしまうかもしれないからです。入居を希望する方に選ばれなければ本末転倒でしょう。

かといって、低く設定しすぎて収益を上げられなければ賃貸経営は成り立ちません。地域にふさわしいターゲットを設定したら、周辺の家賃相場も踏まえつつ、適切な家賃設定にしましょう。

延床面積を広くし過ぎない

家賃設定とも関連してくるポイントですが、延床面積を広くしすぎないことも大事です。延床面積の広い建物にすると建築費用もそれだけ高くなり、その分、家賃も高く設定せざるを得ません。そうなると先述のように空室が発生するリスクがあり、入居者様のターゲットも狭くなります。

もし、広く造り過ぎて入居者様が決まらず、苦肉の策で家賃を下げると面積当たりの単価は安くなり、投資効率が悪くなります。戸建て賃貸の面積は80m2程度に抑えるようにしましょう。間取りにすると3LDK相当です。設計を依頼する際は、その点をふまえてデザインを依頼する必要があります。

ただし、あまり狭く設定しすぎると狭小住宅という括りになってしまいます。アパートやマンションとの差別化ができませんので、注意しましょう。戸建て住宅らしくゆっくり住める環境を保ちつつ、大きすぎない広さにするようにしてください。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資で得られるリターンには、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインは資産を保有していることで得られる利益で、不動産投資では家賃収入が該当します。

インカムゲインは投資対象の賃貸不動産を所有しているかぎり安定して受け取れるため、アパート・マンション経営ではインカムゲイン狙いがメインの戦略です。例えば家賃10万円の居室が10戸あるアパートを満室に保てていれば、毎月100万円のインカムゲインを得られます。

キャピタルゲインは、所有している不動産を売却した際に得られる売却益を指します。戸建て賃貸経営の場合、アパートやマンションとは違い収益物件としてではなく実需物件として売却できる可能性があります。

戸建て賃貸住宅特有のメリットとして、収益物件と実需物件の差額という事実があります。収益物件は収益還元法によって算定されますが、実需物件は取引事例比較法と原価法によって算定されます。つまり収益物件として安く購入して、入居者様が退去したら実需物件として高く売れるのです。

実需のニーズが高いエリアの戸建て賃貸経営においては、出口でキャピタルゲインを狙う投資戦略もあるのです。

売却に関する記事と事例は以下を参照してください。

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超難関物件！市街化調整区域に付き住める方が限定される一戸建て

利回りとかかる手間との関係

戸建て賃貸経営は新築よりも中古、特に築年数が古い物件のほうが利回りは高くなる傾向です。不動産投資の利回りは取得費に対して年間の家賃収入がどのくらいになるのかを示し、その物件の収益性を見る指標になります。

家賃の設定金額が同じならば、建築にお金のかかる物件よりも、取得金額が低い築古の中古住宅のほうが利回りは高くなるのです。

ただし、中古住宅は物件の見極めが難しいデメリットもあります。特に築古の中古住宅の場合は、そのままの状態で賃貸を始められることはありません。極端に安い価格の物件は、リフォームでかなり手を入れなければならないケースもあります。物件の見極めやリフォームの手配などでオーナー様が自分で動くとなると、時間と労力をかけなければなりません。

副業で戸建て賃貸経営を考えるなら新築、専業に近い形でリソースを割いて取り組むのなら中古（築古）と考えるのが一つの目安です。

戸建て賃貸経営の相談は【リロの不動産】へ

戸建て賃貸はファミリー層に人気があり、長期間の入居を見込めることや、狭い土地でも活用できることなど、さまざまなメリットがあります。ただし、注意しておくデメリットもあるため、不動産投資として始める際は、メリット・デメリットをふまえておくことが重要です。

戸建て賃貸経営には自宅を賃貸に出す方法や、新築戸建て住宅を賃貸する方法もありますが、近年では中古・築古の戸建て賃貸経営が不動産投資方法として注目されています。利回りが高くなるのが魅力の中古・築古の戸建て賃貸経営ですが、その分非常に手間もかかります。賃貸管理会社の協力なしには難しいでしょう。

【リロの不動産】では、蓄積した賃貸管理データや確かな空室対策、独自のネットワークなどを活かし、オーナー様の賃貸経営をトータルでサポートしています。戸建て賃貸経営を検討されている方は【リロの不動産】にぜひご相談ください。

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