【家主必見】マンションの管理費相場と入居者満足度を満たす賃貸経営の成功ポイントを事例で解説

マンション経営で安定した利益を得るためには、利益とコストのバランスを把握することが大切です。毎月発生する管理費や保険料など、必要コストの中身を正確に把握しておくことで、安定した資産運用を実現できます。

そこで今回は区分と一棟、両方のタイプでのマンション投資にかかる管理費の中身や相場、効果的な運用方法について、わかりやすく解説しましょう。

▼この記事の内容

●マンションの管理費というと、分譲マンションの管理の意味と、一棟マンション経営の管理費の意味があり、両者は性格が異なる。

●一棟マンション経営の管理費は、家賃とともに入居者様から徴収される。

●賃貸管理会社への管理委託手数料やマンション経営に必要なその他の運用コストはオーナー様が支払う。

●区分マンション経営の場合は、分譲マンションと同じくオーナー様が管理組合に管理費を支払う。

●マンション経営の運用コストを削減する方法としては、管理委託手数料を適正化する、メンテナンスを怠らない、ローンの借り換えを追求する、がある。

マンション管理費とは？

マンション管理費の基本的な仕組みと役割について説明します。

一般的に「マンション管理費」というと分譲マンションでの管理費を指すことが多いですが、今回は賃貸経営にとってのマンション管理費についての解説となる点にご注意ください。

管理費の役割と目的

マンション管理費とは、マンションの共用部分や各種の設備を維持・管理するために支払う費用のことです。建物の資産価値を保ち、入居者様の快適な居住環境を提供するために欠かせない経費といえます。

一般的な分譲マンションにおいては、区分所有者が組織する管理組合が各部屋から徴収します。賃貸マンションの場合では、オーナー様が入居者様から徴収し、家賃に別途上乗せして集金することがあります。

分譲マンションの管理費の内訳は、マンションの規模や特性によって違います。立体駐車場など導入された設備によって費用はばらばらですし、コンシェルジュや管理人など、人員を雇用するとコストはさらに膨らみます。

修繕積立金との違い

分譲マンションの管理費は、普段の建物管理・維持のために使う費用であるのに対し、修繕積立金は数年に一度のタイミングで行われるメンテナンス工事などに備えるための積立金です。

頑丈な鉄筋コンクリート造のマンションであっても、日々の風雨や日射の影響による劣化は避けられません。建物の安全性の維持や資産価値の維持のためには、定期的に外壁のひび割れなどを補修し、建物の強度を維持する必要があります。

マンションの大規模修繕工事はだいたい12～15年に一度実施されます。周囲に足場を組んでの大がかりなものとなりますので、かなりまとまった資金が必要です。そのため、管理費とは別に、区分所有者から徴収し、修繕費用のためにプールしておきます。

なお、戸数が多いマンションほど一部屋当たりの負担が軽くなる傾向があるため、区分所有者の費用負担も安くなります。

管理費に含まれる費用

分譲マンションの管理費の内訳には、次のような項目があります。

・共用部の光熱費、清掃費
・管理人（コンシェルジュ）などの人件費
・各種設備の設備保守・修理費用
・保険料
・警備設備費用

細かな内訳についてはマンションごとに異なりますが、いずれも区分所有者が負担する必要経費です。

管理費の平均相場

分譲マンションの管理費の具体的な相場はどのようになっているのでしょうか。国土交通省による調査結果では次のようになっています。

【駐車場使用料込みでのマンション管理費】
平均　17,103円
単棟型　17,214円
団地型　14,925円

【駐車場使用料なしでのマンション管理費】
平均　　11,503円
単棟型 11,580円
団地型 10,394円

出典：国土交通省　令和5年度マンション総合調査結果

戸数が多ければ多いほど一戸当たりの管理費は抑えられますが、20階層以上の大規模マンションでは設備の規模も大きくなるため、管理費の負担は調査結果をさらに上回る傾向です。

一棟マンション経営の管理費

ここからは収益物件としての一棟マンションの管理費の内訳について解説していきます。

マンション投資の経営者から見て管理費は必要経費の一部です。管理費について理解を深め、費用対効果の高い運用方法を選択することで、マンション経営を軌道に乗せることができます。

家賃とともに入居者様から管理費として徴収

一棟マンションにおいては、管理費は入居者様から家賃と一緒に徴収するかたちをとるのが一般的です。「共益費」と呼ばれることもあります。「共益費」と「管理費」とで言葉の定義に明確な違いはあまりありません。

一般的に、マンションやアパートで徴収する「管理費」には、共用部分や建物全体の維持管理、点検などに使われる費用が含まれています。建物の玄関ホールやエレベーター、ゴミ捨て場や駐車場などの設備維持、通路や階段、エントランス部分の清掃、警備設備の使用料などです。

このような建物の維持管理にかかる費用は入居者様から管理費として徴収するケースがあります。手続き上は家賃徴収と同時に集金するかたちです。

なお、マンション・アパートの管理費についてもう少し細かい内容については、こちらの記事でも解説しています。ぜひご参照ください。

アパート経営の管理費って必要？自主管理と管理委託の大きな違いとは

賃貸管理会社への管理委託手数料

建物の維持管理にかかる費用のほかに、賃貸管理会社への管理委託手数料がかかります。賃貸管理会社におまかせするのは、入居者様への対応、家賃の徴収業務、清掃会社へ警備会社の手配などの管理業務全般です。このような業務をオーナー様個人で行うことは困難なため、信頼できる賃貸管理会社に業務全般を請け負ってもらうことになります。

賃貸管理会社のサービス内容は会社によってかなり異なりますが、建物の維持管理や日常業務だけでなく、空室対策や入居者対応といった収益に直結する重要な仕事も担当してもらいます。まさにマンション経営のパートナーといえるでしょう。

どの賃貸管理会社を選ぶかで収益性がガラリと変わることも少なくありませんので、賃貸管理会社選びはマンション経営を大きく左右すると言ってもいい経営事項です。

こちらの記事では賃貸管理会社選びのコツなどを紹介していますので、気になる方はあわせてお読みください。

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管理委託手数料の平均相場

賃貸管理手数料は、家賃収入の5％前後が一般的な相場です。家賃相場の低い地域などでは1戸当たりの管理費を定額制にする場合もあります。

賃貸管理手数料に対するサービスの提供内容は、賃貸管理会社によってさまざまです。なかにはサービス内容が明確でないまま、手数料だけを提示するような会社も存在します。価格設定だけではサービスの質が見えにくいため、手数料の設定以上にサービス内容に関して精査することが重要です。

一棟マンション経営に必要なその他の運用コスト

賃貸管理会社に支払う管理手数料以外にかかる運営コストについて、代表的なものを列挙しておきましょう。

共用部の光熱水費

エントランスや廊下、階段、エレベーター、駐輪場など、住民の皆様が普段お使いになる共用設備にかかる電気代や水道代です。照明やモーター、エレベーターなどの保守点検にかかる費用なども含まれます。入居者様の安全を守るためにも欠かせない費用です。

一般的に建物の規模が大きくなれば共用部の光熱水費は増加します。常設の管理人や警備員など、人員を投入するとさらに高額となりますし、豪華なエントランス設備などを備えると電気代や設備維持のための費用も跳ね上がります。

ローンの利息

金融機関から借入を行う場合は、ローンの利息返済分は毎月の支出の一部です。

住宅ローンと同じく、不動産投資ローンにおいても「固定金利」と「変動金利」の2つがあります。長年続いた低金利政策の影響もあり、日本では変動金利での借入がお得となっていましたが、2020年代中盤以降は日本でも金利の引き上げが実施されており、今後は金利上昇によるリスクも考えての借入が重要となっています。

ちなみにローン利息も含めた返済比率（年間返済額÷満室時家賃収入×100）の目安は50%程度とされています。ここから各種運営コストや固定資産税などを差し引いた金額が実際の手取りです。

修繕費

マンション投資では共用部と専有部での修繕工事、それぞれで費用がかかります。

専有部での修繕費は、入居者様の居室内部の設備、内装などの修繕にかかる費用のことです。入居者様が意図的に破損させたケース以外の工事は、原則としてオーナー様の負担となります。

代表的な工事費用としては、エアコンや給湯器、温水洗浄便座、ドアノブの交換などが挙げられます。費用自体は1件当たり数万円から10万円前後といったところですが、戸数が多ければ支出が重なることもあるため、ある程度の資金を準備しておく必要があります。

共用部の修繕は外壁の修繕や配管の交換などの大がかりな工事が含まれます。こちらは定期的に大規模な費用がかかりますので、工事時期を見越して日々の家賃収入から一定額を積み立てるかたちです。

マンションの修繕・修理工事についてはこちらの記事での詳しく解説しています。ぜひ参考にお読みください。

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具体的な事例については以下の記事をご参照ください。

■大規模修繕の改善事例　一覧
　
▼内装リフォームの改善事例　一覧
　
▼水回りのリフォーム改善事例　一覧
　
▼設備対応のリフォーム改善事例　一覧

保険料

火災保険や地震保険など、建物を守るための保険にかかる費用です。万が一のリスクに備えつつ、補償内容と保険料のバランスを見極める必要があります。

火災保険は建物本体への火災による損害だけでなく、台風や洪水などの自然災害による被災、さらには盗難被害による設備損害も補償対象になります。商品によってカバー内容はさまざまですから、物件の立地や特性に合った保険を選ぶことが大事です。

また、地震大国である日本では地震保険への加入もほぼ必須といえます。活断層に近いなどの立地条件によって補償内容が変わるため、地震保険についても慎重に選ぶ必要があります。

このほか、最低限の家賃収入を確保するための「家賃補償保険」、入居者様とのトラブルをカバーする「賠償責任保険」など、賃貸経営を円滑に行なうためのオーナー様向けの保険も存在します。

空室対策のための費用

空室対策のための費用もある程度準備しておく必要があるでしょう。空室発生は家賃収入に直結しますので、空室が発生した場合はできるだけ素早く対策に乗り出さなければなりません。

空室対策といっても物件の状況によって打つべき対策はさまざまです。主な方法の1つには、入居希望者募集のための広告方法の見直しがあります。広告を打つべき媒体を今一度検討し、最も効果的な方法での広告へと切り替えることで、集客の効率性を上げます。

また、入居希望者を引き付けるために部屋のスペックを上げる工夫も必要です。効果的な事例を挙げると、宅配ボックス・スマートロック・無料Wi-Fiなどの設備の整備などがあります。費用を出せば出すほど効果が出るわけではないため、プロの視点をまじえたうえで物件に合った方法を選ばなければなりません。

【リロの不動産】が提案する『4つの空室対策』は、これまでも多くの空室問題を解決してきた実績があります。こちらの記事ではさまざまな角度から実例をあげつつ、空室対策のコツについて詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にお読みください。

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具体的な事例はこちらをご参照ください。

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専門家の報酬

税理士や司法書士など、マンション経営に必要となる専門家への報酬も運用コストとなります。税務申告や不動産登記に関する費用は、ある程度の相場が決まっていますのでコストの計算ができます。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有するだけで毎年課税される税金が固定資産税で、地域によっては都市計画税もかかります。高額不動産を所有するマンション投資家にとってはかなりの高額となる場合もあるので、どれくらいの金額になるかは必ず把握しておきましょう。

ぜひ覚えていただきたい計算式は以下のようになります。

固定資産税納税額　＝　固定資産税評価額　×　1.4%
都市計画税納税額　＝　固定資産税評価額　×　上限0.3%

固定資産税評価額は3年に一度見直しがあります。固定資産税評価額は、土地は公示価格の70%前後、建物は再建築価格の50~70%で設定されています。

都市計画税については各市町村によって税率が異なりますので、該当する自治体のホームページや窓口で確認するといいでしょう。

なお、固定資産税や都市計画税の納税費用は必要費用として計上することが可能です。

減価償却費

減価償却費とは、マンションなどの固定資産が年数経過とともに下げた資産価値分を、償却費用として計上する会計上の費用です。不動産の場合、土地部分は経年による資産価値の減少はありませんが、建物と設備部分は資産価値が下がるものとして減価償却の対象となります。

減価償却費は法定耐用年数に応じて定められた償却率を取得価額に乗じた金額となります。マンションの多くは鉄骨鉄筋コンクリート造ですから、法定耐用年数は47年です。減価償却費のシミュレーションでは基本となる数字となります。

減価償却費は実際の支出がない状態で経費として計上できますので、高い節税効果を得られる点が強みです。

マンション投資の経営者にとって欠かせない考え方については、こちらの記事でもさまざまな角度から解説しています。ぜひご参考にお読みください。

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区分マンション経営の管理費

区分マンション経営の場合の管理費についても解説します。一棟マンションと違って、費用の払い方や負担の仕組みは分譲マンションと同じです。

区分マンション投資ならではのメリットやデメリット、注意点についてはぜひこちらの記事も参考にお読みください。

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区分マンションのオーナー様は管理組合に管理費を支払う

区分マンションのオーナー様は、実需として入居する区分所有者と同じく、毎月一定額の管理費を管理組合に支払います。管理費に含まれる主な費用は、日常的な清掃費用や共用部の保守・メンテナンス費用、水道光熱費などです。管理費は管理組合を通じて支払うことで、建物全体の資産価値を維持するために使われます。

修繕積立金の支払いもある

区分マンションでは将来的な大規模修繕工事に備え、共用分の光熱水費などの管理費とは別に修繕積立金を毎月支払うことになります。

修繕積立金も入居者様の家賃の一部として徴収しますが、物件によって負担額が異なるため、どの程度の負担が毎月生じるかは収益性に大きく影響する重要なポイントです。

マンションの修繕積立金がどの程度かかるかについては、築年数である程度予測がつきます。一般的な工事と築年数の目安は次のとおりです。

屋根・外壁などの修繕工事　…　築10~18年目
給排水管の取替工事　　　　…　築30年目
防水・塗装工事　　　　　　…　築11~18年目

およそ築18年前後で一度、大規模修繕工事が行われるのが一般的です。それ以降は築年数が経てば経つほど修繕工事が増えていくため、積立額の見直しが定期的に行われます。

区分マンション経営に必要なその他の運用コスト

一棟マンション経営にかかる運用コストと同様に、固定資産税・都市計画税、保険料、修繕費などのコストが発生します。共用部の光熱水費は管理費に含まれますが、そのほかのコストについては一棟マンションと同様です。

オーナー様自らが入居募集や家賃徴収などの手続きを行なわない場合は、管理委託する賃貸管理会社に対する手数料も別途発生します。

マンション経営の運用コストを削減する方法

マンション経営での収益性を高めるには、支出をできるだけ最適化する工夫が欠かせません。無理のない範囲で経費を見直し、高い費用対効果を目指すことが、健全なマンション経営の第一歩であるといえます。

マンション経営者としてのコスト感覚についてはこちらの記事でも詳しく説明しています。ぜひ参考にお読みください。

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運用コストと利回りの関係

運用コストが高すぎると、家賃収入から得られる実際の収益分が圧迫され、実質利回りが下がってしまいます。収益をできるだけ多く確保するためには運用コストをできるだけ抑えることが経営上の鉄則です。

ただし、運用コストを抑えるといっても共用部の光熱水費や税金など、物件の資産価値を維持するため、入居者様の安全を確保するためにはどうしても削ることのできない費用も存在します。したがって、どこが必要不可欠で、どの部分は費用を節約できるのか、経費の中身、構造をしっかりと把握しておくことが重要です。

保険料や各部の光熱水費など、毎月支出する項目については定期的に見直しを行い、無駄な支出がないかを精査することが大事です。借入や税金なども含めて、収益シミュレーションを実施し、目標とする利回りを達成するにはどれだけの運用コストを許容できるか、適正に判断しましょう。

管理委託手数料を適正化する

管理委託手数料の見直しも運用コスト削減につながります。

賃貸管理会社に支払う管理委託手数料の目安は家賃収入の5%前後と説明しましたが、この手数料はサービスの質や内容、値段設定などが賃貸管理会社によってさまざまです。手数料が高いからといって、オーナー様にとって最適なサービスなどかは未知数です。

理想としてはできるだけ手数料が安く、なおかつ良質なサービスを提供する賃貸管理会社を選ぶことですが、実際にその見極めはかなり難しいものがあります。

マンション経営は実務を担う賃貸管理会社のサービス次第で大きく変わってしまいますから、十分な知識をつけたうえで慎重に会社選びをする必要があるでしょう。現状のサービスが手数料とサービス内容が見合っていないと感じる場合は、賃貸管理会社の変更によって経費を削減できることも少なくありません。

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メンテナンスを怠らない

日常的に建物の各所を点検し、定期的な清掃を実施することで、建物の劣化を防ぐことが可能です。長期的に見た場合、大規模修繕工事にかかる費用を抑えることができコスト削減につながります。

床面や外壁などの汚れなども、放置しておくと汚れやひび割れなどが建物の内部に広がり、大規模な修繕が必要になってしまう場合があります。排水口のゴミなども放置したままだ深刻な配管詰まりなどのトラブルを起こしかねません。あらかじめ予防しておけば深刻な事態を避けられたケースも多く、普段からメンテナンスを怠らないことは建物へのダメージを防ぐためにも大事です。

また、日々建物の状態を安全、清潔に保つことは建物自体の資産価値向上にもつながります。入居者様にも満足していただける環境を維持できれば、空室の発生を防げるでしょう。

ローンの借換えを追求する

ローンの見直しもコスト削減につながります。より低い金利のローンへ借換えることで、月々の返済額を軽減でき、ランニングコストを抑えられます。

不動産投資ローンは同じ借入金額であっても、金利の種類や金融機関の提示する条件によって返済総額に差が出ます。より条件のよいローンが存在する場合は、積極的に借換えを検討してみましょう。

借換えに際して事務手数料がかかることもありますから、手続き全体での費用対効果をよく考えたうえで検討する必要があります。

管理費の適正化が安定したマンション経営の第一歩

マンション経営においては、必要経費となる管理費・ローン返済日、税金、管理委託手数料などの運用コストを正確に把握し、確実に収益を出す収益構造を構築することが重要です。

それぞれの費用に関する相場を理解し、コスト構造を最適化することで、安定した資産運用を実現できます。

ただ、実際の経営では専門的な知己やノウハウが必要となる点も多く、信頼できる専門家の力をうまく活用して運用コストを見直すことが求められるでしょう。

【リロの不動産】はその点、マンション管理の分野でも全国トップレベルの実績を持ち、これまでに数多くのオーナー様をサポートしております。

マンション経営での運用コスト見直しについても豊富な実例やノウハウを活かし、オーナー様のご希望に合ったプランを提供いたします。ぜひお気軽に【リロの不動産】までご相談ください。