賃貸経営に欠かせない建物管理とは? 信頼できる賃貸管理会社を見極めるポイント
2024.12.29賃貸経営を成功に導くためには、賃貸管理をしっかり行うことが重要です。中でも、建物管理は欠かせません。入居者様にとってアパートやマンションなどの建物は、生活の場そのものです。その生活の場がしっかり管理されていなければ、入居者様にとっては不安になるでしょう。
そもそも、建物管理が疎かな賃貸物件は選ばれず、空室が発生する可能性があります。この記事では賃貸経営に欠かせない建物管理の詳細や、信頼できる賃貸管理会社を見極めるポイントを解説しますので参考にしてください。
▼この記事の内容
●賃貸管理業務の内容は、ハード面の管理である建物管理と入居者様に関わる業務の入居者管理(狭義の賃貸管理)に大別できる。
●建物管理の具体的業務としては、日常清掃・定期清掃、外構・庭の手入れ、草刈り、水やり、建物・設備の日常点検や法定点検、メンテナンス・修繕、原状回復、大規模修繕計画の立案などがある。
●入居者管理の具体的業務としては、入居者募集業務(リーシング)、入居者トラブル・クレームへの対応、家賃回収代行などがある。賃貸経営のサポートも重要な仕事。
●建物管理が重要であるのは、安全で衛生的な住環境の提供になり、物件の資産価値の保全にもなり、空室対策につながるから。
●建物管理に強い賃貸管理会社の選び方は、経営の視点で建物管理を実施できるか、修繕・リフォーム工事への対応力があるかという点。●・建物管理に強い賃貸管理会社の選び方は、経営の視点で建物管理を実施できるか、修繕・リフォーム工事への対応力があるかという点。
目次
建物管理とは
賃貸経営に欠かすことのできない建物管理とは、どのような業務を指すのでしょうか。建物管理の位置付けを解説します。
なお、賃貸管理全体については、こちらの記事をご参照ください。
満室経営を4つの空室対策で実現!入居者満足度を高める賃貸管理とは
建物管理はハード面の賃貸管理
建物管理は文字どおり、賃貸住宅(アパート・マンション)の管理のうち、建物自体や付随する設備に関連する管理業務を指します。ビルマネジメント(Building Management)と呼ばれることもある、ハード面での管理です。
アパートやマンションなどの建物は、適切な管理ができていないと汚れが目立つようになったり、劣化が進んだりします。それでは入居者様に快適な住環境を提供することができないでしょう。建物管理では建物を良好な状態で維持し、資産価値を最大化するためにも必須です。
なお、建物管理は、賃貸住宅に限ったことではありません。区分所有建物(分譲マンション)の管理でも、同じように建物管理は行われています。
賃貸管理には建物管理と入居者管理がある
賃貸管理業務の内容は、大きく2つに分けられます。その一つが建物全体の維持管理に関わる業務の建物管理、もう一つが主に入居者様に関わる業務の入居者管理(狭義の賃貸管理)です。建物管理がハード面の管理であるのに対し、入居者管理はソフト面での管理だといえるでしょう。
具体的には空室が発生した際の入居者募集業務(リーシング・客付け)や家賃回収代行業務、家賃滞納者への督促などがあります。また、入居者様同士のトラブルが発生した際の対応や、クレームへの対応業務も入居者管理の大事な業務です。
契約期間が満了したときの更新手続きや、退去者が出た際の退去手続きも行います。建物管理と入居者管理の具体的な内容は、以降の段落で詳しく解説します。
建物管理の具体的業務(ハード面)
ここからは、建物管理の業務を項目別に解説していきましょう。なお、賃貸管理会社によっては、建物管理の具体的な業務を別会社に委託するケースもあります。
建物管理の具体的な業務については、こちらの記事もご参照ください。
建物管理・メンテナンスで資産を最大化!収益物件のメンテナンスとは
日常清掃・定期清掃
入居者様に快適な生活をしてもらうためにも、アパートやマンションの建物を衛生的に保っておくことが重要です。そのためには日常清掃業務が欠かせません。具体的には廊下や階段などの掃除やゴミ置き場を清潔にしておくなど、共用部分を美しく保っておく業務が挙げられます。
また、常に駐輪場を整理整頓することで、しっかりと管理されている印象になるでしょう。加えて床の高圧洗浄やガラス窓の清掃など、日常清掃でなかなかできない部分はオーナー様のご状況に応じて対応いたします。清掃が行き届いている建物は住み心地がいいため、入居者様の満足度向上にもつながります。
外構・庭の手入れ、草刈り、水やり
建物管理といっても、建物自体のメンテナンスだけにとどまりません。外構部分や庭などの周辺環境に関する業務も含まれます。アパートやマンションでは、外構や庭なども物件を印象づける要素になるからです。入居者様だけではなく、近隣住民や来訪者の目にも触れる場所であるため、管理を疎かにしていると印象が悪くなりかねません。
植栽の剪定や草刈りなどを定期的に実施し、花を植えている場合は水やりも行い、美しく保てるよう管理を行き届かせておくことが大事です。建物の周囲に植物があると害虫が発生することもあるため、必要に応じて害虫駆除を行う必要もあります。
建物・設備の日常点検や法定点検
建物管理では共用灯が切れていないか、防犯カメラやオートロックに不具合がないかどうかなど、建物の設備も日常的に点検しなければなりません。また、ゴミ捨て場の使用ルールを入居者様に周知し、ゴミの回収が適切に行われているか気にかけておく必要もあります。
さらに、建物の設備は自主的に行う日常点検のほか、各種法令にもとづき実施が義務付けられている法定点検もあります。具体的には火災報知器やスプリンクラーなどの消防設備や給排水設備、浄化槽や貯水槽、エレベーターや電気設備などです。どれも建物や設備を適切に維持管理し、安心・安全な状態を保つためには欠かすことができません。
メンテナンス・修繕
日常点検で建物や設備に異常が見つかった場合は、適宜修繕を行う必要があります。共用灯が切れていたり、切れかかっていたりするのが見つかれば、すぐに交換することが大事です。放置していれば入居者様に不便をかけるのはもちろん、管理されていない印象を与えてしまいかねません。
自社では対応できない専門的な知識や技術が必要な異常ならば、修理を手配します。建物や設備の状態は時間の経過とともに変化し続けるため、常に設備に不具合がないかを注意し、異常が見つかった際は早めに対応することが重要です。法定点検の結果も踏まえ、必要なメンテナンスや修繕の手配をしましょう。
大規模修繕計画の立案
日常点検や定期点検を行い、対処の必要な箇所があれば修繕をしていても、時間の経過とともに劣化してくる部分が出てくるのは避けられません。適切な修繕をせずに放置していると、さらに劣化は進むでしょう。
安定して賃貸経営を継続するためには、おおよそ10~12年に一度、大規模修繕を実施する必要があります。入居者様に快適な住環境を提供するのはもちろん、アパートやマンションの資産価値を維持するためにも、大規模修繕は重要です。
賃貸管理会社では建物管理の一つとして、大規模修繕の計画を立案し、修繕に向けた費用の積み立てもオーナー様に提案します。将来的に出口戦略を考える際にも、建物がどのような状態で維持されているのかが重要になるでしょう。
大規模修繕については、こちらの事例もご参照ください。
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入居者管理の具体的業務(ソフト面)
入居者管理は文字どおり入居者様に関する管理を指し、狭義の意味での賃貸管理になります。ソフト面での管理と定義でき、主な業務は以下のとおりです。
入居者管理の具体的な業務については、こちらの記事もご参照ください。
入居者募集業務(リーシング・客付け)
賃貸管理では、入居者募集業務(リーシング)も大事な業務の一つです。空室が長期間埋まらない状況が続けば、それだけ家賃収入も減ることになります。入居者募集業務は、ただやみくもに募集をかければいいというわけではありません。
物件の立地や特色などを踏まえたうえで、入居者募集を行うことがポイントです。単身者向けの物件ならば、一人暮らしで住む部屋を探している方にターゲットを絞ります。近隣に大学などがあり、学生の一人暮らしのニーズがある地域では、学校に物件を紹介するのも選択肢の一つです。
入居希望者が現われたら内見(物件案内)や入居審査、入居が決まったら契約業務なども行います。リーシングについては賃貸管理会社では行わず、専門の不動産仲介会社(客付業者)に依頼するケースもあります。
リーシングについては、こちらの事例もご参照ください。
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入居者トラブル、クレームへの対応
アパートやマンションなどの集合住宅では、入居者様同士や近隣住民とのトラブルが起こる可能性もあります。例えば上の階や隣の部屋の騒音が原因でトラブルになったり、クレームが入ったりすることも少なくありません。また、ゴミの出し方などでルール違反をする人がいると、トラブルが発生することもあります。
入居者様が水漏れやボヤを起こしてしまうと補修費用が発生することも考えられ、適切な対処が必要になってくるでしょう。被害がほかの入居者様に及んでしまうと、弁償もしなければなりません。
また、入居者トラブル以外のクレームについては、建物管理の改善につなげられるポイントになる例もあります。雨樋付近から虫が発生するのでなんとかしてほしい、ウォーターハンマー現象(水道の栓を閉めたときに水道管で大きな音がする現象)があるので改善してほしい、などです。
入居者様のクレームを丹念に拾い上げると、賃貸管理会社がなかなか気付かなかった問題点のクリアにつながり、質の高い賃貸管理を実現することがあるのです。
入居者トラブル、クレームへの対応については、こちらの記事もご参照ください。
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家賃回収代行
家賃回収代行は入居者様が支払ってくれる月々の家賃回収を代行し、オーナー様への送金を行う業務です。場合によっては、入居時に受け取った敷金もオーナー様に代わって預かり、資金管理を行うこともあります。
万が一、家賃の滞納が起こった場合、家賃滞納者への対応を行うのも入居者管理業務の一つです。中には何度督促をしても、なかなか応じてもらえないケースもあります。家賃回収代行業務は入居者様との間で大きなトラブルに発展する可能性があるため、慎重な対応が必要です。
家賃回収代行業務では家賃の入金状況を正確に把握しておかなければならないのはもちろん、コミュニケーション能力も求められます。滞納者を作らないためにも、入居時の入居審査をしっかり行うことが大事でしょう。
家賃回収代行については、こちらの事例もご参照ください。
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更新手続き、退去手続き
契約期間が満了した後も引き続き住み続けることを希望する場合は、更新の契約手続きを行わなければなりません。具体的には更新のお知らせを行う、更新契約書を作成して入居者様に署名・捺印をしてもらう、更新料を振り込んでもらうなどの手続きがあります。
また、退去者が出た際、退去手続きを行うのも入居者管理の業務です。解約する旨の連絡が入ったら日程を調整し、入居者様立ち会いのもと、破損部分がないかどうかなど物件の現況を確認します。
補修内容が明確になったら、原状回復工事の手配や敷金の精算などを行います。原状回復費用の負担については入居者様との間でトラブルになりやすいため、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などを参考にするといいでしょう。
出典:国土交通省住宅局 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)
管理費の適正化
オーナー様が賃貸管理会社に支払う管理委託手数料、いわゆる管理費の金額は会社ごとに異なります。もちろん、賃貸管理会社が対応する管理業務の範囲や対象戸数などのご依頼内容によっても管理費の金額には違いがありますが、相場としては家賃の5%程度です。
ただし、3%程度のところもあれば、8%程度のところもあり、どのくらいが適正なのかが分かりにくいこともあるでしょう。管理の内容が不明瞭なところや、管理内容自体に不安を感じる賃貸管理会社も存在する可能性があります。
賃貸管理会社を選定する際は、まず賃貸管理会社に何を対応してもらいたいのかを明確にするとよいでしょう。必要な管理を任せられ、かつ適正な管理費を提示してくれる賃貸管理会社にすることによって、管理費の削減が可能になります。
また、新築と中古と築古などの物件により、客付けのしやすさも変わります。何を管理してもらうのが良いかご不明な場合は、管理会社に松竹梅の管理内容と、メリット・デメリットを聞くと、判断のイメージがつきやすくなります。
管理費の適正化については、こちらの記事もご参照ください。
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賃貸経営管理(オーナー様の賃貸経営サポート)
賃貸経営はアパートやマンション、戸建て住宅やオフィスビルなどの不動産を貸し出す収益を得るビジネスです。経営を成功に導くためには、メリットとともにリスクも把握したうえで対策を施し、根気よく経営を続けていく必要があります。
賃貸経営が成功するかどうかは、管理業務の良し悪しにかかっているといっても過言ではありません。そのため、賃貸管理会社はさらに一歩進んで、オーナー様の賃貸経営を代行する戦略的パートナーだといえます。
日常清掃・定期清掃やメンテナンスなど、ここまで挙げてきた管理業務のノウハウを持っていることはもちろん大事なポイントです。戦略的パートナーとしてはそれだけにとどまらず、賃貸経営の目的や目標をしっかり定め、収支計画の立案や出口戦略の他に相続対策なども考えた、賃貸経営の流れをトータルで提案ができる賃貸管理会社だと心強いでしょう。
賃貸経営管理については、こちらの記事もご参照ください。
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建物管理が重要である理由
賃貸経営で建物管理が重要であるとされるのはなぜなのか、その理由をさらに掘り下げて解説します。
安全で衛生的な住環境の提供
不動産賃貸業とは、入居者様に住環境というサービスを提供することによって対価を得る事業です。民法601条では、賃貸人が賃借人にある物を使用収益させ、賃借人がその賃料を支払うことを約束する契約であると規定されています。
賃貸アパートや賃貸マンションを提供するオーナー様には、入居者様に安心して生活してもらえるように環境を整えておくことが求められます。
入居者様に安全で衛生的な住環境を提供するためには、適切な建物管理が重要です。日常的な清掃や庭の手入れなどの細やかな気遣いから大規模修繕に至るまで、ここまで解説してきた建物管理をしっかり行うことで、入居者様に安心して暮らしてもらえる環境が整えられるでしょう。
出典:e-Gov 民法
物件の資産価値の保全
時間の経過とともに、アパートやマンションの建物本体が少しずつ劣化していくのはもちろん、設備にも不具合が出てくるのは避けられません。適切なメンテナンスをせずに建物の管理を怠っていれば、劣化していくスピードも加速する可能性があります。定期的なメンテナンスや修繕を実施していれば、長く良好な状態を保てるでしょう。
築年数が経つほど、それまでメンテナンスがしっかり行われてきたかどうかの違いが顕著に現われてきます。定期的なメンテナンスや大規模修繕などは費用もかかりますが、寿命を伸ばすためには大事な工事です。建物管理を確実に行うことで築年数が経過してもいい状態を維持できていれば、それだけ物件の資産価値も保全できます。
外観を整えることで建物の寿命を延ばし、案内時の印象をよくするだけではなく、躯体が健康な状態であれば、リフォームやリノベーションを検討する際の選択肢も広がります。
適切な建物管理は空室対策につながる
継続的に適切なメンテナンスが行われている建物であれば、築年数が経過しても外観や内観も美しく保たれています。共用部にゴミやチラシなどが散らかる状態にならないよう定期的に見回りがされていると、清潔感のある空間を維持することが可能です。
駐輪場も管理が十分行われていなければ、雑然としたり、放置自転車が増えたりすることもあります。日常の建物管理が行き届くことで入居者満足度が向上し、「住み続けていたい」と思ってもらえるでしょう。
結果として、空室は出にくくなります。入居者満足度が高い物件は、当然住む場所を探している方にとっても魅力に感じるのではないでしょうか。空室が出たとしても早期に埋まりやすいため、適切な建物管理は空室対策につながるのです。
空室対策につながる建物管理については、こちらの事例もご参照ください。
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建物管理に強い賃貸管理会社の選び方
では、建物管理に強い賃貸管理会社とは、どのような会社なのでしょうか。選ぶ視点として、以下に挙げる2つのポイントがあります。
経営の視点で建物管理を実施できるか
建物のメンテナンスや修繕業務は、どの物件に対しても基本的にやるべきことは共通しています。ある意味、典型的な業務です。単純に建物の管理をするだけならば、任せられる賃貸管理会社は多く存在しています。
ただ、できれば経営の視点で建物管理を捉え、オーナー様の立場になって建物管理を提案できる賃貸管理会社が望ましいでしょう。例えば10~12年に一度のスパンで実施を検討する必要のある大規模修繕についても、適切な計画の立案が求められます。大規模修繕には大きな金額の費用がかかってくるため、積み立ての提案も受けたいところです。
長期間アパートやマンションを保有していると、リフォームやリノベーションの工事が必要になる場面も出てきます。そのため、物件の付加価値を高めるためのリノベーションの提案ができるかどうかも、判断材料の一つです。オーナー様に寄り添いつつ、直面する問題や課題に対し、経営の視点で適切な建物管理が実施できる賃貸管理会社が望ましいでしょう。
経営者の視点で実施する建物管理については、こちらの事例もご参照ください。
修繕・リフォーム工事への対応力があるか
賃貸のアパートやマンションでは退去者が出ると、その都度、原状回復工事が必要になります。また、建物本体の劣化や設備の不具合が生じたときは、さまざまな修繕も行わなければなりません。空室対策として、リフォームやリノベーションなどを実施する必要が出てくることもあります。
リフォームやリノベーションにはまとまった金額が必要になりますが、できれば費用の負担は少なく、大きな効果を得られる工事をしたいのではないでしょうか。建物の状態や空室の状況を踏まえたうえで、入居者様のニーズに合わせた工事ができれば無駄な出費も抑えられます。
賃貸管理会社には資金面のバックアップをしてくれるところや割賦払いに対応しているところもあります。オーナー様の要望に沿いつつ、的確なアドバイスがもらえるかどうか、費用面も含めた工事への対応力も賃貸管理会社を選ぶ基準として考えてみてください。
修繕・リフォーム工事への対応力については、こちらの事例もご参照ください。
建物管理に精通した戦略的パートナーを選ぼう
建物管理は入居者管理と並び、賃貸経営の核心部分です。アパートやマンションなどを良好な状態を保ち、できるだけ資産価値を落とさないようにするためにも適切な建物管理は欠かせません。大事な物件を任せる賃貸管理会社は、一歩進んで戦略的パートナーとなってくれるところを選ぶといいでしょう。
【リロの不動産】は「募集力」、「仲介力」、「管理対応力」、「工事・設備対応力」の『4つの空室対策』を軸に賃貸管理に力を入れ、建物管理の実績も豊富です。建物管理に精通した戦略的パートナーとして、オーナー様の賃貸経営をトータルサポートできる【リロの不動産】にお任せください。
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この記事を書いた人
秋山領祐(編集長)
秋山領祐(編集長)
【生年月日】昭和55年10月28日。
【出身地】長野県上田市。
【趣味】子供を見守ること。料理。キャンプ。神社仏閣。
【担当・経験】
デジタルマーケティングとリブランディングを担当。
分譲地開発のPMや家業の土地活用などの経験を持つ。
リノベした自宅の縁の下に子ども達の夢が描かれている。