不動産管理とは？事例で確認する信頼できる賃貸管理会社と資産価値の守り方を解説

アパートやマンションなどの賃貸経営において、不動産管理は入居率の維持、家賃収入の安定、建物の劣化防止といった要素すべてに関わり、賃貸経営の安定性と不動産の資産価値を左右する重要な役割を担っています。

「賃貸管理会社に任せているから安心」「どこに依頼しても大差はない」と考えてしまうと、知らないうちに収益性や資産価値を下げてしまうケースも少なくありません。

本記事では、不動産管理とは何かという基本から、賃貸管理会社の具体的な業務内容、管理の良し悪しが経営に与える影響を事例で解説します。さらに、信頼できる賃貸管理会社の選び方や管理費用の目安、失敗しないためのポイントまでを体系的にまとめています。

▼この記事の内容

●なぜ不動産管理が必要なのかというと、資産価値の維持・向上、安定した収益の確保、オーナー様の法的な責任の履行がある。

●不動産管理の2つの契約の種類として、一般管理委託契約とサブリース契約がある。

●不動産管理会社が業務内容は入居者管理と建物管理にたいべつできる。入居者管理としては、入居者募集と入居審査、家賃回収、クレーム・トラブル対応、退去時の立会いと原状回復工事の差配、定期報告とオーナー様への情報共有などがある。

●建物管理としては、建物・設備の点検・修繕、大規模修繕の準備と提案などがある。

●信頼できる不動産管理会社は、入居者募集に強い仕組みがあるか、管理戸数・仲介数の実績があるか、満足度の高い入居者サービスとサポート体制があるか、工事・修繕対応力があるかを見る。

なぜ不動産管理が必要なのか

不動産管理の重要性は、単に清掃や家賃回収といった定型的な管理業務を代行する点にあるのではありません。

不動産管理の本質は、不動産という資産を長期にわたって守り、育て、安定した収益を生み出し続けるための基盤である点だといえるでしょう。

資産価値の維持・向上

不動産管理が資産価値の維持・向上に果たす役割は非常に大きなものです。

適切な管理を行えば経年劣化のスピードを緩やかにし、結果として建物の寿命を延ばすことができます。共用部の清掃が行き届いているか、設備の不具合が放置されていないかといった日常管理の積み重ねは、物件全体の印象を大きく左右します。

定期点検や計画的な修繕を行うことで、大きなトラブルや高額な修繕費用の発生を未然に防ぐことも可能です。外壁や屋上防水、給排水設備などを計画的にメンテナンスすれば建物の機能低下を防ぎ、市場での競争力を維持できます。

管理が行き届いた物件は「安心して住める」「きちんと手入れされている」という評価につながり、結果として賃料水準や売却時の評価にも好影響を与えるでしょう。

安定した収益の確保

不動産管理は、安定した収益を確保するうえでも欠かせない要素です。収益物件においては、賃貸管理の質が高いほど入居者満足度が向上し、長期入居につながりやすくなります。共用部が清潔で、設備トラブルへの対応が迅速な物件は、入居者から選ばれやすく、退去率も低くなるでしょう。

入居率が安定すれば、家賃収入のブレが小さくなり、キャッシュフローも安定します。これはローン返済や修繕費の支払いを計画的に行ううえで非常に重要です。

反対に、管理が不十分な物件は空室が増えやすく、家賃下落を招く原因にもなります。結果として、想定していた利回りを確保できず、経営が不安定になるリスクが高まります。

法的な責任の履行

オーナー様には、法律上さまざまな責任が課せられています。代表的なものとして、民法に定められた使用収益義務や修繕義務、安全配慮義務などが挙げられます。これらは、入居者様が安全かつ通常どおり物件を使用できる状態を維持する責任であり、管理が不十分な場合、オーナー様が法的責任を問われる可能性があります。

設備の不具合を放置した結果、入居者様に損害が生じた場合や、共用部の管理不備によって事故が発生した場合には、損害賠償請求に発展することもあります。こうしたリスクについて、オーナー様自身がすべて把握・対応するのは難しく、専門知識を持つ賃貸管理会社のサポートが不可欠です。

不動産管理を適切に行うことで、法令遵守の体制を整え、入居者様や近隣住民とのトラブルを未然に防ぐことができます。これは、安心して賃貸経営を続けるための重要なリスクマネジメントといえるでしょう。

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不動産管理の2つの契約の種類

不動産管理を賃貸管理会社に任せる場合、オーナー様が結ぶ管理委託契約には主に一般管理委託契約とサブリース契約の2種類があります。

一般管理委託契約

一般管理委託契約とは、オーナー様が賃貸管理会社に対して、入居者募集、契約手続き、家賃集金、クレーム対応、退去精算、清掃・点検、修繕手配などの管理業務を一部または全部委託し、その対価として管理委託手数料を支払う契約形態です。現在、多くのオーナー様が採用している、一般的でバランスの取れた管理方法といえます。

一般管理委託契約のメリット

一般管理委託契約の最大のメリットは、煩雑で専門性の高い管理業務から解放され、オーナー様が本業や家庭と両立しながら賃貸経営を行える点です。

サラリーマン投資家のように日中の対応が難しい方や、遠隔地に物件を所有している方にとって、賃貸管理会社へ委託する意義は大きくなります。入居者募集・契約更新・クレーム対応などは突発的に発生しやすく、対応が遅れると退去や評判悪化につながるため、プロが窓口になることでトラブルを最小化できます。

賃貸管理会社のノウハウを活用できる点も魅力です。募集時期やエリアの相場を踏まえた賃料設定、広告の出し方、内見対応、入居者属性に合わせた設備提案など、空室対策はプロの力量が差になりやすい領域です。賃貸管理が強い会社であれば、単に「部屋を埋める」だけでなく、賃料を守りながら入居付けする、長期入居につながる運用を提案してくれるでしょう。

一般管理委託契約のデメリット

一般管理委託契約のデメリットは、管理委託手数料が発生する分、自主管理に比べて収益性が低下しやすいことです。

一般的に管理委託手数料は家賃収入の5％前後が目安とされ、これが毎月固定的に差し引かれます。家賃収入が月100万円なら、管理委託手数料だけで月5万円、年間60万円のコストになります。長期保有では積み上がるため、「委託で得られる効果」と「支払うコスト」のバランスを意識する必要があります。

賃貸管理会社の質によって成果が大きく変わる点もリスクです。客付け力が弱い、対応が遅い、修繕提案が不透明、報告が不十分といった会社に任せると、空室長期化や入居者満足度の低下を招き、結果として収益を押し下げる可能性があります。

サブリース契約

サブリース契約とは、賃貸管理会社（サブリース会社）がオーナー様から物件を一括で借り上げ、それを入居者様へ転貸（又貸し）する契約形態です。

空室の有無にかかわらず、オーナー様には毎月一定の保証賃料が支払われる仕組みとなります。

サブリースでは、入居者様と直接賃貸借契約を結ぶのはサブリース会社であり、オーナー様はサブリース会社と賃貸借契約（マスターリース）を結ぶ形になります。つまりオーナー様にとっての実質的な契約相手は入居者様ではなくサブリース会社であり、賃料設定や募集条件などの運用面はサブリース会社側の裁量が大きくなりやすい点が特徴です。

サブリース契約のメリット

サブリース契約の最大のメリットは、空室リスクや家賃滞納リスクをサブリース会社側に移転しやすく、収入計画を立てやすい点にあります。

入居状況に左右されず保証賃料が入るため、ローン返済や固定費の支払いを安定させたいオーナー様にとっては魅力的です。賃貸経営に不慣れな初心者や、初年度から資金繰りを崩したくない方には「予見可能性が高い」点がメリットになり得るでしょう。

入居者募集、内見対応、賃貸借契約、更新、退去精算、クレーム対応など、日常業務の大半をサブリース会社が行うため、オーナー様の運営工数は極めて小さくなります。忙しい方、遠方に物件を所有する方、複数物件を保有する方にとっては、管理負担を軽減できる点は大きなメリットです。滞納発生時の督促や法的対応もサブリース会社側が担うため、精神的ストレスを回避しやすいという利点もあります。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約のデメリットは、収益性が低下しやすい点です。

保証賃料は相場家賃の75～90％程度に設定されることが多く、家賃総額をそのまま受け取れる一般管理と比べると、家賃収入は低めになります。加えて、礼金・更新料・広告料の調整益などがサブリース会社側の収入となる契約もあり、オーナー様にとっては「実入りが想定より少ない」と感じる要因になり得るでしょう。

保証賃料の減額リスクも見逃せません。契約期間中であっても、相場下落や稼働低下を理由にサブリース会社から保証賃料の見直し（減額）を求められるケースがあります。場合によってはサブリース会社側から契約解除が行われるリスクもあります。安定を期待していたのに、条件変更や終了で一気に不安定になるケースもあり得るでしょう。

オーナー様側からの解約が難しいことも多く、「思ったより収益が伸びない」「運用方針を変えたい」と感じても身動きが取りづらい点は注意が必要です。

サブリース契約を検討する際は、契約前に保証賃料の改定条件、解約条項、費用負担の範囲、修繕・原状回復の扱いまで含めて、慎重に精査する必要があります。

不動産管理会社が行う主な業務内容

不動産管理は大きく「入居者管理（ソフト面）」と「建物管理（ハード面）」に分かれます。どちらも賃貸経営の安定と資産価値の維持に直結しますが、賃貸管理会社によって対応範囲（基本業務／オプション／実費）が異なるため、委託前に業務内容を理解しておくことが重要です。

入居者管理

入居者管理は、不動産管理のソフト面にあたる業務で、入居者募集から契約、家賃回収、クレーム対応、退去精算まで、入居者様との関係を包括的にマネジメントします。

入居者募集と入居審査

入居者募集は、空室期間を短縮し、安定収益を確保するための中核業務です。賃貸管理会社は住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への広告出稿、不動産仲介会社への情報展開、現地看板、法人社宅ルートなどを使って募集を行い、内見対応から申込獲得までを推進してくれます。

同時に、入居審査は滞納・トラブルを未然に防ぐ入口管理です。支払い能力、勤務先・収入、保証体制、過去の滞納歴などを慎重に確認し、物件や近隣との相性もふまえて判断することが望まれます。審査が甘いと、後々の督促・明渡し対応に時間とコストがかかり、オーナー様の利益を大きく損ねるため、募集力と審査力はセットで見極めるべきポイントです。

家賃回収

家賃回収は、賃貸経営のキャッシュフローを支える重要な業務です。賃貸管理会社は毎月の入金確認、未入金者への連絡、督促の履歴管理、家賃保証会社との連携、送金明細の作成などを行い、オーナー様へ適切に送金します。入金管理がずさんだと、滞納の初動が遅れ、回収不能リスクが高まります。

クレーム・トラブル対応

クレーム・トラブル対応は、入居者満足度に直結する重要な業務です。騒音、ゴミ出しルール違反、近隣トラブル、設備故障、共用部の不具合など、賃貸住宅では日常的に困りごとが発生します。賃貸管理会社が迅速に一次対応し、原因切り分けと解決まで導ける体制があると、入居者様の不満が蓄積しにくく、長期入居につながりやすくなります。

トラブル対応は「発生後の処理」だけではなく、「発生しにくい状態をつくる運用」も含まれます。入居者審査を厳格に行えば、トラブル発生率や滞納率は下がりやすくなります。掲示物やルール整備、定期巡回によって抑止も可能です。

現場の温度感を理解し、冷静に調整できる賃貸管理会社は、オーナー様に代わって入居者トラブルリスクを小さくしてくれる存在になるでしょう。

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退去時の立会いと原状回復工事の差配

退去時対応は、原状回復費用の精算トラブルを防ぎ、次の入居付けまでの空室期間を短縮するうえで重要です。

賃貸管理会社は退去立会いで室内の損耗状況を確認し、「通常損耗」と「入居者負担となる毀損」を切り分け、負担範囲を明確にします。

原状回復工事の差配では、見積取得、工事発注、工程管理、品質確認までを行い、早期に次の募集へつなげます。重要なのは早さと適正価格の両立で、工事が遅いと機会損失が大きくなり、工事費が割高だと収益性が落ちます。

定期報告とオーナー様への情報共有

賃貸管理会社の価値は「現場対応」だけでなく、オーナー様が経営判断できるように情報を整える点にもあります。

定期報告では、月次の収支報告（入金・控除・送金）、入居状況、滞納状況、募集反響、修繕履歴、クレーム対応の概要などが共有されるのが理想です。これらが揃うと、賃料改定や設備投資、リフォームの優先順位、売却タイミングなど、意思決定の精度が上がります。

報告・共有の質は、賃貸管理会社との信頼関係をつくる土台であり、長期的に資産価値を守るうえで欠かせない機能といえるでしょう。

建物管理

建物管理は不動産管理のハード面を担い、建物の安全性・快適性・機能性を維持して資産価値を守る業務です。

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賃貸経営に欠かせない建物管理とは？ 信頼できる賃貸管理会社を見極めるポイント

建物・設備の点検・修繕

建物・設備の点検・修繕は、トラブルを未然に防ぐ「予防保全」の考え方が重要です。

管理会社は日常点検や巡回、共用灯・ポンプ・給排水・鍵・インターホン等の不具合確認、消防設備点検や電気設備の保守手配などを行い、軽微な修繕を継続的に実施します。小さな不具合を放置すると、入居者様の不満が溜まり退去につながるだけでなく、事故や漏水など重大トラブルに発展する可能性もあります。

大規模修繕の準備と提案

大規模修繕は、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装、共用部改修など、一定周期で必要になる高額投資です。これを場当たり的に実施すると資金繰りが急に苦しくなったり、必要な工事が後回しになって劣化が進んだりします。

賃貸管理会社には、長期修繕計画を前提に「いつ・何を・いくらで」実施するかを整理し、オーナー様が準備できるよう提案する役割が求められます。

不動産管理にかかる費用の目安

不動産管理を賃貸管理会社に委託する際は、「毎月いくらかかるのか」だけでなく、その費用に何が含まれているのか、どこからが追加費用なのかを理解することが重要です。

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管理手数料の一般的な相場

一般管理委託契約における管理委託手数料の相場は、家賃収入の5％程度が一般的とされています。

月額家賃が100万円の場合、管理手数料は月5万円、年間で60万円が目安です。この費用で、入居者様対応や家賃回収、建物管理の基本業務をプロに任せられるため、サラリーマンオーナーや遠隔地オーナーにとっては妥当なコストといえるでしょう。

一方、サブリース契約（一括借上）の場合は、管理手数料という形ではなく、相場家賃の75～90％程度の保証賃料が設定されることが多く、実質的なコストは10～25％程度になるケースもあります。その代わり、空室リスクや家賃滞納リスクを管理会社が負担するため、毎月の収入が安定しやすいという特徴があります。

費用に含まれる業務範囲

管理委託手数料に含まれる業務範囲は、賃貸管理会社ごとに大きく異なります。一般的には、入居者募集の一次対応、家賃回収、滞納督促、クレーム対応、退去時の立会い、簡易的な建物点検などが基本業務として含まれます。

しかし、対応の深さやスピード、提案力には差があり、同じ手数料でもサービス品質が大きく異なる点には注意が必要です。

契約前には管理委託契約書・約款を確認し、業務範囲と追加費用の境界線を明確にすることが不可欠です。

別途発生する費用

管理手数料とは別に、賃貸経営ではさまざまな追加費用が発生します。これらは「管理会社に払う費用」というよりも、「物件を運営するために不可避な実費」と考えると理解しやすいでしょう。

入居者募集に関する費用

新たな入居者様を募集する際には、仲介手数料が発生します。また、賃貸管理会社とは別の不動産仲介会社が客付けを行うケースも少なくありません。入居者募集にかかった実費が費用として発生することもあります。

原状回復工事費用やリフォーム費用

退去後、次の入居者様を迎えるためには、原状回復工事が必要になります。経年劣化分（クロスの自然な汚れ、設備の寿命による故障など）は原則としてオーナー様負担となるため、一定の修繕費用は避けられません。内容としては、クロス・床の張替え、ハウスクリーニング、設備交換などが代表的です。

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特定の点検費用

消防設備点検、エレベーター保守、電気設備点検、浄化槽点検など、法律や条例で義務付けられている点検は、原則として別途費用が発生します。これらは専門資格を持つ会社が対応する必要があり、物件の規模や設備内容によって金額が大きく異なります。

点検を怠ると、行政指導や罰則、万一の事故時の責任問題に発展する可能性があるため、コスト削減の対象にはなりにくい項目です。

大規模修繕費用

外壁塗装、屋上防水、屋根改修などの大規模修繕は、おおよそ12～15年に一度必要になる高額支出です。一度に数百万円～数千万円単位の費用が発生することもあり、事前準備なしでは資金繰りを大きく圧迫します。

そのため、長期修繕計画を策定し、毎月または毎年一定額を積み立てておくことが望ましいとされています。大規模修繕は単なる修理ではなく、資産価値を維持・向上させるための重要な投資です。

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信頼できる不動産管理会社の選び方

不動産管理会社の選定は、賃貸経営の成否を左右します。管理費の安さや知名度だけで判断してしまうと、空室の長期化や対応遅れ、修繕コストの増大など、結果的に収益や資産価値を損なうリスクがあります。

重要なのは、実績・対応力・提案力という三要素を総合的に評価し、「長期的に資産を任せられるパートナーかどうか」を見極めることです。

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入居者募集に強い仕組みがある

信頼できる不動産管理会社を見極めるうえで、入居者募集力は重要な判断基準の一つです。

賃貸経営における最大のリスクは空室であり、入居促進力の高さはそのリスクを最小化する直接的な要素となります。具体的には、自社メディアやポータルサイト運用力、地域の不動産仲介会社とのネットワーク、法人社宅ルートなど、複数の募集チャネルを持っているかを確認することが重要です。

また、「ただ埋める」のではなく、賃料を守りながら成約できるかどうかも大きなポイントです。安易な賃料値下げではなく、募集条件の調整、設備改善の提案、ターゲット層の見直しなど、収益改善につながる提案ができる賃貸管理会社は、経営視点を持っている証拠といえます。さらに、家賃アップや賃料維持の実績があるかどうかを具体的な事例で説明できる賃貸管理会社であれば、より信頼性は高いでしょう。

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管理戸数・仲介数の実績がある

管理戸数や仲介数、契約継続率といった実績データは、賃貸管理会社の安定性と経験値を示す重要な指標です。

長期間にわたって多くの物件を管理している会社は、それだけ多様なトラブルや市況変動を経験しており、対応ノウハウが蓄積されています。特に、自分の物件と同規模・同エリアの管理実績が豊富かどうかは必ず確認したいポイントです。

満足度の高い入居者サービスとサポート体制がある

入居者満足度の高さは、長期入居と空室率低下に直結します。そのため、賃貸管理会社がどのような入居者サービス体制を整えているかは重要です。

具体的には、24時間対応の緊急窓口があるか、設備トラブルやクレーム発生時に迅速な初動対応ができるか、オーナーへの報告が適切に行われるかといった点を確認しましょう。

入居者対応の質は外から見えにくい部分ですが、対応フローや過去事例を具体的に説明できるかは重要な判断材料です。

工事・修繕対応力がある

信頼できる賃貸管理会社は、複数の施工会社とのネットワークを持ち、工事内容に応じて適切な会社を選定できます。修繕コストと品質のバランスを取りやすく、不要に高額な工事を回避することが可能になります。

単なる原状回復工事だけでなく、物件の競争力を高めるためのリフォーム・リノベーション提案ができるかも重要です。割賦工事やリフォーム融資の活用など、資金面も含めた提案ができる賃貸管理会社は、オーナーの経営視点を理解しているといえます。

資産価値を高める不動産管理とは

不動産管理の目的は、単に建物を現状維持することではありません。長期的な視点で物件の競争力を保ち、資産価値を高め続けることこそが本質です。

適切な管理と改善を積み重ねることで、空室リスクを抑え、安定したキャッシュフローを生み出すことが可能になります。短期的なコスト削減に偏るのではなく、中長期の収益最大化を見据えた戦略的な不動産管理が、オーナー様の資産形成を支えます。

長期的視点に基づくメンテナンス計画を立てる

資産価値を高める不動産管理において欠かせないのが、長期的なメンテナンス計画の策定です。

建物や設備には必ず寿命があり、経年劣化は避けられません。そのため、10年・20年といったスパンで、外壁、屋上防水、給排水設備、共用部設備などの修繕時期を見据えた計画を立てることが重要です。計画的なメンテナンスを行うことで、突発的な設備故障や緊急工事を減らし、高額な一時支出を回避できます。

修繕を後回しにすると劣化が進行し、結果として修繕費用が膨らむだけでなく、入居者満足度の低下や空室増加につながるリスクも高まります。長期修繕計画と修繕積立を組み合わせることで、資金面の見通しが立ち、安定した経営判断が可能になります。

入居者満足度を高める工夫に努める

不動産の資産価値は、建物そのものだけでなく「入居者様からどう評価されているか」によって大きく左右されます。

入居者様が「ここに住み続けたい」と感じる環境を整えることは、長期入居を促進し、空室率の低下に直結します。そのため、迅速で丁寧なクレーム対応や、共用部の清潔感維持、設備不具合への素早い対応が不可欠です。

入居者様の声を賃貸管理に反映させる姿勢も重要です。小さな改善であっても、居住満足度が向上すれば退去の抑制につながります。満足度の高い入居者管理は、結果的に物件の評判を高め、新たな入居希望者の獲得にも寄与します。

キャッシュフローを改善するための施策を意識する

資産価値を高めるためには、キャッシュフローの改善をつねに意識した管理が必要です。

具体的には、家賃設定の定期的な見直し、市場相場との比較、過度な値下げに頼らない空室対策が挙げられます。共用部の改善や設備の付加価値向上によって、賃料維持や家賃アップを実現できれば、収益性は大きく向上します。

管理コストの最適化も重要な視点です。修繕や点検を計画的に行うことで、無駄な出費を抑えつつ、必要な投資にはしっかりと資金を配分できます。市場動向や入居者ニーズを定期的に分析し、募集条件や管理方針を柔軟に見直すことが、安定したキャッシュフローを生み出す鍵となります。

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まとめ

不動産管理は、清掃や家賃回収といった日常業務をこなすだけの作業ではなく、資産をいかに守り、育て、収益を生み出し続けるかを考える資産経営そのものです。管理の質は入居率や家賃水準、修繕コスト、さらには将来の売却価格にまで影響し、賃貸経営の成果を大きく左右します。

表面的な管理費の安さだけで判断するのではなく、募集力・対応力・提案力を備えた管理会社を選ぶことが、長期的な安定経営につながります。

資産価値を高めるためには、計画的なメンテナンスや入居者満足度の向上、キャッシュフロー改善といった視点を持ち、管理を戦略的に行うことが重要です。そのためには、オーナー様の立場に立ち、経営目線で提案してくれる信頼できるパートナーとの協働が欠かせません。

不動産管理や賃貸経営に不安や課題を感じている方は、ぜひ一度【リロの不動産】にご相談ください。経験と実績に基づいたサポートで、オーナー様の大切な資産を持続的な成長へと導きます。