アパート経営者必見！空室が埋まらない理由と効果的な空室対策を詳しく解説

2024.12.15

アパート経営を行ううえで、オーナー様の多くが空室の発生を心配しているのではないでしょうか。素晴らしい立地にある不動産でも、賃貸経営をやる以上ずっと満室ということはあり得ません。しかし、空室が埋まらない状況が続けば、期待するだけの家賃収入を得られず、経営が厳しくなる恐れがあります。

この記事では、アパート経営者が押さえておくべき、空室が埋まらない理由と有効な空室対策を詳しく解説します。所有するアパートの空室に悩んでいるオーナー様は必見です。

▼この記事の内容

●アパート経営には、家賃滞納リスク、修繕リスク・老朽化リスク、金利変動リスク、災害リスク、流動性リスクなどいろいろなリスクがあるが、空室リスクが最大のリスク。

●アパートの空室が埋まらない原因としては、入居者募集活動が精力的になされていない、入居者トラブルがある、物件周辺の環境が変化している、間取り・設備が時代に合っていない、共用部や外観が劣化している、初期費用が周辺相場よりも高いなどが考えられる。

●アパートの空室対策としては、広告に力を入れる、ホームステージングなど内覧会の演出、共用部・エントランスの清掃、初期費用の設定の変更、フリーレントキャンペーンの実施、契約者特典の用意、セキュリティのレベルアップ、利便性の高い設備の設置、原状回復工事でワンポイントリフォーム、水回り設備の交換、賃貸管理会社の変更などがある。

●慎重に考えて導入すべき空室対策としては、間取り変更を含むフルリノベーション、入居条件の緩和、家賃の調整がある。

●アパートの空室対策に有効な賃貸管理会社とは、『4つの空室対策』に対応できる、法人契約の斡旋ができる、賃貸経営をサポートするの3つが挙げられる。

1 空室はアパート経営最大のリスク
2 アパートの空室が埋まらない原因
3 アパートの空室を埋める効果的な対策
4 慎重に考えて導入すべき空室対策
5 空室対策に有効な賃貸管理会社とは
6 経験と実績の【リロの不動産】におまかせを
7 関連する記事はこちら

空室はアパート経営最大のリスク

アパート経営にはいくつかのリスクがありますが、中でも空室リスクは最大のリスクといえます。なぜ、空室リスクが大きな問題になるのか見ていきましょう。

空室リスクや空室率に関しては、以下の記事をあわせてご覧ください。

不動産投資の大敵・空室をなくす！空室改善の方法をわかりやすく解説

空室率とは何か？不動産投資の重要指標を詳しく解説

空室リスクは最も避けたいリスク

アパート経営をはじめとする不動産投資には、いくつかのリスクが存在します。代表的なリスクと内容をまとめると次のとおりです。

空室リスク	空室が生じたとき、次の入居者様がなかなか決まらず、期待していた家賃収入が入ってこなくなるリスク
家賃滞納リスク	家賃を支払わない入居者様がいて、期待していた家賃収入が入ってこなくなったり、退去させるために訴訟に発展したりするリスク
修繕リスク・老朽化リスク	経年劣化に対する定期的な修繕や設備交換、突発的な修繕により費用負担が発生するリスク
流動性リスク	物件を売却したいと思っても、なかなか売れないリスク
家賃下落リスク	競合物件の増加や周辺地域の居住ニーズ低下などにより、家賃相場が下落するリスク
金利変動リスク	金利の上昇により、変動金利型ローンの支払額が増加し、キャッシュフローが悪化するリスク
災害リスク	火災や地震などによって物件が破損するリスク

上記のリスクの中でも、空室リスクは発生可能性が高いうえ、賃貸経営への影響が大きいリスクです。具体的にどのような影響があるのか、以下で紹介します。

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【必読】不動産投資の初心者向けに基礎知識を網羅！注意点も徹底解説

キャッシュフローの悪化

空室があると、その部屋から本来得られるはずの家賃収入が得られなくなります。空室率が高まるほど、物件全体から得られる収益が減ってしまうため、キャッシュフローが悪化してしまうでしょう。

アパートローンなどの融資を利用して不動産投資を行っている場合、キャッシュフローの悪化が月々のローン返済にも影響を及ぼす可能性があります。物件からの収益でローン返済ができないと、その他所有物件の収益やほかの収益源から補填しなければならなくなり、資産が減少してしまうかもしれません。

アパートが常に満室という状況は考えにくいため、通常、一定の空室があるものと想定して収支計画を立てます。しかし、空室率が想定を下回る状態が続くと、余裕を持って立てたはずの収支計画すらも達成できず、キャッシュフローがマイナスになるリスクがあるでしょう。

資産価値の低下

長期間空室があるアパートは、周囲から「不人気な物件」だと認識されてしまう恐れがあります。そのようなマイナスのイメージが付いてしまうと、新たな入居者様が見つかりにくくなり、物件の価値がどんどん低下していきます。すると、いっそう入居者様が集まらなくなるという、負の連鎖に陥りかねません。

この負の連鎖を断ち切るには、近隣の賃貸物件と同等以上の条件にするために設備変更やリノベーションによる差別化を施したり、家賃を地域の相場よりも低く設定したりする必要があります。新たな投資をすれば支出が増え、家賃を下げれば収入が減ることになるので、キャッシュフローへの影響は避けられません。

空室リスクの影響を最小限に抑えるためにも、空室が埋まらない原因を把握するとともに、早めに適切な対策を講じることが大切です。

アパートの空室が埋まらない原因

アパート経営をしていれば、一定期間空室が生じるのは避けられません。問題なのは、一回発生した空室がなかなか埋まらないことです。なぜ入居者様がなかなか見つからないのか、考えられる原因を紹介します。

入居者募集活動が精力的になされていない

国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」によると、2023年度に民間賃貸住宅を探した人のうち、約6割がインターネットで情報収集をしたと回答しています。不動産会社で探したという人が約4割となっており、2021年度以降、インターネットが最も多く使われる情報手段として定着している状況です。

今や物件情報はインターネットで探すのが当たり前であり、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への掲載漏れがあると賃貸希望者の目に触れず、入居者様を見つけるのに苦戦する恐れがあります。また、不動産会社が物件についての情報源として利用するマイソクの資料が不十分な場合も、物件情報がしっかりと提供されず不利に働く可能性があるでしょう。

出典：e-Stat「住宅市場動向調査年度次 2023年度」

入居者トラブルがある

入居者トラブルがあるにもかかわらず、解決が面倒だからと放置していると、入居希望者から敬遠されて空室がいつまでたっても埋まらない恐れがあります。

例えば、ある入居者がいわゆる「ゴミ屋敷」状態で周囲の住戸に悪臭や害虫の害が発生したり、禁止しているはずの楽器演奏やペット飼育を行っている住民がいて騒音被害が生じていたりすると、既存の入居者様の満足度が低下します。こうした状況を放置した結果、入居者様の退去が目立つようになり、空室が増加するでしょう。

「あのアパートは入居者トラブルが絶えない」というような噂が立つと、不動産会社の耳にも入るようになり、新たな入居者様も付きにくくなってしまうのです。

トラブルが慢性化して物件の価値が下がってしまう前に、トラブルの原因となっている住民には毅然とした態度で望み、なるべく早めに解決する必要があります。

物件周辺の環境が変化している

上の2つは物件そのものに原因がありましたが、周辺環境の変化によって入居者様が付きにくくなっている可能性もあります。

空室が埋まりにくくなる周辺環境の変化の例としては、近隣にあったスーパーや商業施設が閉店して生活利便性が低下した、大学や工場などが移転して通勤・通学のニーズがなくなったなどが考えられます。周辺に同じようなターゲットを狙った新規物件が建築された場合なども、空室が埋まりにくくなる原因になるでしょう。

周辺地域における賃貸ニーズにはどうしてもかぎりがあります。上記のような周辺環境の変化により、賃貸ニーズそのものが縮小したり、賃貸ニーズを取り合う競合物件が増えたりしたときに、同じ条件で募集をかけていても空室はなかなか埋まりません。

建物や設備のリフォーム、コンセプトの変更、家賃水準の見直しなど、ターゲットを惹きつけるための変更が必要になるでしょう。

間取り・設備が時代に合っていない

特に賃貸ニーズが高く、競合物件の多い地域にあるアパートでは、間取りや設備の充実度が物件選びの大きなポイントになります。和室、3点ユニットの水回り、エアコンなしなど、現代のライフスタイルに合わない間取りや設備のアパートは、なかなか空室が埋まらないでしょう。

女性や学生の一人暮らしをターゲットにしているアパートでは、オートロックや共用部の防犯カメラといった、セキュリティの充実度も重視される傾向にあります。リフォームなどで室内をどれだけきれいに整えたとしても、物件自体が古くて防犯性に欠けるようでは、ターゲットのニーズを取り込むことはできません。

全国賃貸住宅新聞が実施した「2023年入居者に人気の設備ランキング」によれば、23年に入ってから部屋探し顧客の希望が大幅に増えた設備でトップとなったのが「インターネット無料」、第2位は「高速インターネット（1Gbps以上）」、第3位が「宅配ボックス」となっています。以下、エアコン、TVモニター付きインターホン、防犯カメラ、エントランスのオートロック、温水洗浄便座と続きます。

これらの設備がないと、ターゲットからなかなか選ばれなくなるでしょう。

出典：「要望増加」ネット無料最多【入居者に人気の設備ランキング全国賃貸住宅新聞調査】

共用部や外観が劣化している

室内がきれいで整っていることも大切ですが、物件の共用部や外観の印象も入居者付けに大きく影響します。

エントランスや廊下、メールボックス、ゴミ置き場などの清掃や外壁・外構のメンテナンスが行き届いていない物件は、内見時の印象が悪く、どれだけほかの条件が良くても避けられてしまうでしょう。散乱したチラシ、暗い照明なども、物件の印象を悪くする要因です。共用部や外観が劣化していると、新たな入居者様が見つかりにくいだけでなく、既存の入居者様の満足度低下にもつながります。

オーナー様の多くは、日常的な清掃やメンテナンスを賃貸管理会社に委託しているはずです。本来ならば彼らが環境を維持してくれるのですが、任せっきりにしていると、手を抜いて環境が悪化していく恐れもあります。オーナー様が賃貸管理会社と積極的に情報交換するようにし、場合によっては「もう少し清掃や管理を徹底してほしい」と忠告し、常に適度な緊張感を持ちながら業務にあたってもらうことが大切です。

家賃が周辺相場よりも高い

入居者様は部屋を探すとき、インターネットのポータルサイトや不動産会社の店舗で、同じような条件・立地の物件を比較検討します。同じ地域でいくつかの物件を比較すると、大まかな相場観がつかめるため、似た物件と比べて明らかに家賃水準が高いアパートは、そもそも検討対象から外れてしまいます。それだけ、家賃は入居者選びにおいて大きなウェイトを占めるということです。

とはいえ、闇雲に家賃を下げればいいというわけではありません。入居者様を集めるために家賃を下げたものの、満室でもキャッシュフローがプラスにならないようでは、不動産投資をしている意味がないからです。

家賃を下げるにしても物件全体で一律に下げるべきなのか、角部屋や日当たりのいい部屋、1階と2階などで家賃に差をつけるのかなど、収益性も踏まえた戦略が大切。まずは、賃貸管理会社と相談することをおすすめします。

初期費用が周辺相場よりも高い

敷金や礼金などの初期費用の高低も、入居者様が物件を選ぶ際に重視するポイントです。同じような条件の周囲の物件よりも初期費用が高いと、当然選ばれにくくなります。敷金や礼金は初回のみかかるものであり、敷金はあくまでも預かり金のため、退去時に原状回復費用を除いた分が手元に返ってくるのが基本です。しかし、仲介手数料や引越し代と合わせると、初期費用のトータルで数十万円程度になることも多く、入居者様の大きな負担になるでしょう。

最近では「敷金・礼金ゼロ」をうたう物件も増えていますが、敷金や礼金の設定には地域の商慣習も存在します。何も知らずに慣習を破ってしまうと、周辺物件のオーナー様との関係性に影響する恐れもあります。初期費用を抑えつつ、地域の商慣習にも適合した設定になるよう、賃貸管理会社と相談しながら敷金・礼金を見直すのがおすすめです。

アパートの空室を埋める効果的な対策

それでは、アパートの空室を埋めて健全な賃貸経営を行うには、どのような対策が効果的なのでしょうか。以下では具体的な対策の内容を紹介します。

空室解消に効果的な『4つの空室対策』など、以下の記事でも解説しているのであわせてご覧ください。

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

賃貸経営リノベーションで両立する空室対策と収益改善

不動産投資の大敵・空室をなくす！空室改善の方法をわかりやすく解説

無料インターネットで空室対策！管理会社が入居者ニーズの高い設備を紹介

【保存版】空室対策のすごい技20選！管理会社が徹底する空室対策

【リロの不動産】がオーナー様と一緒に取り組んだ、空室対策の改善事例をご覧になりたい方はこちら。

空室対策の改善事例｜リロの不動産

広告に力を入れる

空室を埋めるには、なるべく多くの入居者様に「魅力的な物件」と認識してもらう必要があります。そこで大切になるのが、住宅情報サイトやマイソクの資料に掲載する写真の質です。物件探しをしている入居者様にとって、間取り図や説明書きももちろん大切ですが、物件を具体的にイメージできる写真は何よりも有力な判断材料といえます。

暗い写真や汚く見える写真を使っているのであれば、すぐにでも撮影し直して、広告効果を高めましょう。再撮影の際のポイントは次のとおりです。

●外観は晴れた日に撮影する
●室内の日当たりがよくなる時間帯に撮影する
●実際に部屋に入ったときの目線の高さで撮影する
●広角カメラで撮影をする
●具体的な情報を魅力的に記載する

最近では、住宅情報サイトに動画を掲載する例も増えています。動画を使えば、写真では表現できない細かなところや機能性などもアピールできるので、積極的に活用するとよいでしょう。また、写真でアピールしたいポイントを具体的に記載することで、ユーザーにもポイントが伝わりやすくなります。

インターネット広告を見直して、空室問題を解決した事例もぜひご覧ください。

ネット広告の見直しで長期空室をすぐに改善！

ホームステージングなど内覧会の演出

ポータルサイトや不動産会社への掲載方法の充実で、入居者様への効果的なアプローチを確立するとともに、「ここに住みたい」と思ってもらえるような内覧会の演出にも取り組みたいところです。

新築マンションのモデルルームに行くと、新品の家具や家電がレイアウトされていて、その部屋で理想的な暮らしを送るイメージができるようになっています。これと同じように部屋をホームステージングして、内覧者の心をつかむのも効果的です。「モダンでスタイリッシュな部屋」「ヨーロピアンな部屋」など、ターゲットに刺さるテーマを決めてステージングしてもよいでしょう。

共用部・エントランスの清掃

内覧の際、廊下や階段、郵便受け周りなどの共用部を清掃しておくことも大切です。特にエントランスが汚れていると、それだけで管理状況が悪い物件だという印象を生んでしまい、内覧者に敬遠される傾向にあります。郵便受け付近でチラシが散乱しているのも見た目が良くないので、しっかり清掃しておきましょう。

共用部やエントランスをきれいにしておくと、内覧者にとっての印象が良くなることに加え、既存の入居者様の満足度向上にもつながります。

加えて、室内の環境も整えておきたいところです。内覧会前には部屋の換気をしておく、臭い対策として芳香剤や消臭剤を使用しておく、新品のきれいなスリッパを準備しておくなど、内覧者が気持ちよく過ごせるよう配慮しましょう。

物件の清掃に関しては、こちらの事例もあわせてご覧ください。

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契約者特典を用意する

早急に空室を何とかしたいのであれば、期間限定で契約者特典を用意するという手もあります。「◯月中に契約すればAmazonギフト券やQUOカードをプレゼント」などの特典を設定することにより、競合物件と比較して迷っている入居希望者を取り込める可能性があります。

ただ、契約者特典があるからといって、物件そのものの評価が上がるわけではありません。広告を強化し、共用部や部屋の状態を整えたうえで、最後の一推しとして行うのが効果的でしょう。

フリーレントキャンペーンを実施する

「最初の1ヶ月は家賃無料」など、一定期間の家賃を無料にする制度を「フリーレント」といいます。フリーレントを入居者募集のキャンペーンとして実施することで、入居者様を集まりやすくするのも空室対策に有効です。上で紹介した敷金・礼金の見直しとともに、入居者様にとって負担の大きい初期費用を抑えることにつながるため、似たような条件の競合物件よりも選ばれやすくなります。

フリーレント期間中は空室と同様に家賃収入が入ってきませんが、フリーレント期間終了後すぐに退去するとは考えにくく、その先の安定的な家賃収入確保のための投資と考えれば、効果は大きいでしょう。

フリーレントを活用した空室対策については、こちらの事例も参照ください。

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初期費用の設定を変更する

先ほども紹介したように、新たに入居するにあたって、初期費用の負担が大きくなっています。不動産仲介会社へ支払う仲介手数料、敷金・礼金、引越し代など、すべて合わせると数十万円かかるケースも少なくありません。こうした入居者様の負担を軽減するため、敷金・礼金の設定を見直すという方法もあります。

例えば、現在「敷金が家賃2ヶ月分・礼金1ヶ月分」のところを「敷金1ヶ月分・礼金ゼロ」にするといった具合です。特に敷金は、入居者様が家賃を滞納したときの保証としての意味合いもあるため、減額するのであれば、前提として入居者様の家賃保証会社への加入を義務付けたほうがよいでしょう。

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セキュリティのレベルアップ

昨今、都市部を中心に組織的な窃盗・強盗事件が多く報道されており、住まいのセキュリティに対する意識が高まっています。特に女性の一人暮らしは犯罪者に狙われやすいこともあり、単身女性をターゲットにする賃貸住宅では、今まで以上にセキュリティ対策の重要度が増しているといえるでしょう。

エントランスにオートロックを設置したり、エントランスや共用部の死角になりそうな場所に防犯カメラを設置したりするなど、セキュリティ対策を万全にすれば、安心な住まいを求める入居者様のニーズに応えることができます。

以下では、セキュリティ強化によって、空室解消や入居者満足度向上につながった事例を紹介しています。

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利便性の高い設備の設置

築年数がある程度たっているアパートの場合、現代のライフスタイルにマッチする利便性の高い設備を設置すれば、空室の解消につながる可能性があります。空室解消に効果的な設備を具体的に3つ紹介しましょう。

1つ目は宅配ボックスです。今やインターネット通販がインフラ化しており、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスは住まいの必需品になりつつあります。女性の一人暮らしだと、荷物を受け取るためにドアを開けるのが怖いというケースもあるため、セキュリティ面からも好まれる設備です。

2つ目は無料インターネットです。インターネット環境はもはやライフラインとなっています。通信環境が整っていない物件は、選択肢から外れてしまうかもしれません。

3つ目は浴室換気乾燥機です。洗濯物の室内干しに使えるので、雨天時の洗濯に便利なほか、防犯上洗濯物を外に干したくないと考える女性のニーズも取り込むことができます。

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原状回復工事でワンポイントリフォーム

室内をリフォームして内装や設備を一新すれば、部屋の使い勝手やイメージが良くなり、新たな入居者様が見つかる可能性が高まります。しかし、大々的にリフォームするとなると大きな費用が必要となるため、家賃収入が限られている中で実施するのは難しいかもしれません。

そこでおすすめなのが、退去者が出たときに行う原状回復工事にプラスして実施するワンポイントリフォームです。リビングにアクセントクロスを施してイメージを変えたり、床のクッションフロアを新しいものに変更して清潔感を出したりといった改修であれば、それほど費用をかけることなく実施できます。

空間のスパイスになるような色や柄を取り入れることで、費用をかけずに部屋をおしゃれに演出でき、新たな入居者様を見つけやすくなるでしょう。アクセントクロスを採用して、空室をスピーディに解消した事例をぜひご覧ください。

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3点ユニットバスやキッチンなどの水回り設備を交換する

入居者様が部屋を選ぶ際、判断材料として重視されやすいのが水回り設備の状態です。トイレや浴室などが古くて汚いと、それだけで他物件に流れてしまう可能性が高まります。トイレなどの水回り設備は築10〜15年程度が交換の目安とされます。築年数が経過しているなら、早めに水回り設備を新しいものに交換するとよいでしょう。

退去の発生時にトイレ・浴室・洗面所・キッチンの4ヶ所を一新するだけで、部屋の魅力度が大きくアップします。その際、IHクッキングヒーター、温水洗浄式便座、浴室換気乾燥機など人気の設備を追加すれば、プラスアルファのセールスポイントにもなります。

3点ユニットバスやキッチンを交換して入居者ニーズに応えた事例は、こちらを参照ください。

3点ユニットバスリフォーム＆キッチン交換工事で空室改善！

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賃貸管理会社を変更する

オーナー様が空室対策にどれだけ力を入れても、賃貸管理会社が適切に動いてくれなければ、慢性的な空室リスクを解消することはできません。入居者募集活動、入居者対応、日常的な清掃やメンテナンス業務などは通常賃貸管理会社に委託するため、賃貸管理会社の動きが悪いと空室が埋まらない原因になります。

どれだけ空室対策を講じても期待した効果が得られない場合、賃貸管理会社を変更することで空室率を改善できる可能性があります。また、これまで自主管理をしてきたオーナー様も、信頼できる賃貸管理会社に依頼すれば空室リスクを解消できるかもしれません。

すでに賃貸管理会社に業務委託しているオーナー様は、管理委託契約書を締結しています。委託先を他社へ変更するには、契約書の決まりにそって契約解除する必要があるため、契約内容に注意しながら進めましょう。

賃貸管理を【リロの不動産】に変更し、空室率を劇的に改善した事例を以下で紹介しています。

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慎重に考えて導入すべき空室対策

空室対策としては有効なものの、導入するにあたっては十分検討したほうがよい方策もあります。どれも実施できれば有効ですが、アパート経営全体に影響する可能性があるため注意しましょう。

間取り変更を含むフルリノベーション

先ほど触れた3点ユニットや和室含む2DKの間取りなど、時代にそぐわなくなった間取りや設備がある場合、間取りを変更したり、バス・トイレの分離などを含むフルリノベーションを検討したりするのも有効です。水回り設備や間取りの使い勝手は住みやすさに直結するので、抜本的に見直せば入居者様が付きやすくなるでしょう。

しかし、フルリノベーションをするには大きな費用がかかるため、費用対効果を慎重に試算する必要があります。フルリノベーションによって空室が埋まったとしても、それまでの逸失収入を回復できるのは間違いありませんが、家賃を大きくアップできるとはかぎりません。

投資回収できなさそうであれば、前述のようなワンポイントリフォームや水回り改修など、より少ない投資でできる方法を検討してもよいでしょう。物件のリノベーションについては、以下の記事・事例も参考にしてください。

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入居条件の緩和

入居条件を緩和して入居者様の間口を広げると、さまざまなターゲットにアプローチができるので、空室ができても埋まりやすくなります。考えられる条件緩和としては、以下のようなものがあります。

●ペット可
●楽器演奏可
●外国人可
●ルームシェア可
●DIY可（カスタマイズ可）

特にペット可や楽器演奏可はターゲットの数こそ多くないものの、求めている入居者様にとっては優先度が高いことと許可している物件が限られることから、空室率の継続的な改善効果が見込めるでしょう。

ただし、ペット可にすると汚れや臭いが染みつきやすい、楽器演奏可にすれば防音対策を施す必要がある、外国人の入居やルームシェアを認めると入居者トラブルに発展する可能性があるなど、それぞれにリスクもあります。

上記のリスクを十分に認識したうえで、それでも空室率改善効果のほうが大きいと判断できる場合のみ、条件を緩和するのが得策です。

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家賃の調整

これまで紹介してきた対策をすべて取り入れても、どうしても空室改善に至らないとき、最終手段として検討するのが家賃の調整です。周辺の家賃相場よりも低い家賃設定にすれば、地域での競争率が高まり、空室が埋まる可能性は高まります。

しかし、家賃を下げると、空室が埋まったとしても得られる家賃収入は当初よりも減ってしまいます。加えて、下げた家賃が基準となって周辺相場が下がるような事態になれば、ほかの部屋で入居者様の入れ替えがあった際、同様に家賃を下げざるを得なくなるかもしれません。そうなれば収益構造が悪化してしまう恐れがあります。

たしかに家賃を下げることで空室改善が見込めるものの、一時的な減額では済まず、将来にわたって影響を及ぼすリスクがあるのです。繰り返しになりますが、まずはこれまで紹介してきた対策を一とおり試すのが先決です。家賃に手をつけるのは最終手段と考えておくべきでしょう。

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空室対策に有効な賃貸管理会社とは

空室対策に最も有効な方法の一つが賃貸管理会社の見直しです。アパートの空室率を改善するには、どのような賃貸管理会社に依頼するとよいのでしょうか。空室対策に強い賃貸管理会社の特徴を3つ紹介します。

『4つの空室対策』に対応できる賃貸管理会社

【リロの不動産】では、空室発生の代表的な要因を解消するための方法として『4つの空室対策』というフレームワークを設定しています。『4つの空室対策』に含まれるのは、次の4つの要素です。

①入居者募集対応	競合物件調査や賃料相場などの分析を行い、適切なターゲット選定や募集内容を提案し、物件の募集力を高める
②仲介対応	入居希望者のニーズを丁寧に汲み取り、希望に合う物件をご紹介する提案力と決定力
③管理対応（入居者管理／建物管理）	入居者トラブルや設備トラブルへ迅速に対応して入居者満足度を高めるとともに、物件を清潔感のある状態を維持しながら空室対策に備える力
④設備・工事対応	費用対効果を考えたリフォーム提案、収支改善につながるリノベーションや大規模修繕対応の提案・サポートをする力

これら4項目の対応力が十分にある賃貸管理会社であれば、安心して管理運営を任せることができるでしょう。

法人契約の斡旋ができる賃貸管理会社

企業がいくつかの部屋をまとめて借り上げ、社員へ社宅として提供する法人契約は通常の個人契約に比べて家賃水準が下がるものの、多くのメリットがあります。

まず、社宅として利用するので、比較的長い期間借りてもらえる可能性があることです。社員寮的に使うケースであれば、社員の退去後もほかの社員が入居してくれるため、空室リスクを低減させる効果があります。

さらに、法人契約では企業が家賃を支払うので、個人契約に比べて家賃滞納のリスクが小さい点もメリットです。法人契約が一旦決まれば、長期安定的に家賃収入が期待できるでしょう。

オーナー様自身で営業して法人契約を結ぶのは難しいため、法人契約を斡旋してくれる賃貸管理会社に委託するのがおすすめです。

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賃貸経営をサポートする賃貸管理会社

日々の清掃やメンテナンス、入居者管理など、定型的な管理業務をしっかりやってくれることは大前提として、オーナー様の賃貸経営をパートナーとしてサポートしてくれる会社を選ぶと心強いでしょう。

例えば、物件の売却タイミングなど出口戦略までを見越した収支計画、金融機関対応も含めた融資戦略までアドバイスしてくれる賃貸管理会社を選べば、経験の少ないオーナー様でも、プロの意見を取り入れながらより良い方策を考えることができます。

物件の大規模修繕計画や、日頃の保守・メンテナンス体制について賃貸管理会社に相談することができれば、修繕・老朽化リスクや家賃下落リスクを最小限に抑えられるかもしれません。

管理運営だけでなく、売却時の出口戦略や相続などオーナー様の賃貸経営についても、コンサルタントやアドバイザーとして寄り添ってくれる賃貸管理会社をパートナーに迎えるのがおすすめです。

経験と実績の【リロの不動産】におまかせを

アパートの空室が埋まらないというのは、賃貸経営において非常に大きなリスクです。キャッシュフローの悪化や資金計画の低下につながり、さらなる空室を招く恐れもあるため、なるべく早期に対策を講じる必要があります。

空室対策にはオーナー様の努力も必要ですが、入居者管理や仲介対応など『4つの空室対策』は、物件の管理運営を任せている賃貸管理会社の力によるところも大きいでしょう。なかなか空室が埋まらないときは、空室対策に強い賃貸管理会社への切り替えを検討したいところです。

【リロの不動産】は『4つの空室対策』に強い会社です。高い募集力・仲介力を併せ持つ強力なリーシング対応と、オーナー様のご希望と入居者様の多様なニーズへ着実に応える入居者管理と建物管理に強みがあります。今回紹介した事例の数々をはじめ、【リロの不動産】に切り替えたことで空室改善を達成した例が少なくありません。

所有するアパートの空室がなかなか埋まらずにお悩みのオーナー様は、ぜひ【リロの不動産】へお任せください。

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