【事例付き】賃貸アパートの内装リフォームで収益改善する方法を解説

収益物件として1棟アパートを所有している場合、アパートやマンションの築年数が古くなるにつれ、内装リフォームの検討が必要になります。内装リフォームの目的は原状回復だけでなく、変化するトレンドや入居者ニーズを取り入れることで物件の人気を維持向上するためにも重要です。

アパートやマンションの内装リフォームで人気物件になれば、長期で安定した収益性を保つことができるでしょう。

本記事では、アパートの内装リフォームの種類や効果、競合物件との差をつけるポイント、改善事例について解説します。 これから内装リフォームを行うことで収益改善したいと考えているオーナー様や、保有しているアパートが古くなったために売却を考えているオーナー様はぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●入居者ニーズとトレンドを捉えた改修が、空室対策や賃料アップにつながる

●ミニマムリフォームのように、コストを抑えた戦略的なリフォーム手法で投資効率を最大化

●収益物件にも適用可能な補助金を賢く使い、実質的な工事費負担を軽減しよう

●困ったときは、賃貸管理・工事対応可能な【リロの不動産】へご相談を！

収益改善につながる内装リフォーム事例

まずは、実際に収益改善につながった内装リフォームの事例を紹介します。どのようなお悩みにどのような工事内容が適切なのか、参考にしてみてください。

ミニマムリフォームの事例

まずは、必要最小限の工事で住まいの機能性や快適性を向上させるミニマムリフォームの事例を紹介します。

明るい床とアクセントクロスでイメージUP！仲介店舗と連携して成約

築25年の木造アパートで家賃が下がっているうえ、地域の競合物件との差別化ができず「入居率が改善しない」と悩まれていたオーナー様。

室内を明るい色のフローリングに変え、壁紙も白を基調にところどころアクセントをつけることで、全体的に明るい雰囲気に変わり、入居率が100%に改善されました。デザイン性の高い内装に生まれ変わったことが入居率の改善につながったといえるでしょう。

改善事例：明るい床とアクセントクロスでイメージUP！仲介店舗と連携して成約

オーナー様の負担を軽くした割賦払いとミニマムリフォームで空室改善

最寄り駅から徒歩6分の好条件にも関わらず、築年数が古いため、入居率が50%にまで下がっていた物件の事例です。オーナー様の「できるだけ費用を抑えたい」というご要望に対し、ミニマムリフォームをご提案しました。

メリハリをつけたリフォームを行うことでコストダウンしつつ、賃料から工事費用を差し引く割賦払いにて、オーナー様の持ち出し費用は0円です。新築に近いお部屋に生まれ変わり、工事中の成約で入居率100％に改善しています。

改善事例：オーナー様の負担を軽くした割賦払いとミニマムリフォームで空室改善

古き良きを残し令和(いま)のニーズも捉えたミニマムリフォーム

借り手が見つかりにくい1973年築の木造アパートを、あえて「昭和レトロ」な趣を活かして再生しました。予算を抑えるためフルリノベーションは避け、木部やタイルなどのノスタルジックな質感を維持しています。一方、水回りの設備刷新や室内洗濯機置場の新設など、現代のニーズに欠かせない機能性を強化しました。

デザイン性と利便性の両立により、コストを最小限に抑えつつ早期満室を実現した高コスパなリフォーム成功例です。

改善事例：古き良きを残し令和(いま)のニーズも捉えたミニマムリフォーム

競合優位性のあるミニマムリフォームで内見増加！

築20余年のアパートを、約143万円でリフレッシュした事例です。暗い印象だった床を白系の明るいフロアタイルへ一新し、日当たりのよさを最大限に引き出す空間へと仕上げました。

既存のカウンターキッチンや収納を活かしつつ、浴室は水栓交換に留めるなど、コストを抑える工夫を凝らしながら、設備面も現代風にアップデートしています。競合物件との差別化に成功し、周辺地域の中でも高い注目を集める仕上がりとなりました。

改善事例：競合優位性のあるミニマムリフォームで内見増加！

スタイルがあるリニューアル『北欧の若葉』　②和室→洋室への変更

和室を北欧風へと劇的にコンバージョンした事例です。若い世代のニーズに応えるため、畳から床材への変更に留まらず、床下の根太から丁寧に補修し機能性を追求しました。収納はクローゼットに変更し、LED照明を新設しています。淡いグリーンをアクセントにしたトータルコーディネートが、視覚的な広さと快適さを演出しており、和室の面影を感じさせない、モダンな空間に生まれ変わりました。

改善事例：スタイルがあるリニューアル『北欧の若葉』　②和室→洋室への変更

3部屋の空室を満室！学生エリアならではのリフォームで入居率UP！

暗い印象だった内装を、白基調の床材とアクセントクロスで明るく一新しました。学生が多い地域のため、室内物干しやTVドアホンなど、若年層に必須の設備を安価に導入しています。賃貸管理会社の知見を活かした的確な提案と、内見時の訴求力強化が実を結び、短期間での成約と、オーナー様の収益最大化を実現した事例です。

改善事例：３部屋の空室を満室！学生エリアならではのリフォームで入居率UP！

リフォーム/設備対応の事例

次に、ミニマムリフォームよりも費用をかけた「リフォーム/設備対応」によって、収益を改善した事例を紹介していきます。

1年以上の長期空室を解消し経費削減する提案力と仲介力で満室経営！

長年同じ賃貸管理会社に依頼しており、空室が目立つようになってきたため改善したいというオーナー様のご要望を叶えた事例です。賃貸の募集条件が5年以上前のものと同じ設定だったため、最新の相場状況を確認して再設定しました。

条件以外にも、事前内装を行ったほか、ガス会社の切り替えを行いエアコンを設置して案内時の印象アップも成功しました。1年以上の空室を改善し、対策した次の月に成約となっています。

■改善事例：1年以上の長期空室を解消し経費削減する提案力と仲介力で満室経営！

室内の内装リフォームと3点ユニットバスリフォーム工事で空室改善

築31年の1Rの物件ですが、3点ユニットバスを改善するために、同様のスペースで独立した浴室とトイレスペースを確保しました。また、室内に洗濯機置き場を設置するために縦の空間を有効活用して収納スペースをつくり、お部屋が狭くならないように工夫してリフォームしています。

ほかにも、アクセントクロスやライティングレールの照明を採用し、おしゃれな雰囲気に仕上げることで差別化を実現した事例です。

改善事例：室内の内装リフォームと3点ユニットバスリフォーム工事で空室改善

アイデア満載！3点ユニットバスリフォーム工事＆室内のミニマムリフォーム

前述の事例と同様に、3点ユニットバスの設備を改善するためにシャワールームとトイレを分ける形に変更し、洗濯機置き場にも収納スペースを確保するなど、入居者様の利便性に配慮したリフォーム事例です。

室内にアクセントクロスとスポット照明を取り付けておしゃれな雰囲気にするほか、キッチンにデザイン性のある床材を取り入れ、汚れを目立たなくするように工夫しました。築39年のアパートですが、室内は高デザインかつ機能性のあるお部屋に仕上がっています。

改善事例：アイデア満載！3点ユニットバスリフォーム工事＆室内のミニマムリフォーム

リノベーションの事例

リフォームより費用はかかるものの、リノベーションを実施した結果、収益が劇的に改善した事例を紹介します。

1LDKへリノベーションで内装工事中にご入居者さんがきまりました！ リフォーム / 間取り変更 / 間取り変更

築古の和室アパートを、若年層のニーズに応えるモダンな1LDKへ刷新した事例です。最大のポイントは、開放感のあるカウンターキッチンの新設です。さらに、水回り（浴室・洗面・トイレ）をサイズアップし、現代のライフスタイルに合わせた利便性を追求しました。施工中に入居者様が決まるという、空室対策における高い即効性を実現したリノベーションです。

改善事例：１LDKへリノベーションで内装工事中にご入居者さんがきまりました！ リフォーム / 間取り変更 / 間取り変更

シックなブラウンROOM!入居が決まるリノベーション実績でリピート

築30年超えの、1Kのリノベーション事例です。前回のリノベーションの成功を受け、リピートでのご依頼でした。利便性向上のため洗濯機置場を室内へ新設しています。居室間仕切りをアコーディオンカーテンから建具へ変更し、木目調のアクセントを取り入れたシックな内装に一新しました。水回りも刷新し、浴室にはアクセントとして木目調のシートを貼っています。統一感のある、シックなブラウンROOMの完成です。

改善事例：シックなブラウンROOM!入居が決まるリノベーション実績でリピート

3DKのお部屋が”マリンリゾート”をコンセプトに変身して賃料UP

マリンリゾートをコンセプトに、築25年3DKのアパートを一新しました。近隣物件との差別化のため、OSBボードやダウンライトを採用しています。OSBボードは釘打ち可能で、壁掛けテレビも可能です。収納スペースの拡充やシステムキッチンへの交換、浴室の追い炊き機能追加など、機能性をアップさせました。その結果、家賃1.3万円アップながら、募集開始1週間で入居が決定する劇的な効果を生んだ成功例です。

改善事例：3DKのお部屋が”マリンリゾート”をコンセプトに変身して賃料UP

アパート経営の内装工事に関する修繕トラブルリスクを回避する記事もご用意しました。実施をご検討の方は以下の記事もご一読ください。

【参考記事】

アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

賃貸住宅の修繕トラブルとは？ 対処のポイントを詳しく解説

【トラブル事例】賃貸管理会社の対応とは？起こりうるリスクも紹介

アパートリノベーションで収益改善！家賃アップ事例と費用相場も解説

アパートの内装リフォームの種類

一口に内装リフォームといっても、さまざまな箇所の工事を行います。ここでは、内装リフォームを行う代表的な箇所について紹介します。原材料高騰の影響もあるため価格は参考のうえ、詳細は各種パートナーへご確認ください。

クロス

クロスのリフォームでは、傷んだ壁紙を新しい壁紙に張り替えます。一般的に壁紙は5～10年のうちに寿命がくるといわれており、入居者様の使い方によって工事が必要となる時期も異なります。

壁紙を新しくすることで部屋の中を清潔感のある雰囲気に変えられるほか、入居者ニーズに合った壁紙の色や柄を選ぶことによって、競合物件と差別化を図ることが可能です。

ただし、クロスのリフォームを行う際には、サンプルと本物では仕上がり時の印象が異なる可能性がある点に注意しておきましょう。特にアクセントクロスは、面積や設置場所によってお部屋の雰囲気がガラッと変わるため、対象箇所に貼られるイメージを描いてみてください。

クロスの張り替え費用は、使用するクロスによって異なります。量産品のクロスなら1㎡あたり700円～1,200円程度ですが、一般のクロスだと1㎡あたり1,000円～1,500円程度と少々高くなります。量産品のクロスは安い反面シンプル且つ汎用的なものが多い傾向にあります。ほかの物件との差別化を図るなら、壁の一部にデザインや質感に凝ったアクセントクロスを用いるとよいでしょう。

フローリング

普段生活を送るうえで傷みやすいのがフローリングです。フローリングの張り替えは退去のたびに行うこともあるくらい、比較的高い頻度で発生します。フローリングの材質には多くの種類があり、どのような材質を選ぶかによって部屋の印象が変わります。高級感のある印象を持たせたいなら、無垢を使用した材質を利用するとよいでしょう。

ほかの物件と差をつけるには、広い板幅の材料を選択したり、フロアタイルや塩ビタイルに張り替えたりするのが有効です。また、木目調のフローリングでも明るい色を選ぶことで、部屋が明るく清潔感のある印象になります。

フローリングの張り替え費用も材質によって異なりますが、集成材を利用した材質なら6畳あたり10万～15万円程度、無垢材を利用した材質なら6畳あたり10万～25万円程度かかります。メインターゲットや部屋数、広さに応じて選ぶ材質を考えるとよいでしょう。

キッチン

内装リフォームの際にシステムキッチンを取り替えるケースが多いですが、交換時期は10年～20年といわれており、取り入れるシステムキッチンもグレードによって費用が大きく変わります。スタンダードなシステムキッチンなら30万～100万円程度ですが、ハイグレードとなると100万～150万円程度かかることもあります。

1人暮らし用の広さのお部屋であれば、ミニキッチンの採用がおすすめです。ミニキッチンであれば、50万円程度の費用で交換できます。メーカーによっては機能性やデザイン性に優れたミニキッチンがあるため、料理の頻度が多い女性の1人暮らしにも向いているといえるでしょう。

トイレ

トイレのリフォームは内容によって費用が大きく変わります。単に便器を交換するだけなら、10万～30万円程度ですみますが、和式から洋式に変えるとなると20万～50万円ほどかかります。同時に壁紙や床材を張り替える必要がある場合は、それらの費用も考えておかなければなりません。ちなみに、トイレの交換時期は10年～15年が目安といわれています。

競合物件と差をつけるには、3点ユニットバスからトイレと洗面台をそれぞれ独立させることに加え、トイレには温水洗浄便座、洗面台にはシャワー水栓をつけることをおすすめします。

トイレと浴槽が一緒になっている3点ユニットバスから、それぞれを独立させてトイレを新設する場合、50万～70万円程度の費用をみておく必要があります。工事が大がかりなものだと工事期間に3～4日程度かかる場合もあるので、必要に応じて非常用のトイレを貸し出してもらえるのか、施工会社に確認しておきましょう。

浴室

浴室のリフォームも、トイレと同様に工事内容によってかかる費用が異なります。特に浴室は水を多く使うため、10年ごとのリフォームが望ましいといわれています。最近はシャワーだけでもいいというニーズもあるため、あえて浴槽を設けずシャワールームだけにするのもよいでしょう。

ユニットバスの交換なら50万～150万円程度、在来工法からユニットバスへの交換には100万～200万円程度の費用がかかります。浴室をリフォームするにあたっては、機能を充実させることが競合と差がつきやすくなるポイントです。雨の日でも洗濯物を浴室に干せる乾燥機能や、浴槽の追い焚き機能などが人気があります。

間取り変更

従来は2Kや2DKなど、1部屋ずつがコンパクトな間取りが主流でしたが、現在はリビングを加えた1LDKや2LDKなど、比較的広い1部屋がある間取りのほうが人気があります。

ただし、間取りを変更するとなると内容によって工事費用が大きく変わるため、予算に応じた変更内容になるよう慎重に考えなければなりません。簡単な壁の撤去工事なら30万円程度ですみますが、2つの部屋をつなげる工事だと50万円程度、LDKの仕様に変更する場合は数百万円と大規模な工事になる場合もあります。

間取り変更に適した時期はありませんが、内装のリフォームに合わせて行うなど、ニーズとタイミングを見極めることで工事の総額を減少させるなどの工夫が大切です。

競合物件との差を考えるなら、以下のポイントを意識してみましょう。

● ベランダや玄関の外などに設置している洗濯機置き場を室内に変更する
● 収納スペースを広くする

特に最近ではウォークインクローゼットやシューズクローゼット、パントリーなど、収納が多い物件が好まれる傾向にあります。収納スペースの確保が差をつける大きなポイントといえるでしょう。

また、内装リフォームを検討するにあたって、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を

賃貸経営リノベーションで両立する空室対策と収益改善

アパートの内装リフォームで減価償却となる工事

大切な資産であるアパートをできるだけいい状態で維持し、安定したアパート経営を行うには定期的なメンテナンスが欠かせません。内装リフォームもその1つです。

費用はかかりますが、内容によっては減価償却の対象となり、節税効果が期待できます。ここからは、内装リフォームにかかる費用の減価償却について詳しく解説します。

減価償却資産となるもの

アパートの内装リフォームにかかった費用は、「資本的支出」または「修繕費」に分類されます。減価償却資産として認められるのは、資本的支出に該当する工事です。それぞれの違いを以下に簡単にまとめました。

仕訳	資本的支出	修繕費
目的	建物の資産価値向上	建物の原状回復
工事の種類	●間取り変更 ●和室から洋室への改修 ●住宅設備のグレードアップ交換 など	※主に費用が20万円以下のもの ●壁紙の貼り替え ●床材の補修 ●畳交換　など

行った工事がどちらに分類されるか判断が難しいケースも多いため、迷ったときは税理士など専門家に相談するようにしましょう。

耐用年数

減価償却資産には法律によって耐用年数が定められており、建物の場合は用途・構造で年数が異なります。住宅用建物についての主な構造別耐用年数は以下のとおりです。

構造	耐用年数
木造	22年
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造 RC（鉄筋コンクリート）造	47年
鉄骨造	骨格材肉厚4ｍｍ超：34年 骨格材肉厚3ｍｍ超4mm以下：27年 骨格材肉厚3ｍｍ以下：19年

住宅設備についても、それぞれ次のように法定耐用年数が設けられています。

• じゅうたんその他の床用敷物：6年
• 冷房用・暖房用機器：6年
• 給排水・衛生設備、ガス設備：15年

※出典：耐用年数表｜国税庁

内装リフォームにかかった費用は一度に経費計上するのではなく、耐用年数に応じて何年かに分散して支払いをしていきます。ただし、資本的支出として減価償却を行うかどうかは、かかった金額や工事内容で判断しなくてはなりません。判断に迷う場合は、税理士に相談することをおすすめします。

アパートの内装リフォームを行うことで得られる効果

実際にアパートの内装リフォームを行うことで、どのような効果が得られるのでしょうか。

ここでは、アパートの内装リフォームを行うことによって享受できるメリットについて解説します。投資効果の高いおすすめのリフォーム内容については、以下の記事を参考にしてください。

【参考記事】

アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

古いアパートにリノベーションは必要？効果的な賃貸経営とは

空室改善が期待できる

空室がなかなか埋まらないことに悩んでいるなら、内装リフォームを行うことによって入居者ニーズを満たす間取りや設備を取り入れ、入居希望が増える可能性があります。入居後も快適に暮らすことができ、高い入居率を維持できるでしょう。

内装リフォームを行う際には、競合となる人気物件に取り入れられている設備や間取りを参考にすることをおすすめします。入居者ニーズを読み取るには、日頃から入居者様と賃貸管理会社とコミュニケーションを取ることを心がけるほか、定期的に賃貸管理会社が行うアンケート調査などの対策も念頭に置いて検討することを忘れないようにしましょう。

家賃アップが見込める

内装リフォームを行うことで家賃の低下を防ぐだけでなく、周辺相場よりも高めの家賃を設定できる可能性があります。ただし、周辺の競合物件よりも魅力的だと思える機能性やデザイン性を有していなければなりません。家賃アップを狙うなら、機能性やデザイン性に優れた工事内容を意識するようにしましょう。

注意したいのは、リフォームの内容が入居者様のニーズに合ったものでなければならない点です。ニーズに合わない変更内容だと肝心の空室が埋まらず、工事費用のみがかかり、空室改善も期待できません。また、資金回収に見合う工事費用で対応しなければ、出口戦略に困る状態を招くことにもなりかねません。しっかり調査をしてニーズに合った内装リフォームを然るべきコストで行うことが大切です。

家賃の下落を最小限に抑え、売却しやすくなる

建物や設備は年数が経つごとに劣化していきます。経年劣化は防げるものではなく、一般的には家賃も下落する傾向にあります。しかし、適切な時期に必要に応じた内装リフォームを行うことで、家賃の下落を最小限に抑えることが可能です。

状況によっては、出口戦略を考えている場合にも有効です。内装リフォームを行うことで長期間にわたり適正な賃料収入を得られるため、収益力のある物件と判断され、同じ築年数の物件よりも高い金額で売却できる可能性があります。

ただし、内装リフォームが適切でなければ費用だけがかかってしまうため、場合によっては工事を行う前に売却するほうがいいケースがある点にも注意しておきましょう。出口戦略を考えているなら、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

内装で差がつくインテリアコーディネート

内装リフォームは適切なタイミングで行う必要があります。その際に、以下で紹介するようなインテリアコーディネートを取り入れることで、競合物件と差をつけることが可能です。

内装リフォームを含めた修繕を検討している場合は、修繕費用の目安を紹介している以下の記事も参考にしてみてください。

【参考記事】

賃貸アパートの改修工事や大規模修繕費用はいくら？改修項目別に解説
大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】

印象づける壁紙に変える

壁紙は白やベージュで統一されることが多いのですが、あえて違う色やデザインにすることで、室内の雰囲気をガラッと変えることができます。壁紙は汚れが目立ちやすく交換頻度も高めですが、内装リフォームの中では比較的安い費用で張り替えが可能です。入居者ニーズに応じて濃いグレーなどの壁紙を一部に用いて、モノトーンな雰囲気にしてみてもいいでしょう。

事例

明るいイエローの壁紙にマッチするカラフルなアクセントクロスを取り入れ、ポップなイメージのお部屋に仕上がりました。照明や自然光と組み合わせると、室内がより明るい印象になります。空室対策は必ず大幅なリフォームやリノベーションを要するのではなく、お部屋の一部を工夫することでも対策可能です。

事例：資金捻出が難しい状態でも無理なくリフォームできる仕組みが嬉しい！

場所によって照明タイプを変える

照明には一般的な蛍光灯やシーリングライトを利用しがちですが、場所によってダウンライトやスポット照明など照明タイプを変えてみましょう。部屋の印象が照明によって変えられるほか、玄関に人感センサー付きのライトを取り付けると、外から帰ったときに電気をつける必要がなくなるなど便利さを感じられます。

壁紙や家具などの内装がおしゃれでも、照明器具が大きいと見た目を損ないかねません。ダウンライトなどで照明器具を目立たなくすることで、部屋のデザインを損なうことなく、また調光機能があると、よりおしゃれな雰囲気を演出できます。

事例

勾配天井とナチュラルなフローリングが、ペンションのような雰囲気のお部屋です。アクセント照明には、全体のデザインに統一感を持たせつつ特定の場所を強調し、空間を広く感じさせる視覚効果があります。

腰高窓の上部にダクトレールを設置し、スポットライトを取り付けました。最寄り駅から徒歩4分の好立地ということもあり、工事中に入居が決まっています。

事例：立地とターゲットを加味したリフォームで荷物部屋を素敵な賃貸住戸へ

部屋を1～2部屋に変えやすく仕切る

現在の賃貸の間取りでは、リビングの横に引き戸で仕切った洋室が隣接するタイプが主流です。引き戸を外すことで、リビングと洋室を合わせた1つの大きな部屋にできます。

部屋が広くなれば、その分選べる家具のサイズやレイアウトの幅が広がり、ライフステージに応じた使い分けができるため、長期間の入居を希望される方に選ばれやすいお部屋になります。部屋の仕切りはできるだけ引き戸タイプを選ぶようにしましょう。

事例

もともとはオーナー様が自主管理していた物件ですが、海外在住の息子さんに代替わりしたのを機に、リフォームと物件管理を委託されました。

市場ニーズに合わせ、3LDKの部屋を1K×2部屋に、2Kの部屋を1LDKに改装。築40年という古い物件ですが、駅徒歩6分という立地と適正な募集条件の設定で、退去後も2ヶ月以内に新しい入居者様が決まっています。

事例：自主管理オーナー様の代替わり、海外在住でもバッチリサポート！

ピクチャーレールをつける

賃貸物件では、壁に画鋲やピンを刺すことを禁止しているところが多くみられます。しかし、入居者様によっては好きなところに好きなものを飾れないといった制約を感じることもあるでしょう。

ピクチャーレールを設置しておくことで、入居者様は好きな場所にポスターや写真、絵画などを飾り、インテリアコーディネートを行えます。入居者様が自分で行うレイアウトの自由度が増し、競合物件との差をつけることにもつながるでしょう。

事例

ライトモスグリーンのアクセントクロスを貼った壁に、ピクチャーレールを設置しました。絵画やポスター、写真はもちろんのこと、ドライフラワーや小さな観葉植物、お気に入りの雑貨などを自由にディスプレイして楽しめます。ほかにも室内干しやTVドアホンなど、若い女性が安心快適に暮らせる工夫がなされています。

事例：学生エリアならではのリフォームで３室の空室を満室に改善！

デッドスペースを活用したデザイン性のある収納を造作する

設計上、どうしても間取りのどこかにデッドスペースが生じることがあります。収納スペースの確保が十分にできない間取りの場合は、デッドスペースを収納スペースとして活用しましょう。造作することで、部屋のイメージにも合わせられます。

このテクニックはお手洗いにも活用できます。天井近くのデッドスペースに棚を造作することで利便性が上がります。女性向けに喜ばれるポイントにもなるので検討してみてください。

事例

市場ニーズに合わせ、3点ユニットバスをセパレート型に改良し、独立トイレとシャワーブースを同じスペース内に確保しました。居室スペースも改善し、ロフトへのアクセスをハシゴから階段に変更。

階段下を収納スペースとして有効活用し、安全性と利便性を向上させました。また、室内にはアクセントクロスやおしゃれな照明を設置し、白い階段が際立つデザインに仕上がっています。

事例：アイデア室内リフォーム＆3点ユニットバスリフォーム工事で空室改善

入居者様による内装の工夫

インテリアにこだわりを持つ入居希望者様にとって、自分好みにアレンジできる「余白のある間取り」は、入居を決定付ける大きな魅力となります。住み手が工夫できる余地を残すことが、物件の付加価値につながるともいえるでしょう。

ここでは、入居者様・入居希望者様に向けて、自分でできる「魅力的な空間づくりの工夫」を紹介します。リフォームやリノベーションを検討中のオーナー様にも、プランを考えるヒントになるため、ぜひ参考にしてください。

開放感を演出できる家具やレイアウトを選ぶ

賃貸物件で自分らしい空間をつくるために意識したいのは「開放感」です。広さがかぎられているシンプルな内装の部屋では、家具の選び方と配置によって、おしゃれで開放的な空間を演出できます。

具体的には、視線を遮らないロータイプやコンパクトな家具を選ぶのがポイントです。ソファダイニングや収納付き家具、伸長式テーブルなどの多機能アイテムを活用することで、かぎられたスペースでも利便性とデザイン性を両立した工夫が可能です。具体的なイメージは、以下に紹介するホームステージングの間取りデザインを参考にしてください。

事例：【ホームステージング】初めての退去発生！今後の募集も見据えた対策

【バーチャルホームステージング】築37年でも手軽で安価に成約可能

家具で部屋を仕切る

単身者向けのワンルームや1Kは収納が不足していることが多く、生活スペースが雑多になりがちです。その際は、家具を「間仕切り」として活用してみましょう。背の高いシェルフや大きな収納家具を配置し、ベッドスペースと居住空間を物理的に分けることで、空間にメリハリが生まれます。

生活感を隠しながら効率的に収納を増やせるため、すっきりと洗練された印象の部屋に仕上げることが可能です。具体的なイメージは、以下に紹介するホームステージングの間取り事例を参考にしてください。

事例：【ホームステージング】次回募集に備えた結果1ヶ月で成約してご満足

シンプルな動線をつくる

広さに余裕がある部屋ほど、家具や荷物を増やしがちです。すっきりと開放的な空間をつくるには、シンプルな動線の確保が欠かせません。家具を壁際に寄せたり、通路を直線につくったりすることで、室内での行き来がスムーズになり、毎日の掃除も格段にしやすくなります。

無駄な動きを減らす機能的なレイアウトは、視覚的な広さをもたらすだけでなく、生活の利便性と快適性を大きく向上させてくれるでしょう。具体的なイメージは、以下に紹介するホームステージングの間取り事例を参考にしてください。

事例：【ホームステージング】安価に5つの空室を1ヶ月で3部屋成約！

【ホームステージング】1年以上の長期空室を2ヶ月半で3部屋成約

床や壁をカスタムする

賃貸物件でも、原状回復が可能な範囲で床や壁をカスタムすれば、自分好みのおしゃれな空間を演出できます。床や壁は面積が大きく、部屋の印象を左右する重要な要素です。好みのフロアシートやラグを敷いて足元の雰囲気を変えたり、剥がせる壁紙シールでアクセントを加えたりするのが効果的です。

また、壁を傷つけないウォールシェルフを取り付ければ、収納と装飾を両立でき、理想のスタイルをより自由に楽しめるでしょう。具体的なイメージは、以下に紹介するホームステージングの間取りを参考にしてください。

事例：【バーチャルホームステージング】退去日より1ヶ月以内でご成約！

【ホームステージング】約1ヶ月で満室！和室も粋に見える仕上がりに

アパートの内装リフォームを成功させる秘訣

1棟アパートの賃貸経営を成功させるには、収益を考えたうえで入居者ニーズに合った内装リフォームを行うことが大切です。ここでは、内装リフォームを成功させるためのポイントについて紹介します。賃貸経営全般の成功法については、以下の記事も参考にしてください。

【参考記事】

【アパート経営・賃貸経営入門】メリット・リスク・成功の秘訣をわかりやすく解説！

賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは

不動産投資のリスクとは？ リスクを正しく認識すればヘッジはできる

【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

出口戦略を意識して予算を決める

賃貸経営の成功には、投資した資金をどれだけ増加できるかが重要なポイントになります。資金回収の源泉は賃料収入をメインとするインカムゲインと、売却益を考えるキャピタルゲインの2種類に大別されます。

実際に内装リフォームにかかった費用をどのくらいの期間で回収できるかを計算しておくと、費用対効果をどれだけ得られるかが分かるでしょう。

改善事例でも紹介したように、築年数の古いアパートは必ずしも大型リノベーションをしなければならないわけではなく、設備投資やプチリフォームで改善できることもあります。出口戦略によっては、大規模修繕を行わずに売却したほうがいいケースもある点には注意が必要です。

また、不動産投資がメインの方と地主の方が目指す出口戦略が異なることもあります。相続なども考えると検討するべきことが増えてくるため、賃貸経営の目的や出口戦略を強く意識しておくようにしましょう。

入居者のターゲット層を絞る

内装リフォームの主な目的が空室改善の場合は、入居者となるターゲット層をある程度絞ったうえで、ターゲット層にあわせた工事内容にする必要があります。ターゲット層を広げすぎると汎用的になる反面、ありきたりな内装になってしまい、競合物件との差別化が図りづらくなってしまうこともあります。

入居率を高めるためにも、周辺環境や家賃相場、人気のある間取りなど、ターゲットにマッチする入居者ニーズをしっかりと押さえることが大切です。ニーズの把握については、地域に詳しい賃貸管理会社などパートナーの力を借りて調査することで、実態を把握しやすくなります。

実績豊富な施工業者に依頼する

内装リフォームの実績が豊富な施工業者に依頼することで、トラブルにあう可能性が低くなります。ただし、施工業者だけに任せるのではなく、賃貸管理会社のサポートを受けて工事を進めることで、入居者満足度を維持・向上できるでしょう。

賃貸管理会社を味方につけておくことで、内装リフォームに関するトラブル発生のリスクも避けられます。加えて、賃貸仲介や賃貸管理業務も行ってくれる賃貸管理会社なら、リーシング（入居者募集/賃貸仲介）や賃料の是正など、賃貸経営をサポートしてくれるパートナーとしても安心できます。

DIYは極力避ける

リフォーム費用を抑えるためにオーナー様が自分でDIYを試みるケースはありますが、必ずしも成功するとはかぎりません。材料費の購入や作業に時間がかかるだけでなく、取り扱いが難しい素材や工具の使用が必要になります。

さらに、適切な知識や技術が不足していると、建築基準を満たさない違法建築物となるリスクもあるでしょう。結果的にプロに修正を依頼することになれば、初期費用に加えて追加の出費が発生します。

プロフェッショナルなリフォーム業者は経験と専門知識を持っているため、最初から確実で安全な施工を行えます。時間とコストを節約し、安心してリフォームを進めるためにも、まずはプロに依頼することを検討しましょう。

家賃設定に注意する

リフォームに多額の費用をかけたからといって、強気の家賃設定を行うと相場とかけ離れ、空室の原因となる可能性があります。家賃を設定する際には、地域の相場や物件の条件を十分に考慮し、現実的な範囲での家賃アップが可能かを慎重に検討することが重要です。

家賃アップを希望する場合は、リフォームで競合物件との差別化を図りましょう。例えば、ユニークな内装デザインや利便性の高い設備を導入することで、ほかの物件と比べて魅力的な要素を持たせることができます。適切な家賃設定と差別化戦略を組み合わせることが、空室リスクを最小限に抑え、安定した収益を確保することにつながります。

内装リフォームを実施するタイミングは慎重に決める

アパートの内装リフォームは、入居者様が退去して原状回復を行うタイミングで実施するのが一般的です。工事期間中は業者の出入りがあったり大きな音が発生したりするため、ほかの入居者様の不満を招くことがあります。また、気になった箇所の個別リフォームは材料の発注や作業の段取りを分散させることになり、全体でかかる費用が高くなりがちです。

複数の部屋の内装リフォームを同時期に実施できれば、材料の発注を一括で行い、作業員の手配も効率的に進められます。別々に行うよりも工期は短くすみ、コストを抑えることも可能なため、可能であればリフォームはまとめて行うようにしましょう。

アパートの内装リフォームに活用できる補助金制度

アパートの内装リフォームを行う際には、補助金制度を賢く利用しましょう。補助金をうまく使うことができれば、アパート経営は全体のコストを抑えられ、相対的に利回り向上が期待できます。

ここでは、アパートの内装リフォームに活用できる補助金制度を紹介します。以下に紹介する記事も、ぜひ参考にしてください。

■参考記事：【大家さん必見】補助金活用する賃貸物件のリフォーム！ 改善事例も紹介

住宅省エネキャンペーン

国土交通省や環境省、経済産業省などは2050年のカーボンニュートラル実現に向けて、住宅の省エネ化を支援する補助事業を年度ごとに実施しています。これらは賃貸物件のオーナー様も利用可能で、リフォーム時のコストを抑えつつ物件価値を高める絶好の機会となるでしょう。

主な支援制度として、節水トイレや高断熱浴槽、エアコン設置など幅広い改修をカバーする「みらいエコ住宅事業」が挙げられます。

次に、断熱性能を飛躍的に高める「先進的窓リノベ事業」です。比較的補助額が大きい傾向にあり、光熱費削減を重視する入居者様への強力なアピールになります。

給湯設備に関しては、賃貸物件のオーナー様に最適な「賃貸集合給湯省エネ事業」があり、エコジョーズなどへの更新の際に補助を受けられます。さらに、より高効率なエコキュートなどを導入する場合は「給湯省エネ事業」も利用可能です。

これらの制度を賢く活用することで、計画的なリフォームによる物件収益の向上が期待でき、空室対策とランニングコストの削減を同時に実現できるでしょう。なお、各事業は年度ごとに実施状況や内容が異なるため、最新情報を確認しておくことが大切です。

※出典：住宅省エネキャンペーンにおける3省連携（新築・リフォーム）｜国土交通省

住宅セーフティネット制度

住宅セーフティネット制度とは、中古の賃貸住宅を「セーフティ登録住宅」として住宅情報提供システムに登録することにより、リフォーム費用の一部を補助してもらえる制度です。

アパートやマンションのオーナー様なら誰でも登録できますが、高齢者や障がい者など入居審査がとおりにくいとされる方の入居を拒否しないことが条件となっています。ただし、1人親世帯限定など入居者様を選ぶことも可能です。

適用範囲は広く、50万円/戸を上限に施工費の3分の1までが補助されます。部屋ごとの申請も可能なため、空室の部屋のみをリフォームするなど柔軟な使い方が可能です。

※出典：住宅セーフティネット制度｜国土交通省

各自治体の補助制度

これまでに紹介した国の補助金制度だけでなく、各自治体が独自に実施する制度もあります。国が実施する制度と併用できる可能性もあるため、事前に確認してみましょう。例えば、東京都武蔵野市では、既設窓の断熱改修に対して最大300万円の助成を行っています。

※出典：効率的なエネルギー活用推進助成制度｜東京都武蔵野市

また大阪府堺市では、持ち家・賃貸問わず耐震改修工事の設計費及び工事費に対し、最大115万円の補助を行っています。

※出典：堺市住宅・建築物耐震改修等補助金

アパートのリフォームに適用される補助金制度がないか、役所の窓口に問い合わせるか、自治体の公式サイトで調べてみてください。また、下記のようなサイトを利用するのもおすすめです。

※参考：地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト｜一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会

まとめ アパート・マンションの内装リフォームで空室対策と収益改善を図ろう

築25年以上の築古アパートでも、本記事で紹介したような内装リフォームを行うことで、長期的な収益性を保つことができます。そのためには、内装リフォームを行う施工業者の見極めや、困ったときに相談できるパートナーの存在が必要です。

【リロの不動産】は入居者様のニーズを捉えたミニマム投資や、4つの空室対策（募集/仲介/入居者管理/設備・工事）、工事対策、リーシングなどを提供いたします。老朽化や空室が目立つアパートの内装リフォームで悩んでいるオーナー様は、ぜひ一度【リロの不動産】にお問い合わせください。

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