現金購入で始める！区分マンション投資のメリットとデメリット

2024.07.30

投資にもさまざまな方法がありますが、比較的長期間にわたって安定した収入を得られるのが不動産投資です。不動産投資にもいくつかの種類がありますが、代表的なものとして区分マンション投資が挙げられます。区分マンション投資の資産規模であれば、融資に頼らず現金で購入するのも一つの手です。

この記事では現金で区分マンションを購入するメリット・デメリット、区分マンション投資のポイントについて詳しく解説します。

1 区分マンションを現金で購入するメリット
2 区分マンションを現金で購入するデメリット
3 成功する区分マンション投資のポイントとは
4 まとめ
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区分マンションを現金で購入するメリット

区分マンション投資はマンションの1室だけを購入し、賃貸して家賃収入を得る投資方法です。投資を始めるにあたって金融機関から融資を受けることもできますが、融資を活用せずに現金で購入した場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。

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ローン審査を気にしなくてもよい

金融機関の融資を利用する場合、当然ながら融資審査があります。ローンの審査に通るためには、さまざまな条件をクリアしなければなりません。区分マンションを収益物件として購入する際は、住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用します。

不動産投資ローンでも自宅の購入を目的とする住宅ローンのように、購入者の属性が審査対象になるのは同じです。勤務先や勤続年数、年収などが基準に達していなければ、審査を通りません。しかし、現金での購入なら自営業の方や高齢の方など、属性に不安があるケースでも、金融機関の審査を気にせず区分マンション投資を始められます。

アパートやマンションなどの収益物件を一棟丸ごと購入して投資を行おうとすると、多額の資金が必要です。一方で、1室を購入するだけの区分マンション投資なら、現金での購入も視野に入れられる方が多いでしょう。審査に通るかどうか結果を待つ必要もないため、スピード感を持って投資ができるのもメリットです。

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担保価値のない物件でも投資できる

不動産投資ローンは個人の属性だけではなく、物件の収益性や担保価値、経営実績なども基準に含まれ、住宅ローンに比べて審査項目が多岐にわたっています。特に投資を目的とする不動産投資ローンの審査では、対象となる物件の担保価値が注目される項目の一つです。

金融機関側からの視点でみてみると、ローンの返済が滞り、不利益をこうむるリスクは常にあります。万が一、返済が滞った場合は融資対象の区分マンションを差し押さえ、貸し付けた分を回収することになります。その担保価値がなければ、基本的に金融機関は融資をしてくれません。

例えば担保価値が数百万円程度しかないのに、数千万円の融資はしてもらえないということです。もし、融資を受けようと思うのなら、金融機関が納得する物件を見つける必要があります。ただ、中には金融機関の評価では担保価値がないとされていても、投資する価値があると判断できる物件もあります。そのような物件に出会ったとき、現金ならば投資が可能です。

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値引き交渉が有利になる

区分マンションの売主様によっては、売却を急いでいる方もいる可能性があります。金融機関の融資を受けるとなると、購入の申し込みがあってから審査の期間を経て決済が終わるまで、少なくとも1ヶ月、長ければ2ヶ月以上かかることも珍しくありません。

事情によっては金融機関の融資を待たずに、現金を手に入れたいという売主様もいます。すぐにでも買ってくれるのなら値引き交渉に応じてもいいと考えているところをうまく突き交渉することで、相場に比べて格安で物件を取得することも可能です。

間に入る不動産仲介会社にとっても、現金での購入はメリットがあります。融資を活用するケースでは、融資特約を付けるのが一般的ですが、融資が通らないとこれまで費やした労力がすべてが水の泡になってしまいます。現金で購入すれば決済までの時間もかからず、スムーズに売却が進められるため、不動産仲介会社にとっても値引き交渉に力を貸しやすくなります。

投資総額を抑えることができる

区分マンションを現金で購入するメリットには、投資総額を抑えられる側面もあります。具体的には金利がかからないことと、諸費用を安くできることの2点です。それぞれのメリットについて解説します。

金利がかからない

不動産投資ローンを使わないのであれば、利息は発生しません。不動産投資ローンを活用すれば、元金の返済とともに毎月利息も支払っていく必要があります。不動産は金額が大きい分、利息も高くなるため、その利息分が負担になることもあるでしょう。

現在は低金利時代ですが、それでも利息はコストになります。返済期間中ずっと利息を支払っていくと、トータルではかなりの金額になるはずです。

もし、将来的に金利が上昇すれば月々の返済額はもちろん、最終的な返済総額も増えます。アパートやマンションを一棟買いするのに比べると、区分マンション投資の規模は小さいですが、それでも影響を受けるのは避けられません。長期間にわたって負担が続くのを考えると、できるだけ費用は抑えたいところです。

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諸費用が安くなる

不動産を購入する際は、売りに出されている物件価格とは別に諸費用がかかります。諸費用には、不動産投資ローンの締結にかかる費用も一定程度あります。具体的には印紙税や事務手数料、抵当権設定にかかる登記費用などです。

実際に金融機関との間で不動産投資ローンの契約を締結する際、金銭消費貸借契約書には印紙税法により印紙を貼付することが義務付けられています。印紙税の金額は100万円を超えて500万円以下ならば2,000円、500万円を超えて1,000万円以下ならば1万円、1,000万円を超えて5,000万円以下なら2万円です。

ほかにも金融機関のローン事務手数料や抵当権設定登記費用、場合によっては保証会社に対する保証料やその事務手数料など、さまざまな諸費用がかかります。現金で購入すれば、これらの諸費用分の節約が可能です。

区分マンションを現金で購入するデメリット

区分マンションを現金で購入して投資する方法には、気をつけなければならないデメリットもあります。実際に現金で区分マンションを購入して投資した結果、思っていた効果が得られなかったという状況に陥らないために、デメリットも把握しておいてください。

レバレッジ効果がない

不動産投資では融資を活用するのが一般的で、そのメリットとして一番大きいのはレバレッジ効果です。現金で購入して区分マンション投資をした場合は、レバレッジ効果を期待できません。資産形成で重要になるレバレッジ効果について、さらに詳しく掘り下げます。

レバレッジとは

レバレッジとは小さい力で大きな効果を得られる「てこの原理」を意味する言葉です。投資においては自己資金が少額でも、融資を得ることで高額の物件を購入し、大きなリターンを得ることができます。もちろん用意できる自己資金の範囲内で投資してもかまいませんが、融資が受けられれば自己資金では手の届かない物件の購入が可能です。

例えば自己資金500万円で購入した物件が、利回り5％だったとします。この場合に得られる年間の家賃収入は25万円です。一方で自己資金500万円にプラスして2,500万円の融資を受け、3,000万円の物件を購入したらどうでしょうか。元手は同じ500万円でも、家賃収入は6倍の150万円になります。（ただし、ここから借入金の返済が必要になります。）

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指標となる自己資本利回り

不動産投資の効果を測定する指標として、利回りが用いられます。利回りといっても表面利回りや実質利回り、総収益率（FCR）など、いくつか種類があります。中でもレバレッジをかけたときに重要となる指標は、自己資本利回り（CCR）です。

自己資本利回りは年間キャッシュフローを自己資本で割った数字で、計算は「年間キャッシュフロー÷自己資本×100」で求められます。年間キャッシュフローとは、営業純利益からローンの返済額を引いた金額です。

表面利回りでは年間家賃収入を物件価格で割った数字、実質利回りは年間家賃収入から諸経費を引いた金額を物件価格で割った数字で、どちらも分母を物件価格としています。自己資本利回りでは分母を自己資本とすることで、自分が投入した資金に対して利益をどのくらい得られているのかを明確に表すことが可能です。この自己資本利回りの数が大きいほど、レバレッジ効果が高いとみることができます。

ワンルームマンション投資のメリットとリスク！無理しない投資戦略

資産形成のスピードアップ

融資を活用して区分マンションを購入し、自己資本利回りが高い状態を保てれば、資産形成のスピードアップが図れます。物件価格が3,000万円、年間キャッシュフローが150万円見込める物件をすべて自己資金で購入したとしましょう。自己資本利回りは150万円÷3,000万円×100で5％です。

同じように価格が3,000万円、年間キャッシュフローが150万円の物件を自己資金500万円で購入したとすると、自己資本利回りは150万円÷500万円×100で30％になります。融資を活用することでレバレッジを効かせると、単純に考えても6倍のスピードで資産形成が可能になることが分かるでしょう。現金購入では、この効果は得られません。

ワンルームマンション投資のメリットとリスク！無理しない投資戦略

団体信用生命保険に加入できない

不動産投資ローン契約では、基本的に団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。団信はローンの契約者が死亡、または高度障害状態になるなど、返済ができなくなってしまった場合、保険会社が残債を弁済してくれる仕組みです。団信への加入が任意の場合もありますが、多くの金融機関で団信への加入が契約条件になっています。

団信に加入していると、ローンの契約者に万一のことがあったとしても保険でローンが完済されるため、購入した物件を残すことが可能です。遺された家族にとっては残債のない状態で収益物件を引き継ぎ、家賃収入を得ながらその後も生活できるメリットがあります。しかし、現金で購入した場合は、この保険のメリットは得られません。

手持ち資金が減る

現金で区分マンションを購入すると、当然ながら手持ちの資金は減ることになります。不動産投資では手持ちの資金が不足していると、以下のようなことを引き起こす場合があります。

投資の機会損失が生じることがある

1つの物件を購入することで手持ちの資金を減らしてしまうと、別に魅力のある物件が出てきたとしても、新たな投資はできない恐れがあります。本来ならいい物件に投資して利益を上げられる可能性があるにもかかわらず、そのチャンスを逃してしまうことを投資の機会損失といいます。

逆に手持ち資金の流出を抑えておけば、別の物件にも機動的に対処できる可能性が高まり、投資の機会損失を防げます。

急な出費などに対応できないおそれ

区分マンション投資は、物件を購入して終わりというわけにはいきません。築年数が経過すれば建物や設備は徐々に劣化し、修繕が必要な箇所も出てきます。築年数が浅くても突発的な故障が発生する事態も考えられ、急な出費に対応せざるを得ないときもあるでしょう。物件の運用中は定期的なメンテナンス費用も含め、ある程度のランニングコストがかかることを見込んでおく必要があります。

また、オーナー様本人のプライベートでも、病気やケガ、身内の不幸などで思わぬ出費が発生する場合もあります。投資の計画を立てる際は、急な出費に備えるという点でも購入時に現金を一気に投入してしまうのではなく、ある程度の資金を手元に残しておくことが大事です。

成功する区分マンション投資のポイントとは

では、区分マンション投資を成功させるためには、どうすればいいのでしょうか。現金購入するのか融資を活用するのかにかかわらず、区分マンション投資をする際には以下のような注意点や物件選びのポイントがあります。

利回りには留意して資金計画を立てる

区分マンション投資はアパートやマンションを一棟買いするのに比べると、比較的少ない自己資金でも投資が可能です。

実際に区分マンション投資は一棟アパート・一棟マンション投資に比べ、一般的に利回りは低いとされています。利回りが低すぎると経営が苦しくなることも考えられるため、利回りをシビアに試算して新築か中古か、物件の立地はどうかなどを選択することが大事です。

例えば都心部の区分マンションは立地がよく、需要もありますが、物件価格が高いために利回りが低めになることが一般的です。一方で地方では物件価格が低いことで利回りは高くなるものの、需要があるかどうかを見極めなければなりません。

新築は物件価格が高いので利回りは低めですが、中古は価格が抑えられる分利回りは高めです。一方で、中古は近いうちに修繕費用が必要になる修繕／老朽化リスクがある事が考えられます。

ワンルームマンション投資のメリットとリスク！無理しない投資戦略

空室リスクや修繕／老朽化リスクに備える

区分マンション投資は1室購入するだけでも投資を始められるのがメリットの一つですが、1室のみだと空室が発生すれば家賃収入は0円です。需要の高い地域ならば間を置かずに新しい入居者様が決まる可能性は高いかもしれませんが、空室が埋まらなければ利益を得るどころか損失になってしまいます。空室リスクを抑えるためには、そもそも空室の発生しにくい物件を選ぶのがポイントです。

また、マンションは経年変化で老朽化していくことも避けられません。マンションを長期間所有していると修繕は必ず発生するため、長期的な視点を持ったうえで資金計画を立てる必要があります。競合物件に比べて魅力が低下すると競争力が落ち、資産価値も下がってきます。

修繕・老朽化リスクに備えるためには、建物管理や入居者管理をしっかり行っている賃貸管理会社にサポートしてもらうことも大事です。

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キャピタルゲインが期待できる可能性

投資で得られる利益にはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。インカムゲインは資産を保有していることで得られる利益を指し、区分マンション投資においては家賃収入がインカムゲインにあたります。キャピタルゲインは、購入した資産を売却したときに得られる売却益です。

区分マンション投資では、キャピタルゲインを狙える物件があります。区分マンションは2010年代以降価格上昇が続いているからです。

国土交通省は、全国・ブロック別・都市圏別等に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月発表しています。これは2010年の平均不動産価格を100として数値化したもので、マンション（区分所有）は2023年10月段階で193.9にまで上昇しています。およそ10年で2倍になった計算です（※）。

※出典：国土交通省　不動産価格指数（令和5年10月・令和5年第3四半期分）を公表

区分マンション投資では、戦略としてキャピタルゲイン狙いの投資方法もあるのです。特に都心部の物件や注目の集まるブランド立地、発展が見込める再開発予定地などは後々高値で売却できる可能性もあり、キャピタルゲイン狙いとして妙味があります。

キャピタルゲインを狙える物件は、ワンルームよりファミリータイプに多いのですが、将来の取引価格を予測するのは簡単ではありません。この先マンション価格が上昇し続けるかどうかも不明です。キャピタルゲインを狙う場合は、出口戦略も踏まえた専門的な目利きが必要になるのでしょう。

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まとめ

以上見てきたように、区分マンション投資を現金購入で行うにはメリットとデメリットがあり、そのバランスを見極める必要があることがわかります。投資を成功させるためには、適切なアドバイスをしてもらえる賃貸管理会社を味方につけることが大事です。

【リロの不動産】は長年蓄積してきたデータに基づき、賃貸経営をサポートしています。しかも物件の購入から賃貸経営、売却や相続、税務対応まで、不動産投資をトータルで対応できるのが強みです。区分マンション投資を検討している方は、不動産や賃貸経営に関する困りごとをトータルサポートできる【リロの不動産】にお任せください。