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一棟アパート購入から始める不動産投資！成功者が確認する指標と利回りも解説

2024.08.20

オーナー様リロの強み収入アップ

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アパートを一棟丸ごと購入し、運用する不動産投資の方法があります。一棟アパート投資は、いい物件を購入するとそこで得た収益を元手に2棟目、3棟目と収益物件を買い増すことができるため、資産規模を加速度的に拡大させることも可能です。

とはいえ、一棟アパートの購入にかかる費用はやはり高額です。物件選定時のリスクも決して軽視できません。

今回は一棟アパート購入をテーマにメリットやデメリット、ほかの投資方法との違い、利回りの考え方などを中心にわかりやすく解説します。

1 成功者が一棟アパートを購入する理由
2 一棟アパート購入にともなうリスク
3 一棟アパート購入の新築・中古の比較
- 3.1 新築アパート購入
- 3.2 中古アパート購入
4 一棟アパート投資で目安となる利回りの種類
5 まとめ

成功者が一棟アパートを購入する理由

不動産投資で大きな成功を収めたオーナー様の多くは、一棟アパート購入をきっかけに事業規模を拡大されています。一棟アパート投資の持つ投資先としての強みについて、4つのポイントをあげて解説しましょう。

一棟アパート投資が成功者に選ばれる理由については、こちらの記事でも詳しく解説していますので、ぜひご一読ください。

安定した家賃収入が得られる

一棟アパート投資では複数の部屋を収入源として運用するため、戸建て賃貸住宅投資や区分マンション投資と比べて家賃収入の規模は大きくなります。いい物件だと長期間にわたり高利回りでの運用が可能ですので、安定感のあるキャッシュフローも期待できるでしょう。家賃収入は景気や物価動向などの影響を受けにくい特性もあり、不況やインフレなどの厳しい経済状況でも頼りになります。

リスクヘッジ面での強みも見逃せません。例えば戸建て賃貸住宅投資や区分マンション投資だと、所有物件が空室になったとたんに物件からの収益はゼロになってしまいます。ところが、一棟アパート投資では1部屋が空室になったとしても、ほかの部屋からの家賃収入でカバーすることが可能です。

アパート一棟買いと区分マンション経営を比較した詳しい解説を知りたい方は、こちらの記事をお読みください。

レバレッジ効果がある

一棟アパート投資では、いわゆるレバレッジ効果を大いに活用できます。レバレッジ効果とは、少ない自己資金から大きな資産形成を得る効果のこと。レバレッジは日本語訳で「てこ」を意味します。不動産投資は金融機関からの借入れを活用して資産拡大するタイプの投資ですので、少ない自己資金から大きな利益を生み出す、まさに「てこ」のような資産拡大を狙う投資として打ってつけです。

特に一棟アパート投資でのレバレッジ効果を強く体感できるのが、2棟目以降からの投資です。1棟目のアパート経営を軌道に乗せると金融機関からの信用評価が上がり、2棟目購入時には大型融資を引き出しやすくなります。いったんこのような好循環に入ると一気に物件購入のスピードが進みますので、資産拡大ペースもどんどん上がっていくでしょう。

ただし、金融機関は「この人に貸しても大丈夫な金額は◯◯円」といったように与信枠を設定しています。与信枠を超えるような融資を引き出すのは無理ですので、その点は留意してください。

不動産投資ローンについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い!審査基準や注意点を徹底解説

インフレに強い実物資産を得られる

賃貸不動産は実物資産ですので、インフレに強い傾向があります。コロナ禍以降、世界的にインフレ傾向が続いていますので、不動産の資産としての強みはますます増しています。

インフレになると、現金・預貯金は一気に価値を下落させてしまうものです。一方、不動産は物件にもよりますが、インフレによる物価上昇に連動して価格が上昇していく傾向にあります。ブランド地域に建つ不動産だと、物価上昇のペースを上回る高値で取引されることすらあるのです。

さらに、家賃相場も物価上昇から少し遅れて上昇していく傾向にありますので、家賃収入も上がっていくことになります。

不動産投資ローンを活用している場合は、インフレが有利に働きます。インフレによって現金の価値が相対的に下がることで、ローン負債の実質価値が下がることになるのです。

節税効果がある

一棟アパートは木造物件が多いこともあり、全体的に減価償却期間は短めです。この特性を活用して1年あたりの減価償却費を大きく取り、所得税・住民税の節税につなげることができます。減価償却費の計上によって実際にはお金が出ていかない不動産所得の赤字をつくり、ほかの所得との損益通算によって課税所得を大幅に圧縮することができるのです。

賃貸不動産は相続税対策にも強いことで知られます。不動産は相続税評価額が時価ではなく、相続税路線価と固定資産税評価額によって決まるので、相続税の節税につながります。その不動産を賃貸業に供すると、借地権割合・借家人割合による評価の縮小にもなります。

一棟アパート購入にともなうリスク

一棟アパート購入には以上のようなメリットがある一方で、特有のリスクも存在します。どのようなリスクがあるか、ここでは代表的なものを4つ挙げて解説しましょう。

購入金額が大きい

一棟アパート購入でリスクになるのが購入金額の大きさです。一棟アパートともなると、立地、築年数、構造などによって変わりますが、最低でも2,000万円前後の投資になります。都心の大型物件ともなると、億単位の物件も珍しくありません。

不動産投資ローンを活用する場合でも、頭金として投資総額の10～30％は必要ですから、資金的余裕のない状態から手を出すのは難しいといえるでしょう。融資金額を大きくし、レバレッジ比率を高めると、賃貸経営が行き詰まった場合のリスクも大きくなります。自己資金はどれくらい必要かについてはこちらの記事でも解説しています。

空室リスク

あらゆる不動産投資で直面する空室リスクは、一棟アパート投資でも無縁ではありません。複数の部屋から収益を上げる一棟アパート投資では、建物全体の収益をコントロールし、できるだけ空室が出ないように努力をしなければなりません。

満室に近い状態をキープするには入居者様の募集力や賃貸管理能力、立地の選定なども含めた専門的な空室対策が必要となります。例えば【リロの不動産】では、①募集力、②仲介力、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応の『4つの空室対策』を用意、安定した賃貸経営を継続させることに注力しています。

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老朽化リスク・工事／修繕リスク

一棟アパートの大規模修繕工事は、入居者様の安全を守ることはもちろん、アパートそのものの資産価値を維持するためにも欠かせないものです。建物が大きい分、工事費用も大きな金額となります。通常の維持・メンテナンス費用も高額になりがちです。家賃収入のうちどれくらいまで修繕積立金に回せるかなどを考慮し、適切な修繕計画を立ててコストバランスを取らなくてはなりません。

一棟アパートの大規模修繕工事では、オーナー様に裁量の自由があります。経営状況に見合った、費用対効果の高い工事を実施することが求められます。

流動性リスク

流動性リスクとは、簡単には売却できないリスクのこと。不動産は株式や債券などとは違って、換金性に乏しい資産です。相対取引ですので、買い手が現れなければいつまでも売れ残ってしまうこともあります。

一棟アパートは収益物件ですので、購入希望者の候補は不動産投資家が多くなります。投資家が欲しいと思える収益性を備えた物件にしておくこと、相場からかけ離れた価格帯を避けることなどが流動性リスクを抑えるポイントとなります。

収益物件の購入やポイント、売却を見据えた出口戦略については、こちらの記事で詳しく解説しています。

▼関連コラム
収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

【種類別】収益物件からみた不動産投資の特徴！購入時の確認ポイント

また、物件の売却に関しては買い手をスピーディに探してくれる不動産会社の存在も不可欠。できるだけ早く、高く売却してくれるパートナー選びのコツについてはこちらの記事を参考にしてください。

収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

売り時のタイミングを見極めるには、不動産投資の損益分岐点の考え方が不可欠です。運用と売却の判断ポイントについてはこちらの記事で解説しています。

【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

一棟アパート購入の新築・中古の比較

一棟アパート購入でよく議論されるのが、新築アパートと中古アパートのどちらがいいのかという問題です。両者それぞれに強みと弱みがありますので、その特徴をよく理解したうえで投資目的にあった物件を選ぶことが大切です。

新築アパート購入

新築アパートの購入パターンは主に次の3つです。

➀所有地にアパートを新築
②土地を購入してアパートを新築
③不動産販売会社のパッケージ商品を購入する

①<②<③の順で購入経費が上昇するイメージです。圧倒的に投資効率がいいのは、➀の「所有地にアパートを新築」するパターンになります。➀のケースでは土地の購入費用がかかりませんので、アパート経営の利回りが高くなります。また、土地を所有している点で金融機関から高い評価を受けるので、融資審査においても有利です。

新築アパート購入のメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット1・家賃を高く設定できる

賃貸物件の中でも、新築アパートには安定した人気があります。同等のスペックであれば、中古物件より新築物件のほうが入居者様は決まりやすい傾向にあります。「新築に住みたい」といった需要は根強く、新築物件の供給が少ない地域では新築物件であること自体に希少価値があります。

新築アパートはこのような強みを生かし、家賃を高めに設定することが可能です。

メリット2・融資期間が長い

不動産投資ローンは融資期間が長いほうが、月々の返済額を低く抑えられるので有利となります。金融機関は融資期間を残存耐用年数で決める傾向があるので、新築は融資期間を長めに設定してもらえます。

重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm以上）だと34年、軽量鉄骨造（3mm以上4mm未満）で27年、木造で22年です。新築アパートだと融資期間20年以上のローン契約も珍しくありません。

デメリット1・物件価格が比較的高い

新築は同スペックの中古アパートと比べてもどうしても高額となります。円安による輸入資材高騰やインフレの進行、人件費の上昇などの影響とあわせて、新築アパートの価格は上昇を続けています。物件価格の上昇は家賃相場とすぐには連動しませんから、値上がり時に新築アパートを購入すると低い利回りでの運用となる可能性があります。

デメリット2・運用直後は入居者募集に苦労する

新築アパート竣工から損益分岐点となる入居率を達成するまで、ある程度の期間がかかることがあります。賃貸需要や募集時期にもよりますが、当然、キャッシュフローが安定するのも運用開始からしばらくしてからです。こうした運用直後や苦しい時期を乗り切る体力がないと、新築アパート経営は苦しくなるでしょう。

中古アパート購入

次に、中古アパートを購入する投資方法について検討しましょう。中古の一棟アパート購入は、基本的にオーナーチェンジ物件となります。オーナーチェンジ物件は新築と比べて低コストで購入できるうえ、これまでの運用実績をもとに物件の良し悪しを判断できる点が大きな強みです。

メリット1・物件価格が比較的安い

新築物件と比較すると、物件価格を低く抑えることができます。家賃相場そのものは新築物件とあまり変わらないケースもあり、利回りは高めになります。立地条件などに恵まれていれば、中古アパートであったとしても新築アパートと比べても遜色ない経営が可能です。

メリット2・入居者様がいる状態から運用できる

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者様がいる状態からスタートできる点も大きなメリット。購入と同時に安定した家賃収入が入ってくるので、アパート経営の見通しを立てやすくなります。入居率の高い物件を選べば、最初から収益も安定します。

これまでの入退去の推移や入居者の属性、修繕の記録など当該アパートに蓄積された情報や管理方法を引き継ぐことができる点も大きな強みでしょう。

メリット3・節税効果は中古のほうが高い

築年数が経過した中古アパートは、残存耐用年数が短くなります。この特徴を生かして減価償却費を大きく計上し、課税所得を圧縮して所得税・住民税を節税することが可能です。

中古アパートの減価償却期間は以下の計算式で求められます。

（法定耐用年数－築年数）＋築年数 × 20％

法定耐用年数を過ぎた築古アパートだと以下の計算式になります。

法定耐用年数×20%

例えば築15年の木造アパート（法定耐用年数22年）を建物部分2,000万円で購入したとすると、減価償却期間は10年となります。同じく建物部分2,000万円で築23年のアパートを購入したとすると、減価償却期間は4年となります。減価償却費は減価償却期間で購入金額を除した額を計上します。

【1年あたりの減価償却費】

新築‥約91万円（減価償却期間22年）
築15年‥年200万円（減価償却期間10年）
築23年‥年500万円（減価償却期間4年）

このように、築古物件ほど減価償却費を多めに計上できるということです。短期運用を想定した場合、築浅や新築と比べて築古のアパートのほうが課税所得を大幅に圧縮することができ、大きな節税効果を得られます。

デメリット1・融資期間が短い

耐用年数を超えた築古アパートの場合、建物部分の資産価値はかなり低くなります。そのため、ローンの融資期間は短めに設定されることが一般的です。融資期間が短くなればなるほど月々の返済額は大きくなるので、キャッシュフローは少なくなります。

デメリット2・劣悪な物件を購入するリスク

売りに出ている中古アパートは、パフォーマンスのいい物件ばかりではありません。利回りが高く、コストパフォマンスが良さそうに見える物件でも、実際は何らかの問題があって売りに出ているケースもあります。建築基準法などの法令違反がある、迷惑な入居者様が存在するなどです。致命的な欠陥を見逃して購入してしまうと、収益性の悪化だけでなく法的トラブルに巻き込まれるリスクも生じます。

リスクを避けるためには購入前の段階から綿密な現地調査をする、レントロール（収益物件の部屋ごとの家賃や共益費、敷金、入居期間などの情報が記載された一覧表）を精査するなど、入念な事前準備を怠らないようにしましょう。

一棟アパート投資で目安となる利回りの種類

物件情報を見ていると表面利回りや実質利回り、さらにはCCRやFCR、ROIといった専門用語を目にします。一見難しそうに見えますが、不動産投資をするうえではそれぞれの数字や専門用語を理解しなければなりません。

ここでは不動産投資家として知っておくべき利回りについて、代表的な5つの指標をピックアップして解説します。

アパート経営での利回りについて、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事もぜひご一読ください。

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【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

表面利回り

表面利回りとは年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数字です。グロス利回りとも呼ばれ、不動産のスペックを表す最も分かりやすい指標として知られています。数式で示すと以下のとおりです。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

不動産広告において単に利回りと表示されているものは、表面利回りであることが一般的です。表面利回りはざっくりとした物件スペックを表すもので、この指標だけで物件を判断してはいけません。

表面利回りでの年間家賃収入は、満室を想定したものとなっています。家賃収入から諸経費や税金、ローン返済分なども差し引いていません。

実質利回り

実質利回りは、年間賃料収入から管理費や保険料、税金などの必要経費を差し引いた金額を物件購入価格で割った数字です。ネット利回りとも呼ばれ、表面利回りと比べてより実態に近い数字となります。計算式は以下のとおりです。

実質利回り（％）＝営業純収益（NOI）÷物件価格×100

営業純利益（NOI：Net Operating Income）とは、年間家賃収入から必要経費・税金を差し引いた金額のこと。必要経費には修繕積立金や管理委託手数料、各種保険料などがあり、税金は固定資産税・都市計画税などです。年間家賃収入も満室想定ではなく、入居率の平均を想定して計算しています。

総収益率（FCR）

実質利回りよりさらに厳密にコストを計算して算出するのが総収益率（FCR：Free & Clearly Return）です。FCRでは営業純利益の計算時に物件の購入費用も含めます。ランニングコストでの利回りが実質利回り、イニシャルコストとランニングコストを合計したうえでの利回りがFCRといったイメージです。計算式は次のようになります。

FCR（％）＝営業純収益（NOI）÷投資総額×100

ここでの投資総額には物件価格に加え、不動産仲介手数料、登記費用、アパートローン諸費用などのイニシャルコストも含みます。

自己資本利回り（CCR）

実質利回り、FCRは物件の収益性に着目した数字ですが、自己資金を基準とした回収効率を知るために利用されるのが自己資本利回り（CCR：Cash On Cash Return）です。計算式は次のようになります。

自己資本利回り（％）＝年間キャッシュフロー÷自己資本×100

ここでの年間キャッシュフローとは年間の営業純収益（NOI）から年間ローン返済額を差し引いた数字です。CCRは物件のスペックではなく、オーナー様の投じた自己資本に対する回収率を見るための指標で、レバレッジ効率のよい投資かどうかを判断するために使います。

投資収益率（ROI）

自己資本に加えて借入金額（他人資本分）も勘定に入れて投資効率を判断する指標が、投資収益率（ROI:Return On Investment）です。CCRは自己資本に対する投資効率を計算するのに対し、ROIは借入金額を含めた総投資額から投資効率を計算します。計算式は以下のとおりです。

投資収益率（ROI）（％）＝年間キャッシュフロー÷（借入総額+自己資本）×100

実務ではROIとCCRを併用することで、自己資本と借入れのバランスを吟味します。例えばレバレッジ効果が高い＝CCRが高い状態では借入れ金の割合が増えますので、相対的にROIは低くなります。ROIが低すぎる状態だと無理な借入れを行っている可能性が高いと判断することができるのです。

投資効率を正確に判断するにはCCRとROIのバランスを見ることが重要とされています。

まとめ

一棟アパートの購入によって、不動産投資の規模、収益性は一気に拡大できますが、物件の購入規模が大きくなるリスクも存在します。ただし、不動産投資に関わるリスクはある程度予測ができるので、リスクヘッジは十分可能です。一棟アパートの購入から運用・売却まで賃貸経営を伴走してくれるスペシャリストがいればなお安心です。

頼りになるのはオーナー様へのサポート経験豊富で管理実績、運用実績も豊富な賃貸管理会社です。【リロの不動産】はこれまで数多くのオーナー様とともに、物件購入から資金計画の作成、入居者管理・建物管理、出口戦略まで一気通貫でお手伝いしております。一棟アパート購入について、少しでもわからない点があれば、ぜひ一度【リロの不動産】までご相談ください。

▼参考事例
賃貸経営・不動産投資の売買事例・お客様の声