入居者募集に強い賃貸仲介会社・管理会社の選び方！募集のポイントを事例で解説

賃貸経営最大のリスクであり、最も対策が必要と言われている『空室リスク』。どうすれば空室率を低く抑えることができるのか、よい入居者様に長く住んでもらうにはどのような対策が有効かなどと頭を悩ませる不動産オーナー様も少なくありません。

本記事では、入居者募集の一連の流れにそって、空室対策で重要な入居者募集のポイントや契約種類別のメリット・デメリットのほか、空室が続いた場合のチェックポイントについて解説します。

自主管理オーナー様からよく頂戴するお問い合わせも掲載し、オーナー様が行う客付け方法やメリット・デメリットについても分かりやすく解説します。「空室率を下げたい」「効果的な入居者募集方法が知りたい」という不動産オーナー様の参考になれば幸いです。

▼この記事の内容
　
●賃貸管理会社と一般管理契約を結ぶ場合、入居者募集の契約形態は「媒介契約」と「代理契約」の2種類がある

●自主管理の場合はオーナー様が自分で入居者募集を行うことも可能。ただし専門知識が求められるため、空室リスクに注意が必要

●入居者募集のポイントや成功事例を学ぶことで空室率を改善できる可能性がある。原因や対策が分からない場合は、空室改善に強い賃貸管理会社に相談するのがおすすめ

●入居者募集を依頼する賃貸管理会社は、仲介実績や物件の取り扱い件数、対応しているアプローチ方法などを事前に確認しよう

入居者募集対策により賃貸経営が改善した事例

「なかなか入居が決まらない」「短期間で入居者様が退去してしまう」など、空室による損失で悩むオーナー様は少なくありません。以下では、賃貸管理会社と連携を取りながら入居者募集を行い、空室を改善した事例を紹介します。

なお、以下の記事でも空室対策の成功事例を紹介していますので、あわせて参考にしてください。

■参考記事

低コストで空室対策！成功事例10選で学ぶ簡単＆効果的な賃貸経営！

やってはいけない空室対策を成功事例付きで解説！管理会社変更で満室経営に

空室を埋めるには適切な原因の特定と対策を！ 改善事例で学ぶ賃貸経営の鍵

なぜ？好立地で３割も空室があるのは入居者募集ができていないから！

東京都で築32年の1棟マンションを経営するオーナー様の成功事例です。好立地にも関わらず3割が空室となっており、入居者募集の方法に悩んでいました。掲載されている物件情報が少なく、画像が古いなどの問題があることが分かり、入居希望者様の目に留まりやすいように広告内容を改善したところ、多くの反響があり無事に満室となりました。

■事例：サブリース変更で収益アップ！需要を捉えたシミュレーションと入居者募集

築後30年のアパートが満室続き！入居者募集力が圧倒的な違いを生む

宮城県で築30年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。「物件のよさをしっかり理解した方に入居してもらいたい」というオーナー様の要望を受け、物件の魅力である軽量鉄骨造だから可能な利用しやすい間取りや、入居後の暮らしをアピールしたインターネット広告を掲載しました。広告の質にこだわることで、築年数の古い物件でも満室稼働が可能です。

■事例：築後30年のアパートが満室続き！入居者募集力が圧倒的な違いを生む

サブリース変更で収益アップ！需要を捉えたシミュレーションと入居者募集

埼玉県で築10年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。長年サブリース契約で物件を貸し出していましたが、多くの問題が発生しており「集金管理へ切り替えたい」と相談を受けました。集金管理へ切り替える場合のメリット・デメリットをオーナー様へしっかりと伝え、賃料の見直しや徹底した入居者募集を行ったところ、短期間で満室となりました。オーナー様ときめ細かな情報共有を行ったことが、成功の秘訣です。

■事例：サブリース変更で収益アップ！需要を捉えたシミュレーションと入居者募集

管理会社変更で入居者募集を徹底対策！1年以上の空室を1か月で成約

神奈川県で築28年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。1年近く空室が続いており、「アパートの半分が空室になってしまった」と相談を受けました。インターネット広告に加え、実店舗での集客や現地案内などを行ったところ、徐々に入居の問い合わせが入るようになりました。提携他社と共同仲介を行って入居者募集を徹底し、1ヶ月ほどで満室稼働となっています。

■事例：管理会社変更で入居者募集を徹底対策！1年以上の空室を1か月で成約

１年以上の空室物件を、適切な入居者募集で管理１ヶ月で成約へ！

埼玉県で築28年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。最寄駅から徒歩8分ほどの駅近物件にも関わらず、長期にわたる空室が発生していました。インターネットに物件情報がほとんど掲載されていないことが原因と考え、入居者募集方法を改善しました。また業者間で情報を共有し、多くのお客様に物件を紹介したところ、他社からも申し込みが入り、無事に満室となっています。

■事例：１年以上の空室物件を、適切な入居者募集で管理１ヶ月で成約へ！

自主管理で6部屋の空室を原状回復のみで2カ月で満室経営に改善！

大阪府にある築35年の1棟マンションの改善事例です。オーナー様は物件を自主管理しており、6部屋の空室が埋まらない状況に悩んでいました。立地がよく需要が見込めると判断し、家賃の見直しや募集方法の改善を行いました。周辺への周知を徹底した結果、新たなリフォームやリノベーションをすることなく、原状回復のみで満室稼働に成功しています。

■事例：自主管理で6部屋の空室を原状回復のみで2カ月で満室経営に改善！

入居者募集力と仲介力のある管理会社に変更で空室リスクを軽減！

千葉県で築18年の1棟マンションを経営するオーナー様の改善事例です。オーナー様は管理を任せていた不動産会社の対応に不満を感じており、空室対策に強い賃貸管理会社への切り替えを検討していました。積極的に入居者募集をするとすぐに問い合わせが入り、「早急に空室を埋めたい」とのオーナー様の要望を実現しています。

■事例：入居者募集力と仲介力のある管理会社に変更で空室リスクを軽減！

初期費用０円でリノベーション工事！入居者募集も対応して空室を改善

神奈川県で築36年の1棟マンションを経営するオーナー様は、築年数の経過とともに発生する空室に悩んでいました。「なるべく費用をかけずに入居者募集を行いたい」と相談を受け、初期費用0円で行えるリノベーション工事で老朽化した設備を一新しました。オーナー様の負担はなく、3DKの古い間取りを2LDKに変更したことで、空室対策を実現しています。

■事例：初期費用０円でリノベーション工事！入居者募集も対応して空室を改善

和室を洋室にリフォームして入居者募集を強化！3ヶ月で満室に改善！

神奈川県で築28年の1棟マンションを経営するオーナー様の改善事例です。13戸中5戸が空室となり「入居者募集を強化して満室にしたい」と相談を受けました。間取りが古く需要を獲得しづらい、広告が不十分などの問題があることが分かり、和室を洋室へリフォームし、インターネット広告を充実させたところ、3ヶ月ですべての空室が改善しました。

■事例：和室を洋室にリフォームして入居者募集を強化！3ヶ月で満室に改善！

リニューアルは物件の魅力を入居者募集で伝える最大のチャンス！

宮城県で築27年の1棟アパートを経営するオーナー様の事例です。「入居者募集を強化したい」という依頼を受け、古くなった外装のリフォームを行い、新築のような見た目へ物件をリニューアルしました。また、物件の魅力が伝わるように写真やインターネット広告の内容にも力を入れ、無事に入居率100％を実現しています。

■事例：リニューアルは物件の魅力を入居者募集で伝える最大のチャンス！

入居者募集の契約形態はどのような選択肢があるのか？

賃貸管理会社と管理契約を行う場合は、家賃を保証する「サブリース契約」と、募集や仲介業務などの賃貸管理業務を包括する「一般管理契約」に大別されます。

ここでは、「一般管理契約」を選択された際に入居者募集を依頼する契約形態となる「媒介契約」と「代理契約」の2種類の契約形態に焦点をあてて紹介します。

仲介会社がオーナー様に入居希望者様を斡旋するのが「媒介契約」です。

一方で「代理契約」は、賃貸管理会社がオーナー様にかわって入居者様と賃貸借契約を結べる点が媒介契約と大きく異なります。

次に、「媒介契約と代理契約」の入居者募集に関連する契約のメリット・デメリットについて解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、オーナー様と不動産仲介会社で締結する契約です。仲介会社は入居希望者様とオーナー様の間に入り、賃貸契約がスムーズに進むようにサポートします。

媒介契約におけるオーナー様と仲介会社の関わり方には次の3つのパターンがあります。

1.自主管理オーナー様が不動産仲介会社に入居者募集を依頼する
2.建物だけの建物管理を賃貸管理会社に任せているオーナー様が、入居者募集および仲介業務を建物管理と別の不動産仲介会社に依頼する
3.賃貸管理会社に賃貸経営のすべてを任せて、入居者募集から契約、入退去者および建物の管理業務など賃貸経営に必要な業務をすべて包括して依頼する

媒介契約のメリット

媒介契約のメリットとして、契約を結ぶ不動産仲介会社が多いほど募集してくれる営業窓口が増えるため、物件を紹介してもらえる確率がアップします。仲介会社にとって入居希望者様を斡旋しやすい家賃設定や立地条件が魅力的な物件であれば、スムーズに入居者様が見つかる可能性があるでしょう。

媒介契約のデメリット

媒介契約のデメリットとして、不動産仲介会社によっては消極的な営業活動になりやすい、という側面が挙げられます。仲介会社が熱心に客付けを行っても、最終的に他社に決まれば収益を得られず、二の足を踏まれる可能性があるため「入居者ファースト」の思想が強い傾向となるためです。

また、複数の仲介会社とのやり取りが必要なので、オーナー様の負担が重くなりやすいというデメリットもあります。

代理契約とは？

代理契約は、オーナー様が賃貸管理会社と契約を結び、契約した賃貸管理会社を通じて仲介会社に対応してもらう方法です。

仲介会社から入居希望者様の紹介を受けた賃貸管理会社は、オーナー様と協議しながら、入居者様の選定、審査、賃貸契約などを行います。また、代理契約を選択される方の中には、賃貸管理会社との協議などは行わず、賃貸管理会社に入居者様の選定や審査を一任している方もいます。

一般媒介契約がオーナー様への入居希望者様の斡旋に留まることに対して、代理契約は契約の当事者となり、オーナー様のかわりに賃貸借契約を締結できるという点に違いがあります。

代理契約のメリット

代理契約のメリットは、責任をもって管理業務を全うしてもらうことに尽きるでしょう。オーナー様と不動産仲介会社の信頼関係にもよりますが、1対1の関係なので、入居者募集に関してオーナー様の諸事情を勘案しながら進められるほか、空室対策や将来の売却や相続など賃貸経営に関わる包括的なアドバイスも得やすいでしょう。

賃貸管理会社に入居審査や契約締結を任せられるため、自分で行う作業の負担は軽減され、煩雑になりがちな賃貸管理業務が簡単になりリスクコントロールしやすくなることが最大のメリットといえます。また、責任と裁量をもって賃貸経営をトータルサポートすることで、入居者募集や仲介業務となるリーシング、空室対策も行いやすくなり、結果的に空室が解消する可能性が向上します。

信頼と実績のあるパートナーがいる場合は、代理契約がおすすめです。

代理契約のデメリット

代理契約のデメリットは、契約企業の募集力や仲介力のほか、募集ネットワークの広さに営業力が左右される点が挙げられます。空室を改善するためのさまざまな対応力がなければ、入居希望者様の募集が減少し、仲介する決め手にも欠けてしまうでしょう。

ミニマムコストのリーシングや管理および工事対応ができなければ賃貸経営の収支は想定より減少します。コストをなるべくかけずに空室改善を続けるパートナーでなければ、賃貸経営の収支を改善することが難しいでしょう。

また、賃貸管理会社が自社系列の仲介会社に入居者募集業務を集約することで、想定賃料にて入居者募集ができるメリットがある反面、時期や地域の特性や物件の個性により募集に時間がかかる場合は改善案を求められることがあります。

ある程度の裁量をもって健全な賃貸経営を運営代行して欲しい場合は向いているものの、オーナー様が自分で諸業務を対応されたい場合はデメリットになるでしょう。

オーナー様がお困りになることを賃貸経営の専門家がサポートすることで、お互いに目指す目的を達成しやすくなります。一部の業務だけ依頼する場合と、一気通貫で広い業務を依頼する場合では、必要な技量と任せる裁量も異なるので、パートナーの得手不得手となる特徴を把握すると、契約する際の参考になるでしょう。

賃貸募集がうまくいかず、オーナー様が「仲介会社を変更したい」と思っても、原則として契約期間中は解除ができません。既存のパートナーに諸々ご依頼のうえ、状況の改善が見込めない場合は、別のパートナーを探すいいキッカケかもしれません。

自主管理オーナー様が客付けや入居者募集をするメリット・デメリットとは？

具体的な流れは後述しますが、インターネットやチラシを活用する以外にも、現入居者様や知人からの紹介など、オーナー様だからこそ可能な入居者様の募集方法もあるでしょう。

ここでは、不動産仲介会社を利用せず、オーナー様が自分で入居者募集を行って賃貸契約を結ぶ客付けのメリット、デメリットについて解説します。

なお、自主管理や賃貸管理会社による集金管理のほかにも、サブリースやマスターリース契約という選択肢もあります。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

■参考記事

マスターリース契約とは？ サブリースとの違いや活用ポイントを事例で解説

満室経営を4つの空室対策で実現！入居者満足度を高める賃貸管理とは

サブリースとは？不動産経営や賃貸経営で損しないサブリースの注意点

サブリースの解約ができない原因とは？事例から知る解約方法・トラブル防止法

【事例付】サブリース新法を徹底解説！ 契約時の注意点とメリット・デメリット

自主管理オーナー様が入居者募集するメリットとは？

「費用を節約できること」「不動産賃貸経営の理解が深まること」「入居者様との距離感が近くなること」の3つが、自主管理オーナー様が自分で入居者募集や客付けをするメリットになります。

不動産仲介会社に依頼すれば、仲介手数料や広告宣伝費がかかりますが、オーナー様が自分で客付けすれば外部に依頼する費用を節約できます。

また、入居者募集から賃貸契約の一連の流れを経験することによって、不動産賃貸経営の理解が、より深まるでしょう。

賃貸管理会社を介さず、直接、入居者様とコミュニケーションを取る場合は、入居者様とオーナー様の距離感が近くなる点もメリットといえるでしょう。

自主管理オーナー様が入居者募集するデメリットとは？

「専門知識が求められること」や「管理に時間や手間がかかること」がオーナー様が自分で入居者募集や客付けを行うデメリットとして挙げられます。

入居者様と賃貸借契約を締結するには、民法や借地借家法のような法律を含め、専門知識の理解が重要です。もし専門知識がないまま賃貸借契約を締結すれば、契約後に入居者様との間でトラブルが起こった際に、円滑な解決が難しくなるリスクがあるでしょう。

不動産業者が仲介を行う場合は、宅地建物取引士による重要事項説明書の説明・交付が義務付けられていますが、自主管理オーナー様の場合、法律で個人間取引であれば重要事項説明は必須とされていないため、重要事項説明書を交付しなくても法的には問題ありません。しかし、重要事項説明には貸主と借主お互いの認識を揃え、それぞれの思い込みを予防する効果があります。

オーナー様自ら宅地建物取引士資格を取得し、重要事項説明書を行う方もいらっしゃいますが、思い込みがトラブルに発展する可能性もあるため、トラブルが起こる可能性を最小限に抑えてリスクコントロールを行いたいとお考えの方は、仲介業務を賃貸管理会社に依頼することが多い傾向にあります。

また、自主管理オーナー様の保有物件の種別や保有戸数などによりますが、契約業務やトラブル対応以外にも、日々の清掃・点検、修繕、入居者募集など、対応しなければならない業務も数多く存在します。

入居者対応に遅れが生じると、クレームや退去につながる可能性も高まります。1棟アパートや1棟マンションの場合は定期点検や清掃を怠ると、入居者募集や仲介業務にも影響が出てしまい、空室リスクにつながる場合もあります。

オーナー様が賃貸経営で求めるゴールや目的に応じて、最善のパートナーや契約形態を検討するとよいでしょう。

入居者募集の流れ

この段落では住人の退去から、新しい住人が入居されるまでに賃貸管理会社が行う入居者募集の流れを解説します。

なお、以下の記事ではオーナー様が物件を自主管理する場合のトラブルや改善事例を紹介しています。賃貸管理会社に入居者募集を委託するべきか、自分で行うべきか悩んでいる場合は、あわせて参考にしてください。

■参考記事：大家さんが直接賃貸管理する際の業務とは？よくあるトラブルや改善事例も紹介

募集条件の設定

入居者様から退去の連絡を受けた後の入居者募集業務をスムーズに進めるために、契約時点や賃貸管理会社からの定例報告の際に、あらかじめ退去時の対応範囲や募集条件を決めておくと迅速な対応ができるため、空室期間を抑えられるでしょう。募集条件を検討される際には、周辺地域の競合物件の賃料、設備、入居条件などを入居者目線で調査し、ご所有の物件と比較することが大切です。

周辺の人気物件と比較しながら「築年数は経っているが、リノベーション済みで室内は新築同様」「駅から近く通学や通勤に利用しやすい」「入居者ニーズを反映した、人気の高い最新設備を導入している」「外観には多少古さが残っている」など物件の強みと弱みを洗い出した後、物件特有の魅力が伝わりやすいメインの入居者ターゲット（学生、社会人、ファミリー・ご年配の方など）を想定して、賃料など具体的な募集条件を設定します。

なお、募集開始後に反応が少ない場合は、パートナーとなる賃貸管理会社と相談しながら随時条件を見直すことも大切です。

募集活動・募集ネットワークへの告知開始

入居者募集の掲載先は基本的にインターネットが中心です。賃貸管理会社が、自社で保有するサイトや住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への物件情報の掲載情報を充実させ魅力的な募集を開始しましょう。

住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）はメディアの運用方法により得られる効果が変わるため、データを利活用する募集対策の実践が最初のステップです。募集の掲載先を広げるため、独自の募集ネットワークへの掲載や、各主要大学との連携のほか、全国の大手優良法人などと協業しながら募集活動を促進します。

お部屋の魅力を余すことなく伝え、適正な賃料での入居付けができるように、室内を360度見渡せるパノラマ画像や動画をサイト内に掲載するケースやメディアの広告掲載を実施する場合もあります。物件のポテンシャルや時期により募集のしやすさも変わるため賃貸管理会社の担当者と相談のうえ、対策の優先順位を検討しましょう。

原状回復工事や清掃の手配

速やかに入居者募集ができるように原状回復工事や清掃の手配を行います。オーナー様との契約によりますが、必要に応じて、リフォームや設備の入れ替えを提案されるケースもあるでしょう。収益を考慮したうえで原状回復時に入居者ニーズと乖離しすぎないアップデートを実施することで、物件の資産価値や魅力を維持し、想定賃料で入居者様が決まりやすくなるでしょう。

入居者様にアンケートを行い顧客満足度向上やサービス改善に繋げる賃貸管理会社も存在します。入居理由や退去に至る入居者ニーズを把握する仕組みがあれば、入居者様が求める設備導入やリフォーム内容のほか、賃料を引き上げ収益を改善する賃貸経営リノベーションなど、投資効果が期待できる工事提案をすることもあるでしょう。

内見・案内

賃貸物件に問い合わせをいただいた入居希望者様に内見・案内を行います。自主管理で自ら客付けをしている場合は、オーナー様が案内することになるでしょう。

不動産仲介会社・賃貸管理会社に依頼している場合は、基本的に各会社の担当者が内見に付き添います。

賃貸管理会社や仲介会社によってはCRMなどの顧客管理ツールで内見希望者の対応履歴を残し、担当個人の力量に依存せず、各店舗がチーム一丸となって顧客フォローに対応する仕組みを整えています。

内見・案内で重要なのは、入居希望者様に「求めている暮らしが実現できる」とポジティブな印象を持ってもらうことです。物件ありきではなく、魅力やアピールポイントをしっかりと説明してくれる仲介対応力の高い会社に依頼するようにしましょう。

短期的に見れば、家賃を下げるなどの対策を取れば契約が決まりやすくなるかもしれません。しかし、物件に価値を感じる方と適正賃料で契約をするほうが、物件を大切にしてもらえるだけでなく、収益が向上する可能性も高まります。また、入居審査に一定の基準を設けることで、家賃滞納などのトラブルを事前に防ぎやすくなります。

仲介対応力を強化して満室経営につなげた以下の事例を参考にしてください。

■参考事例

12戸の空室を3ケ月で満室！仲介件数地域No1を保持する客付け力

4戸の空室を閑散期の4ケ月で満室！仲介件数地域No1の客付け力！

入居者募集力と仲介力で空室期間の短縮に成功！退去後すぐに入居者決定

1年以上の長期空室を解消し経費削減する提案力と仲介力で満室経営！

申し込み・入居者審査

オーナー様が入居希望者様に関する申し込み書の内容を確認し、保証会社を利用する場合には、保証会社の審査を実施します。

保証会社は入居者様が家賃を滞納した際に、オーナー様に対して立替え払いを行うなどの連帯保証人の役割を担い、家賃滞納の心配が軽減するというメリットがあります。

賃貸管理会社や仲介会社の中には、独自の審査項目による厳格な入居者審査を行い、家賃滞納リスクを軽減させる取り組みを行っている企業もあります。事前に対応範囲の確認を行いましょう。

賃貸借契約の締結

入居者様との間で契約書・重要事項説明書を取り交わすステップです。不動産仲介会社・賃貸管理会社によっては、PCやスマートフォンなどを利用したオンラインによる重要事項説明（IT重説）に対応しています。

入居者様の契約時には、住民票、収入証明書類（源泉徴収表や給与明細のコピー）、保証人の印鑑証明書などが必要となります。各種書面を用いて入居者様の審査を行うことで一定の基準値を満たし、価値観や属性が近い入居者様の集客を促進することができます。

なお、入居者様が契約時に支払う費用には、敷金、礼金、前家賃、保証料、鍵交換代などがあります。賃貸管理会社に委託する場合は、競合物件の情報をふまえて事前に取り決めをしておくとスムーズな契約が可能になるでしょう。

入居者募集のポイント

満室経営を実現している不動産オーナー様は、入居者様を募集する際に、どのような工夫をこらしているのでしょうか。

ここでは、あまりお金をかけずに行える入居者募集時のポイントを解説します。

ターゲットを絞る

「募集条件の設定」の項目でも解説しましたが、具体的なターゲット設定ができるほど、物件と広告の訴求内容が一致してお問い合わせの増加に寄与できます。例えば「単身者向けのアパートであれば近隣の大学生をターゲットにする」などが考えられるでしょう。

すでにターゲットを設定している場合も、空室期間が長引いていれば再検討が必要かもしれません。大学の移設なども起こり得るため、時代とともに環境が変わり、賃貸経営をはじめた頃と想定していたターゲットが乖離するケースもあります。

都市計画や地域の入居者ニーズに詳しい老舗に相談することで、現在の物件にマッチするターゲット設定を行い、魅力的な募集内容に変更することで、募集状況を改善できないかご確認ください。

住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への掲載内容を充実する

空室発生の要因を解決するフレームワークとして、「4つの空室対策」があります。これは①入居者募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者管理/建物管理）、④設備・工事対応の4つに着目し、対策を行うことで空室率が改善するという考え方です。

①入居者募集対応は、物件を周知して問い合わせにつなげる重要な項目です。近年、入居希望者様はインターネットで物件を探すケースが多く、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への掲載内容が問い合わせ件数に大きく影響を与えています。「ターゲットに合わせた見せ方ができているか」という視点で、あらためて写真や訴求内容を見直してみましょう。ターゲット層が入居後のライフスタイルをイメージしやすい写真を選定し、設備や間取りの訴求文を検討することが大切です。

入居者募集対応の改善によって満室経営に成功した事例について、以下を参考にしてください。

■参考事例

空室3部屋が随時満室の人気物件に！動画掲載と確かな空室改善！

築55年の自主管理物件！管理負担も減って満室経営を継続中！

清掃を徹底する

物件の清掃が徹底されていることで、入居希望者の内見時の印象をよくする効果が期待できます。特にポスト周りや自転車置き場、ゴミ置き場など、散らかりやすい共用部の掃除は入念に行いましょう。

ただし短期間だけ取り組んでも効果は限定的です。定期的な清掃により入居者様が快適に過ごせるようになるため、長期的な住まいにする取り組みとしても重要なポイントになります。

募集中のお部屋をきれいにすることも大切です。空室期間が長期にわたる場合は特に注意が必要です。物件によっては、ご案内前に換気をするなどの細かい対応も必要となるでしょう。

不動産仲介会社との関係性を深める

不動産仲介会社や賃貸管理会社と、良好な関係を築くことも大切です。多忙なオーナー様の場合はメールや電話などで要件をすませてしまいがちですが、定期的なコミュニケーションにより法改正の情報や、賃貸経営の最新動向など現状把握をする材料をアップデートし、より適切なご判断ができるようになるのではないでしょうか。

賃貸管理会社のパートナーと定期的にコミュニケーションを取れる状況がつくれると、賃貸管理会社も物件の状況をよりシビアに見るでしょう。本質的にはいかなる状況であろうとも物件の管理を行うものですが、定例報告があるのに空室の状態を長期間放置するわけにはいきません。ほどよい緊張感を保つことになり、空室発生時には優先的に入居者様をご案内する活動を促進しやすいのではないでしょうか。

どの賃貸管理会社も、業務遂行のために行動しているはずですが、オーナー様の情熱や賃貸管理会社との関係性も賃貸経営では大切な要素のひとつになるでしょう。同じ目標に向かって伴走してくれるパートナーを見つけることが一番の対策かもしれません。

専用サイトやSNSを活用する

近年、入居者募集にアプリやサイトを活用するオーナー様が増えています。InstagramやX、YoutubeなどのSNS、大家さんと入居者様をつなぐ専用サイトであるマッチングサイト、地域密着型サイトなどに登録し、問い合わせを獲得するケースも少なくありません。

サイトを活用するメリットは、入居希望者様と直接やりとりをしてスムーズに取引を進められることや、仲介手数料がかからないことなどです。アプリをリリースしているサイトからはスマホを利用するユーザーへの更なるアプローチも期待できます。一方、内見対応や契約業務などをすべてオーナー様が行う必要があるため、あらかじめ業務内容とオペレーションを把握しておく必要があります。

入居者様から新規入居者様をご紹介してもらう

現入居者様から新規入居者様を紹介してもらう方法もあります。オーナー様と新規入居者様の双方にとって信用度が高く、入居後のトラブルを防ぎやすい点が大きなメリットといえるでしょう。広告費用や仲介手数料をかけずに募集できれば、入居者募集の費用を抑えられます。

紹介を頼む際は、お礼や特典などを用意しておくとよいでしょう。家賃1ヶ月分の無料対応や商品券の配布など、魅力的な特典を付けると成約率アップが期待できます。

学生生協を活用する

学生がターゲット層の賃貸物件を所有している場合は、大学の生協を活用するのがおすすめです。地域に根差した賃貸管理会社は提携していることもあります。大学の生協では新入生に物件を紹介したり、掲示板に物件情報を掲載したりすることがあります。また、近隣にある学生向けの物件情報をまとめた冊子を作成し、配布している大学も珍しくありません。

多くの場合、それぞれの大学にある生協の窓口やホームページなどで問い合わせが可能です。冊子掲載の手数料がかかるケースもあるため、条件をよく確認しましょう。

チラシのポスティングや新聞折り込み広告を利用する

近隣の方に案内する場合は、物件情報を掲載したチラシを作成し、ポスティングする方法もあります。多くのチラシの中から目に留めてもらえるように、文字・写真の配置やデザインを工夫することが大切です。外観・室内の写真を豊富に使用し、物件の様子が伝わりやすいチラシを作成しましょう。

ポスティングをする際は、所有する賃貸物件と類似した間取りのアパートやマンションを選ぶことが大切です。所有物件が一人暮らし用の場合はワンルーム・1Kなどの間取りの賃貸に、ファミリータイプの場合は2～4LDKなどの間取りの賃貸にポスティングを行いましょう。

また、チラシを制作したら新聞の折り込み広告に同梱する方法もあります。売買のチラシは多くありますが、学区を移動したくないファミリー層をターゲットにする場合は手法の一つとして押さえておくとよいでしょう。

家賃と管理費の配分を変える　

家賃と管理費の配分が異なると、総額は同じでも住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-homeなど）で検索結果に違いが出て、閲覧数に大きな違いが出る場合があります。

各住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）の検索画面において、SUUMOでは「管理費・共益費込み」、HOME‘Sは「共益費/管理費を含む」、at-homeには「管理費等含む」というチェックボックスがあります。（2025年10月3日時点）

各住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）の検索ロジックによりますが、総額は同じでも配分を変えることで露出が増える可能性があります。

参考までに、「家賃96,000円、管理費4,000円」の賃貸物件を前提に閲覧してみましょう。物件を探している入居希望者様が「管理費込み」にチェックを入れず、家賃の上限を95,000円で検索した場合は表示されない物件でも賃料と管理費の配分を家賃92,000円、管理費8,000円に変更すれば、検索条件に当てはまり、物件が表示されます。

単純に賃料設定を変更するだけではなく、家賃総額の配分を検討してみることもおすすめいたします。

入居者ニーズの高い設備を採用する

エリア内の競合物件を分析し、設備改善によって募集力を高めるオーナー様も増えています。例えば無料のインターネットや宅配ボックス、モニター付きインターフォンの設置によるセキュリティ強化などが挙げられます。また収納棚や物干し、カーテンなどの家具も効果的です。

導入する設備は、費用対効果を考慮して決定するとよいでしょう。部屋単位で一部の設備をグレードアップするだけでも、問い合わせや内見件数が大きく変わる可能性があります。

▼設備対応の改善事例

入居者様がなかなか決まらない場合に確認すべきポイント

内見者が少ないなど、入居者様がなかなか決まらない場合に確認したいポイントや、再検討が必要な項目について解説します。

なお、下記の記事でも効果的な空室対策を紹介しています。入居者募集を強化する手法として、あわせて参考にしてください。

■参考記事

アパート経営者必見！ 空室が埋まらない理由と効果的な空室対策を詳しく解説

満室経営を実現する4つの空室対策とは？賃貸経営オーナーの事例で解説

アパートに空室が多い理由とは？原因分析と効果的な対策・成功事例を解説

長期空室を解決！成功事例と管理会社変更で満室経営へ

インターネット広告やチラシは魅力的か？強みをPRできているか？

インターネット広告やチラシに載っている写真では、物件の魅力が伝わらないのかもしれません。アピールしたい設備が掲載されていない可能性もあるでしょう。

特に現代はスマートフォンで物件検索する方も多いので、「スマートフォンの画面で魅力が伝わる写真かどうか？」という視点も大切です。

客付けを賃貸管理会社・仲介会社に依頼している場合も、具体的にどのような写真が掲載されているのか自分でも確認してみましょう。

写真が暗いなど改善点がある場合や、セキュリティに特徴がある物件なのに、オートロック、テレビモニターフォンなどの設備に対する魅力が訴求できていない場合、主要な住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）に大事な情報が掲載されていない場合は、すぐにパートナーに連絡し、改善に取り組むことが大切です。また、不動産会社が閲覧できるレインズへの掲載も重要です。　

募集するお部屋の状態や清掃に問題はないか？

募集時に「原状回復工事が終わっていない」「共用部にゴミや自転車が散乱している」などの問題がないか確認してみましょう。

内見者が多いのに入居が決まらない場合は、お部屋の状態や清掃に注力してみてください。清掃の状態は、内見する入居希望者様もすぐに目が行くポイントです。

内見の訪問時までに原状回復工事を完了させ、エントランスやゴミ置き場のような第一印象を決める場所の清掃に不備がないようにしましょう。また、空室期間が長くなると、下水のにおいがお部屋に充満してしまうことも珍しくないため、内見前にお部屋の換気を行ってもらうなど、においなどにも気を配るとよいでしょう。

さらに、防火設備、通路の確保、エレベーターや駐車場の点検など、日頃の管理を徹底することも重要です。

入居者ニーズを満たす設備や仕様か？

条件が類似する近隣の物件と比較したときに、電気コンロ、バランス釜、外洗洗濯機置き場、和室など、現代の入居者ニーズにマッチしない設備が残っているようであれば、設備の入れ替えを検討する必要があります。

設備や工事代金を最小限にするためにも、入居者様が求める設備を導入することがポイントです。賃貸経営で収益を最大化するために、ミニマム投資で収益改善につながる設備変更・リフォーム・リノベーションなども検討してみましょう。

物件の状況によりますが、競合物件の設備と大きく乖離する場合や、追加投資の費用対効果が見込めない場合には、賃料を下げるなどの対策も検討する必要があります。

以下の記事で、空室改善に有効なリフォーム内容・対策を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

■参考記事

空室対策に有効なリフォーム完全ガイド！成功事例＆コスト別対策を解説

満室経営にする賃貸経営リフォームとは？ 4つのリフォーム事例を紹介

不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を

時期などほかの要因は考えられるか？

入居が決まらないほかの要因に閑散期があります。引っ越しシーズンの1〜3月に繁忙期が訪れる一方、6〜8月はお部屋探しをする人が少ない閑散期にあたるといわれています。繁忙期は入居者様が自然に決まりやすく、逆に閑散期は決まりづらい傾向があるのです。

また、競合物件の影響も考えられます。自分の物件よりも魅力的な物件が周辺地域に多数存在していたり、近隣の似た条件の物件で初期費用減額キャンペーンが行われていたりすることが、空室が埋まらない原因かもしれません。

高い入居率を維持するためには、時期や周辺の募集状況にあわせた対応が求められるのです。

周囲の競合物件と比較して改善点はないか？

条件が類似する近隣の物件と比較し、所有物件の弱み・強みをあらためて分析してみましょう。今まで所有物件の強みだと思っていた特徴が競合物件にも当てはまる場合、本当の強みとはいえないかもしれません。弱みを改善せずそのままにしていることが原因で、競合物件に入居者様が流れてしまっている可能性もあります。

間取りや広さ、設備、築年数、周辺環境、立地などを比較するにはポータルサイトの活用が便利です。また、空室対策に強い賃貸管理会社に相談し、改善点を洗い出してもらう方法もあります。賃貸管理会社を上手に活用するコツについては、以下の記事を参考にしてください。

■参考記事：客付けでお困りの不動産オーナー様必見！仲介会社と上手に付き合うコツとは？

賃料や初期費用は需要を反映している適正価格か？

賃料や敷金礼金が相場よりも高すぎる場合、入居者様が満足する付加価値が伝わらなければ決まりません。賃貸経営を行ううえでは「少しでも賃料を上げたい」と考えるかもしれませんが、入居者様としては「似たような条件のお部屋なら、少しでも家賃が安いほうを借りたい」と考えるのが自然です。

インターネットで簡単に物件情報を比較できるため、相場よりも明らかに賃料や初期費用が高い物件は敬遠されます。大切なポイントは賃料が高いことではなく、価格の理由に納得し、競合物件と比較しても魅力的に感じる要素をつくることです。ターゲットが魅力に感じる明確なポイントがあれば入居につながることが期待できます。

閑散期でもないのに、内見者が少ない場合には、まずインターネットで入居者様と同じように検索し、周辺の類似物件と設備や条件の乖離がないか確認してみましょう。

近年では、競合物件の設備や地域の平均賃料を比較検討しやすいレポートにして情報共有する賃貸管理会社も存在します。インターネットを見ても空室が続く原因が分からない場合には、賃貸管理会社に適正賃料の相談をしてみることをおすすめします。

一方で、賃貸需要が強いエリアの場合は安易な値下げはやめましょう。前述の対応で入居がすぐに決まることも往々にしてあります。信頼できる賃貸管理会社への相談をおすすめします。

入居者募集を頼む賃貸仲介・賃貸管理会社の選び方

入居者募集を任せる賃貸管理会社を選ぶときは、いくつかのポイントがあります。「管理費が安いから」などの理由で即決せず、以下の項目を確認しましょう。

• 仲介実績が豊富かどうか
• アプローチ方法が多様にあるか
• 物件の取り扱い件数が多いか
• 「4つの空室対策」に対応しているか

なお、以下の記事で賃貸管理会社の選び方をより詳しく紹介しています。賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合は、下記の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

リーシング・空室対策に強い賃貸管理会社とは？入居者募集力と仲介力から確認

【保存版】空室対策のすごい技20選！管理会社が徹底する空室対策

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

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仲介実績が豊富かどうか

賃貸管理会社のホームページを確認し、「賃貸仲介件数」をチェックしましょう。賃貸仲介件数とは、物件に借主を見つけて成約した件数を指します。

賃貸仲介件数は物件の魅力だけでなく、担当者の知識や営業力、コミュニケーション能力なども大きく影響します。仲介実績が豊富な会社であれば、物件の強みを理解したうえで適切な営業をかけてもらえる可能性が高いでしょう。

アプローチ方法が多様にあるか

物件情報ができるだけ多くの人の目に留まるように、多様な入居者募集のアプローチに対応している会社に依頼することが大切です。

住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への掲載はもちろん、自社サイトやSNSへの掲載、実店舗でのチラシ掲載、既存顧客への案内送付など、独自の方法を取り入れている会社もあります。法人契約の紹介が可能な賃貸管理会社であれば、１棟アパートや１棟マンションの集客も安定的な経営が可能になります。アプローチ方法の豊富さは成約スピードに影響するため、媒体の種類などをあらかじめ担当者に問い合わせるとよいでしょう。

物件の取り扱い件数が多いか

賃貸管理会社が取り扱う賃貸物件の数をチェックするのも重要です。多くの賃貸物件を取り扱っている会社のほうが、集客力が高い傾向にあります。

また、所有物件と類似するアパートやマンションの取り扱い実績があるかどうかも確認してみましょう。特定の地域に特化した会社や、単身向けマンションに強い会社など、賃貸管理会社はそれぞれに異なる特徴があります。

「4つの空室対策」に対応しているか

入居者募集を依頼する際は、「4つの空室対策」に対応できる賃貸仲介・管理会社を選ぶことが、安定した賃貸経営の鍵となります。

「4つの空室対策」とは、賃貸経営の空室問題解決のためのフレームワークで、具体的には「募集対応」「仲介対応」「管理対応（入居者管理/建物管理）」「設備・工事対応」の4つの要素を指します。これらの要素を適切に行うことで、空室の発生を防ぎ、安定した賃貸経営を目指します。

空室は単なる“入居者がいない”という結果ではなく、複数の要因が重なり起こる事象です。空室の要因を総合的に分析し、改善できる体制を持つ会社こそ、信頼できるパートナーとなります。

これら4つの視点に対応できる会社を選ぶことで、単なる“空室対策”に留まらず、「収益性・資産価値・入居満足度」すべてを高める賃貸経営が可能になります。

オーナーにとっては、短期的な募集成功だけでなく、将来の資産形成まで見据えた最善の選択といえるでしょう。

なお、以下の記事で「4つの空室対策」をより詳しく紹介しています。色々な言い方があるかもしれませんが、賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合は、下記の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

アパート・マンションの入居者募集・空室対策は【リロの不動産・リロの賃貸】にご相談ください！

【リロの不動産】が考案した空室発生の代表的な要因を解決するフレームワーク「4つの空室対策」を用いて入居者募集を最大化します。

競合物件調査や独自の賃貸経営データを利用して現状を入居者様目線で把握し、オーナー様目線で収益を最適化する地域特性を加味した募集戦略と募集活動を実施いたします。住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）の運用も物件情報の閲覧データや運用ノウハウによりデータドリブンに改善します。

リログループの関連会社として、借り上げ社宅管理の受託戸数伸び率No.1の【リロケーション・ジャパン】や、福利厚生導入企業数No.1の【リロクラブ】などと提携し、上場企業の法人紹介に強い独自の募集ネットワークを活用して広く募集をいたします。

顧客管理情報を活用する仲介のマッチングにとどまらず、覆面調査や自主管理調査で顧客対応力を改善し、独自の賃貸経営データを活用した戦略を立てるデータドリブンカンパニーだからこそ、入居者ニーズを反映したミニマムの設備投資や収支を考える賃貸経営リノベーションの実践と、工事資金のバックアップなど、オーナー様のお困りごとを改善するサービスを拡充してまいりました。

オーナー様と同じ目線で伴走する賃貸経営のパートナーになるべく、節税を考慮した収益物件の購入による資産拡大、ご売却やご相続など賃貸経営に詳しい専門家と供に、賃貸経営に関連することを「住むこと、まるごと」伴走サポートいたします。

リーシング業務および空室対策でお困りの方は、ぜひ【リロの不動産・リロの賃貸】にご相談ください。

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