アパート管理の仕事内容・管理会社の選び方・変更方法を事例で解説！

アパート経営を成功させるためには、建物の取得後にどのような管理体制を構築するかが重要となります。適切な管理は、空室対策や安定した収入の確保はもちろん、建物の資産価値維持にも直結するからです。

本記事では、アパート管理の基礎知識から、管理会社の選び方、管理会社を変更する際の手順までを体系的に解説します。

▼この記事の内容

●アパート経営においては、資産価値を維持・向上、安定した収益の確保、オーナー様の法的な責任の履行ためにも管理が重要になる。

●アパート管理には、自主管理、管理委託、サブリース（一括借上）の3つの方法があり、それぞれメリット・デメリットがある。

●アパート管理は入居者管理と建物管理に大別される。

●賃貸管理会社には、大手不動産会社と地域密着型がある。

●信頼できる賃貸管理会社の選び方としては、賃貸住宅管理業者として登録されているか、アパートの空室対策の提案力を持っているか、管理戸数と仲介件数の実績は十分か、管理委託手数料と業務内容のバランスは適正か、大手と地域密着の特性を理解した選択ができるか、賃貸経営全体をサポートしてくれるかを見る。

アパート経営において管理が重要な理由

アパート経営では、物件取得後の運営品質が収益性を左右します。管理体制によって入居率や修繕費、入居者満足度に大きな差が生じるためです。以下の段落で、詳しくみていきましょう。

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アパートの資産価値を維持・向上

アパートは適切な清掃や修繕を継続することで、建物の老朽化を抑えやすくなります。逆に、修繕の必要な箇所を放置し続けていると、傷み具合がさらに進行しかねません。

日常的にしっかり管理されていれば経年劣化のスピードが緩やかになり、短期間で大きなトラブルに見舞われるリスクも減ります。屋根や外壁、給排水設備なども計画的にメンテナンスされていれば、急激な機能の低下も抑えられます。

管理の行き届いたアパートは、入居者様にとっても居心地がよく感じる可能性が高く、入居率の維持にもつながります。入居率の高いアパートは収益性も高くなるため、将来的な売却時の評価向上に直結します。

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安定した収益の確保

アパートの管理は、収益を安定させるためにも欠かせません。アパート経営において、空室の発生は最大の経営リスクです。空室があることで、その分の家賃を得ることができず、収入が安定しない原因になります。

空室対策を含めた適切な入居者管理が行われれば、安定した家賃収入を確保しやすくなります。また、建物の管理が適切にされている、トラブルへの対応が迅速など、管理体制がしっかりしていると、入居希望者から選ばれやすくなるでしょう。

管理の質が高ければ生活するうえでの快適性も保たれ、入居者満足度の向上も見込めます。満足度が高いことで、長期入居にもつながりやすくなります。特に競争が激しい地域では、管理品質が収益差につながるケースも少なくありません。そのため、安定した収益を確保するためには、適切な賃貸管理を実施することが重要です。

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オーナー様の法的な責任の履行

アパート経営は不動産賃貸業の一つであり、オーナー様にとって収益を得る方法であるとともに、入居者様に対して生活の場を提供する事業です。そのため、オーナー様には、入居者様が安心して生活できるように、安全配慮や設備維持などを行う法的な責任が求められます。

民法第601条では、「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせること」と規定しており、オーナー様は家賃の受領と引き換えに、入居者様に生活の場を使用・収益させる義務を負っています。

また、民法第606条では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。オーナー様は、入居者様にアパートを貸すにあたって、必要な修繕を実施する義務があるのです。（ただし、賃借人の責めに帰すべき事由の場合は、このかぎりではありません）

万が一、修繕が必要な箇所を放置したままにしておいたばかりに、入居者様の生活を脅かすような事態を招くことになったら、信用を損ねてしまいかねません。

出典：e-GOV法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」

アパート経営の修繕事例については、以下もご参照ください。

強風で破損した波板修繕

アパート管理の3つの方法

アパートの管理方式には、「自主管理」と「管理委託」および「サブリース」という3つの代表的な方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、リスクが異なるため、オーナー様の経営方針に合った選択が求められます。

賃貸管理の改善事例については以下をご参照ください。

賃貸管理の改善事例

アパートの自主管理

自主管理とは、オーナー様自身が自分でアパートの管理業務を行う方式です。賃貸管理会社に業務を委託しないため自由度が高い一方、アパート経営に関連する管理業務は大家様がすべて行う必要があります。

賃貸管理には、大きく分けて建物管理と入居者管理の2つがあります。建物管理の中でも、日常的な掃除などは、オーナー様が自分で対応するのもそれほど難しくないでしょう。しかし、対応が難しい管理業務も多く、一般的に自主管理はオーナー様個人の実務負担が大きくなりやすい方法です。

なお、自主管理を行うのに必要な資格はありません。

アパートを自主管理するメリット

アパートを自主管理する場合、賃貸管理会社に業務を依頼する際にかかる管理料・委託費用は不要です。自主管理によって経費を抑え、収益を高めやすいのがメリットになります。

入居者様への対応や建物・設備の修繕判断も自ら行えるため、柔軟な運営が可能です。また、オーナー様が自分で管理業務を行っていれば、日頃から入居者様と直接コミュニケーションを取れる機会もあるでしょう。信頼関係を築ければ、入居者様のニーズを把握しやすくなります。

アパートを自主管理するデメリット

自主管理にすれば、管理業務をすべてオーナー様が自分で行う必要があります。トラブルは、24時間いつ発生するかわかりません。入居者対応やトラブル対応など、対処が難しい業務に時間と手間を取られる可能性もあります。対応が適切でなければ、入居者満足度の低下を招くことも考えられます。

近所の物件であればまだしも、遠方に物件を所有している場合は、対応するために出向くだけでも大変です。複数棟を所有している場合も、オーナー様の負担が大きくなりやすいでしょう。

アパートの自主管理が向いているオーナー様

アパートの自主管理が向いているオーナー様として、管理戸数が少なく、物件の近隣に居住しているケースが挙げられます。オーナー様が近くに住んでいることで、トラブルが発生した際もスムーズな対応ができます。

オーナー様が対応可能な棟数であれば、自主管理も可能です。ただし、自主管理を行う場合、オーナー様には賃貸管理に関する知識が求められます。適切な管理をするためにも、自主管理は知識と対応時間を確保できる方向けといえるでしょう。

▼アパートの自主管理に関する参考記事

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アパートの管理委託

管理委託は、賃貸管理会社に管理業務を依頼する方法です。オーナー様の負担軽減と専門性の活用を両立しやすい特徴があり、一般的に行われています。

入居者管理をオーナー様が自分で行えるのであれば、建物管理だけを賃貸管理会社に任せることもできます。賃貸管理会社に委託した部分について、オーナー様は管理業務の報告を受けたうえで意思決定をするだけですみます。

自主管理から管理会社に変更した事例については、以下もご参照ください。

オーナー様自主管理から管理会社に切り替え！

約8割が管理委託を選択している

国土交通省では、2019年に賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査を行っています。調査によると、多くのオーナー様が管理委託を選択していることがわかりました。どの部分の管理を委託するかはオーナー様の判断によるものの、何らかの委託をしている割合は約8割です。

後述するサブリース以外の物件において、オーナー様が自主管理をしているケースは2割弱程度にすぎません。自主管理にかかる手間やリスクを低減する目的もあり、プロに運用を任せるスタイルが賃貸経営のスタンダードになっています。

出典：国土交通省　賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）

アパートを管理委託する理由

管理委託が選ばれる主な理由は、入居者管理や建物管理にかかる多大な時間と労力を削減できる点です。時間や手間をかけずにすめば、本業を持っているオーナー様にとっても賃貸経営に取り組みやすくなります。

また、賃貸管理に関わる法律が頻繁に改正されることも、管理を委託する理由の一つです。つねに法改正が行われるかどうかをチェックしておくことは、簡単ではありません。管理を委託すれば法改正への対応はもちろん、空室対策なども含め、専門知識を要する業務を的確に処理してもらえる安心感があることも大きな理由です。

アパートを管理委託するメリット

アパートを管理委託する何よりのメリットは、募集業務やクレーム対応などを専門会社に任せられることです。アパートの管理はオーナー様が自分でできるとはいえ、すべてを適切に行うのは簡単ではありません。

クレーム対応や家賃滞納への対応は、適切に対処しなければトラブルに発展する可能性があります。賃貸管理会社は専門業者として、ノウハウを蓄積しています。管理委託にすれば、その管理ノウハウを活用できるため、効率的な賃貸経営につながりやすいのです。

アパートを管理委託するデメリット

賃貸管理会社に管理業務を委託すれば、当然ながら管理委託手数料が発生します。一般的な管理委託手数料の相場は家賃の3～8％とされており、平均は5％程度です。

管理を委託している間はその分の費用が発生し続け、家賃収入の一部が圧迫されるのはデメリットです。また、賃貸管理会社によって業務品質には差がある点には注意が必要です。

アパートの管理委託に向いているオーナー様

アパートの委託管理が向いているのは、本業があり副業としてアパート経営を行っている方や、遠方の物件を保有している方です。自主管理をしようと思っても、本業を持っている方は十分な時間が取れないこともあるでしょう。

物件が遠方にある場合、対処しなければならない状況になった際に出向くのが負担になります。一定のコストをかけてでも管理負担を軽減したい場合、専門の賃貸管理会社に管理委託するのが有効です。

▼アパートの管理委託に関する参考記事

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サブリース（一括借上）

サブリースとは、アパートなどの賃貸物件を賃貸管理会社などが一括借上し、入居者様へ転貸する仕組みです。オーナー様の契約としては、サブリース会社との間で賃貸借契約を結ぶだけになります。サブリースではオーナー様が入居者様と直接賃貸借契約を結ぶことはなく、入居者様とサブリース会社との間で転貸借契約が結ばれます。

サブリースは空室の有無にかかわらず一定の賃料を受け取れる契約形態として、利用するオーナー様も少なくありません。ただし、サブリースには、一般的な管理委託とは異なる特徴があります。

サブリース契約を検討する場合は、メリット・デメリットの双方を把握しておくことが重要です。

サブリースのメリット

サブリース契約は、年間を通じて一定の家賃収入を得られるのがメリットです。賃貸経営にはいくつかのリスクが想定できますが、空室リスクと家賃滞納リスクは収益に直結します。一般的な管理委託では、空室や家賃滞納が発生した際、その分の家賃収入が減少しています。

アパートローンを活用している場合、空室が長引けば返済に影響が出てきます。サブリースは空室や家賃滞納が発生しても一定の収益を確保できるため、空室リスクや家賃滞納リスクを軽減しやすいのが強みです。収入予測を立てやすく、賃貸経営の戦略も練りやすいでしょう。

入居者管理や建物管理に関連する実務の多くも任せられるため、運用負担を抑えやすいのもメリットです。

サブリースのデメリット

サブリース契約では、契約当初の家賃が将来も続くとはかぎりません。契約更新時などのタイミングで、家賃減額や契約条件変更を要請される可能性があります。そうなると、オーナー様が受け取れる家賃が下がることがあります。

サブリース契約の内容によるものの、オーナー様からの契約解除が難しいケースがあります。借地借家法の関係において、サブリース会社は借主、オーナー様が貸主となるからです。

また、サブリース契約での管理委託手数料は、一般的な管理委託に比べると高くなります。管理委託の相場が家賃の5％程度であったのに対し、10～25％になることも珍しくなく、通常の管理委託より収益が低くなるのもデメリットです。

賃貸住宅管理業法によるサブリース規制

近年増加してきたサブリース契約に関するトラブル防止に対応するため、サブリースについての説明義務などの規制が強化されました。具体的には、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の第28条で誇大広告等の禁止が盛り込まれています。

これまでも関連法令による規制はありましたが、サブリース契約に関する説明義務や勧誘規制が明文化されていませんでした。そこで新法では、家賃減額や契約解除の可能性など、オーナー様にとって重要なリスクについて、適切に説明することが義務付けられました。

第29条では、不当な勧誘等の禁止も定められています。サブリース契約を結ぶ際は、契約内容やリスクの説明を十分確認することが重要です。

出典：e-GOV法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和二年法律第六十号）」

サブリースに向いているオーナー様

サブリースは空室や家賃滞納があったとしても、一定の収益が見込めるため、安定収入を重視するオーナー様に向いています。収益性という点では低くなるため、収益の最大化よりも長期的な視点で安定性を優先する考え方が求められます。

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アパート管理における入居者管理の業務内容

アパート管理は、大きく「入居者管理」と「建物管理」に分けられます。そのうち、入居者管理はアパート管理のソフト面で、やることは多岐にわたります。

アパートの入居者募集業務

賃貸経営でできるだけ避けたいリスクの一つが、空室の長期化です。空室期間を短縮するためには、適切な募集活動が欠かせません。

入居者募集業務はどの物件でも同じように行えばいいというわけではなく、地域の特性やターゲット層をふまえた戦略も求められます。以下の段落からは、具体的な入居者募集業務について、さらに詳しく解説していきます。

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募集条件の設定とターゲット設計

家賃設定や初期費用などの募集条件は、募集結果に大きな影響を与えます。毎月支払う家賃や入居時にかかる初期費用が相場に比べて高すぎると、入居を検討している方の選択肢から外れてしまうかもしれません。

もちろん、金額に見合う充実した設備が整っていれば、高くても需要があることは考えられます。募集条件を設定する際は、周辺競合や需要層をふまえた設計が重要です。

募集条件の設定に関連する記事については、以下もご参照ください。

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住宅情報サイト・仲介会社への情報展開

募集情報は住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）や、不動産仲介会社に展開されます。アパートを探している方にとっては、情報の入口となるところです。

掲載される情報量や写真の品質によって、反響数が変わるケースも多くみられるため、いかに入居を検討している方の目に留まるようにするかを考える必要があります。

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内見対応と入居審査

内見時の印象も、入居判断に大きく影響します。住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）や不動産仲介会社の情報で得た印象とのズレや、内見を担当した営業担当者などの対応によっては契約につながらないケースもあるため、内見時の対応は大切です。

また後々起こり得るリスクを抑えるためにも、内見した方が入居を希望されたら、家賃支払い能力やトラブルリスクを確認する入居者審査も重要です。

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契約関連業務

入居が決まれば賃貸借契約書や重要事項説明書を作成し、契約業務に進みます。契約内容の不備は後々、トラブルの原因となり得るため、法令に沿った手続きと適切な説明が求められます。また、入居者様が入居時に加入する家財保険や借家人賠償責任保険の手配も代行します。

また、契約の更新時や退去時にも、適切な手続きを行うことが大事です。以下の段落からは、入居時や更新、解約の手続きから、退去の際の対応まで、さらに詳しく見ていきましょう。

賃貸借契約の締結と重要事項説明

契約締結時には入居者様に対し、契約条件や注意事項を明確に説明する必要があります。賃貸借契約では、賃貸借契約書と重要事項説明書という2つの重要な書類が欠かせません。

重要事項説明書は、物件の内容を正確に理解してもらうためのものです。契約締結前には宅地建物取引士によって、重要事項説明書の内容に沿った重要事項説明が行われます。なお、2017年からは、ITを活用した重要事項説明が本格運用されるようになりました。

契約更新手続き

契約更新時にも、更新条件や必要書類の確認を行います。管理業務では、契約期間の満了が近づいた入居者様に対して通知を送付し、契約更新の有無を確認します。

その際、更新料に変更がないか、賃料を改定するのかどうかなども整理が必要です。更新を希望された方には法令に基づいて手続きを進め、解約を申し出た方には解約の手続きを行います。

アパートの家賃回収・送金業務

賃貸経営では家賃回収の安定性が、オーナー様の収益に直結します。空室の発生とともに、家賃滞納の発生は、経営のリスクになりかねません。

毎月期日までに入金されているか確認して、滞納があれば督促状を送付し、それでも入金がなければ連帯保証人や家賃保証会社への連絡も必要となります。家賃入金の確認とともに、滞納対応も含めた管理体制を整えておくことが求められます。

家賃集金と滞納督促

家賃滞納が発生した場合は、早期対応が重要です。滞納が長期化すると回収が困難になるケースも多く、退去問題にまで発展する可能性もあります。

空室が発生した場合は、新たな入居者様が決まれば家賃収入が得られますが、滞納の場合は家賃が入ってこない期間が続き、オーナー様の収益にも影響します。法的な手続きが必要になる場合もあるため、できれば長期化する前に適切な対応をしたいところです。

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オーナー様への送金と収支報告

賃貸管理会社が入居者様から回収した家賃は、毎月オーナー様へ送金します。加えて、月次収支報告によって、経営状況を可視化するのも管理委託を受けた賃貸管理会社の大事な役割です。

賃貸管理会社は、最新の賃貸状況を把握しておくことが求められます。家賃の入金状況はもちろん、空室期間や退去が発生した際の敷金等の返還状況などを含め、定期的に収支の状況を報告する必要があります。

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アパートの入居者対応・トラブル対応業務

入居者満足度は、退去率や口コミ評価にも影響します。迅速かつ適切な対応が管理品質を左右するため、入居者対応やトラブル対応はアパート管理でも重要な業務です。

入居者様に安心・快適な環境で暮らしていただくためにも、生活の質を保つための取り組みに力を注ぐ必要があります。次の段落からは日常的に発生しうる故障や修繕への対応、クレームや生活するうえでのルールの徹底について詳しくみていきましょう。

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設備故障・修繕受付

エアコンや給湯器などの故障対応は、入居者満足度に直結します。特に夏場や冬場にエアコンが故障したら、入居者様の快適性が損なわれかねません。真夏の酷暑の中での故障は、入居者様に負担をかけてしまいます。

給湯器が故障してお湯が出ない状況になれば、お風呂に入れないなど、生活が不便になるでしょう。緊急性を判断しながら、迅速な対応が必要です。

騒音・クレーム・近隣対応

さまざまな方が入居するアパートのような共同住宅では、ライフスタイルや考え方の違いなどから、騒音やマナーの問題が発生することもあります。当事者同士が感情的になり、問題をこじらせてしまうことも少なくありません。

トラブルが長引くと当事者以外の入居者様からの苦情も考えられ、退去につながる可能性もあります。トラブルやクレームが発生したら、感情的対立を避けながら、公平な対応を行う必要があります。

アパートの退去・原状回復業務

退去対応は、次の募集開始時期にも影響する大事な業務です。退去後は原状回復工事を経て、新たな入居者様を迎えることになります。空室期間を長期化させないためにも、あまり時間をかけすぎず、かつ適切に業務を進めなければなりません。

退去・原状回復業務では、退去時の立会いはもちろん、原状回復工事の手配、敷金精算の業務まで適宜対応する必要があります。原状回復工事や敷金精算を適切に進めることで、空室期間の短縮につながります。

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退去立会いと原状回復工事手配

退去時には、基本的に入居者様立会いのもと室内の状態を確認し、修繕範囲を整理します。原状回復については、オーナー様側と入居者様側との費用負担をめぐってトラブルが発生するケースも少なくありません。

トラブルを避けるためにも、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしつつ、適切に行うことが大事です。修繕範囲確定後の工事手配のスピードも次回募集に影響するため、速やかに行う必要があります。

敷金精算

敷金精算では、オーナー様と入居者様の双方が納得できる説明が求められます。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常の使用による損耗等の修繕費用は家賃に含まれるものとされ、基本的にオーナー様の負担です。

一方、入居者様の故意や過失、善管注意義務違反などによる損耗や毀損の復旧は、入居者様の負担とされています。トラブル防止のためにも、費用の負担がどちらになるのか、明確な根拠の提示が重要です。

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アパート管理における建物管理の業務内容

建物管理はアパート管理のハード面で、建物や設備を安全かつ良好な状態で維持するための業務を指します。長期的に資産価値を維持するためにも、欠かせない管理領域です。

アパートの共用部の清掃・美観維持

建物管理として、共用部の清掃や美観維持が挙げられます。共用部の印象も入居者満足度の評価に影響するため、大事な業務です。日常的に物件が美しく保たれていれば内見時の印象も良くなるため、空室対策にもつながります。

次の段落からはエントランスや廊下、階段のほか、植栽やゴミ置き場の清掃・美観維持について、詳しくみていきましょう。

共用部の清掃・美観維持の事例については、以下もご参照ください。

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エントランス・廊下・階段清掃

共用部の清掃は、建物全体の第一印象を左右します。エントランスや廊下、階段などの共用部は、入居者様にとっては毎日のように目にする場所です。また、入居を検討して内見に訪れる方の目にも触れます。

そうした共用部を定期清掃することで、見た目の印象を良好な状態に保つことが可能です。加えて、衛生面や安全性も維持しやすくなります。

植栽管理

植栽は適切に管理されていると、建物外観の印象向上に役立ちます。緑や自然を感じられる環境のある物件として、アピールポイントにもなるでしょう。

しかし、植栽は放置すると景観の悪化につながります。植栽は外部の方の目にも入る部分です。手入れのされていない植栽が目に入ると、管理が行き届いていない印象を持たれる可能性もあるため、剪定や除草などの定期管理が必須です。

ゴミ置き場管理

ゴミ置き場は入居者様の生活状況が現われる場所であり、入居者マナーや建物印象に直結します。ゴミ出しルールを守らない入居者様がいれば、ゴミが回収されずに残ることもあるでしょう。

十分な管理をされずに汚れたまま、ゴミが残されたままという状況が日常化していると、悪臭や害虫が発生する原因にもなります。不法投棄防止の観点からも、ゴミ置き場の管理は徹底することが重要です。

アパートの建物設備の点検・保守

アパートの設備も、時間が経過すると劣化や不具合がでてきます。事故や故障リスクを低減するためにも、定期的な設備点検は欠かせません。設備の中には、法定点検が義務付けられるものも存在します。

安全面や入居者様の生活に直結する設備として、消防設備と給排水・電気設備の点検について、以下の段落で掘り下げて解説します。

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巡回時に使用期限切れを発見！消防設備点検の説明をして消火器を交換

消防設備点検

消防設備は、火災発生時などに正しく作動しなければ意味がありません。そのため、消防設備点検は法律で定められており、重要な点検業務です。

消防法17条の3の3で、防火対象物の関係者は、消防用設備などについて定期的に点検し、その結果を消防長や消防署長に報告しなければならないと定められています。入居者様に安全な環境で生活していただくためにも、不備がある場合には速やかな是正対応が必要です。

出典：e-GOV法令検索「消防法（昭和二十三年法律第百八十六号）

出典：総務省消防庁「消防用設備等点検報告制度について」

給排水・電気設備の点検

給排水や電気設備は、入居者様の生活に直結するインフラです。水が使えない、電気がつかないという状況が発生すると、生活そのものに支障をきたしてしまいます。対処が遅れると、入居者満足度にも影響をおよぼしかねません。

設備自体は通常の使い方をしていても故障する可能性はありますが、定期点検を実施することで突発的な故障リスクは抑えやすくなります。

アパートの巡回・点検業務

建物管理では、日頃から定期的に見回り、建物の状態や共用部に異常がないかどうかを確認することも大事です。建物の資産価値を維持するためにも、劣化や不具合を早いうちに発見する必要があります。

小さな不具合などを早期発見することで、修繕費の抑制にもつながります。以下の段落からは、アパートの巡回や点検業務について、さらに詳しくみていきましょう。

定期巡回の関連記事については、以下もご参照ください。

定期巡回と敷地内の草刈りで美観を維持！

定期巡回と建物劣化の確認

定期巡回では、外壁などの建物周りや共用設備の劣化状況の確認が目的の一つです。外壁にひび割れがないか、雨漏りが発生していないかなど、劣化が始まっている兆候を見逃さないようにしましょう。

劣化している箇所や設備の不具合などが見つかれば、早めの対処も可能です。定期巡回での早期発見により、大規模な損傷を防ぎやすくなります。

破損・異常の早期発見

設備の異常や破損を放置すると、事故やクレームにつながる可能性もあります。小さな不具合であっても、入居者様にとっては不自由です。また、破損の状態によっては、入居者様が怪我をすることがあるかもしれません。

巡回時に破損や異常を発見した段階で早期に対応ができるよう、日常的な確認体制を整えておくことが重要となります。

アパートの修繕・メンテナンス業務

建物は時間の経過とともに劣化するため、継続的な修繕対応が必要です。劣化や不具合の状態が深刻な状態になってから対処するよりも、小規模修繕を適切に行うことで、大規模修繕の負担も抑えやすくなります。

次の段落からは、アパートの修繕・メンテナンスについて、日常的な設備修理や交換、外壁・屋根などの小規模修繕について、さらに詳しく掘り下げます。

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日常的な設備修理・交換

照明の交換や水漏れ修理などの小規模対応は、比較的頻繁に発生します。共用部の照明は転倒などの事故を防止するために欠かせないのはもちろん、防犯面でも大事です。その照明に不具合があれば、入居者様を不安にさせてしまいます。

また、水漏れを放置すると被害が拡大する可能性が高いため、早急に対応しなければなりません。日常的なトラブルに対する迅速な対応は、入居者満足度にも影響します。

外壁・屋根などの小規模修繕

外壁や屋根の劣化は雨漏りを招き、建物の寿命にもかかわります。放置して劣化の具合が進行すると小規模修繕では対処できなくなり、大規模な修繕が必要になることも考えられます。

大規模な修繕になると、かかる費用が大きくなるのは避けられません。日頃から劣化の兆候が出ていないか確認し、軽微な段階で修繕できるようにすることが重要です。

アパートの長期修繕計画の策定

賃貸経営では、日々のメンテナンスや小規模修繕とは別に、長期視点での修繕計画を立てておくことも求められます。建物や設備は日常的なメンテナンスや修繕を施していても、時間が経過するとともに劣化してきます。

長く資産価値を維持するためには、定期的な大規模修繕が欠かせません。しかし、大規模修繕にはまとまった費用がかかるため、あらかじめ備えておく必要があります。突発的な大規模支出を避けるためにも、長期修繕計画を策定しておくことが重要です。

大規模修繕に関連する記事については、以下もご参照ください。

大規模修繕工事で見えない劣化を調査し、タイル張り替えで安全対策！

大規模修繕のタイミングと費用目安

日常的に点検や小規模修繕を実施していても、建物は時間の経過で劣化が進み、設備も寿命を迎えます。特に日差しや雨風に晒され続ける外壁塗装や屋根防水は、一定の周期で大規模修繕が必要となります。最初の大規模修繕のタイミングは、築12～15年です。

大規模修繕は資産価値を維持するためにも欠かせませんが、まとまった費用がかかります。必要なタイミングで実施できるよう、事前に資金計画を立て、大規模修繕積立金を積み立てて備えておく必要があります。

資産価値維持のポイント

建物維持では単に修繕するだけではなく、競争力を維持するための対策も重要です。建てられて時間が経つと近隣の状況が変化したり、入居者様のニーズが変化したりするケースも珍しくありません。

水回り設備を最新のものに更新する、2DKの間取りを1LDKに変更する、ファサードのリフォームを行う、宅配ボックスやスマートロックを設置するなどのリフォーム／リノベーションも有効です。付加価値をつけることは、空室対策や家賃下落の対策としても有効です。大規模修繕に合わせて、競合との差別化を図れるリノベーションを検討してみてもいいでしょう。

リフォーム、リノベーション、大規模修繕の改善事例については以下をご参照ください。

リフォームの改善事例

リノベーションの改善事例

大規模修繕の改善事例

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アパート管理を行う賃貸管理会社とは

賃貸管理会社は、オーナー様に代わって管理業務を担う専門事業者です。ただし、管理品質によって収益性や入居率に差が生じるため、役割理解が重要となります。ここからは、賃貸管理会社について、さらに詳しくみていきましょう。

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不動産仲介会社との違い

不動産仲介会社は、主に入居者募集や契約成立に関わる業務を担います。貸主と借主の仲介を行うため、宅地建物取引業の免許が必要になります。入居者様を見つける業務に特化しているのが特徴です。

賃貸管理会社と不動産仲介会社は、「元付（もとづけ）会社」と「客付（きゃくづけ）会社」という呼び方もされます。元付会社は貸主から依頼を受けて窓口となり、借主を探します。客付会社はお部屋探しをしている借主側の担当窓口です。

なお、賃貸管理会社が客付と元付の両方の役割を担っているケースも少なくありません。

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大手不動産会社系の賃貸管理会社

大手不動産会社系の賃貸管理会社は、全国規模のネットワークや組織力を持っているのが特長です。標準化された管理体制が構築されているケースが多く、ノウハウが蓄積されています。基本的には、全国どこの支店等に依頼しても、同様のサービスを受けられます。

大手とはいっても、経営の母体となっている企業のタイプはさまざまです。大手デベロッパー系、ハウスメーカー系、不動産仲介会社系などがあります。

大手系のメリット

中小規模の賃貸管理会社に比べると、大手系は管理戸数が多く、賃貸管理の実績も豊富です。そうした実績の積み重ねから、大手の賃貸管理会社では管理体制から報告フローに至るまで、管理業務のノウハウが整備されています。

管理体制が構築されていることで、サービスの品質が担保されているのが強みです。地域に左右されず、一定以上のサービスが受けられます。特に対処が難しい家賃滞納への対応や、トラブル対応などを安心して任せられれば、オーナー様としても心強いでしょう。

大手系では入居者募集の業務などで、全国的な募集力やブランド力を活用できるのもメリットです。知名度の高い企業名であれば、それだけでも集客力があります。全国展開しているところなら、幅広いネットワークを駆使した集客活動も行えます。

大手系のデメリット

大手系の場合、業務がマニュアル化されていることで、対応が画一的になりやすいのはデメリットです。個別の物件の事情に沿った対応ができないなど、柔軟性に欠ける場合もあります。

また、会社内で配置換えが定期的にあるところも多く、担当者が変わりやすい点もデメリットです。担当者が異動する際、引き継ぎが行われますが、不十分なケースも考えられ、オーナー様があらためて一から説明しなくてはならないこともあり得ます。短期間で担当者の配置換えが発生すれば、関係性の構築も難しくなりがちです。

地域密着型の賃貸管理会社

地域密着型の賃貸管理会社には、大手系とは異なる独自のメリットがあります。何よりも、地域密着型の多くは、特定地域の市場事情に精通しているのが特徴です。大手系ではなかなか踏み込めないような地域ネットワークを持っており、そのネットワークを活用した管理や募集に強みを持っています。

会社の規模や管理体制に差があるのも、地域密着型の特徴です。オーナー様の要望に合う賃貸管理会社を見つけられれば、安心してアパートの管理を任せられます。

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地域密着型のメリット

地域密着型の賃貸管理会社は、地域特性をふまえた空室対策や募集提案を期待できるのがメリットです。その地域特有の客層や人の流れがある場合、大手系の賃貸管理会社ではなかなか詳細をつかみにくい部分もあります。

地域密着型の賃貸管理会社は、そうしたローカル情報に精通しているのが強みです。地域の企業などとのネットワークを持っていることも多いため、大手とは違ったアプローチができる可能性もあります。

地域密着型では、担当者のフットワークが軽いことも少なくありません。緊急性の高いトラブルやイレギュラーな事態への対応がスピーディーなら、入居者満足度にもいい影響を与えるでしょう。オーナー様との距離が近いこともあり、相談しやすかったり、柔軟な対応を受けやすかったりする点もメリットとして挙げられます。

地域密着型のデメリット

地域密着型の賃貸管理会社では、会社の規模によって対応体制やシステム面が限定的な場合があります。大手系で受けられるサービスが、地域密着型では、必ずしも受けられるとはかぎりません。

多くの大手系では業務がマニュアル化され、担当者による差があまりでにくい体制になっています。しかし、業務のマニュアル化がされていない地域密着型の場合、担当者の力量によってサービスの品質に違いがでる可能性もあります。

小規模な会社は人手不足や後継者不足などの問題を抱えているケースも多く、将来的に継続して管理を依頼できるかどうかは不透明な場合があります。

アパート管理における信頼できる賃貸管理会社の選び方

オーナー様に代わって管理業務を担う賃貸管理会社は、管理品質によって収益性や入居率に差が生じます。では、どのような基準でアパートの管理を任せる賃貸管理会社を選べばいいのか、ここではさらに掘り下げて解説します。

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賃貸住宅管理業者として登録されているか

従来は、賃貸住宅管理業は任意の登録制度でした。しかし、2020年に制定された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、賃貸住宅管理業法）」によって、管理戸数が200戸以上の業者は登録が義務付けられました。

登録されている会社は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで探すことが可能です。賃貸住宅管理業者の登録制度は、賃貸住宅の良好な居住環境の確保や不良業者の排除を目的として創設されました。事業所ごとに業務管理者を配置し、管理業務の内容や実施方法等について書面を交付して説明することも義務付けられています。

登録事業者であることは、一定の法令遵守体制を整えている目安となるため、判断材料になります。アパートの管理を依頼する賃貸管理会社を選ぶ際、まずは国土交通省への登録有無を確認するといいでしょう。

アパートの空室対策の提案力を持っているか

空室が発生したとしても、短期間に空室を埋めることができれば、それほど大きなリスクにはなりません。しかし、長期間空室のままになってしまうと家賃収入が減少し、オーナー様の賃貸経営に大きなダメージを与える事態になります。

そのため、賃貸管理会社を選定する際は、空室対策に対しての提案力がポイントの一つです。例えば、①入居者募集対応、②仲介対応、③管理対応（入居者管理／建物管理）、④設備・工事対応の4つからなる『4つの空室対策』などの提案力を持っているかが問われます。

周辺物件の調査や日常的な管理業務で把握している内容、入居者様・入居希望者に対するアンケート調査などをもとに適切な分析を行える会社であれば、適切なアドバイスを受けられます。

空室対策の改善事例については以下をご参照ください。

空室対策の改善事例

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管理戸数と仲介件数の実績は十分か

管理戸数や仲介件数の多さは、一定の運営実績があることを表す指標となります。管理戸数が多ければ、それだけさまざまな状況に対応するためのノウハウが蓄積されているはずです。仲介件数が多いということは、それだけ物件と入居希望者のニーズをマッチングさせる仲介力があるということも表しています。

また、実際にどのような管理を行っているのか、品質も合わせて確認しましょう。入居者満足度が高ければ、それだけ対応の品質も高いことが予想されます。

時間が経過すれば周辺環境や入居者様のニーズが変化する可能性があるほか、新しい設備も登場します。トレンドも押さえた対応ができるかどうかを見極める必要もあるでしょう。

管理委託手数料と業務内容のバランスは適正か

一般的な管理委託手数料は家賃の5％程度ですが、実際には賃貸管理会社によって幅があります。収益性を高めるためには、できるだけコストを抑えたいところですが、単純に管理委託手数料が安いだけで決めてしまうのは得策ではありません。

管理業務は入居者募集や家賃集金から、建物や設備の点検・修繕、クレーム対応まで多岐にわたります。しかし、管理委託手数料が安いケースでは、対応範囲が限定されている場合も多いからです。

また、基本の管理委託手数料に含まれない業務については、別途料金が設定されているケースもあります。賃貸管理会社選びでは、オーナー様の物件で必要とする管理業務をふまえたうえで、契約内容と実際に受けられる業務範囲を比較することが重要です。

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大手と地域密着の特性を理解した選択ができるか

大手系の賃貸管理会社と地域密着型の賃貸管理会社では、それぞれ異なる強みがあることは先述しました。また、賃貸管理の対応スタイルにも違いがあります。

目前の入居者管理や建物管理だけではなく、将来の大規模修繕や売却時の相談もしたいのであれば、賃貸経営に関するノウハウを幅広く有している大手系が頼りになりやすいでしょう。一方、周辺の競合物件の動向や、地域ならではの需要を的確に把握している地域密着型であれば、ターゲット層に魅力が伝わる募集戦略を練ってもらえることが期待できます。

賃貸管理会社を選定する際は、双方のメリットをバランスよく兼ね備えたハイブリッド型が理想的な選択肢となります。大手の総合力と地域に根ざした機動力をあわせ持つパートナーを探すのがおすすめです。

賃貸経営全体をサポートしてくれるか

賃貸管理会社の中には日常的な管理業務だけにとどまらず、修繕提案や相続相談まで、幅広い支援を行っている会社もあります。アパートを長期間保有していると、大規模修繕を実施しなければならないタイミングが訪れます。

大規模修繕には多額の費用がかかることもあり、あらかじめ計画を立てるなど、長期的な視点でサポートしてもらえると安心です。時代や入居者ニーズに合わせて、設備の入れ替えやリノベーションの提案をしてくれるところもあります。

オーナー様が個人事業主の場合は、確定申告サポートのためにアパート経営に詳しい税理士を紹介してくれたり、将来の事業拡大を見据えた法人化支援を行ったりする会社も心強い存在です。

子どもなどにアパートを相続させたいと考えているのであれば、将来を見据えた相談ができるとオーナー様にとっても心強い存在になります。目先の管理業務だけではなく、長期的なパートナーとして信頼できるかどうかが重要です。

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アパート管理における賃貸管理会社の変更を検討すべきタイミング

賃貸管理会社とは一度契約すると関係が長期化しやすいですが、状況によっては見直しが必要になる場合もあります。管理品質や経営方針との相性を定期的に確認し、変更を検討すべきかどうかを確認することが重要です。

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管理業務の品質や報告に不満がある

管理状況の報告が遅かったり、対応の品質にばらつきがあったりする場合は注意が必要です。本来、賃貸管理会社はオーナー様とコミュニケーションを取りつつ、賃貸管理のサポートをしなければなりません。それなのに報告が予定どおりに行われないようなら、不満に感じるのも無理はないでしょう。

入居者対応についても同様です。クレームに適切な対応ができなければトラブルに発展する可能性もあり、入居者様の退去を招いてしまうこともあり得ます。たとえ小さな不満であっても、積み重なると経営リスクにつながることもあるため、賃貸管理会社の変更を視野にいれてみるのも選択肢の一つです。

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空室が長期化し改善されない

賃貸経営で空室が続くことは、避けたいリスクの一つです。空室が発生すること自体はありますが、長期化したままではオーナー様の収入がその分減少した状態が続きます。特に部屋数が少ない物件の場合、1室分の家賃収入がないだけでも、賃貸経営を圧迫します。

空室を埋めるために賃貸管理会社は対策を施しているはずですが、それが功を奏していないのであれば、取り組みに問題があることも考えられるでしょう。市場変化への対応力も重要な判断材料となります。

賃貸管理会社から募集戦略の見直し提案がないようなら、管理体制を再検討する余地があります。実際に、賃貸管理会社がオーナー様の物件をどのようにアピールしてくれているのかも確認してみてください。

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管理内容と管理手数料が見合わない

支払っている管理手数料に対して、管理品質がともなっているかも確認する必要があります。管理手数料は委託する管理業務の範囲や契約形態によって違いがあるものの、手数料に見合った管理がしっかりされているかどうかをあらためて確認しましょう。

管理手数料が高くても、それに見合ったサービスを受けられるのであれば、オーナー様としても安心して任せられます。一方で、高い管理手数料を支払っているにもかかわらず、管理体制が不十分だと感じられる場合もあります。

契約当初と現状を比較して、見つめ直すことも重要です。アパートの管理にかかるコストは、ただ削減すればいいわけではありません。賃貸経営でオーナー様が必要とする管理内容も整理しながら、管理品質と手数料の金額を総合的に判断するようにしましょう。

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相続や物件追加で管理体制を再構築したい

アパート経営は長期間継続するものであるため、将来的に相続が発生するケースは少なくありません。実際に相続が発生した際、そのまま経営を引き継ぐのか、売却するのか、選択肢は複数あります。

当初から、相続税対策として賃貸経営を行うオーナー様もいらっしゃいます。相続を念頭においた相談がしたい場合は、相続対策に知見のある賃貸管理会社への変更も選択肢の一つです。

また、資産拡大を視野に入れているのであれば、物件を追加するのがいいのか、買い替えをしたほうがいいのか、専門的な視点からアドバイスが欲しいケースもあるでしょう。資産拡大によって従来の管理方法が合わなくなることもあるため、保有規模に応じた体制の見直しが必要となります。

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まとめ

アパート管理は、入居者対応と建物維持の両面から賃貸経営を支える重要な業務です。ただし、賃貸管理会社が提供する管理品質によって、収益性や資産価値、入居者満足度には大きな差が生じます。

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