アパート経営は何年で黒字化する？黒字化のポイントと注意点を事例で解説

2025.06.22

アパート経営も「経営」であるかぎり、黒字化を目指さなければなりません。アパート経営を始める際、投資として物件を取得する場合は多額の費用がかかります。その投資額を回収できなければ、結果的に損失となるでしょう。

相続などで物件を取得したケースでも、経営が黒字にならなければ、維持していくのが難しいかもしれません。この記事では、アパート経営の黒字化の定義から、アパート経営で気をつけるべき点や空室対策など、成功させるために必要なポイントを詳しく解説します。

▼この記事の内容

●アパート経営におけるキャッシュフロー上の黒字と決算上の黒字は違う。

●単年のキャッシュフロー上の黒字化は、家賃収入から経費とローン返済額を差し引いた額がプラスになっていること。

●貸借対照表から見たアパート経営の黒字化は、累積キャッシュフローと物件の資産価値が負債を上回った段階。

●アパート経営に知っておくべき利回りは、表面利回り、実質利回り、総収益率（FCR）、自己資本利回り（CCR）。

●アパートの売却時期の目安としては、物件価格が上昇したとき、長期譲渡所得（所有期間5年超）になったとき、デッドクロスが見えてきたら、大規模修繕工事の実施前がある。

●決算上の黒字化を迎えると、デッドクロスが生じる。デッドクロスは、ローン元金の返済額が減価償却費を上回った状態で、資金繰りが厳しくなったり、黒字倒産したりする可能性が高くなる。融資を活用して不動産投資をする際は、デッドクロス対策を考えておく。

●アパート経営を黒字化させるポイントとしては、①収支計画を綿密に策定する、②賃貸ニーズのある物件を選定する、③経費削減と効率的な経営を目指す、④リスクマネジメントを意識する、⑤信頼できる賃貸管理会社に依頼する、がある。

1 アパート経営の黒字化に関する基本知識
2 アパート経営のキャッシュフローから見た黒字化
- 2.1 キャッシュフローの把握
- 2.2 キャッシュフロー改善の施策
3 アパート経営の貸借対照表から見た黒字化
- 3.1 貸借対照表の見方
- 3.2 黒字化する時点
4 アパート経営を黒字化するために知っておくべき利回りの種類
5 アパートの売却時期と出口戦略
6 決算上の黒字化で注意すべきデッドクロス
7 アパート経営を黒字化させるポイント
8 アパート経営の黒字経営のための『4つの空室対策』
9 まとめ
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アパート経営の黒字化に関する基本知識

アパート経営を成功させるためにも、基本的な知識を抑えておくことが大事です。まずは基礎知識として、アパート経営における黒字の定義および、キャッシュフロー上の黒字と決算上の黒字の違い、黒字化までにかかる年数を解説します。

アパート経営における黒字の定義

アパート経営における「黒字」とは、収入が支出を上回っている状態です。ただし、この「黒字」には複数の解釈があるため、アパート経営を行うのであれば、正確に理解しておく必要があります。

その一つが、単年度だけをみた場合の黒字です。アパート経営では、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年かかります。物件の管理を専門の賃貸管理会社に委託した場合は、管理委託料も支払わなければなりません。また、火災保険や地震保険の保険料、将来必要になる修繕費用のための積み立て、ローンの返済もしていく必要があります。

年間の家賃収入額が経費を上回っていれば、その単年度においては黒字です。不動産投資の中でもアパート経営は利回りは高めなので、初年度の収支から黒字を実現できる可能性は高いでしょう。ただし、アパート経営では、初期投資した金額に対し、いつ元が取れて黒字化するのか、最終的に物件を売却した際に売却益を得られるのかも考慮しなければなりません。

キャッシュフロー上の黒字と決算上の黒字の違い

アパート経営においては、同じ黒字といってもキャッシュフロー上の黒字と決算上の黒字では違いがあります。キャッシュフローとは現金の流れを意味し、キャッシュフロー上の黒字とは、アパート経営をしていて実際に手元に残るお金がプラスである状態です。具体的にいうと、家賃収入から経費やローンの返済額を差し引いて残った分になります。

決算上の黒字とは、帳簿上の収入から経費を差し引いたあとに利益が出ている状態です。会計用語でいうと、営業純利益が黒字化しているということです。キャッシュフロー上の黒字との大きな違いは、ローンの元本返済額が含まれていない点と、減価償却費を経費として計上する点にあります。

金融機関からの借り入れで物件を購入した場合、毎月ローンの返済をしなければなりませんが、帳簿上で経費として計上するのは利子だけです。一方で、減価償却費は実際にはお金が出ていきませんが、経費として計上します。以上のような違いがあるため、キャッシュフロー上の数字と決算上の数字は同じになりません。

アパート経営の黒字化までにかかる一般的な年数

では、アパート経営が黒字化するまでには、何年くらいかかるのでしょうか。一般的には黒字化するのに要する期間の目安は、5～10年だとされています。ただし、さまざまな要因によって、黒字化までの期間には幅があります。例えば、ローンの条件です。

アパートローンを低金利、かつ長期の返済期間で設定した場合は、月々の返済は負担が軽減されます。逆に金利が高かったり、返済期間が短かったりする場合は負担が大きくなってしまうかもしれません。ローン返済の負担が少ない方が、キャッシュフローの黒字化を早期に実現しやすくなるでしょう。

また、家賃設定や空室率、アパートの立地や規模などによっても、黒字化するまでの期間は変動します。ローンの返済や維持費などの経費が毎月かかることを考えると、アパート経営では一定以上の家賃収入を得ることが大事です。

空室や家賃滞納が発生すれば、当然ながらその分だけ家賃収入は減るため、黒字化するどころか、赤字経営に陥るリスクもあります。逆に満室に近い状態を維持し、家賃収入のストックを増やしていければ、早めにローンを一括返済することも視野に入れられるでしょう。

アパート経営のキャッシュフローから見た黒字化

アパート経営の黒字化として、キャッシュフロー上の黒字と決算上の黒字の違いについて触れましたが、ここからは双方の黒字化について、それぞれ詳しく掘り下げていきます。まずは、キャッシュフローから見た黒字化を考えてみましょう。

キャッシュフローの把握

アパート経営を行うにあたり、どのくらいのお金が入ってきて、どのくらいが出ていったのかを知っておく必要があります。キャッシュフローの計算式は次のとおりです。

キャッシュフロー＝家賃収入－（経費＋ローン返済額）

キャッシュフローは決算上の収支に比べて、より実態に沿った指標になります。そのため、アパート経営で黒字化を目指すためには、正確なキャッシュフローの把握が不可欠です。キャッシュフローは収入と支出の金額をもとに計算するため、まずは正確な数字を算出してください。

収入は毎月の家賃収入や礼金、更新料などが該当します。支出には管理委託料や火災保険・地震保険の保険料、修繕費などのアパートの運営に関わる経費、固定資産税などの税金、ローンの返済額などが挙げられます。

お金の流れを正確に把握するために、収入や支出の内訳を正確に把握しておきましょう。それぞれ金額が算出できたら、計算式に当てはめてキャッシュフローの計算を行います。

キャッシュフロー改善の施策

黒字化を早めたいと思ったら、キャッシュフローの改善が不可欠です。収支をしっかり把握し、プラスに保っておかなければなりません。空室が発生すると、その分の収入が途絶えてしまうため、空室率を下げておくことが重要です。

既存の物件の場合は、修繕が必要になるタイミングでニーズの高い設備を導入し、住みやすさをアップさせることで、築年数が経過していても家賃を上げられる可能性があります。空室対策として家賃を下げるケースもありますが、家賃はいったん下げてしまうと元の金額に戻すのは簡単ではありません。そのため、日常的に物件を良好で魅力のある状態に保つ努力をする必要もあります。

一方で、手元に残るお金を多くしたいのなら、経費の削減も大事です。ただし、アパート経営に必要な最低限のランニングコストを削ると、問題が発生することもあります。可能であれば、低い金利のローンに借り換えたりするなど、削れる部分がないか模索します。

アパート経営の貸借対照表から見た黒字化

アパート経営ではキャッシュフローだけではなく、貸借対照表の数字も把握しておかなければなりません。まずは基本として、貸借対照表の見方を把握しておいてください。加えて、黒字化する時点も把握できるように解説します。

貸借対照表の見方

貸借対照表はバランスシート（B/S）とも呼ばれ、損益計算書やキャッシュフロー計算書などとともに、会社の財務状態を示す決算書の一つです。決算日における「資産」と「負債」、「純資産」の金額や内訳を示しており、どのような財産を保有しているのか、どういう方法で資金を調達したのかが分かるようになっています。

貸借対照表の左側には資産の部、右側に負債の部と純資産の部の欄があり、資産の合計と負債＋純資産の合計が必ず一致する仕組みです。資産の中にも現金や受取手形、売掛金や有価証券などの流動資産と、土地や建物などの固定資産の項目があります。

負債の部には支払手形や短期借入金などの流動負債と長期借入金などの固定負債があり、こちらは他人資本です。資本金と利益剰余金から構成される純資産は自己資本で、負債の部と合わせて資金調達方法の内訳を把握できます。アパート経営を行う際は、キャッシュフローとともに貸借対照表で資産と負債のバランスも定期的に確認するようにしましょう。

黒字化する時点

アパート経営では、物件を売却した際の価格と運営期間で累積したキャッシュフローを足した金額がローンの残高を上回れば、最終的に黒字化したといえます。

ローンを活用して物件を購入した場合、アパート経営を開始して間もない時期はまだローンの返済が残っています。そのため、たとえ単年度のキャッシュフローがプラスであったとしても、まだ真にアパート経営が成功したとはいえません。

キャッシュフローをプラスに保ちつつ、ローンの返済が進んでいくと、ストックは増えていくでしょう。家賃収入で得た累積キャッシュフローが積み上がり、物件の資産価値と足した金額がローン残高を上回るタイミングが来れば、アパート経営としては成功したといえます。また、年間のキャッシュフローがプラスでなくても、資産価値の上昇によって黒字化する可能性もあります。

黒字化した以降はそのまま安定した不労所得を得る方法としてアパート経営を継続することもできますし、売却してさらなる不動産投資の資金とすることも可能です。キャッシュフローが黒字幅が大きくなり、利回りが上昇すると、売却時の査定価格が有利になります。

アパート経営を黒字化するために知っておくべき利回りの種類

不動産投資を行う際は、投資した金額に対してどのくらいの利益が出るのか把握する必要があります。その指標となるのが利回りです。ただ、利回りといってもいくつかあり、アパート経営で知っておきたい利回りには以下で解説する4種類があります。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数字です。グロス利回りとも呼ばれ、計算式は以下のようになります。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

表面利回りで用いる年間家賃収入は満室を想定したものであり、物件のパフォーマンスをざっくり把握するために使われます。不動産の広告でよく目にする利回りは、この表面利回りである場合がほとんどです。

実際にアパート経営を行おうとすると、賃貸管理会社に支払う管理委託料や火災保険・地震保険の保険料などの諸経費がかかるのはもちろん、固定資産税などの税金も納めなければなりません。つまり、表面利回りでは諸経費や税金が省略されているため、現実のお金の流れとは違いがあります。

空室が発生すれば、その分の家賃が入ってきません。収入の面から見ても、満室を想定している表面利回りとは違いがでてくる可能性があります。表面利回りは現実の経営状況を正しく表しておらず、あくまでも大まかに利回りを知る数字だと考えておいてください。

実質利回り

実質利回りは、年間家賃収入から管理費用や保険料などの必要経費および、固定資産税などの税金を差し引いた金額を物件価格で割った数字です。なお、年間家賃収入から必要経費と税金を引いた額は、「営業純利益（NOI）」と呼ばれています。実質利回りは「ネット利回り」ともいわれ、計算式は以下のとおりです。

実質利回り（％）＝営業純収益（NOI）÷物件価格×100

表面利回りではアパート経営にかかる必要経費や税金が反映されていませんが、実質利回りでは含まれています。アパート経営では、家賃収入がすべて利益になるわけではありません。必要経費や税金を計算に入れることで、実質利回りは表面利回りよりも現実味のある物件の収益力を把握できます。

例えば年間家賃収入が500万円、物件の購入価格が5,000万円だったとしましょう。表面利回りは、500万円÷5,000万円×100で10％です。同じ物件で必要経費や税金を差し引いた営業純利益が400万円になる場合、実質利回りは400万円÷5,000万円×100で8％となります。

総収益率（FCR）

実質利回りでは、物件を維持するために毎年かかる必要経費や税金を計算に含めていますが、物件の購入時にかかった諸経費は含んでいません。アパートなどの不動産を購入する際には、不動産仲介会社に支払う仲介手数料のほか、不動産登記にかかる費用や不動産取得税などの税金もかかってきます。

そこで、物件の取得時にかかった諸経費も含めて計算するのが総収益率です。総収益率はFCR（Free & Clearly Return：FCR）ともいわれ、取得時の諸経費まで含めることで、より厳密な利回りの数字になります。計算式は以下のとおりです。

FCR（％）＝営業純収益（NOI）÷投資総額×100

物件購入時にかかる諸経費は、不動産投資を行ううえで欠かせません。そのため、FCRを計算する際、分子には実質利回りと同じ営業純利益（NOI）を用いるのは同じですが、分母には物件の購入価格と購入時にかかった諸経費を足した投資総額を用います。

自己資本利回り（CCR）

表面利回りよりも、物件を維持するための必要経費や税金を加えて計算する実質利回りや、物件購入時の諸経費まで加える総収益率のほうが、より実態に近い経営状況を把握できる数字になります。しかし、実質利回りや総収益率が万全な指標かといえば、そうではありません。

融資で不動産を運用した場合の指標としては、「自己資本利回り」があります。CCR（Cash On Cash Return）とも呼ばれ、年間キャッシュフローを自己資本で割った数字です。ローンの返済額が加わってくるため、営業純利益（NOI）からローン返済額を引いた年間キャッシュフローを計算に使います。計算式は以下のとおりです。

自己資本利回り（％）＝年間キャッシュフロー÷自己資本×100

アパート経営を始めるにあたり、もともとオーナー様が所有している土地を活用してアパートを建築するケースもあるでしょう。しかし、不動産投資は融資を活用し、レバレッジを効かせて行うことに醍醐味があります。実際に不動産投資は融資を活用することが多く、資産を拡大させるという面でも有利であるため、そこも計算に入れた自己資本利回りが指標となるのです。

アパートの売却時期と出口戦略

アパート経営における物件の売却は出口戦略と呼ばれ、非常に大切なものです。売却のタイミングを間違えると、最終的に損失を出してしまうかもしれません。では、アパート売却のタイミングはいつがいいのでしょうか。

不動産市場の動向

売却のタイミングを図るためには、まず不動産全体の市場動向や収益物件の市場動向を見る必要があります。市場動向を踏まえ、価格上昇局面での売却がポイントです。国土交通省の不動産・建設経済局不動産市場整備課では、毎月不動産価格指数を公表しています。

2025年1月に発表された不動産価格指数によると、アパート・マンション（一棟）の価格は、2010年ごろから上昇傾向です。住宅地や戸建て住宅の不動産価格指数が2020年ごろまであまり大きく上昇していない状況に比べ、商業用不動産であるマンション・アパート（一棟）は大きな上昇幅があります。

マンション・アパート（一棟）の不動産価格指数は2010年を100とすると、2024年第3四半期で167.2、対前期比も1.7％です。相場が上がっているときは売却益を出せる可能性が高いため、売却のタイミングであるといえるでしょう。

出典：国土交通省　プレスリリース「不動産価格指数（令和6年10月・令和6年第3四半期）を公表～不動産価格指数、住宅は前月比 1.0％下落、商業用は前期比 0.6％上昇～」

所有期間で判断する

アパートを売却して売却益が出た場合は、譲渡所得に応じて所得税・住民税がかかってきます。2037年までは、2011年に発生した東日本大震災からの復興のため、復興特別所得税として「所得税×2.1％」も上乗せされています。

売却時の譲渡所得にかかる税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下（基準日は譲渡年の1月1日）の短期譲渡所得では所得税率が30％、住民税が9％、復興特別所得税が0.63％です。所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合は、所得税率が15％、住民税が5％、復興特別所得税が0.315％となっています。

アパートの所有期間が5年以下か、5年を超えるかで、税率の差は約2倍です。そもそもアパート一棟の物件価格が高いこともあり、税率が2倍になると納める税金の金額にも大きな違いがでてきます。せっかく物件を高く売却できたとしても納める税金が負担になることも考えられるため、売却は長期所有になった段階で考えます。

デッドクロスが見えてきたら

デッドクロスとは、ローン元金の返済額が減価償却費を上回った状態を指します。アパート経営を行う際にローンを活用している場合は、デッドクロスが見えてきたタイミングが売却のタイミングとして検討していい時期の一つです。

ローンには元金均等返済や元利均等返済など、複数の返済方法があります。元金均等返済は毎月の返済額のうち、元金の額を一定にする方法です。一方で元利均等返済は毎月の返済額を一定にする方法で、最初のうちは利息の割合が大きいですが、徐々に元金の割合が増えていきます。

減価償却は物件の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年費用として計上できる仕組みです。物件の購入から年数が経過すると、ローンの元金返済額が増え、逆に減価償却費は下がってくるため、どこかで逆転するタイミングが起こります。それがデッドクロスです。

デットクロスについては具体的に何が問題になるのか、どう対処すればいいのかなど、次の章でさらに詳しく掘り下げて解説します。

大規模修繕工事の実施前

アパートのような建物は、日常的にしっかりメンテナンスを行っていても、時間の経過とともに劣化してきたり、不具合が出てきたりするのは避けられません。そのため、築12～15年経過したところで、第1回目の大規模修繕を実施するのが一般的です。しかも、大規模修繕は1回で済むわけではなく、一定の間隔で実施する必要があります。

区分マンションのようにそれぞれの居室に所有者がいる物件では、修繕積立金として大規模修繕にかかる費用を積み立てています。修繕計画も管理組合が建てています。しかし、一棟もの収益物件では、大規模修繕のための費用を捻出するのも計画を立てるのもオーナー様次第となります。

築年数の古い物件では空室率が上がったり、家賃を下げざるを得なかったりする可能性もあり、大規模修繕にかかる費用を家賃収入でまかなうのは難しくなりがちです。大規模修繕には多額の支出が予想されるため、その前に売却するという判断はあり得ます。

決算上の黒字化で注意すべきデッドクロス

アパート経営を行う目的はオーナー様によって異なるかもしれませんが、節税目的の場合は、決算上の黒字化でデッドクロスが起こるタイミングに注意する必要があります。ここからは注意すべきデッドクロスについて、対策も含めて解説します。

デッドクロスとは

先述した通り、デッドクロスは、ローン元金の返済額が減価償却費を上回った状態です。ローン返済の内訳は元金と利息からなり、当然ながら返済時には元金と利息を合わせた金額を支出します。利息は必要経費として計上できるものの、元金は帳簿上、必要経費として計上できません。ローンの元金返済額は帳簿上には表れず、キャッシュフローとは一致しない部分になっています。

一方、アパートのような固定資産は購入時に資産として計上し、建物部分の取得費用は耐用年数に応じて分割した金額を毎年計上します。これが減価償却費です。減価償却費はローン返済の元金とは逆に毎年お金を支払うわけではありませんが、経費として計上できるため帳簿上には表れます。

減価償却費を計上している間はキャッシュフローが黒字であっても、帳簿上は赤字になるケースがあり、節税につながります。しかし、年数が経過するとどこかでデッドクロスが起こり、帳簿上赤字だった不動産所得が黒字化して所得税・住民税が急上昇します。

デッドクロスの影響

デットクロスが起こると帳簿上は利益が出ていることになり、その分、所得税・住民税の負担が大きくなります。キャッシュフロー自体は変わっていないため、デットクロスを迎えると税引き後のキャッシュフローがマイナスになる事態も発生します。

この状態が長期間続くと、ローンの返済や税金の支払いにも支障をきたす状況になりかねません。

帳簿上は利益が出ているにもかかわらず現金が不足してしまうと、資金繰りが難しくなり、「黒字倒産」という最悪の状況に陥ってしまう可能性もあります。デッドクロスの影響を避けるためには、リスクを理解し、あらかじめ対策を講じておく必要があります。

デッドクロスへの対策

デッドクロスが起こると資金繰りが厳しくなったり、黒字倒産したりする可能性が高くなるため、融資を活用して不動産投資をする際は、現実的に取れる対策を考えておく必要があるでしょう。主な対策として、4点解説します。

アパート経営の収支シミュレーションを万全に行う

アパート経営を行う際は、事前の収支シミュレーションでデッドクロスの発生時期を予測しておくことが重要です。

特に節税目的で中古物件を購入する場合は初期に減価償却費を大きく取り、帳簿上の利益を圧縮して短期間で減価償却を終えるため、デットクロスは避けられません。デッドクロスがいつ起こるのか、将来的にデットクロスを迎えたときにどうするのが最善なのか、アパート経営の収支シミュレーションを万全に行うようにしましょう。

デッドクロスが起こって困るのは、資金繰りが厳しくなることです。デッドクロスが起こる時期があらかじめ予測できれば、購入する物件の選定に役立つほか、事前に少しずつ税金の上昇に備えることもできます。

融資の借り換えを行う

デットクロスを避ける方法の一つとして、融資の借り換えがあります。デッドクロスが起こると帳簿上では利益が出ていても、実際にはローンの返済などの支出が経営を圧迫しているケースが少なくありません。金利の高いアパートローンを活用している場合、借り換えによって金利が下がり、毎月の返済額を少なくできます。

アパートローンによっては、融資期間の延長に対応してもらえるケースもあります。金利そのものは変わらなかったとしても、返済期間を延ばしてもらうことで月々の返済額を下げることができるため、デッドクロスへの対策としては有効です。

デッドクロスを迎えた際にキャッシュフローの減少が避けられないようであれば、借り換えや融資期間の延長を相談してみましょう。

新たに物件を購入する

アパート経営の主な目的が節税であるならば、減価償却を取るために新規の物件を購入するという対策も効果があります。特に節税目的の場合は、減価償却の期間を短くして減価償却額を大きく取る築古物件を購入するのが経営戦略の一つです。

そもそもデッドクロスが発生する原因の一つは、経費として計上できる減価償却費が減っていくことです。デッドクロスを迎えて減価償却が終わってしまうと節税効果がなくなります。

減価償却が終わるタイミングで新たな物件を購入すれば、再び減価償却による節税効果を得たうえで不動産投資を継続できます。新たに購入する物件については、不動産投資に適切かどうかを見極め、出口戦略を見据えて選ぶようにしてください。

物件を売却する

デッドクロスへの対策としては、売却するのも選択肢として考えられます。デッドクロスを迎えて税引き後キャッシュフローが悪化すれば、メリットは薄れてしまうため、デッドクロスを迎える前後は売却に適したタイミングです。

ただし、短期譲渡所得の間に売却してしまうと、5年を超えてから売却する場合に比べて譲渡所得税に約2倍の差が出ます。売却するのは、税率が下がる長期譲渡所得を超過したタイミングがおすすめです。

アパート経営などの不動産投資は、出口戦略が重要です。売却してしまえばデッドクロスの影響は受けませんが、売るタイミングを間違えれば、それまでストックしてきたキャッシュフローを無に帰してしまう可能性もあります。逆に税金を抑えて、売却によって一定の手残りを出せれば、新たな物件を購入してアパート経営を続けることも可能です。

アパート経営を黒字化させるポイント

アパート経営を黒字化させるためには、具体的にどうすればいいのでしょうか。ポイントをまとめると、以下の5点になります。

・収支計画を綿密に策定する
・賃貸ニーズのある物件を選定する
・経費削減と効率的な経営を目指す
・リスクマネジメントを意識
・信頼できる賃貸管理会社に依頼する

それぞれ解説していきます。

収支計画を綿密に策定する

アパート経営が黒字化するまでには、一般的に5〜10年の期間がかかるとされています。それを踏まえ、まずは収支計画を明確化し、5〜10年以内に黒字化を目指す現実的な目標を設定することが重要です。具体的な対策を何も立てずにアパート経営をスタートしてしまうと、思わぬところで問題が起こるかもしれません。

計画段階から現実的な目標を設定することで、経営の安定につながります。アパート経営の黒字化を目指すのなら、スタートする前からしっかり準備を整えることが大事です。候補となる物件が出てきたら、投入できる自己資金の金額や年間家賃収入、融資の期間や金利、諸経費にかかる金額など、シミュレーションのポイントとなる項目を把握しましょう。

集めた情報をもとに収支シミュレーションを行い、キャッシュフローの計算もしてみてください。シミュレーションの結果、問題のある場所があれば改善策を考えるなど、さらに具体的な経営方針を固めていけば、黒字化の実現に近づきます。

賃貸ニーズのある物件を選定する

物件の選定は、アパート経営の成否を左右するポイントです。アパートを所有していても、入居してくれる方がいなければ経営は成り立ちません。アパート経営を成功させるためには、そもそも黒字化できる物件を選ぶ必要があります。では、黒字化できる物件とはどのような物件でしょうか。

具体的には駅から近い場所にある、治安がよい、住環境がよい、周囲に買い物しやすい商業施設が点在しているなど、さまざまな視点があります。物件の建つ地域において、賃貸ニーズがあるかどうかも大切な見極めポイントです。

例えば大学が多く立地している環境で部屋数の多いファミリー向けの物件を選んだり、逆にファミリー層が多い住宅地で単身者向け物件を選んだりしても、地域のニーズを満たしていない可能性があります。一見魅力的な物件に見えても、ターゲットを見誤れば空室が発生するリスクが高まります。

黒字化を目指すためには立地条件や周辺環境などを徹底的に調査し、賃貸需要の高い地域でターゲット層に合う物件を選定することが重要です。

経費削減と効率的な経営を目指す

基本的にアパート経営では、収入に上限があります。アパート経営で収入になるのは入居者様から受け取る家賃や礼金、管理費、更新料、駐車場の利用料などです。そもそもアパートは部屋数が決まっているため、家賃を上げないかぎり、収入を増やすことができません。であれば、経費の削減を検討するしか収益を上げる方法はないでしょう。

アパート経営で経費として計上できる項目の中でも、物件を維持していくために必要不可欠な経費はなかなか削れません。賃貸管理会社に支払う管理委託料や火災保険・地震保険の保険料など、見直す余地のある経費がないか検討してみてください。

ただし、管理委託料や保険料を下げたために、しっかり管理してもらえなかったり、補償が受けられなくなったりすれば本末転倒です。オーナー様には入居者様に対し、快適な空間で安心して生活してもらえる環境を提供する必要があります。最低限必要な部分は保ちつつ、固定費削減を意識するようにしましょう。

リスクマネジメントを意識する

投資にはリスクがつきものであり、アパート経営にも特有のリスクがあります。しかし、事前にリスクを把握し、適切な対策をとっておくことでコントロールすることは可能です。アパート経営では、空室リスクや家賃滞納リスク、老朽化・修繕リスク、際額リスク、金利上昇リスクなどがあります。

空室が発生すると、その分の家賃収入は途絶えてしまいます。すぐに空室が埋まれば問題はそれほど大きくなりませんが、長期間空室が埋まらなければキャッシュフローが悪化し、アパート経営に影響がおよぶでしょう。空室が発生していなくても、家賃滞納が続けば同じことです。

建物は時間が経過すると劣化してくるのは避けられず、老朽化すると維持するために必要となる修繕費も増えていきます。日頃から適切なメンテナンスを実施していればある程度維持し、老朽化を遅らせることも可能です。

空室リスクや家賃滞納リスク、老朽化・修繕リスクなどは、賃貸管理会社と連携を取ることで効果的なリスクコントロールができます。リスクマネジメントの徹底が、安定的な黒字経営の基盤となります。

信頼できる賃貸管理会社に依頼する

アパートの管理はオーナー様が自分で行うこともできますが、実際にはすべての管理業務をオーナー様だけでこなすのは現実的ではありません。家賃滞納のように対応が難しい業務があったり、予期しないことが起こったりすることもあるため、専門の賃貸管理会社に委託するのが一般的です。

賃貸管理業務には入居者募集やトラブルへの対応、家賃回収業務や退去の手続きなどの入居者管理と、建物のメンテナンスなどを行う建物管理があります。入居者様を引き留めるためには、行き届いた入居者管理・建物管理をしてくれる賃貸管理会社に依頼することが重要です。

賃貸管理会社はオーナー様に寄り添いつつ、アパート経営を支えてくれる存在です。パートナーとして、何かあったときに相談できる体制が整っていると心強いでしょう。

賃貸管理会社によって対応する業務の範囲が異なったり、管理の手法が違ったりします。最適なサポートを受けるためには、対応してくれる業務を確認したうえで、信頼できるところに依頼してください。

アパート経営の黒字経営のための『4つの空室対策』

アパート経営で黒字を維持するためには、なるべく空室を出さない点が重要です。【リロの不動産】では、空室問題を解決するフレームワークとして『4つの空室対策』を提案しています。

『4つの空室対策』をそれぞれ解説しますので、参考にしてください。

黒字経営のためには空室リスクを意識する必要

空室リスクとは、文字どおり物件に空室が出て、家賃が入らなくなるリスクです。毎月入居者様から受け取る家賃はメインの収入源であるため、もし、途絶えてしまったらアパート経営における最大のリスクだといえます。適切な対応を取らなければ、いつまで経っても空室が埋まらない可能性もあります。

そのため、黒字経営を実現しようと思うのならば、空室リスクは意識しておいてください。【リロの不動産】が提案する『4つの空室対策』とは、「募集対応」と「仲介対応」、「管理対応」、「設備・工事対応」です。どれもアパート経営には必要不可欠な要素であることに違いはありませんが、どのタイミングで実施するのが適切なのかを把握しておかなければなりません。

【リロの不動産】では、空室発生で困っているオーナー様に寄り添い、長年蓄積してきたデータも活用しつつ、徹底的にサポートしています。次の段落からは、具体的に4つの対策をさらに掘り下げて詳しく解説していきます。

①【募集対応】入居者の募集力

アパート経営で黒字を維持するためには、募集力が必須です。アパート経営をしていると、どこかのタイミングで空室が発生するのは避けられません。ただ、短期間で空室を埋めることができれば、それほどダメージにはならなないでしょう。

黒字経営を維持するためには、入居希望者様の問い合わせを増やす募集力を向上させることが大切です。近年の傾向を踏まえ、インターネットを活用した物件掲載の改善を試みてみましょう。住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への掲載方法を見直すのはもちろん、自社HPやSNSなども上手に活用して募集活動をできるようになると、問い合わせの数にもつながっていきます。

募集活動を行うにあたり、事前に地域特性を考慮した競合調査も求められます。オーナー様が所有するアパートの強みが分かれば、魅力を募集内容にも活かせるでしょう。法人連携などの集客ネットワークも活用し、ターゲット選定と募集内容の精査を通じて効果的な募集活動を行えます。

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②【仲介対応】成約率を高める仲介力

空室が出た際、募集だけをしていても、なかなか成約につながらないケースもあります。仲介対応で大切なポイントは入居希望者様の要望を理解し、マッチする物件を紹介することです。

物件に合った入居者様を紹介するためには近隣の競合物件を調査するとともに、単身者向け物件にニーズがあるのか、ファミリー向けの物件にニーズがあるのかなど、地域需要を理解しておく必要もあります。加えて、顧客管理を徹底することが入居者紹介の質を高める鍵になります。

顧客満足度を上げるためには、迅速なフォローが重要です。入居時にアンケートを実施したり、覆面調査などで対応力を客観的に把握したりするなど、顧客満足度を調査する取り組みを行ってみるといいでしょう。調査結果をフィードバックし、改善策をもとに仲介力を高めることで成約率のアップにもつながります。

仲介対応については、以下の記事もご覧ください。

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③【管理対応】入居者満足度を高める賃貸管理

入居者様の満足度向上を目的とした管理対応は、結果的に空室率低下に寄与します。アパートは、入居者様にとって生活の場です。快適な環境で安心して生活ができれば入居者様の満足度は上がり、生活の変化がないかぎり退去しない可能性も高まります。

入居者様の満足度を高めるためには、共用部分を常に清潔に保つなど、建物管理を徹底することが大事なポイントの一つです。定期的な清掃や設備のメンテナンスなど、ハード面の管理業務は適切に実施しましょう。建物がきれいに保たれていると入居者様にとって快適なのはもちろん、入居希望者様が内見に訪れたときにもいい印象を与えることができます。

また、24時間対応窓口を設置したり、近隣の店舗と連携して優待サービスを提供したりするなど、ソフト面の管理業務も入居者満足度を高めることにつながります。ハード面での管理およびソフト面での管理を徹底していれば、管理対応に対する不満で退去するケースは少なくなるでしょう。入居者満足度を高めておくことが、空室対策には重要です。

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④【設備・工事対応】修繕への対応

原状回復工事は、退去者が出るたびに必要になります。また、アパートは建築されてから時間が経過すると老朽化し、経年劣化による設備の故障が発生するのも避けられません。新築のときとは入居者様のニーズも変化するため、近隣に新しい物件が建つとどうしても見劣りしてしまい、空室が出るリスクにつながります。

競合物件との差別化のためには、退去時の原状回復工事以外にもリフォームやリノベーションが必要です。原状回復工事のタイミングで1室ずつ設備を入れ替えたり、リフォームしたりすれば、一度の工事にかかる費用は抑えられるでしょう。

工事には、入居者様のニーズを反映した費用対効果の高いリフォームやリノベーションが求められます。また、建築されてから12〜15年後には、そろそろ大規模修繕も視野に入れなければなりません。

資産価値の向上や収益性の回復、競争力の維持を目的としたリノベーションや大規模修繕を実施する際は、かかる費用も大きくなります。割賦対応で工事をバックアップしてくれるところならば、資金の負担も軽減することが可能です。

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まとめ

アパート経営が黒字化するまでには、5～10年はかかるといわれています。ただし、貸借対照表から見た黒字化と、キャッシュフローから見た黒字化は同じではありません。

アパート経営を黒字化させるためには空室対策はもちろん、収支管理やリスク対策も適切に対応できる賃貸管理会社に依頼するかどうかが鍵です。経費削減にも努めながら、空室率低減を徹底し、安定した経営基盤を築きましょう。

【リロの不動産】には、空室リスクを低減させる独自のフレームワーク『4つの空室対策』があります。また、賃貸管理業務から大規模修繕や資産活用、出口戦略まで専門分野を有しているため、アパート経営をトータルサポートできるのが強みです。信頼できるパートナーを選びたいと考えているのなら、ぜひ【リロの不動産】にご相談ください。