アパート経営のやり方を管理会社の事例で解説！初心者も上級者も必見

不動産投資の一種として、近年多くの個人投資家から注目を集めているアパート経営。

サラリーマンや公務員など、本業を持ちながら副収入を得たい方はもちろん、本格的な資産形成を目指す投資家まで、幅広い層がアパート経営に乗り出しています。

この記事では「アパート経営とは何か？」という基本的なところから、経営を始めるための具体的な準備まで、初心者の方にもわかりやすく解説します。

▼この記事の内容

●アパート経営には大きく分けて、所有している土地にアパートを新築する、土地を購入してアパートを新築する、新築アパート商品を購入する、中古アパートを購入するの4つのパターンがある。

●新築アパートと中古アパートを比較すると、物件価格においては中古が有利、融資条件においては新築が有利、利回りにおいては新築が有利、修繕コストにおいては新築が有利、節税においては中古が有利となる。

●初心者がアパート経営を始めるまでの事前準備としては、①不動産投資の必要な知識を学習する、②投資目的を明確化する、③綿密な収支シミュレーションを行う、④信頼できるパートナーを探す事が重要。

アパート経営の基本　

アパート経営の最大の魅力は、なんといっても毎月安定した家賃収入が得られる点にあります。株式投資のように短期的な値動きに一喜一憂することなく、長期的な視点で資産を形成できるため、安定性の高い投資方法として注目を集めているのです。

もちろん、良いことばかりではありません。空室リスクや建物の修繕費用の発生など、オーナーとして対処すべき課題も存在します。こうした特性をしっかりと理解し、適切な運営を行うことが、アパート経営を成功させるための基本といえます。

アパート経営の全体像について、より詳しく知りたい方は以下の記事もぜひご覧ください。

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アパート経営の4つのパターン　

アパート経営を始める方法は、大きく分けて4つのパターンがあります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の資金状況や投資目的に合わせて最適な方法を選択することが重要です。

ここでは、各パターンの特徴を詳しく見ていきましょう。

所有している土地にアパートを新築する

すでに所有している土地にアパートを建築するのは、土地活用の王道ともいえる手法です。最大のメリットは、なんといっても土地の購入費用がかからないこと。初期投資を大幅に抑えられるため、相続した土地や活用できていない遊休地をお持ちの地主の方に、特に選ばれています。

ただし、計画を進める前に必ず確認したいのが「その土地に賃貸ニーズがあるか」という点です。駅からの距離、周辺の商業施設や競合アパートの状況など、多角的な市場調査は欠かせません。どんなに立派な新築でも、借り手が見つからなければ空室に悩まされる可能性があります。

また、事業の成功を左右するのが信頼できる建築会社選びです。建築費用だけでなく、建物の品質や将来のメンテナンス性まで考え、複数の会社からプランや見積もりを取り寄せて比較検討することが重要です。土地活用の提案から建築、完成後の管理まで一貫してサポートしてくれる会社を選ぶと安心です。

地主の方がアパート経営を成功させるポイントは、以下の記事でさらに詳しく解説しています。

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土地を購入してアパートを新築する　

土地を購入してアパートを新築する方法は、土地代と建築費の両方がかかるため、初期投資が高額になるのが特徴です。一般的に数千万円から1億円を超える投資となることも珍しくなく、十分な自己資金と融資の確保が求められます。

しかし、立地というもっとも重要な要素を自由に選べる点は大きなメリットです。駅近や人気エリアなど、賃貸需要の高い場所を狙って選ぶことで、安定した入居率と高い家賃設定が期待できるでしょう。将来の資産価値の上昇が見込めるのも魅力の一つです。

土地選びでは、最寄り駅からの距離、周辺環境、用途地域、そして建ぺい率・容積率などを総合的に判断するようにします。建築可能な建物の規模を左右する建ぺい率・容積率は、事業の収益性に直結する重要なポイントとなります。

駅近の土地は高い賃貸需要が期待できる典型的な好条件であり、長期的な安定経営につながります。不動産会社や建築会社のアドバイスを受けながら慎重に土地を選ぶことが、成功への第一歩です。

新築アパート商品を購入する　

不動産会社が土地と建物をパッケージで販売する、いわゆる「建売」の新築アパートを購入する方法です。土地選びから設計、建築まですべてプロが手がけているため、初心者でも比較的安心して投資を始められるのが大きな魅力といえるでしょう。

プロが市場調査を行い、賃貸需要の高い立地を選んで、ターゲット層に合わせた間取りや設備を整えている点も大きなメリット。また、すでに完成している物件なら、実際に建物を見てから判断できるため、イメージと現実のギャップが生じにくいのも嬉しいポイントです。

一方で、購入価格には不動産会社の利益が含まれるため、自分で土地を購入して建てる場合に比べると割高になる傾向にあります。また、画一的な商品設計のため独自性を出しにくく、他の投資家も似たような物件を購入することで、エリア内での差別化が難しくなる点も考慮しておきましょう。

投資効率と手間のバランスをよく考え、ご自身に合った選択をすることが重要です。

中古アパートを購入する

中古アパートを購入する方法は、土地と建物をまとめて入手でき、新築に比べて初期費用を大幅に抑えられる点が大きな魅力です。築年数や立地によっては、新築の半額程度で購入できるケースも珍しくありません。

オーナーチェンジ物件を選べば、すでに入居者がいる状態で引き継ぐため、購入直後から家賃収入を得られます。過去の運営実績から収支計画が立てやすいというメリットも見逃せません。レントロール（賃貸条件明細表）や修繕履歴を事前にしっかり確認し、リスクを把握しておきましょう。

ただし、築年数が経っている分、修繕費用がかさむリスクも考慮しなければなりません。外壁や屋根の補修、設備の更新など、購入後に大規模な修繕が必要になるケースも想定しておく必要があります。万全を期すなら、購入前に建物診断（インスペクション）を実施し、建物の状態をしっかり把握したうえで投資判断をすることをおすすめします。

中古アパート投資は、適切な物件を適正な価格で購入し、計画的に修繕を行えば、高い収益性を期待できるポテンシャルを秘めています。

新築と中古、どちらを選ぶべきか？

前章で見たようにアパート経営にはさまざまな始め方がありますが、多くの投資家が悩むのが「新築か、中古か」という選択です。

ここでは両者を項目別に比較します。より詳しい解説は、以下の記事もぜひご覧ください。

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物件価格

まず物件価格で比較すると、中古物件のほうが手頃な価格帯で見つかります。同じような立地や規模の物件でも、新築は中古の1.5倍から2倍程度の価格になるケースも珍しくありません。中古なら5,000万円の物件が、新築では1億円以上になるイメージです。

しかし、単純に「価格が安いから中古がお得」と判断するのは少し早いかもしれません。新築には、入居者様に喜ばれる最新の設備や、現代のライフスタイルに合った間取りといった強みがあります。このような付加価値があるため、周辺の相場よりも高い家賃を設定しやすいのです。

さらに、購入後しばらくは修繕の心配がほとんどなく、突発的な出費のリスクを抑えられます。これは、長期的な運営計画を立てる上で大きな安心材料になります。

短期的な表面利回りだけを見ると中古物件が高くなりがちですが、最新設備の付加価値や保証、将来の維持管理コストまで含めて総合的に判断すれば、新築も十分に魅力的な選択肢となるでしょう。

アパート経営の資金計画については、以下の記事も参照してください。

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アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

融資条件

資金調達の要となる融資では、新築物件が明らかに有利な条件を引き出しやすいといえます。金融機関は、担保となる建物の価値を評価する際、税法で定められた「法定耐用年数」を重要な基準にします。新築物件はこの耐用年数が最大限残っているため評価が高く、長期の融資を受けやすくなります。

木造アパートの法定耐用年数は22年なため、新築なら20年以上の長期ローンを組める可能性が高くなります。融資期間が長くなるほど毎月の返済額は低くなり、手元に残るキャッシュフローに余裕が生まれます。

仮に5,000万円を年利2%で借りる場合、返済期間が15年なら月々の返済額は約32万円ですが、25年なら約21万円になります。この毎月10万円以上の差が、空室や急な修繕が発生した際の備えとなり、賃貸経営の安定性を格段に高めてくれるのです。

中古物件は残りの耐用年数に応じて融資期間が短くなる傾向にあるため、複数の金融機関に根気強く相談し、最適な条件を探す努力が求められます。

利回り

投資の収益性を示す利回りでは、一般的に中古物件が有利とされます。物件の取得価格が新築に比べて低いため、同じ家賃収入でも計算上の利回りが高くなるからです。

不動産投資サイト「健美家」の調査（収益物件 市場動向 四半期レポート）によると、築10年未満のアパートの平均利回りが約6.3%だったのに対し、築20年以上では約9.4%と、3ポイント近い差が出ています。

参照：健美家『収益物件 市場動向 四半期レポート 2025年1月～3月期』

ただし、表面利回りの高さだけで投資判断するのは注意が必要です。中古物件は築年数が経っている分、新築に比べて空室リスクや、老朽化による予期せぬ修繕リスクが高まります。

最終的には物件ごとに収支をシミュレーションし、長期的なトータルリターンで判断することが重要です。

利回りについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

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【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

修繕コスト

長期的な運用コストに大きく影響する修繕費用の面では、新築物件に大きなメリットがあります。

中古物件は、躯体や外壁はもちろん、目に見えない配管設備などの劣化が進んでいます。特に築15年を超えると給湯器やエアコンといった設備の更新時期が重なり、予想外の出費が経営を圧迫するリスクをつねに抱えることになります。

一方、新築であれば購入後10年程度は大規模な修繕がほとんど発生しません。設備にはメーカー保証が付いているため、万が一の不具合にも対応しやすい安心感も大きな魅力です。

ただし、新築でも定期的なメンテナンスは欠かせませんし、将来の大規模修繕に備えて計画的に修繕積立金を準備しておくことが大切です。中古物件を選ぶ際は、必ず過去の修繕履歴を入手し、今後必要となる修繕項目と費用を事前に把握しておくことが、安定経営の分かれ道となります。

アパート経営における修繕やリフォームの考え方は、以下の関連記事でも詳しく解説しています。

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節税

最後に税金面に目を向けてみましょう。ここでは築古物件が有利になるケースがあります。ポイントは減価償却という仕組みです。

法定耐用年数（木造なら22年）を超えた中古物件は、償却期間がわずか4年と非常に短くなります。建物価格4,000万円の築古木造アパートなら、年間1,000万円もの減価償却費を計上できます。これにより、家賃収入から経費を引いた不動産所得を大幅に圧縮できるのです。

不動産所得は総合課税のため、その赤字は給与所得や事業所得と合算（損益通算）できます。給与所得・事業所得の課税所得を大幅に圧縮できるため、結果的に所得税・住民税を抑えられるのです。

ただし、この節税スキームには注意点もあります。4年の償却期間が終わると節税効果は急激に薄れます。物件を売却する際には、帳簿上の価値が低くなっている分、譲渡所得税が高くなる点も考慮しておかなければなりません。

節税はとても魅力的ですが、あくまで投資の一側面に過ぎません。必ず出口戦略まで含めたトータルな収支で判断することが大切です。

アパート経営と節税については、次の記事も参照してください。

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アパート経営のやり方！初心者が始めるまでの事前準備

アパート経営を成功させるには、購入前の入念な準備が何よりも大切です。この章では、初心者が経営を始めるまでに行うべき4つの重要なステップを、具体的に解説します。

アパート経営の始め方や成功事例については、以下の記事もぜひ参考にしてください。

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不動産投資の必要な知識を学習する

アパート経営は、不動産賃貸業という一つの事業を運営することを意味します。成功のためには、法律や税金、投資分析から建物のメンテナンスまで、幅広い知識を身につけておく必要があります。

知識が不足していると、不動産会社の営業トークを鵜呑みにして高値で物件を買ってしまったり、目先の表面利回りに惑わされて空室リスク・老朽化／修繕リスクを見誤り、赤字経営に陥ったりする危険があります。

まずは書籍やセミナーなどで学び、自分で収支シミュレーションを組めるレベルを目指しましょう。焦って結論を出すのではなく、最低でも半年はじっくりと準備期間を設けるようにしたいものです。十分な知識という土台があってこそ、初めてリスクを抑えた堅実な一歩を踏み出せるのです。

投資目的を明確化する

アパート経営を始める前に、「なぜ自分はアパート経営をしたいのか？」という投資目的を明確にすることが、ブレない物件選びの基礎となります。「老後資金のため65歳までに5,000万円貯める」「年間300万円のキャッシュフロー実現」など、具体的なゴールを設定することで、物件選びの軸が定まり、一貫した戦略を立てられるでしょう。

投資目的によって、選ぶべき物件は大きく変わります。所得税・住民税の負担を軽くする節税が目的なら、減価償却を大きく取れる築古物件が候補になるでしょう。一方、毎月の手残りを重視するのが目的なら、入居率の高い好立地の物件を選ぶのが一般的です。

目的が曖昧なままでは、物件選定の基準も定まらないため、結果的に賃貸経営の失敗にもつながりかねません。ご自身のライフプランと照らし合わせ、「何を達成したいのか」を具体的に描きましょう。そこから逆算して最適な物件選びと資金計画を立てることが、非常に重要です。

綿密な収支シミュレーションを行う

物件の収入と支出を洗い出し、年単位で詳細な収支シミュレーションを行うことは、アパート経営の基本中の基本です。家賃収入から、管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料、ローン返済額といったあらゆる支出を差し引き、年間の収支がどうなるかを具体的に計算します。

シミュレーションでは、楽観的な見通しだけでなく、次のような厳しい状況も必ず想定しておくことが大切です。

●入居率の低下（例：想定95% が 80%に悪化したとき）
●金利の上昇（例：変動金利が1%上昇したとき）
●家賃の下落（例：周辺相場の変動で10%下落したとき）

こうした状況でも経営が成り立つかを確認し、もし課題が見つかれば事前に対策を考えておきましょう。

また、シミュレーションは購入時だけでなく、経営を始めてからも定期的に見直す必要があります。実績と想定がずれていれば原因を分析し、運営方針を修正していくのです。エクセルなどを使い、ご自身で収支モデルを作成・更新できるようになることが、堅実な経営の土台となります。

信頼できるパートナーを探す

アパート経営は、一人だけで完結するものではありません。各分野の専門家をパートナーとして見つけられるかどうかが、成功を大きく左右します。中でも重要なのが、物件探しから物件購入後の管理・運営を支えてくれる不動産会社と賃貸管理会社です。

物件を探すには、まず経験豊富な不動産会社を見つけることから始めましょう。信頼できる会社であれば、投資目的に合った物件を的確に提案してくれます。一社に絞らず複数の会社に相談し、担当者の対応や過去の実績をしっかり確認することが、良いパートナーを見極めるための大切なポイントです。

購入後においては、賃貸管理会社の手腕が経営の安定に直結するといっても過言ではありません。家賃回収やクレーム対応といった基本から、戦略的なリノベーション計画までをプロに任せることで、オーナーは安心して経営判断に集中できるのです。賃貸経営をサポートしてくれる「伴走型」の賃貸管理会社に委託すると良いでしょう。

アパート経営における管理については、次の記事を参照してください。

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まとめ　アパート経営は信頼できる賃貸管理会社とともに

アパート経営は安定した家賃収入が魅力ですが、空室や修繕などのリスクもともないます。成功への鍵は、事前の準備と信頼できるパートナー選びです。リスクの多くは予防可能であり、適切な対策と優秀なパートナーの存在が成功確率を高めます。

私たち【リロの不動産】は、物件購入から賃貸管理、税金対策、出口戦略、相続対策まで、お客様の大切な資産を守り、収益を最大化するためのトータルサポートを提供しています。空室リスクを低減する独自の『4つの空室対策』や、収支管理、大規模修繕、売却まで専門知識でサポート。データドリブンな入居者ニーズにもとづき、安定した経営基盤の構築をお手伝いします。

アパート経営をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。