【事例付き】マンション経営のリスクと対策！不動産投資に欠かせない考え方とは

「なるべく税金を安くしたい」「資産運用を行いたい」などの理由から、マンション経営を検討する方は多くいらっしゃいます。

しかしマンション経営を含む不動産投資は、ほかの投資方法に比べて初期費用や修繕費用などが高くなる可能性があります。入居者様が定着すれば長期的な収益が見込めますが、大きなお金が動く分、さまざまなリスクが考えられるでしょう。

本記事ではマンション経営で起こり得るリスクやその対策、マンション経営の仕組みなどについて解説します。また、実際にマンション経営で発生したトラブル事例に触れながら、対策方法をまとめました。

これからマンション経営を行う方や土地活用を検討している地主の方、賃貸経営でお悩みのオーナー様などはぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●マンション経営は、空室リスクや家賃滞納リスク、老朽化・修繕リスク、金利上昇リスク、災害リスクなど9つのリスクがある

●マンション経営のリスクを最小限に抑えるには、マンションの購入段階から対策が必要。特に物件・立地の選定や賃貸管理会社選びが重要

●マンション経営は安定した家賃収入を得られる、空室リスクを分散しやすい、レバレッジ効果が高いなどのメリットがある

●マンション経営は一定のリスクがあるものの、物件選びや賃貸経営におけるパートナーの存在によってリスクコントロールが可能。信頼できる賃貸管理会社を慎重に選定しよう

マンション経営で起こりやすいリスクと有効な対策

マンション経営では、次のような9つのリスクが考えられます。

●空室リスク
●家賃滞納リスク
●老朽化・修繕リスク
●金利上昇リスク
●災害リスク
●家賃下落リスク
●入居者トラブルリスク
●初期コストのリスク
●売却リスク

リスクが発生したときに適切な対処を行わないと、マンション経営を脅かすような大きな損失につながりかねません。次の項目から、それぞれの内容と対策を紹介します。

物件購入時のリスクや中古アパート経営の注意点など、より詳しい内容については以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

【初心者向け】不動産投資のメリット7選！ リスクと対策を徹底解説

賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは

【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

収益物件購入時の注意点とは？ 収益物件の種類とリスクへの対策を解説

失敗しない中古アパート経営とは？ メリット・リスク・対策方法を解説

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空室リスク

「空室リスク」とは所有しているマンションの入居率が安定せず、家賃収入が減少するリスクのことです。入居者様の退去後は、賃貸管理会社や不動産会社などと連携を取りながら入居者募集を行います。しかし立地や物件の築年数、賃貸ニーズなどによっては空室が続いてしまうことがあります。

マンションの空室率が高くなるのは、需要の変化や賃貸住宅の供給過剰、物件の管理状況などが主な原因です。物件をリフォームしたり、設備を入れ替えたりすることで空室が改善するケースも多いため、まずは賃貸管理会社に空室改善の相談をしてみることをおすすめします。

対策

マンションの空室リスクを下げるには、適切な立地選びが重要です。以下の項目を参考に、長期的な賃貸需要が見込める地域を選定しましょう。

●人口の推移
●主要駅や都心からのアクセス
●街の将来性
●生活に便利な周辺環境が整っているか
●近くに保育園や小中学校などの教育施設があるか
●空室対策に強い賃貸管理会社に依頼しているか

例えば土地開発が行われている地域、大規模な商業施設が建設される駅などは、将来的に多くの方が移り住んでくる可能性があります。ファミリー層をターゲットとしているマンションであれば、近くに子どもの教育施設があるかどうかも重要なポイントです。

マンションの購入後は、賃貸管理会社に空室改善のサポートを依頼するとよいでしょう。賃貸管理会社のアドバイスをもとに、リフォーム・リノベーションで物件の人気を取り戻した事例、サブリースへの切り替えで空室改善につなげた事例などもあります。

空室リスクについてあらゆる角度から解説していますので、気になる方はぜひ参考にお読みください。空室対策への備えが、マンション経営成功へのカギです。

■参考記事：空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

家賃滞納リスク

「家賃滞納リスク」とは、入居者様から家賃を支払ってもらえず、収入が下がったりトラブルに発展したりするリスクです。中には数ヶ月にわたって家賃を滞納した入居者様と裁判で争うことになり、100万円以上の損害が生まれたケースもあります。

注意したい点は、入居者様が滞納した家賃が必ず回収できるとは限らないことです。例えば「仕事をしていない」「差し押さえられる財産がない」など、入居者様に支払い能力がない場合は、滞納した家賃を回収できない可能性が高いでしょう。

訴訟によって強制退去をさせることはできますが、滞納した家賃に加えて、弁護士費用や裁判所へ支払う費用などもすべてオーナー様の負担となる可能性があります。

滞納家賃回収の改善事例については、以下の個別事例も参照してください。

■参考事例：滞納家賃回収の改善事例

対策

家賃滞納リスクを未然に防ぐには、入居審査を徹底することが大切です。連帯保証人を設ける、家賃保証会社への加入を必須にするなどの条件を賃貸借契約に盛り込むとよいでしょう。

また賃貸管理会社によって、入居審査の内容が異なる点に注意が必要です。例えば「保証会社の審査を通過していればOK」と判断する会社もあれば、支払い能力や勤続年数、預貯金などを厳しく精査する会社もあります。

中には空室を埋めることを優先するあまり、入居審査のハードルを低く設定している賃貸管理会社も見受けられます。後でトラブルに発展することがないように、しっかりと入居希望者様の支払い能力を精査してくれる賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

老朽化・修繕リスク

「老朽化・修繕リスク」とは、建物や設備の老朽化で発生する修繕費用や、資産価値の低下などを指します。一般的にマンションやアパートなどの賃貸物件は、新築時最も価値が高く、築年数が経過するごとに資産価値が下がっていく傾向にあります。

建物が古くなるにつれて汚れが目立つようになったり、経年劣化が進んだりと不具合が生じるため、一定の期間で修繕を行うことが必要です。

マンションの老朽化・修繕リスクで特に注意したいのは、建物の外装を一新する大規模修繕です。多くのマンションでは、長期修繕計画で12〜18年ごとの大規模修繕が設定されています。

大規模修繕はマンション経営を行ううえで必ず必要となるため、前もって費用を用意しておく必要があります。

修繕費用を補助金でまかなう方法や、入居者様の退去後に行う原状回復工事については、以下の記事をあわせて参考にしてください。

■参考記事・事例

【大家さん必見】補助金活用する賃貸物件のリフォーム！ 改善事例も紹介

【事例付き】マンションの原状回復工事で収益改善！相場と工事内容を解説

リフォーム（内装・水回り・設備）の改善事例

リノベーション（間取り変更・価値向上）

大規模修繕

対策

マンションの老朽化・修繕リスクに備えるには、日々の清掃や定期的なメンテナンスを怠らないことが大切です。劣化症状をそのままにしておくと、建物の構造に影響を及ぼすような重大な損傷が発生する恐れがあります。

特に外壁のヒビや雨漏りは、建材の劣化や鉄筋の錆びなどにつながりかねないため、すみやかに修繕を依頼するようにしましょう。

中古のマンションを購入する場合、できるだけ築浅のマンションを選ぶという方法もあります。大規模修繕はマンション経営を行ううえで欠かせない項目であるため、月々の家賃収入から決まった金額を積み立てるなど、計画的に資金を用意しておきましょう。

金利上昇リスク

「金利上昇リスク」とは、金利の上昇によって支払う利息が増え、ローンの返済額が増加するリスクです。賃貸経営を行うとき、多くの方はアパートローンを借り入れて初期費用の資金調達を行います。アパートローンは住宅ローンより利率が高く設定されており、1〜5％ほどが一般的です。

どの金融機関を選ぶかによっても利率は異なりますが、情勢によって金利が上昇すれば、想定よりも多くの利息を支払うことになるかもしれません。

近年、日本は日銀の金融緩和政策により、低金利の状態が続いています。しかし世界各国では利上げが行われており「日本もその影響を受けるのでは」という懸念の声もあります。マンション経営を行うときは金利動向にも注目し、情勢などから今後の予測を立てておくことも大切です。

対策

アパートローンには「固定金利」と「変動金利」という2つの金利タイプがあります。固定金利は一定期間利率が固定されており、その間は金利動向の影響を受けることがありません。

一方、変動金利は市場金利の動向に応じて、半年に一度金利が変更されます。変動金利のほうがリスクが大きい分、固定金利よりも低金利になることが多いといわれています。

金利上昇リスクを防ぐには、固定金利を選択しておくのが効果的です。また毎月一定額の元金を返済する「元金均等返済」という返済方法を選ぶと、金利上昇の影響を受けづらいでしょう。

資金に余裕があるのであれば、繰り上げ返済によって返済期間を短縮すると、後々支払う利息の負担を軽減できます。

災害リスク

「災害リスク」とは、地震や台風、津波、大雨などの自然災害で物件が損傷するリスクのことです。例えば建物が破損し多額の修繕費がかかったり、マンション経営そのものが難しくなったりするケースもあります。

また入居者様に部屋を貸せない期間が発生し、家賃収入が得られなくなる可能性もあるでしょう。

築年数の古い物件は、現在適用されている「新耐震基準」を満たしていない可能性があります。新耐震基準とは、1981年6月に施行された耐震基準のことで、建物を建てる場合は震度6〜7程度の地震に耐えられる構造でなければならないと定められています。

1981年以前に建てられた建物は新耐震基準に適合していない可能性があるため、購入時は必ず耐震性を確認するとよいでしょう。

対策

災害リスクへの対策は、火災保険や地震保険への加入が一般的です。地震保険は火災保険とセットで加入するもので、基本的には単体で加入することはできません。

保険に加入しておくと災害の被害を受けた建物や家財、設備などの補償を受けられます。建物が高層になることが多いマンションは、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの構造が採用されていますが、木造以外の建物は地震保険料が安くなるメリットもあります。

加えて、物件の耐震基準や地域をしっかりと見極めることも大切です。中古のマンションを購入するときは住宅性能評価書を確認し、新耐震基準に適合している建物を選ぶ必要があります。

物件の地域を選定するときは、ハザードマップなどを参考に地盤が強い地域や、洪水や土砂崩れなどが発生しづらい地域を選ぶとよいでしょう。

家賃下落リスク

「家賃下落リスク」とは、賃料の下落によって月々の家賃収入が減少するリスクです。退去後すぐに次の入居希望者様が見つかる場合や、基本的に満室で賃貸経営ができている場合は家賃を下げる必要はないでしょう。

しかしなかなか入居者様が集まらず長期の空室が発生している場合や、近隣の家賃相場が下がっている場合など、家賃を下げざるを得ない状況もあります。

家賃が下落する原因の1つとして、築年数の経過が挙げられます。築年数が経つにつれて建物が古くなり、物件の魅力が下がってしまうケースも少なくありません。また間取りや設備などが入居者様のニーズと乖離し、空室が続いたことで家賃を下げるケースもあります。

対策

家賃下落リスクを未然に防ぐには、あえて中古マンションを購入するという方法もあります。一般的にマンションは新築時が最も価値が高く、築10年で新築の70〜80％ほどまで価値が下がるといわれています。

築年数が経つごとにさらに価値が下がり、築25年ほどになると一度価値の下落がゆるやかになります。築20年頃の中古マンションは、購入費用も新築に比べると安くすみ、家賃下落リスクにも備えられるバランスのよい物件といえるでしょう。

また中古マンションは、リノベーションによって資産価値を向上できます。デザイン性の高い外観や需要が見込める間取り、充実した防犯設備など、近隣の賃貸との差別化を図ることで賃料を維持している事例も多くあります。

入居者トラブルリスク

「入居者トラブルリスク」とは、入居者様のマナー違反などによって収益性が下がったり、物件の評判が悪くなったりするリスクです。例えば、以下のようなトラブルが入居者トラブルに該当します。

●家賃滞納
●騒音や臭いなどの苦情
●ペットの飼育、無断の同居といった規約違反
●ゴミ出し、共用部分などのマナー違反

入居者トラブルの原因はさまざまなものがありますが、入居時に虚偽の申告をしており、家賃滞納やそのほかのトラブルにつながるケースは多くあります。

また物件の管理を怠っていたことがモラルの低下につながり、規約違反やマナー違反が発生するケースも少なくありません。

以下で入居者トラブルやクレームの改善事例をまとめているので、こちらもぜひ参考にしてください。

■参考事例：トラブル・クレームの改善事例

対策

入居者トラブルリスクの対策としては、トラブルが発生したらすぐに対応できるように賃貸管理会社と日頃から連携を取ることが大切です。トラブル対応の窓口を設けるほか、建物内や共用部分の清掃・管理を徹底し、常に清潔な空間を保つようにしましょう。

賃貸管理会社に丸投げするのではなくオーナー様が物件に足を運び、こまめに様子を確認することも大切です。

また入居時にマンションの規約やマナー、トラブルが発生したときの対応などについてしっかりと説明し、厳しく入居審査を行うとよいでしょう。家賃の支払い方法を口座振替のみにする、学生の場合は親族の連絡先を必ず記入してもらうなどの対策も効果的です。

初期コストのリスク

マンション経営は、初期費用が高額になりやすいリスクがあります。詳しい内容は後述しますが、マンション経営を始めるときは建物の取得費用以外にもさまざまな初期費用が発生します。余裕を持って支払いを終えられるように、あらかじめ資金を確保しておくことが大切です。

一般的に、新築マンションは購入価格の10%、中古マンションは購入価格の20%ほどの自己資金を用意しておくのが望ましいでしょう。残りの金額はローンを借り入れ、月々の家賃収入から返済していくことになりますが、最初のうちは収入が安定せず赤字になってしまうケースも少なくありません。

対策

マンション経営では、予期せぬ空室や予想外の出費などで収入が減少することもあります。できるだけ手元に多くのキャッシュフローを残しておくために「頭金を多く用意する」「返済期間を長めに設定する」「適切な金利のローンを選択する」など、月々の返済額が高額にならないように計画段階から対策を行う必要があります。

しかし、マンションの取得や手続き、収支シミュレーションなどをオーナー様がすべて行うのは簡単なことではありません。早い段階で建築会社や賃貸管理会社など、経営面で的確にサポートしてくれるパートナーを見つけることが大切です。マンション経営に精通したプロにアドバイスをもらうことで、無理のない返済計画を立てやすくなるでしょう。

売却リスク

「売却リスク」とは、売却時に「買い手が見つからない」「希望の価格やタイミングで売却できない」などのリスクです。募集を出したらすぐに入居者様が見つかるような人気物件であれば、経営を引き継いだ後も収益が見込めるため買い手が見つかりやすいでしょう。

しかし、築年数が経過した古いマンションや立地が悪いマンションなど、収益性が低い物件は売却が難しい可能性があります。

加えて、物件を売却するときは売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。手数料や税金、測量費用などの費用もかかるため、諸費用を考慮したうえで売却金額を決める必要があります。収益物件の売却はケースバイケースになるため、詳細は以下を参照ください。

■参考事例：収益物件の個別売却事例

対策

売却リスクを軽減するには、売却を見据えた物件選びが大切です。賃貸ニーズが高い地域や駅近の物件など、建物の築年数が経過した後でも需要が見込める物件であれば、買い手が見つかる可能性があります。

地域の特徴や競合物件の状況、供給のバランスなどマーケットのリサーチを入念に行い、あらかじめ出口戦略を立てておくとよいでしょう。

特に収益物件を売却する場合、購入する方は投資家や企業などに限られるため、一般住宅の売却と比べて時間がかかる可能性があります。売却したい時期が明確に決まっている場合は、できるだけ早い段階で売却手続きを進めるとよいでしょう。

マンション経営のリスク対策事例

マンション経営にはさまざまなリスクが懸念されます。上述のとおり、それぞれに有効な対策はあるものの、具体的なイメージが湧かないという方もいらっしゃるかもしれません。

次の項目ではマンション経営で起こり得るリスクと解決方法について、実際の事例を用いて紹介します。事故物件リスクや賃貸管理会社倒産リスクなど、本記事で紹介しきれなかったリスクに関しては下記の記事を参考にしてください。

■参考記事：不動産投資のリスクとは？ リスクを正しく認識すればヘッジはできる

修繕リスクの対策事例

埼玉県で鉄骨鉄筋コンクリート造の区分マンションを経営するオーナー様が、修繕のリスク対策を行った事例です。入居者様が退去することになり部屋を確認したところ、タバコのヤニや窓ガラスの割れ、水回りのカビ、ベランダに溜まった鳩のフンなど、汚れが蓄積している状態でした。

数年前に約300万円をかけて大かがりなリフォームを実施した部屋であったにも関わらず、ひどく汚れた状況になってしまいオーナー様から相談を受けました。

そこで、リフォームによって部屋をきれいな状態に戻し、リフォーム費用を相場価格に上乗せして売却する方法を提案しました。リフォーム内容が決定した段階で無事に買い手が見つかり、オーナー様にも買主様にも喜んでいただけました。

■事例：これまで賃貸にしていたマンション！退去したら汚いから売っちゃおう

老朽化リスクの対策事例

埼玉県で鉄筋コンクリート造の区分マンションを経営するオーナー様のリスク対策事例です。オーナー様は終活の一環として、賃貸中のマンションを入居者付きのまま売却したいと考えていました。

築年数の古いマンションであったことから、「次の世代へ賃貸経営を引き継ぐのは迷惑になるのでは」と考えて売却を検討したそうです。

そこで区分マンションのオーナーチェンジ物件として売却を開始したところ、わずか1ヶ月ほどで契約に成功しました。オーナーチェンジ物件は入居者募集をかける必要がなく、すぐに家賃収入が得られるため、買い手にとってメリットとなるケースもあります。

物件によっては、建物が老朽化している状態であっても売却できるかもしれません。

■事例：自身の高齢化による終活の一環として、賃貸中のマンションを入居者付きのまま売却したい

入居者トラブルリスクの対策事例

埼玉県で鉄筋コンクリート造の区分マンションを経営するオーナー様の、リスク対策事例です。オーナー様はマンションの売却を検討しており、マンション内でいつも怒鳴っているほかの入居者様についての対応で悩んでいました。

マンションを売却するとき、入居者トラブルがある旨を買い手に伝えると、高い金額で売却できなくなる可能性があります。しかし「トラブルの事実を黙ったまま売るのは不誠実なのでは」と考え、正直にすべてを説明したうえで売却活動を行ってほしいと依頼を受けました。

購入希望者様にトラブルの内容を説明したうえで売却活動を行ったところ、2ヶ月ほどでオーナー様の希望に近い金額で売却することができました。入居者トラブルを抱えている物件であっても、物件の条件や誠実な対応によって売却できる可能性もあります。

■事例：マンションの上の階の方がうるさい。誠実な売主様の売却条件とは？

家賃滞納リスクの対策事例

宮城県で木造の1棟マンションを経営するオーナー様のリスク対策事例です。マンションの築年数は2年、最寄り駅から徒歩9分の好立地に建てられており、満室時の家賃収入は648万円ほどになります。

家賃回収を含む管理業務を任せていただいており、「入居者様の入金が遅れたり、未納になったりということはないですか？」という相談を受けました。

当社では原則、入居者様の保証会社加入を義務付けています。加えて12ヶ月までであれば、滞納金額を自社で保証するシステムを設けています。家賃滞納リスクに対応するために、独自の対策を行っている賃貸管理会社であれば、安心して管理を任せられるでしょう。

■事例：安心保証会社だけに頼らない安心保証！支払い遅れや滞納リスク回避！

空室など賃貸経営リスクの対策事例

東京都で鉄筋コンクリート造の1棟マンションを経営するオーナー様が行ったリスク対策事例です。これまで契約していた賃貸管理会社の対応があまりよくなく、物件は長期の空室が続いている状態でした。

また鍵の交換トラブルが発生しても担当者からの連絡がなく、オーナー様は賃貸管理会社の対応に不満を感じていたそうです。

賃貸管理会社を変更したいとの相談を受け、担当者2名体制で物件の管理を行いました。インターネットサイトや提携学校の教職員へのアプローチ、提携法人窓口への連絡などを行い、早期に空室を改善しました。

また巡回サービスを実施し、物件の状況をこまめに報告するようにしたところ、スムーズな対応に大変喜んでいただけました。

■事例：賃貸経営にともなうリスク対策で『安心経営』空室対策も賃貸管理も対応！

空室リスクの対策事例

千葉県で築年数18年の1棟マンションを経営するオーナー様のリスク対策事例です。長期にわたって発生している空室に悩んでおり、入居者募集を依頼している不動産屋や賃貸管理会社の変更を検討していました。

オーナー様の「空室を早急に埋めたい」という要望を受け、対応スタッフがその日のうちに現地へ伺いました。

ポータルサイトに掲載する写真を撮影しすぐに募集を開始したところ、当社の取り扱いが多いポータルサイトから多くの反響をいただきました。賃貸管理会社の切り替え後は無事にすべての空室が改善し、満室稼働中です。

■事例：入居者募集力と仲介力のある管理会社に変更で空室リスクを軽減！

空室リスクの対策事例

大阪府で築20年の1棟マンションを経営するオーナー様の、空室リスクの改善事例です。長らく大手不動産会社に入居者募集を依頼していたものの、空室が改善せずに悩んでいるとの相談を受けました。

複数の空室が発生している現状を受け、空室の原状回復工事とサブリースを提案しました。空室をまとめてサブリースしたことで家賃収入が安定し、オーナー様に安心していただけました。

また現在入居中の部屋に関しては、退去時に集金管理かサブリースへの切り替えかを選べるようにしたことで、将来の空室リスク軽減にもつなげられています。

■事例：大手からの転換！空室のみサブリースで安定収益を確保する賃貸経営！

マンション経営の仕組み

マンション経営を始めるときは、建物の建設やローンの手続き、入居者募集などさまざまな業務が発生します。あらかじめ手順を把握したうえで、余裕を持ってスケジュールを立てることが大切です。

次の項目からマンション経営を始めるまでの流れや、必要な費用などを紹介します。詳しい業務内容やマンション経営を軌道に乗せるコツについては、以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

投資用マンションの基本！ 保有戸数別の収益と不動産投資の成功ポイント

マンションオーナーで成功するには？仕事内容とメリット・リスクを確認！

マンション投資を徹底解説！成功のポイントとメリット・デメリット！

【種類別】収益物件からみた不動産投資の特徴！購入時の確認ポイント

収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

【事例付】中古マンション投資のメリットとリスク！注意点と対策まで徹底解説

マンション経営の流れ

一般的に、マンション経営を始めるときは以下の手順を踏む必要があります。

1.相談、見積もりを取る
2.事前調査
3.依頼する建築会社と契約締結
4.ローン審査
5.着工～完成
6.入居者募集、管理開始

まずはマンションの建設を手がけている建築会社やハウスメーカーなどに、建物の相談をして見積もりを取ります。予算やマンション経営の目的、希望の間取りなどを説明し、複数の会社に相見積もりを取るとよいでしょう。

依頼する会社が決まったら土地の調査やプランの検証などを行い、問題がなければ契約を締結します。金融機関にアパートローンの申請を行い、審査に通過したら建物の建設を開始します。マンションの規模によっても異なりますが、マンションの計画から完成までは6ヶ月〜1年ほどかかるのが一般的です。

建物が完成した後に行う入居者募集や、管理のポイントについては以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

不動産は「自主管理」と「管理委託」のどっち？メリット・デメリット

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

入居者募集のコツとは？契約形態別のメリット・デメリットを解説！

サブリースとは？不動産経営や賃貸経営で損しないサブリースの注意点

投資用マンションの売却時期は？出口戦略を見据える高値売却ポイント

マンション経営にかかる費用

マンション経営の費用は「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」に分けられます。初期費用以外にも費用がかかるため、あらかじめ十分な資金を確保しておくことが大切です。

次の項目から、マンション経営にかかる具体的な費用を紹介します。不動産投資に欠かせない利回りの計算については、以下の記事もあわせてご覧ください。

■参考記事：【徹底解説】不動産投資の利回り計算！ 賃貸経営を成功に導く指標とは

イニシャルコスト

「イニシャルコスト」とは、マンション経営を始めるときにかかる初期費用のことです。建物の建築費用のほかにもさまざまな費用がかかり、具体的な項目は以下のとおりです。

●マンション取得費用（建築費用）
●ローン手数料
●登記費用
●印紙税
●不動産取得税
●火災保険、地震保険などの各種保険料
●入居者募集費用
●その他（測量費、設計費、解体費、立ち退き費など）

中でも、金額が大きくなりやすいのはマンション取得費用です。マンションの建設費用の相場は鉄筋コンクリート造で100万〜130万円/坪、鉄骨鉄筋コンクリートで110万〜140万円/坪、重量鉄骨造で90万〜120万円/坪程度といわれています。

ランニングコスト

「ランニングコスト」とはマンション経営を継続したり、建物を維持したりするために必要な費用です。具体的には次のような項目が挙げられます。

●ローン返済費用
●固定資産税、都市計画税
●所得税
●管理委託費
●共用部の光熱費
●修繕費用

毎月の出費の中で、高額になりやすいのはローン返済費用です。マンション経営では、家賃収入に対するローン返済費用の割合を50％以下に抑えるのが望ましいでしょう。

50％を超えると手元の資金が少なくなり、大規模修繕や物件の管理などに適切な資金を割けなくなる恐れがあります。

マンション経営のメリット

マンション経営は、賃貸経営の中で規模が大きくなりやすい投資方法です。どうしてもリスクに目を向けてしまいがちですが、以下のようなマンション経営ならではのメリットもあります。

●安定した家賃収入が見込める
●1棟や複数戸所有の場合、空室リスクを分散しやすい
●レバレッジ効果が高い
●売却益を得られる
●節税効果が期待できる
●インフレに強い

次からそれぞれの詳しい内容を紹介します。メリット・リスクを踏まえたうえでマンション経営を成功させる対策については、以下の記事も参考にしてください。

■参考記事：マンションオーナーで成功するには？仕事内容とメリット・リスクを確認！

安定した家賃収入が見込める

マンションはアパートや戸建住宅に比べて、規模が大きく耐用年数が長いことが特徴です。入居者様が集まりさえすれば、多くの家賃収入を長期的に得られる可能性があります。ローン完済後は収益がそのまま収入となるため、老後の収入源としてマンション経営を検討するオーナー様も多いです。

また、すでに入居者様がいる状態で売りに出されている「オーナーチェンジ物件」を購入すれば、建物を新たに建築したり入居者募集をしたりする手間もかかりません。物件購入後すぐに収入を得ることができ、スムーズにマンション経営を始められます。

1棟や複数戸所有の場合、空室リスクを分散しやすい

マンション経営には、1棟まるごと所有して貸し出す「1棟マンション経営」、1室または複数室を所有して貸し出す「区分マンション経営」があります。

1室のみの区分マンション経営は、入居者様がいなくなると家賃収入がゼロになってしまうため、空室リスクを分散するためには1棟または複数戸を所有するとよいでしょう。

1棟または複数戸のマンションを経営するメリットは、空室リスクを分散しやすいことです。満室稼働するのが理想的ではありますが、入居者様の都合でやむなく空室が発生することもあるでしょう。一部の部屋が空室となっても、ほかの家賃収入で赤字を補填できます。

レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、少ない投資額で大きなリターンを得ることを意味する投資用語です。マンション経営はレバレッジ効果の高い投資方法として知られており、少額の投資のみで大きな利益を生み出せる可能性があります。

先述したように、マンション経営を始めるときは金融機関からローンを借り入れるのが一般的です。総事業費の10〜30％ほどの自己資金を用意し、残りをローンでまかなうケースが多いでしょう。少額の自己資金で建物を購入でき、家賃収入で大きなリターンを得られる可能性があります。

不動産投資のレバレッジ効果についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をあわせてご覧ください。

■参考記事：【必読】不動産投資のレバレッジ効果！基礎知識や計算・注意点も解説

売却益を得られる

マンション経営で得られる収益は家賃収入だけではありません。購入時よりも高い金額でマンションを売却し、キャピタルゲイン（売却益）を得るオーナー様もいらっしゃいます。売却益を次の投資に活用すれば、さらなる資産形成を目指すことも不可能ではないでしょう。

マンションを高い金額で売却するには、売却のタイミングを見極めることが重要です。マンション売却に適しているのは、所有期間が5年を超えたタイミングや大規模修繕を行った後、低金利の時期などです。

また建物の耐用年数が過ぎると減価償却費の計上による節税効果が低くなってしまうため、法定耐用年数が到来する前に売却することをおすすめします。

節税効果が期待できる

マンション経営は固定資産税や都市計画税、所得税、相続税などの節税効果を期待できるでしょう。

土地を所有しているオーナー様は、土地に建物を建てることで固定資産税・都市計画税が軽減されます。また所得税に関しては「損益通算」という制度を利用することで、不動産所得だけでなく、給与所得などのほかの所得を圧縮することも可能です。

相続では「現金を相続する場合」と「現金と同じ価値を持つ土地・建物を相続する場合」では、相続税の金額が異なります。現金を土地や建物に変えたほうが相続税が安くすむため、相続対策としてマンション経営を始めるオーナー様は珍しくありません。

マンション経営で相続税の節税効果を高める方法については、以下の記事もあわせてご覧ください。

■参考記事

【高額納税者必見】高所得者向け節税対策とは？ 不動産投資と資産管理会社

ご生前に行う相続税対策とは？ 賃貸不動産の認知症・遺産分割・節税・納税資金対策

インフレに強い

預金や株式、投資信託、FXなど投資にはさまざまな種類があります。それぞれ異なるメリット・デメリットがありますが、マンションを含む賃貸経営はほかの投資方法に比べてインフレなどの景気変動に強いことが特徴です。

賃貸経営がインフレに強いといわれる理由は、実物資産のため現金や有価証券などと比べると価値が下がりづらいからです。加えて、住居は生活に欠かせない必需品であるため、ニーズが極端に低下することはないでしょう。

物件の立地や地域をしっかりと選別し、長期的に需要が見込める物件を購入できれば、どのような経済状況であっても収益を得やすいといえます。

1棟マンション経営がアパート経営よりも優れている点

賃貸経営を検討している方の中には、アパート経営と1棟マンション経営どちらを行うべきか悩んでいる方もいるでしょう。1棟マンション経営は、アパート経営に比べて以下のようなメリットがあります。

●家賃水準が高く、下落幅が小さい
●耐用年数が長い
●建物構造・性能が高い
●高層建築が可能

ただし、1棟マンション経営は規模が大きくなる分リスクも高く、リスクヘッジの重要性をしっかりと理解しておく必要があります。アパート経営とマンション経営のリスクの違いについては、下記の記事を参考にしてください。

■参考記事

賃貸マンションの一棟買いはあり？ アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

アパート一棟買い・マンション一棟買いを数字で判断！一棟投資成功に向けたポイントを解説

マンション一棟買いの成功ポイントと指標にする利回り！メリット・デメリットや注意点

家賃水準が高く、下落幅が小さい

マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの構造が採用されています。木造アパートよりもマンションのほうが建物の性能が高い傾向があり、家賃を高く設定しやすいでしょう。高い入居率を維持できれば、より多くの家賃収入を得られる可能性があります。

また、マンションのほうが家賃の下落幅が小さいメリットもあります。後述しますが、木造アパートは22年で耐用年数が到来するのに対し、鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。マンションのほうが建物の寿命が長く、老朽化も目立ちづらいことから家賃の下落がゆるやかな傾向があります。

耐用年数が長い

耐用年数とは、資産を使用できる期間のことです。物理的な耐久性だけでなく、経済的な価値や機能性などを考慮したうえで年数が決められています。国税庁によると、建物の構造による法定耐用年数の違いは以下のとおりです。

●木造：22年
●鉄筋コンクリート造：47年
●重量鉄骨造：34年
●軽量鉄骨造：鋼材の厚みによって19〜34年

耐用年数が長い建物は家賃水準を維持しやすいだけでなく、ローンの返済期間を長く設定しやすいメリットもあります。借入総額や頭金の金額などにもよりますが、余裕のある返済計画を立てやすいでしょう。

建物構造・性能が高い

一般的にアパートは木造や軽量鉄骨造などが多く、マンションは鉄筋コンクリート造が多く採用されています。木造は建築費用が安くすむものの、ほかの構造に比べて耐震性や遮音性などの住宅性能が低くなるデメリットがあります。

木造アパートを経営する場合は、特に老朽化・修繕リスクや災害リスク、入居者トラブルリスクなどに注意が必要です。

一方、鉄筋コンクリートは耐震性や耐火性、気密性、遮音性などに優れた頑丈な構造が特徴です。性能の高さが入居者様に住みやすさや安心感を与えられるため、長期にわたって高稼働率を維持しやすいでしょう。

木造アパートよりも鉄筋コンクリート造のマンションのほうが、長期的な運用で多くの家賃収入を得られる可能性があります。

高層建築が可能

アパートは構造上の問題から、最大でも3階ほどの高さが限度となります。土地面積が広い場合は建物を横に大きくすることで戸数を増やせますが、十分な土地面積がない場合は戸数を大幅に増やすのが難しいかもしれません。

限られた土地面積で賃貸経営を行いたいオーナー様は、高層の建物を建設できるマンション経営が適しています。建設費はアパートよりも高額になりますが、戸数を増やすことは収益性の向上やリスク分散にもつながります。

都市部や駅前などの好立地に建物を建てることができれば、高い家賃収入が期待できるでしょう。

マンション経営でリスク回避する物件選びのポイント

マンション経営でリスクを回避するには、物件を選ぶ段階から対策を行う必要があります。以下で紹介する7つのポイントを念頭に置き、長期間安定した収益が見込める物件を慎重に選ぶとよいでしょう。

マンションを購入する際の情報収集や、損益分岐点の見極め方については次の記事を参考にしてください。

■参考記事

収益物件の買い方！不動産投資の物件購入は目的設定と情報収集が重要な理由

【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

立地

マンションは戸数が多い分、多くの入居者様を集めて高稼働率を保つことが重要です。高稼働率を保つには、立地条件のよい場所にマンションを建築・購入するとよいでしょう。具体的な条件は以下のとおりです。

●交通の便がよい都市部
●学校や商業施設、医療施設など周辺地域が充実している地域
●駅から徒歩10分以内
●治安がよい地域
●都市開発などで人口流入が見込める地域　など

周辺環境が整っている利便性の高い地域に建物を建築・購入できれば、空室が出ても次の入居者様が決まりやすくなります。マンションを高く売却し、キャピタルゲインを得られる可能性も高まるでしょう。

空室を発生させないためにはマンションそのものの住みやすさを向上し、入居者様に長く住んでもらうことも大切です。立地の検討とあわせてマンションの間取りや設備を慎重に検討する、管理を徹底するなどの対策も怠らないようにしましょう。

入居者ニーズ

賃貸需要が見込める地域であっても、マンションのタイプが入居者ニーズに合っていなければ入居率にばらつきが出てしまいます。

マンションを建築・購入する場所が決まったら、周辺地域を調査し「どのような方が住んでいるのか」「需要の高い間取りや設備は何か」などの条件を洗い出しましょう。具体的な項目は以下のとおりです。

●住んでいる方の属性
●世帯構造
●年齢層
●需要の高い間取りや広さ、設備　など

例えば大学の近くなど、学生が多く住んでる地域であれば家賃がそれほど高くないワンルームの賃貸が好まれるでしょう。子育て世帯が多い地域であれば、ファミリータイプの賃貸に需要があることがわかります。

間取り（ワンルーム/ファミリータイプ）

上記で紹介したようにワンルーム・ファミリータイプなど、マンションの間取りは入居率を高めるうえで重要なポイントです。単身者や学生が多い地域は1K・1DK・1LDK、子育て世帯や家族が多い地域は3DK・3LDKまたはそれ以上の部屋数を確保するとよいでしょう。

ワンルームのマンションは学生や単身赴任のサラリーマンなどの入居が多い傾向にあるため入退去の頻度が高くなりがちですが、空室期間が比較的短くすむメリットがあります。都市部で立地条件に恵まれていれば、多少家賃が高くても需要を獲得できるでしょう。

一方、ファミリータイプのマンションは契約期間が長期になりやすく、一度入居すれば安定した家賃収入が見込めることがメリットです。多少駅から離れていても、公園・学校が近くにある地域や治安のよい地域などは、入居者様を集められる可能性があります。

経営方式（区分/1棟）

先述のとおり、マンション経営には1棟マンション経営と区分マンション経営があります。それぞれに異なるメリット・デメリットがあるため、賃貸経営の目的やオーナー様の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

1棟マンション経営の特徴はまとまった金額の収益を得やすく、空室リスクが比較的低いことです。しかし規模が大きい分、災害発生時や家賃下落などの影響を受けやすく、経営が立ち行かなくなった場合の損失額が大きくなりやすいでしょう。

一方、区分マンション経営の特徴は、初期費用が安く不動産投資の初心者でも始めやすいことです。所有する部屋数が少ないと空室リスクを分散できず、入居者様が退去すると収入が大幅に減少する可能性があるため注意が必要です。

利回り/築年数

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ以下のような違いがあります。

●表面利回り：「年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格」で求められる。大まかな利回りを把握するときに用いる

●実質利回り：「（年間家賃収入 − 諸経費 ）÷ （物件価格＋購入時の諸経費）」で求められる。経費を考慮した詳しい利回りを把握するときに用いる

表面利回りには経営や物件購入時にかかる経費が含まれていません。不動産屋のチラシなどには表面利回りが記載されていることが多いですが、購入後に予想した表面利回りを維持できないケースもあります。

より現実的な数値を知るために、中古マンションを購入するときは実質利回りを参考にすることが重要です。

利回りは新築・中古か、区分マンション・1棟マンションかなどの条件によって平均値が異なります。一般的には築年数がある程度経過した中古マンションのほうが、高利回りを狙いやすいといわれています。

しかし、中古マンションは年数を重ねるごとに老朽化が進み、家賃が下がったり管理費・修繕費がかさんだりするリスクもあります。「利回りが高いから」という理由だけで、安易に中古マンションを購入するのは避けたほうがよいでしょう。

新築・築浅マンションは、家賃や物件価格の下落スピードが早いものの、大きな出費が少なく売却もしやすいことが特徴です。また入居率を維持しやすく、中古マンションより多くの家賃収入を得られる可能性もあります。

物件の購入価格や家賃収入、経費や税金などのバランスを考慮したうえで、新築・中古どちらのマンションを購入するか見極めることが大切です。

内見・現地確認

物件を選ぶときは図面や写真のみで判断せず、必ずオーナー様が現地に足を運ぶようにしましょう。物件の雰囲気や日当たり、近隣の様子などを書面の情報だけで判断するのは難しいものです。

特に中古マンションはそれぞれ管理状況が異なるため、「清掃が行き届いていない」「臭いや風通しなどの条件がよくない」など、物件選びが後悔につながるケースも少なくありません。

後々トラブルが発生しないように、室内（空室の場合）・共用部分の管理状況、マンション周囲の環境などを必ず現地で確認することが大切です。

賃貸管理会社

中古マンションを選ぶときは、賃貸管理会社の管理体制を事前に確認しましょう。「清掃やメンテナンスが行き届いている」「入居者トラブルが少ない」などの優良な物件は、賃貸管理会社による適切なサポートが行われていることが多いからです。

中には、ずさんな管理によって建物の劣化が進み、購入後に多くの修繕費がかかるケースもあります。将来のコストを下げるためにも、しっかりとした賃貸管理会社が付いているマンションを選ぶことが大切です。

新築のマンションを建築する場合は、信頼できる賃貸管理会社選びが重要です。賃貸管理会社の探し方や優良な会社の見極め方については、以下の記事を参考にしてください。

■参考記事

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

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【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？選び方とは

賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

まとめ マンション経営は物件選びからリスク対策が可能

マンション経営は、賃貸経営の中でも大きな収益を生み出しやすい投資方法です。その分さまざまなリスクがともなうため、マンションの計画段階から対策を行う必要があります。リスクの可能性を早期に潰しておくことでマンション経営を安定させ、トラブルの発生を防ぐことが可能です。

【リロの不動産】は、マンション経営・アパート経営の両方に対応しています。マンション経営をはじめて行うオーナー様や地主の方のサポートを行い、満室経営に導いた数多くの実績があります。

これからマンション経営を検討している方や、賃貸経営のパートナーを探している方は、【リロの不動産】にお気軽にご相談ください。

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