アパートの購入費用の相場は？ アパート経営の費用と注意点を事例で解説

「安定した収入を得たい」「老後資金を増やしたい」などの理由で、アパート経営を検討されている方の中には、費用面の心配をされている方も多いのではないでしょうか。

アパート経営は物件の購入時だけでなく、経営中にもさまざまな費用が発生します。得られた家賃収入がすべて売主の手元に残るわけではないため、アパート経営を始める前にどのような費用が発生するのかを知っておく必要があります。

今回はアパート経営にかかる費用や税金の種類と、資金計画を立てる際の注意点について詳しく解説します。これからアパート経営を始めようとしている方は必見の内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。

▼この記事の内容

●アパート購入には、所有地に新築する・土地を購入して新築する・新築アパート商品を購入する・中古アパートを購入するという4つのパターンがある。

●物件本体費用、建築費用、土地費用など、購入方法によって初期費用の内訳と総額が異なる。

●登録免許税・不動産取得税・印紙税など、購入時に必要な税金が複数ある。

●減価償却費・管理費・修繕費・広告宣伝費など、アパート経営で経費計上できる費用がある。

●ローン元本返済・大規模修繕積立金など、経費計上できないが実際に支払いが必要な費用がある。

●アパート経営を安定させるための重要なポイントは、きちんとした資金計画を立てること、キャッシュフロー管理を徹底すること、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことがある。

アパート購入の4つのパターン

アパート経営を始める方法には大きく分けて4種類あります。

1.所有している土地にアパートを新築する場合
2.新規に土地を購入してアパートを新築する場合
3.新築アパート商品を購入する場合
4.中古アパートを購入する場合

それぞれ費用構造やリスクが異なるため、自身の投資目的に合わせた選択が重要です。

所有している土地にアパートを新築する場合

所有している土地にアパートを新築する場合、土地の購入費が不要であるという大きなメリットがあります。アパート経営において総費用の中で土地代は大きな割合を占めるため、これを省けることで初期投資額を大幅に抑えられます。

また、既存の土地であれば立地や周辺環境を把握しやすく、将来的な収益性の見通しも立てやすいでしょう。土地の形状や広さに合わせてフルオーダーの建物を建築できるため、需要に合わせた間取りや設備を柔軟に設計できます。

土地を所有していることは金融機関に評価されやすく、融資においても有利になるというメリットもあります。

ただし、古い建物がある場合の解体費用、地盤改良費といった追加費用がかかる可能性がある点や、用途地域によってはアパートを建てられない点には注意が必要です。

■所有している土地にアパートを新築した成功事例

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新規に土地を購入してアパートを新築する場合

新たに土地を購入してアパートを新築する場合、希望する立地や規模にぴったり合った物件をゼロから企画できる点が魅力です。

例えば、駅近など賃貸需要の高い場所を選べれば、空室リスクの低い安定した経営を目指せます。土地購入と同時に周辺環境や条例、用途地域の条件を確認できるため、将来的な資産価値が下がりにくい計画的な投資が可能です。

一方で、土地購入費用は総費用の中でも非常に大きな割合を占めるため、初期投資額は高額になりやすい点がデメリットです。土地の購入にともなって、仲介手数料、登記費用、地盤調査費など多くの付帯費用が発生します。

融資審査では土地代も含めた総額で判断されるため、審査基準が厳しくなる点にも注意が必要です。

関連記事については、以下をご参照ください。

土地購入から始めるアパート経営！土地選びの方法や注意点を徹底解説

■新規に土地を購入してアパートを新築する成功事例

糀谷新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

杉田新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

新築アパート商品を購入する場合

建築会社や不動産会社があらかじめ企画した「新築アパート商品」を購入する方法は、手間を抑えてアパート経営を始めたい人に向いています。

商品として販売されているため、建物の間取りや設備、仕様、賃料設定まで一定の条件が整っており、専門的な知識がなくても経営をスタートしやすい点が大きなメリットです。また、販売会社によっては「建築＋管理＋入居付け」までワンストップで提供してくれることも多く、経営の手間が最小限に抑えられます。

ただし、商品化された物件は割高な価格設定になりやすく、利回りが低くなる傾向があります。また、オーナー様による自由な設計・立地選びができない点はデメリットです。

契約前には、提示される想定利回りが現実的かを慎重に見極めましょう。

■新築アパート商品を購入する成功事例

鶴見新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

上大岡新築アパートの購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

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古アパートを購入する場合

中古アパートを購入する場合、同じ規模の新築物件と比べて購入価格を大幅に抑えられるため、表面利回りは高くなりやすい傾向があります。すでに入居者がいる状態で購入できるケースも多く、購入後すぐに家賃収入を得られる点も魅力となります。実際の稼働状況を確認しながら収益性を判断できるため、経営の予測もしやすいでしょう。

ただし、築年数が経過していると修繕費がかさみ、とくに大規模修繕が近い場合には追加の投資が必要になる可能性があります。耐震基準や排水設備など古い基準で建てられている場合、改修工事や設備更新が必要となることも少なくありません。

入居者様の入れ替わりが多い物件では原状回復費や広告費が増える可能性もあり、目先の利回りだけで判断せず、長期的なコストを見込んだ精査が不可欠です。

関連記事については、以下をご参照ください。

失敗しない中古アパート経営とは？ メリット・リスク・対策方法を解説

■中古アパートを購入する成功事例

ヴェンヴェール日吉の購入事例｜不動産投資・投資用不動産・収益物件

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アパート購入にかかる費用

アパート購入にかかる費用の内訳を詳しくみていきましょう。

アパート購入時の物件本体費用（中古・建売アパートの場合）

中古アパートや建売アパート（新築アパート商品）を購入する場合、大きな費用となるのが「物件本体の購入費用」です。

中古アパートを購入する場合の価格帯は幅広く、数千万円から数億円規模までさまざまです。立地・築年数・構造によって価格が大きく変動し、木造アパートは築20〜30年を超えると物件価格が大幅に下落する傾向がありますが、鉄筋コンクリート（RC）造は耐久性が高く、築30年以上でも相応の価値を維持するケースがあります。

収益物件情報サイト「健美家」によると、2025年10月期の一棟アパート平均価格は8,859万円とされており、都市部では高額、地方では比較的安価な物件が多くみられます。

中古アパートは新築に比べて取得価格が抑えられるメリットがある一方、物件によっては外壁塗装、屋根補修、給排水設備などの修繕が必要となり、大規模修繕費として数百万円規模の追加費用が発生する可能性があります。そのため、取得価格だけで判断せず、建物状態を踏まえた総費用の精査が不可欠です。

出典：健美家 収益不動産 市場動向 マンスリーレポート 2025年10月期

一方、新築アパート商品は、ハウスメーカーや不動産会社が土地の仕入れから企画・設計・施工までを一括で行い、完成後にパッケージとして販売されるのが特徴です。

購入者は建築工程に関与する必要がなく、取得後すぐに賃貸経営を開始できる一方、販売会社の利益が20〜30％程度上乗せされるため、初期取得費用は高額になりやすい傾向があります。単身者向け20戸前後の小規模アパートでも、総額1億円以上となるケースが一般的です。

加えて、土地代・本体工事費・付帯工事費に加えて、設備グレードやデザイン性によっても物件価格が変動し、特に都市部や駅近などの好立地物件は価格上昇が顕著です。

アパートの建築費用（新築請負契約の場合）

新築アパートを建築する場合、工務店・ハウスメーカーとの請負契約によって発生する建築費用が総費用の中心となります。

建築費は構造・設備・施工グレードによって大きく異なり、木造の場合は1坪あたり50〜100万円、軽量鉄骨では60〜120万円、RC造では120〜200万円程度が一般的な相場です。アパート特有の設備（共用階段、廊下、消防設備、防犯設備など）や、賃貸ニーズに合わせた設備（独立洗面台、防音仕様、オートロックなど）を追加すると費用はさらに上昇します。

設計プランによっては、本体工事費以外に付帯工事費や外構工事費が別途請求されるため、見積書の内容を細かく確認することが大切です。また、新築アパートの建築は工事着手から竣工まで時間がかかるため、施工会社に対して中間金を支払うことが一般的です。

このように、新築請負によるアパート建築は自由度が高い反面、費用構造が複雑で追加費用が出やすいため、余裕を持った予算設定が求められます。

アパート購入時の土地費用（土地を所有していない場合）

土地を所有していない状態からアパート経営を始める場合、まず必要になるのが「土地の購入費用」です。土地価格は地域によって大きく異なり、アパート経営の総費用に与える影響も非常に大きくなります。

都市部では、土地の坪単価が100万円を超えるエリアも珍しくない一方、地方では坪10〜20万円台で取得できる地域も多く、地価の差は非常に大きくなります。アパート建築には一定規模の敷地が必要となるため、土地取得費は地域特性や敷地面積によって大きく変動し、総額が数千万円にとどまる場合もあれば、立地によっては1億円を超えるケースもあるでしょう。

土地を購入する際には土地代だけでなく、不動産会社への仲介手数料、所有権移転登記費用、固定資産税清算金などの諸経費も発生します。土地の状態によっては造成工事や解体工事、給排水設備の引き込み工事など追加の費用が必要になることがあります。

用途地域や建ぺい率・容積率がアパート建築に適していない土地も存在するため、購入前には必ず不動産仲介会社に確認することが重要です。加えて、土地代は融資の審査にも大きく関わるため、購入予定地の資産価値や流動性を重視した選定が必要になります。

アパート購入時の不動産仲介手数料

中古アパートや、アパートを建てるための土地を購入する際、仲介に入った不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は不動産会社に対する、成果報酬の意味合いを持つ費用です。不動産売買契約が成立した時点で発生します。

仲介手数料の上限は「物件価格（400万円超の場合）×3%+ 6万円＋消費税」と定められています。例えば3,000万円の物件であれば、1回の取引につき96万円＋消費税が仲介手数料の上限額ということです。

ただしこれはあくまでも上限額であり、上限額を超えない範囲であれば、不動産会社と売主の間で自由に金額を決められます。

アパート購入時の司法書士の報酬

アパートを新築すると所有権保存登記、中古アパートを購入すると所有権移転登記、金融機関から融資を受ける際に抵当権設定登記など、アパートの権利に関する登記手続きをする必要があります。

登記手続きはアパートの所有者自身が法務局に出向いて行うこともできますが、提出書類の作成から申請までの手続きを、司法書士に一括で依頼することも可能です。

司法書士へ支払う報酬は、登記の種類や物件の価格などによっても異なります。目安としては所有権移転登記の場合で30,000〜90,000円、所有権保存登記の場合で15,000〜50,000円程度が相場です。

アパート購入時のアパートローン関連費用

購入時に金融機関からの融資を受ける場合は、アパートローン契約のための費用が発生します。

アパートローンというのは、アパート経営を目的として物件を購入する際に利用する不動産投資ローンのことです。

不動産購入時に利用するローンとしてよく知られているのは住宅ローンですが、住宅ローンは債務者自身が住む住居を購入する場合にしか利用できません。

それに対して収益物件を対象としたアパートローンは、住宅ローンと比較して審査が厳しく、金利も比較的高く設定される傾向にあります。審査項目が多いため、住宅ローンよりも融資を受けるハードルは高いといえるでしょう。

アパート購入時の事務手数料

アパートローンを利用する際には、金融機関が個別に定める事務手数料が発生します。

事務手数料の金額は利用する金融機関によっても異なりますが、定額制の場合は3～6万円程度、定率制の場合は借入額の1〜3％程度で設定されるのが一般的です。

例えば3,000万円のアパートをフルローンで購入する場合、アパートローンの事務手数料は30万〜90万円かかる計算です。一方で、アパートを購入する際に頭金を準備しておくと、ローンでの借入金額を少なくできるため、事務手数料を抑えることも可能です。

物件の価格によっては数十万円〜数百万円におよぶこともあるため、頭金の重要性は理解しておく必要があります。アパート購入時の資金計画や頭金に関しては、後の章で詳しく解説します。

アパート購入時のローン保証料

アパートローンで融資を受けるためには、保証会社に対して支払うローン保証料も必要です。

アパートローンにおける保証会社というのは、万が一債務者が月々の返済を滞納した場合に、一時的に返済を建て替えてくれる機関のことを指します。ローン契約時に支払う保証料は、保証会社が返済分を建て替える際の原資に充てられます。

保証料の金額は、ローンを組む金融機関や利用する保証会社によっても異なりますが、借入金額の1〜2%程度が相場です。3,000万円の物件を購入する場合は、30万〜60万円の保証料が必要ということです。

アパートローン（不動産投資ローン）の基礎知識や利用方法などは、以下の記事で解説しています。

アパートローンを上手に利用するコツと注意点｜住宅ローンとの違いは？

不動産投資ローンと住宅ローンの違い!審査基準や注意点を徹底解説

アパート購入時の火災保険・地震保険料

アパートを購入したら、火災保険や地震保険に必ず加入するようにします。金融機関によってはアパートローン契約の際に、火災保険加入が義務付けられているものもあります。

火災保険は、火災や自然災害などによって損害を受けたアパートや家財を補償してくれる保険です。地震保険は、地震や津波によって発生した火災や損害に対して、補償金が支払われるというものです。地震保険は単体で加入できず、原則として火災保険に自動付帯になっています。

アパート一棟を購入した場合の保険料は、構造や補償範囲によっても変動します。保険料は1年ごとに支払うこともできますが、長期にわたって運用する場合は、数年分まとめて加入すると割引になります。物件を購入した際に、まとめて支払う必要があるという点も押さえておきましょう。

アパート購入にかかる税金

アパートの購入には、上記で解説した諸費用に加えてさまざまな税金がかかります。主に押さえておくべきなのは、登録免許税、印紙税、不動産取得税の3つです。

アパート購入時の登録免許税

登録免許税というのは、購入した土地や建物の登記を申請する際にかかる税金のことを指します。

登録免許税がかかる登記手続きは、不動産登記簿の権利部に対して行う下記の3つです。

・所有権保存登記（新築のとき）
・所有権移転登記（中古のとき）
・抵当権設定登記（アパートローンを利用するとき）

登録免許税の税額は、購入する物件が中古なのか新築なのかによっても変動し、物件の課税標準に税率をかけて算出するのが原則とされています。

なお、建物を新築した際に不動産登記簿の表題部に対して行う表示登記は、法律上義務とされているため、登録免許税は非課税です。

アパート購入時の印紙税

アパートを購入する際にかかる印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書（アパートローンの契約書）に貼り付ける印紙の代金のことを指します。

印紙税は取引価格によって変動し、国税庁によって下記のように定められています。なお、2027年3月31日までに作成される売買契約書・アパートローン契約書に関しては、下記の表の軽減税率が適用されます（2024年2月時点）。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円

出典：国土交通省『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置の延長（印紙税）

アパート購入時の不動産取得税

アパートを購入した際に課せられる税金のなかでも、特に金額が大きいのが不動産取得税です。

不動産取得税はアパート購入後に一度だけ支払いの義務が生じるもので、購入後に届く納付通知書で納税します。

不動産取得税の税額は、下記の計算式で算出します。

取得した不動産の価格（課税標準額）×税率

税率は土地・建物のいずれも4％です。ただし、2008年4月1日から2024年3月31日までに取得した土地または家屋に関しては、軽減税率3％が適用されます。また、2027年3月31日までに取得した土地に関しては、課税標準額が2分の1になります。

出典：国土交通省『令和6年度国土交通省税制改正概要』土地等に係る不動産取得税の特例措置の延長（不動産取得税）

アパート経営にかかる費用

アパート経営にかかる費用の一部は、会計上経費として認められ、不動産所得を算出する際に家賃収入から差し引くことが可能です。どのような費用が経費として認められるのか、以下で詳しく解説します。

アパートの減価償却費

アパートの購入にかかった費用は、購入した年に一括で費用計上するのではなく、建物の法定耐用年数で分割したうえで毎年の経費として計上します。この1年分の経費として計上する費用が減価償却費です。

減価償却費の計算に用いる法定耐用年数は、建物の構造ごとに国税庁によって定められています。

法定耐用年数（住宅用の場合）

木造	22年
軽量鉄骨造（3mm超4mm以下）	27年
重量鉄骨造（4mm超）	34年
SRC造・RC造	47年

出典：国税庁『耐用年数（建物／建物附属設備）』

例えば建物部分3,000万円のアパートを新築で購入した場合、毎年計上できる減価償却費は下記のように求められます。

3,000万円÷22年（木造）＝約136万円

実際の計算ではアパート自体の価格のほか、アパートの設備も減価償却の対象となります。
なお、減価償却は年月の経過により資産価値が減少する建物のみが対象で、土地は減価償却を行わないため注意しましょう。

アパートの共用部の光熱水費

アパートの共用部分で使用する電気や水道の料金は、アパート経営の経費として計上可能です。

共用部の光熱水費には、具体的には下記のようなものがあります。

・玄関や廊下などの電灯の電気代
・オートロックドアやエレベーターの電気代
・清掃用の水道代

共用部で発生する光熱水費は、アパートの規模や戸数によって幅がありますが、ひと月あたり数千円から数万円程度が相場です。

アパートの管理委託手数料

アパート経営になくてはならいのが、賃貸管理会社への管理委託手数料です。

賃貸管理会社は入居者管理と建物管理の2つの側面から、オーナーのアパート経営をサポートしてくれるパートナー的存在です。

具体的な業務内容としては、入居者管理では入居者募集（リーシング）・契約業務・トラブル対応・家賃回収・退去手続きなど、建物管理では日常清掃・定期点検・大規模修繕の計画作成などです。

入居者募集に関しては、賃貸管理会社以外の不動産仲介会社に依頼することもあります。

管理委託手数料の金額は、賃料の3〜8％程度が相場ですが、委託する業務の範囲や契約内容によっても変動します。入居者管理のみ・建物管理のみを委託したり、それぞれ異なる会社に委託したりするケースもあります。

▼参考コラム
賃貸管理会社の選定基準は手数料の安さか、収益性を高める管理か

しかし一つの賃貸管理会社に入居者管理・建物管理の両方を依頼すると、窓口が一つに集約されてやりとりの手間が減るだけでなく、適切な空室対策を行える可能性が高まります。

どの賃貸管理会社に委託するかによって、毎月かかる費用や物件の収益性も変化します。また適切な空室対策を行ってくれる賃貸管理会社を選ぶことも、アパート経営を成功に導くためには重要です。

賃貸経営において重要な『4つの空室対策』については、下記で詳しく解説しています。

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

また、下記のページでは、空室対策に欠かせないテナント誘致の基礎知識や成功方法についてご紹介していますので、あわせてご活用ください。

【入門編】テナント誘致の基礎知識や誘致方法、成功のポイントを解説

アパートローンの利息

アパート購入時に組んだローンにかかる金利も、アパート経営の経費として計上できます。

重要なのは、経費計上できるのは毎月の返済額のうちの利息部分のみで、元本部分は経費扱いにならないという点です。例えば、毎月の返済額10万円のうち、元本返済額が8万円・金利部分が2万円だった場合、金利部分の2万円だけが経費として計上できるということです。

不動産所得を給与所得・事業所得などほか他の所得と損益通算をすることがありますが、不動産所得が赤字となった場合、土地の借入金に対する利息については、損益通算から除外するというルールがあります。

アパートの修繕費

アパートを修繕した際に発生した費用は、修繕費として経費計上が可能です。具体的には、入居者が退去したあとのクリーニング代や原状回復費用（オーナー様負担分）、建物や設備の補修・修繕費用が対象です。

アパートは気づかないうちに、見えない部分の老朽化が進んでいることもあります。建物の耐久性を維持するためにも、定期的なメンテナンスが必要です。

▼参考コラム
【事例付】アパート経営に必要な工事と実施時期！工事の依頼先と注意点

賃貸経営においては、アパートが適切にメンテナンス・修繕されているかが、入居率の維持に直結するものです。適切なメンテナンスがされたアパートは、ある程度築年数が経過しても清潔な印象を与え、新しい入居者がつきやすくなります。

建物管理の重要性については、下記の記事をご参照ください。

▼参考コラム
賃貸物件のメンテナンスを解説！賃料と空室改善に寄与する建物管理

また、建物全体を対象とした大規模修繕では、一度にまとまった費用が必要になるため、計画的に対策を行うことも求められます。

大規模修繕工事はアパート・マンションになぜ必要？工事内容と費用を把握【総集編】

賃貸アパート・マンションの大規模修繕！長期計画策定と出口戦略を解説

アパートの修繕にどれくらいの費用がかかるかを事前に知っておきたい方は、下記の記事で費用相場も解説していますのでご活用ください。

▼参考コラム
【事例付き】アパート経営の修繕と費用相場！収益を生み出す修繕内容

【事例付】アパートの外壁塗装費用と注意点！賃貸管理会社が徹底解説

アパート経営・マンション経営で必要なメンテナンス！費用と注意点を解説

ただし、同じ貸室内の工事であっても、一定規模以上のリノベーションにかかった費用は経費計上ができません。これはリノベーションが建物の修繕ではなく、建物の資産価値を向上させるためのものと判断されるためです。資産価値を向上させるために発生した支出のことを「資本的支出」と呼び、賃貸経営に関連して計上する経費とは異なる会計処理が必要です。

▼参考コラム
アパート経営で設備投資やリフォームする理由とは？ミニマム投資の秘訣

不動産投資成功の鍵はリフォームにある！ 戦略的なリフォーム投資で資産価値向上を

【事例付き】賃貸アパートの内装工事で収益改善するリフォームを解説

一棟アパートのリノベーション費用相場と注意点！収益改善事例で解説

税理士の報酬

税理士に賃貸経営に関する税務手続きを依頼した場合、支払った報酬を経費として計上できます。

賃貸経営を行うオーナー様は、毎年不動産所得について確定申告をしなければなりません。確定申告のためには必要書類を集めるだけでなく、上記で触れた減価償却費の計算や、各種所得控除・税額控除の計算を納税者が行う必要があります。

税理士は確定申告に必要な書類の作成や計算を請け負ってくれるため、申告の手間を大幅に減らすことが可能です。

税理士へ支払う報酬は、業務内容や賃貸経営の規模にもよりますが、5万〜30万円程度が相場とされています。

広告宣伝費

アパート経営では、入居者募集のために広告宣伝費が必要になることがあります。これは不動産会社が物件を広く募集するために行う広告活動の費用です。

具体的には、住宅情報サイト（SUUMO・HOME‘S・at-home）への掲載料、ポータルサイトでの目立つ位置への掲載オプション、店頭ポスター、チラシ作成などが含まれます。

空室が長引くほど家賃収入が減るため、適切な広告費の投下は結果的に収益を守るための重要な投資といえます。

通信費

賃貸経営では、賃貸管理会社とのやりとりに電話やインターネットを利用する場面も多くあります。電話代やインターネット代も経費として計上できるため、毎月の支払明細はしっかり取っておきましょう。また、書類を郵送などで送った場合の送料も経費計上可能です。

ただし、一つの電話回線やインターネット回線を、プライベートと賃貸経営の両方で利用している場合は、賃貸経営で利用した分のみが経費として認められます。

旅費・交通費

賃貸経営に関連して、電車賃やガソリン代が発生した場合も経費として計上可能です。

経営方針の打ち合わせのために賃貸管理会社を訪問したり、所有物件の様子を見に行ったり、不動産会社主催のセミナーに参加したりと、賃貸経営では交通費が発生する場面がいくつもあります。

自家用車で移動した場合であれば、高速代やガソリン代、駐車場代も経費扱いになることを覚えておきましょう。

図書・新聞費

賃貸経営で安定した収入を得続けるためには、常日頃からの情報収集や投資に関しての勉強を怠らないことが重要です。

不動産市場は常に情報が入れ替わっているため、最新の情報に多く触れるためにも、業界誌や新聞の購読は欠かせないでしょう。賃貸経営の勉強するために支払った書籍代や新聞代も、会計上は経費として計上可能です。

また、不動産会社が主催するセミナーへの参加費や、賃貸経営のコンサルティングを受けた場合のコンサル代も、図書・新聞費として経費計上できます。

交際費

不動産会社や税理士といった取引先との打ち合わせや、交流会で必要になった飲食代は、交際費という名目で経費計上可能です。

飲食を経費計上できるかどうかは、「不動産投資で収益を上げるために必要な取引先との飲食かどうか」が判断基準で、一般的な「接待」に近いイメージです。

当然ですが、賃貸経営とは無関係な友人との飲み代や昼食代は、経費としては認められないため注意しましょう。

経費計上できないがアパート経営にかかる費用

アパート経営では、多くの費用を経費として計上できますが、その中には「経費として認められないものの、実際には確実に支払う必要がある費用」も存在します。これらは帳簿上の利益と実際の手元に残るお金（キャッシュフロー）に差を生む原因になりやすく、投資判断や返済計画を誤る要因になることもあります。

ここでは、アパート経営上かかる費用のうち、経費計上できないものについて解説します。安定したアパート経営のために、経費計上できる支出とできない支出を区別し、正確な収支計画を立てましょう。

ローンの元本返済

アパート経営で毎月発生するローン返済額のうち、元本部分は経費として計上できません。これは、元本返済があくまで金銭貸借の返済であり、事業上の支出ではなく負債の返済に分類されるため、税務上の損金として扱われないからです。

不動産所得の計算では、元本返済のかわりに減価償却費を経費として計上します。建物は年月とともに価値が減少するため、その価値の消耗分を毎年計上できる仕組みで、節税効果が期待できます。

減価償却費と元本返済分には、金額のズレが生じます。元利均等返済方式の場合、ローン返済が進むと元本部分が大きくなるため、どこかの時点で減価償却費を上回ります。その状態を「デッドクロス」と呼びます。

デッドクロスに入ると、実際のキャッシュフローは変わらないにもかかわらず、帳簿上は黒字になり、所得税・住民税が急激に上昇します。何も対策をとらずにいると税引き後キャッシュフローが悪化するため、何らかの対策が必要になります。

大規模修繕積立金

アパート経営では、外壁塗装や屋上の防水補修、共用廊下・階段・エントランスの補修、給水管や排水管の更新といった大規模修繕を、おおよそ12〜15年に一度実施する必要があります。

これらの工事は数百万円〜数千万円規模になることも多く、長期的な建物維持には欠かせない費用です。そのため、多くのオーナーは毎月「大規模修繕積立金」として資金を確保しますが、この積立金そのものは税務上の経費として計上できません。

積立金はあくまで将来の工事費に備える内部留保であり、実際に工事を行った時点ではじめて修繕費として経費にすることができます。

ただし例外として、「賃貸住宅修繕共済」に加入して積み立てる場合、支払った共済金を全額経費として計上できます。通常の積立金では経費化できない部分が、共済を利用することで節税につながるメリットがありますが、解約返戻金がないなどのデメリットもあるため、利用にあたっては慎重に検討しましょう。

関連記事としては、以下をご参照ください。

アパート経営・マンション経営で必要なメンテナンス！費用と注意点を解説

アパート経営にかかる税金

アパート経営で毎年かかる税金は、大きく分けて下記の3つがあります。国や自治体が計算する賦課課税だけでなく、確定申告が必要な税金もありますので、必ず押さえておきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での土地や建物、償却資産の所有者に対して、毎年自動で課税される税金です。

税額は下記の計算式で算出されますが、税率については地域によって多少バラつきがあります。

固定資産税　課税標準×1.4%
都市計画税　課税標準×0.3

さらに、戸建やアパートのような居住用の建物が建つ土地に対しては、固定資産税と都市計画税が優遇される制度が適用されます。

出典：東京主税局『住宅等に係る固定資産税・都市計画税の主な軽減制度一覧（23区内）』

所得税・住民税

個人事業主として賃貸経営を行って利益が出た年は、確定申告をして所得税と住民税を納める必要があります。

賃貸経営で発生した家賃収入から必要経費を差し引いた額を不動産所得と呼びます。不動産所得（利益）が発生した年のみ納付が義務とされていますが、利益が出なかった場合も、損益通算や損失の繰り越しを行う場合も確定申告が必要です。

所得税は、不動産所得に所定の税率をかけて算出します。正確な所得税の算出のためには、経費を正確に把握しておく必要があるという点を押さえておきましょう。

また課税所得には、住民税と2037年まで課税される復興特別所得税も課税されます。

個人事業税

一定規模を超えて賃貸経営を行う場合、個人であっても事業税が課されるため注意が必要です。具体的には、下記のいずれかに該当すると「一定規模を超えている」と判断され、個人事業税が課されます。

・一戸建てを10棟以上貸し付けている
・マンションやアパートの貸室を10部屋以上貸し付けている

個人事業税の計算方法は下記のとおりです。

個人事業税額＝（所得金額－事業主控除290万円）×税率5%

上記をご覧いただくと分かるとおり、個人事業主の場合は290万円までの事業主控除を受けられるため、不動産所得が290万円以下の場合は個人事業税は発生しません。

個人事業税の納付は、毎年8月と11月に送られてくる納税通知書で行います。

アパート購入を成功に導く資金計画

ここまでの解説のとおり、アパート経営を行うには、物件の購入と賃貸経営のいずれにおいてもさまざまな支出が発生します。赤字経営にならないためにも、以下4つのポイントを押さえて、適切な資金計画を立てることが重要です。

アパート購入するなら自己資金は1～3割程度が目安

アパートを購入して賃貸経営を始める場合、一般的には物件価格の1〜3割程の自己資金が必要とされています。例えば3,000万円のアパートを購入する方であれば、300万〜900万円の自己資金を準備しておくということです。

自己資金を準備する理由は、金融機関の多くが、融資条件に「物件価格の2割程度の頭金を準備できること」を条件に挙げているためです。

頭金を準備できるからといって、必ず審査に通るかと言われればそうではありません。しかし頭金を準備することで借入金額を少なくできるため、審査のハードルが下がり、結果的に審査に通りやすくなります。

頭金を増やして借入金額を少なくすることで、毎月の返済額も減らすことが可能になります。ただし、不動産投資の観点からは、自己資金の割合を増やしすぎると投資効率が悪くなってしまうため、資金計画と合わせて投資シミュレーションも行いながら、自己資金額を決定しましょう。

アパート購入時の自己資金の目安については、下記の記事で詳しく解説しています。

アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

物件の選び方や、区分マンション経営との比較をしたい方には、以下の記事をおすすめいたします。

【種類別】収益物件からみた不動産投資の特徴！購入時の確認ポイント

賃貸マンションの一棟買いはあり？ アパート経営・区分マンション経営との徹底比較

アパート購入するならキャッシュフローを意識する

「自己資金の割合を増やしすぎると投資効率が悪くなる」ということは、フルローンで融資を受ければ最大の投資効率を得られるのでは？と考える方もいるかもしれません。

確かに、借入金額を増やすことで、投資した自己資金に対して得られた利益を表す自己資本利回り（CCR）は高くなります。一度の投資で得られるリターンが大きくなるということです。

しかし一方で、返済負担率の高い状態で賃貸経営を行うと、家賃収入が想定していたよりも低くなった場合に、賃貸経営が行き詰まってしまうリスクがあります。賃貸経営においては、空室や家賃滞納の発生によって、家賃収入が途絶えることは大いにあり得ます。

アパート経営を始める際には、自己資金の額や返済負担率、得られるリターンのバランスを見ながら、慎重に資金計画を立てることが重要です。

自己資本利回り（%）＝年間キャッシュフロー÷自己資本×100

アパート経営における利回りについては、下記の記事で詳しく解説していますので、しっかりと理解したうえで物件の購入を検討しましょう。

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

一棟アパート投資が不動産投資の成功者に選ばれる理由！判断基準を解説

アパート購入するなら出口戦略を意識する

一棟アパート投資では、購入して運用するだけでなく、物件を手放すときのことまで意識して運用する必要があります。物件をいかにして手放すか計画を立てることを「出口戦略」と呼び、出口戦略を適切に行えるかどうかで、不動産投資全体の利益が大きく変動するのです。

アパート経営の出口戦略には、下記のような選択肢があります。

・アパートをそのまま売却する
・建物を解体し、土地を更地として売却する
・アパートを建て替える

どのような出口戦略が有効かは、アパートの築年数や立地など、さまざまな要因によって異なります。一方で、アパートは築年数の経過とともに確実に価値が下がっていくうえ、資産価値に大きく影響する立地はあとから動かすことができない要素です。

アパートを購入する際には、将来的にどのような方法で売却・処分したいかを考慮したうえで、物件を選ぶことが重要です。

また、不動産投資での収益を安定させるには、運用時と売却時のそれぞれにおける「損益分岐点」を把握しておくことも求められます。

詳しくは以下の記事で解説していますので、ぜひご活用ください。

【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

アパート経営における出口戦略について知りたいという方は、下記の記事をご活用ください。

収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

収益物件をできるかぎり早く・高く売る秘訣｜パートナー選びのポイントは？

アパート購入するなら信頼できる不動産会社のアドバイスを聞く

アパート購入や賃貸経営では、一度に大きな金額が動いたり、資金計画やシミュレーションが必要になったりと、専門的な知見が必要な場面が多くあります。

アパート経営を行う際には、信頼できる不動産会社や賃貸管理会社をパートナーに選ぶことが重要です。

不動産投資に精通した不動産会社であれば、購入時の資金計画やキャッシュフローのシミュレーション、出口戦略に至るまで、さまざまな側面からアドバイスをしてもらえます。また、購入後のアパートの管理については、空室対策に強い賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

賃貸経営ではいかに空室を減らすか・入居者の満足度を上げるかが成功のカギを握るため、賃貸管理会社選びは慎重に行うようにしましょう。

リーシング・空室対策に強い賃貸管理会社とは？入居者募集力と仲介力から確認

信頼できる賃貸管理会社の選び方については、以下の記事をご参照ください。

【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？選び方とは

賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

まとめ

アパート経営では、物件本体の購入費用だけでなく、建築費用・土地取得費用・広告宣伝費・修繕費・管理費など、多岐にわたる支出を正確に把握することが欠かせません。

さらに、税務上は経費計上できないにもかかわらず、実際には確実に支払う必要のあるローン元本返済や大規模修繕積立金といった費用も存在し、これらはキャッシュフローに直接影響します。そのため、アパート経営を始める際は、利回りや本体価格だけで判断するのではなく、「経費になるもの・ならないもの」の両方を含めた総合的な資金計画を立てることが不可欠です。

運用段階では空室リスクへの対応が重要であり、入居者募集力の高い賃貸管理会社を選ぶことで収益性を大きく左右します。安定した入居率を維持するためには、適切な広告戦略や定期的な修繕計画を実行できるパートナーの存在が不可欠です。

【リロの不動産】は、「入居者募集」「仲介」「入居者・建物管理」「設備・工事」の『4つの空室対策』に対応。アパートの購入・管理・相続・税務対応など、賃貸経営を行うオーナー様をあらゆる角度からサポートしております。

アパート経営成功は、不動産会社・賃貸管理会社選びがすべてと言っても過言ではありません。

以下のページでは、当社で不動産を売却・購入されたお客様の事例をご紹介しています。不動産投資を始める流れや成功のポイントなど、ぜひご活用いただければと思います。

アパートを購入して不動産投資を行う流れや、成功させるためのポイントは、当社のコラムでもご紹介しております。

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