アパート経営のリスク完全ガイド！失敗を防ぐ対策を成功事例で徹底解説

アパート経営は、マンション経営と比べて初期費用が少なく、少額の自己資金で賃貸経営を始められることが特徴です。それゆえに「収益物件を所有するのがはじめて」「これから賃貸経営を勉強しようと思っている」など、初心者のオーナー様に選ばれやすい経営方法でもあります。

しかし、アパート経営のリスクを十分に理解しておらず、大きなトラブルに発展してしまうケースは少なくありません。起こりうるリスクを想定し、事前に対策を取っておくことが大切です。

本記事ではアパート経営の代表的なリスクや対策方法に触れながら、オーナー様の取り組みによってリスクを回避した改善事例を紹介します。

アパート経営で思うように収益を上げられていない方や、これから始めるアパート経営で事前にできる対策を知っておきたい方は、ぜひ参考にしてください。

▼この記事の内容

●アパート経営には空室リスクや老朽化リスク、修繕リスクなど20個のリスクがある

●リスクを回避するには、アパート経営の計画段階から対策を行う必要がある

●リスクが発生したときは迅速かつ適切な対応が重要。日頃から信頼できる賃貸管理会社と連携を取ることが大切

アパート経営のリスク対策を事前に行うポイント

アパート経営ではあらかじめ起こり得るリスクを想定し、事前に対策を取っておくことが大切です。特に土地選びやプランニング、施工会社・賃貸管理会社の選定などがアパートの収益性に大きな影響を与えるケースは少なくありません。

アパート経営のリスク対策として、事前に行うべきポイントは以下のとおりです。

●立地・設計プランの見極め
●最新情報や知識を習得する
●収益性を考慮した税金対策を行う
●事前のシミュレーションを入念に行う
●余裕を持たせた自己資金を準備しておく
●相続した土地を活用する
●高品質な施工が可能な建築会社に依頼する
●信頼できる賃貸管理会社を選ぶ
●出口戦略を立てておく

なお、収益物件を購入するときの注意点や、賃貸経営を開始した後のポイントについては以下の記事を参考にしてください。

■参考記事

アパート購入と賃貸経営の流れ！ アパート経営成功のポイント【保存版】

収益物件購入時の注意点とは？ 収益物件の種類とリスクへの対策を解説

失敗しない不動産投資の秘訣とは？メリットとリスクを徹底検証！

不動産運用は資産形成の王道！ リスクを抑えメリットを活かす不動産投資

立地・設計プランの見極め

一度建物を建築・購入すると、立地を大きく変更するのは難しいものです。建て替えをすると新築同様の費用がかかるため、賃貸需要が見込める地域を慎重に見極める必要があります。

行き当たりばったりで土地や建物を決めるのではなく、「どのような土地を購入すべきか」「その土地にどのような建物を建てるのが最適か」をアパート経営を始める段階から考えることが大切です。土地選びの主なポイントは以下のとおりです。

●地域の賃貸ニーズ
●入居者様となるターゲット層
●競合物件の数
●地盤　など

アパートを新築で建てる場合は、以下のポイントを参考に設計内容を検討しましょう。

●賃貸ニーズに合った間取り・設備・デザインになっているか
●耐震性や断熱性、耐火性、遮音性など建物の性能は十分か
●地震対策ができているか（ハザードマップを確認する）　など

最新情報や知識を習得する

設備やデザイン、間取りなどのニーズは一定ではなく、地域に住まう人々の生活とともに変化していきます。「どのようなサービスが求められているか」「暮らし方のトレンドは何か」などをオーナー様が自分で調査し、情報をアップデートすることが大切です。最新の知識に触れることで入居希望者様のニーズを汲み取りやすくなり、入居率の維持につながるでしょう。

加えて、アパート経営では不動産や法律、金融などさまざまな知識が必要です。専門的な分野ではありますが、最低限の知識を身に付けておくとよいでしょう。アパート経営を行う中で発生するさまざまな問題について、オーナー様が自分で判断し、適切な手段を選択できるようになります。

「賃貸経営HACK」でも、オーナー様のお悩みを解消するさまざまな情報を扱っています。賃貸経営を始める際の情報収集として、お役立てください。ただし、オーナー様が多忙な場合は情報収集の時間を確保できません。その場合は、自分ですべてを対応しなくとも賃貸管理会社と密なコミュニケーションを図り、情報収集を行う方法が非常に有効です。

収益性を考慮した税金対策を行う

相続税対策として、アパート経営を始めるオーナー様は多くいらっしゃいます。アパート経営で節税できる可能性がある税金は、以下のとおりです。

●所得税
●住民税
●事業税
●固定資産税
●都市計画税
●相続税
●贈与税

しかし、アパート経営の税金対策は一時的なものであることが多く、長期的に見ると節税効果は減少していきます。節税効果を重視しすぎるあまり、アパートの収益性をおろそかにしていると経営の悪化につながりかねません。

中には「経費を多く計上して節税効果を高めたい」と思うオーナー様もいるかもしれません。しかしアパート経営は、減価償却の期間が終了した後など、節税効果が減少した後も売却をせずに、長期にわたって経営を続けていく可能性もあります。節税効果にこだわりすぎず、まずはアパート経営の収益性を向上させることを優先して考えましょう。

アパート経営が相続税対策に有効な理由や、具体的な対策方法については以下の記事をあわせてご覧ください。

■参考記事

不動産購入が相続税対策になる理由！物件種類別の節税対策と注意点を解説

アパートは相続税対策に有効！ 相続税計算でメリットを検証・解説付き

一棟アパート購入から始める不動産投資！成功者が確認する指標と利回りも解説

事前のシミュレーションを入念に行う

アパート経営を始めるときは、事前に収支シミュレーションを行いましょう。単に満室時の家賃収入を計算するのではなく、空室が発生した場合や家賃が下落した場合など、起こり得るリスクを想定して収支を計算することが大切です。

収支シミュレーションのポイントは、以下のとおりです。

●5〜10％ほどの空室率を想定する
●築1年ごとに1%ほど家賃が下落することを想定する
●家賃収入の10〜20％ほどの経費を差し引く
●月々のローン返済額を差し引く
●大規模修繕に備え、一定額を貯蓄にまわす　など

アパート経営での適切な空室率は、5〜10％程度といわれています。また、家賃の下落率は地域によって異なるものの、築1年ごとに1%ほどを目安とするとよいでしょう。家賃収入に対する諸経費の割合は、10〜20%ほどが目安となります。

またアパートは10〜15年に1回の頻度で大規模修繕を行うのが一般的です。大規模修繕に備えて、毎月一定の金額を貯蓄しておくとよいでしょう。

アパート経営の利回りや空室率については、以下の記事もあわせてご覧ください。

■参考記事

アパート経営に必要な自己資金はいくら？ 成功に導く出口戦略と資金計画

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

【徹底解説】不動産投資の利回り計算！ 賃貸経営を成功に導く指標とは

空室率とは何か？ 不動産投資の重要指標を詳しく解説

余裕を持たせた自己資金を準備しておく

アパート経営を始めるときは、余裕を持って自己資金を用意しましょう。中には「自己資金を減らしたくない」「なるべく多く借入したい」と考えるオーナー様もいるかもしれません。しかし、借入額が増えるとその分月々の返済額が大きくなったり、返済期間が長くなったりする恐れがあります。収支が悪化すると、オーナー様の負担になりかねません。

自己資金を増やして借入額を減らすメリットは、ローン返済リスクを回避できることです。月々の返済額が少額ですむため、金利上昇リスクにも対応しやすいでしょう。また、一時的に空室が発生し、家賃収入が得られない期間があったとしても、自己資金で経費をまかえるメリットもあります。

アパート経営のローン活用については、以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事：現金一括購入とローン活用によるアパート経営の違い！不動産投資判断のポイントを解説

相続した土地を活用する

相続した土地を活用して、アパートを建てる方法もあります。土地の購入費がかからない分借入額を減らすことができ、ローン返済リスクを回避しやすいでしょう。浮いたお金をアパートの建築費にあて、ニーズの高い設備や間取りを取り入れることもできます。

ただし、人口が少ない地域や駅から遠い場所など、相続した土地がアパート経営に適切でないケースもあるでしょう。立地条件が悪く賃貸需要が見込めない場合は、無理に相続した土地でアパート経営を行う必要はありません。

駐車場経営やコインランドリー経営、借地として貸し出すなど、ほかの土地活用の方法を考えるのもよいでしょう。土地を更地のまま売却する選択肢もあります。相続した土地の活用方法や売却の判断基準については、以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

両親のアパートを相続！売却か賃貸経営継続かを判断するポイントと注意点

アパート相続の流れと注意点 賃貸経営継続か売却かの判断基準とは？

■参考事例：建築費をおさえたアパートで土地活用！竣工前に入居が決まる収益物件を建築

高品質な施工が可能な建築会社に依頼する

建築会社選びは、アパート経営の成功を左右する重要なポイントです。優良な建築会社に依頼すると、品質がよく高性能なアパートを建築できます。建物の老朽化リスクや修繕リスク、資産価値低下リスク、家賃下落リスクなどを回避でき、長期間にわたって建物の美観を維持しやすいでしょう。

また、高性能かつ目的・出口戦略を意識した施工ができれば、入居者様にとって住み心地のよい住環境を提供できるため、結果的にアパートの入居率を高めることにもつながります。入居者様に長く住んでもらえれば、原状回復工事や入居者募集などの費用も削減できるでしょう。

物件を購入するときに行う目的設定や情報収集については、以下の記事を参考にしてください。

■参考記事

【必読】不動産投資・賃貸経営の目的が明確なほど成功確率が上がる理由

不動産投資は難しい？向いている方の目的や属性から分かる特徴とは

収益物件の買い方！不動産投資の物件購入は目的設定と情報収集が重要な理由

信頼できる賃貸管理会社を選ぶ

アパートの管理を賃貸管理会社に任せたものの、「入居者様が思うように増えない」「建物の管理が行き届いていない」などのトラブルが発生するケースもあります。ホームページに記載されている管理実績などを調査し、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

賃貸管理会社の中には、入居者募集や建物・設備の修繕などにも対応し、アパート経営をトータルサポートしている会社もあります。アパート経営がはじめてのオーナー様は、入居者募集から出口戦略までを一貫して任せられる賃貸管理会社に依頼することをおすすめします。

賃貸管理会社の選び方については、下記の記事を参考にしてください。

■参考記事

賃貸経営を成功に導く不動産管理とは？ 信頼できる管理会社の選び方を解説

賃貸管理会社の探し方と6つのポイント！賃貸経営の収支を握る管理とは

【必読】賃貸管理会社の選び方！運用益と出口戦略を見据える賃貸管理

【賃貸管理会社】大手と地域密着型のどっちがおすすめ？選び方とは

賃貸管理会社の選定基準は手数料の安さか、収益性を高める管理か

管理会社の変更はあり？賃貸経営安定化のためにオーナー様がなすべきこと

出口戦略を立てておく

アパート経営には家賃収入による「インカムゲイン」と、物件の売却時に得られる「キャピタルゲイン」の2種類の収益があります。

空室や建物の老朽化、家賃の下落などによって家賃収入が減少しても、アパートを売却することで収益を得られる可能性があります。しかし、経営が立ち行かなくなってから売却を考えると、思うように売却が進まないケースも少なくありません。アパートを購入する段階から売却時期を考えておきましょう。

売却時期は収支シミュレーションを行った際、想定よりも支出が多くなるタイミングが1つの目安です。例えば新築でアパート経営をはじめた場合、30年後が売却を考えるタイミングとなります。築30年が経過した物件は、空室リスクや老朽化リスク、家賃下落リスクなどによってまとまった支出が発生しやすいからです。高値で売却したい場合は、築年数20年以内がよいといわれています。

アパート経営の損益分岐点で着目するポイントや、出口戦略の詳しい立て方については下記の記事をあわせて参考にしてください。

■参考記事

【保存版】不動産投資の損益分岐点で着目するポイントは運用と売却！

収益物件を高値で売却する秘訣と注意点｜出口戦略の立て方も解説！

アパート経営のリスク改善事例

アパート経営では、リスクに備えてアパートの計画段階から対策を行うことが大切です。ここからは、適切な対応を行ったことでリスクを回避できたオーナー様の改善事例を紹介します。

【アパート経営のリスク　収益改善事例①】サブリース変更で収益アップ！需要を捉えたシミュレーションと入居者募集

埼玉県で築10年の1棟アパート経営を行うオーナー様の改善事例です。オーナー様はこれまで賃貸管理会社とサブリース契約を締結していましたが、賃料の見直しによって家賃収入が減る可能性があり、集金管理へ切り替えるべきか悩んでいました。

サブリースと集金管理それぞれのメリット・デメリットを伝え、収支シミュレーションを行いました。賃料を変更して集金管理へ切り替えたほうがオーナー様にとってメリットが大きいことがわかり、集金管理へ切り替えて適切な賃料で入居募集を行ったところ、短期間で入居率100％に達しました。

事例：サブリース変更で収益アップ！需要を捉えたシミュレーションと入居者募集

【アパート経営のリスク　収益改善事例②】サブリースから集金管理へ変更で収入が月額で約50000円増加！

茨城県で築12年の1棟アパート経営を行うオーナー様の収益改善事例です。オーナー様は新築からサブリースでアパートを経営してきましたが、支出が多くほかの管理方法への変更を検討していました。

現状の保証賃料と周辺にある類似物件の賃料を比較したところ、集金管理へ切り替えたほうが収益を見込めることが発覚。管理手数料や費用を見直し、オーナー様の希望に合うプランを提案したところ、オーナー様の収入が月額で約5万円増加しました。

事例：サブリースから集金管理へ変更で収入が月額で約50000円増加！

【アパート経営のリスク　滞納家賃改善事例③】3年半の家賃滞納額が240万！時間を要するも無事に全額回収！

東京都で築30年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。オーナー様は全部で7棟のアパートを保有しており、すべて自主管理を行っていました。しかし規模が大きくなるにつれて管理が行き届かない状態が続いており、240万円もの家賃滞納を抱える入居者様の対応に悩んでいました。

入居者様と話し合い、返済契約書と不履行の対応などを含めた合意書を作成。また、全棟の管理運用を任せていただき、入居者様の契約管理や家賃管理を徹底しました。2年ほどの時間がかかったものの、無事に滞納家賃の全額を回収しています。

事例：3年半の家賃滞納額が240万！時間を要するも無事に全額回収！

【アパート経営のリスク　管理改善事例④】稼働率50％だった物件を、賃料減額することなく満室に改善！

神奈川県で築20年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。中古物件を購入して運用していましたが、半分の部屋が空室に。オーナー様は利回りを重視しており「賃料をなるべく下げずに満室にしたい」と相談を受けました。

共用部分や外観、室内の清掃などを徹底して案内時のイメージアップに努め、費用がかかる修繕については、できるだけ低額な資材を購入したりDIYで対応したりとコストダウンでの対策を実現しました。無事に賃料を減額することなく入居者募集に成功し、現在も満室稼働中です。

事例：稼働率50％だった物件を、賃料減額することなく満室に改善！

【アパート経営のリスク　管理改善事例⑤】アパート用として大容量の物置設置！共用部分の私物放置がゼロに

宮城県で築24年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。共用部分に入居者様の私物が多く置かれており、オーナー様は「見栄えが悪いのでは」「イタズラをされてトラブルに発展するのでは」と悩んでいました。

アパートの状況を確認し、それぞれの部屋に専用の物置を設置することを提案しました。敷地内に大容量の物置を計10個設置したところ、共用部分への私物の放置を無くすことに成功しています。

事例：アパート用として大容量の物置設置！共用部分の私物放置がゼロに

【アパート経営のリスク　空室改善事例⑥】大変だ！ 一括借上の大手法人から解約の申し出が…

東京都で築20年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。法人の社員寮として一括貸ししていたアパートの解約が決まり、24部屋が空室になってしまいました。どのように入居者募集を行うべきか、オーナー様から相談を受けました。

物件を調査したところ、学生や若手の社会人をターゲットにした単身世帯向けのアパートであることがわかり、提携している大学の住まいさがし相談会で大々的に紹介したことで、ほぼすべての部屋が無事に成約となっています。

事例：大変だ！ 一括借上の大手法人から解約の申し出が…

【アパート経営のリスク　空室改善事例⑦】法人契約のマンション33戸がすべて解約！期限付きの条件見直しで即満室！

東京都で築26年の1棟マンションを経営するオーナー様の空室改善事例です。法人契約のマンション33戸がすべて解約となり、多数の空室が発生。どうにか満室にする方法はないかと、オーナー様から相談を受けました。

1年間の定期借家契約で、賃料を15％下げるプランを提案しました。期限付きで条件を見直すことで、短期賃貸ニーズを持つ入居希望者様を誘致できると考えたためです。プラン変更後は多くの入居希望者様から問い合わせがあり、無事に満室となっています。

事例：法人契約のマンション33戸がすべて解約！期限付きの条件見直しで即満室！

【アパート経営のリスク　空室改善事例⑧】新築から４年間長期空室の物件！特殊な募集条件でも半年で満室稼働！

福岡県で築4年の1棟アパートを経営するオーナー様の空室改善事例です。オーナー様は保護猫活動を行っており、アパートの入居条件として「保護猫を飼育すること」という条件を設けていました。特殊な条件ではあるものの、長期の空室を改善したいと相談を受けました。

猫が原因による原状回復は不問とするなど特約を見直したうえで、単身のお客様に対して積極的にアプローチしました。多くのお客様に「猫が飼育できるうえに原状回復のリスクがない」とメリットを感じていただき、無事に満室稼働へと至っています。

事例：新築から４年間長期空室の物件！特殊な募集条件でも半年で満室稼働！

【アパート経営のリスク　長期空室改善事例⑨】築44年のアパートが長期空室に！徹底的に理由を追求し満室経営に！

宮城県で築44年のアパートを経営するオーナー様の改善事例です。オーナー様は以前の賃貸管理会社の対応に不満を感じており、長期にわたって発生している空室に悩んでいました。賃貸管理会社を変更したうえで、空室対策を行ってほしいと相談を受けました。

近隣にある競合物件を調査し、家賃の見直しを実施。加えてインターネット広告の内容を改善し、写真撮影の研修や地域情報の提供などを行ったところ、ほどなく満室となっています。

事例：築44年のアパートが長期空室に！徹底的に理由を追求し満室経営に！

【アパート経営の空室リスク　募集方法改善事例⑩】1年以上の長期空室を解消し経費削減する提案力と仲介力で満室経営！

福岡県で築21年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。新築から同じ賃貸管理会社に依頼していましたが、1年以上空室が発生している状態。オーナー様から、賃貸管理会社を変更したうえで空室対策を行ってほしいと相談を受けました。

アパートの募集条件を確認すると、賃料が5年以上変更されておらず、近隣の賃料水準と大きく乖離していることがわかりました。家賃の見直しを行ったうえで設備や内装などを変更したところ、すぐに満室となっています。

事例：1年以上の長期空室を解消し経費削減する提案力と仲介力で満室経営！

【アパート経営の空室リスク　賃料改善事例⑪】長期空室で入居率63％の物件が条件改定後３ヶ月半で入居率95％に空室改善

大阪府で築37年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。入居率63％ほどで長期の空室が発生しており、満室にする方法はないかと相談を受けました。

アパートの募集条件を確認すると、賃料が相場よりもやや高めの水準であること、高速インターネット回線などニーズの高い設備が設置されていないことなどが発覚。家賃の見直しや設備の改善などを行ったところ、ほぼすべての部屋が成約となりました。

事例：長期空室で入居率63％の物件が条件改定後３ヶ月半で入居率95％に空室改善

【アパート経営のリスク　築古改善事例⑫】築後24年でも『サブリース』プラス『割賦支払リニューアル』でピカピカに

宮城県で築24年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。物件の築年数が経過したこともあり、「安くてもいいので、安定収入を得たい」とオーナー様から相談を受けました。

オーナー様の希望をふまえて、不動産会社へのサブリース契約を提案しました。サブリースは必ずしも新築の物件である必要はなく、実際にこれまで築20年以上の物件でサブリース契約を締結し、収支を改善した実績もあります。オーナー様はサブリースで得た収入を資金源として、割賦支払で物件のリニューアル工事を実施しました。

事例：築後24年でも『サブリース』プラス『割賦支払リニューアル』でピカピカに

【アパート経営のリスク　リフォーム改善事例⑬】明るい床とアクセントクロスでイメージUP！仲介店舗と連携して成約

東京都で築25年の1棟アパートを経営するオーナー様の改善事例です。オーナー様は築年数の経過とともに空室が目立ち、家賃を下げざるを得ない状況にお悩みで、駅からやや遠い立地ではあるものの、入居率を高めたいと相談を受けました。

近隣に類似物件が多いため、差別化を図るためのデザインリフォームをご提案。部屋全体の明るさと色味、アクセントクロスにこだわってリフォームを行ったところ、無事に満室となりました。

事例：明るい床とアクセントクロスでイメージUP！仲介店舗と連携して成約

【アパート経営のリスク　リフォーム改善事例⑭】和室を洋室にリフォームして入居者募集を強化！3ヶ月で満室に改善！

神奈川県で築28年の1棟アパートを経営するオーナー様のリフォーム改善事例です。駅から徒歩3分という好立地にも関わらず、13戸中5戸が空室。オーナー様から入居率を高める方法はないかと相談を受けました。

アパートの間取りは2DKのうち1部屋が和室となっており、ターゲット層の賃貸ニーズと乖離していました。和室を洋室にリフォームしてインターネット広告に力を入れたところ、約3ヶ月で満室となっています。

事例：和室を洋室にリフォームして入居者募集を強化！3ヶ月で満室に改善！

【アパート経営のリスク　リノベーション改善事例⑮】3DKのお部屋がマリンリゾートをコンセプトに変身して賃料UP

佐賀県で築25年の1棟アパートを経営するオーナー様のリノベーション改善事例です。建物の老朽化が目立ちはじめ、オーナー様はリフォームを検討していました。しかし近隣に類似物件が多いため、差別化を図る方法はないかと相談を受けました。

「マリンリゾート」をコンセプトに、物件のイメージを一新するリノベーションをオーナー様にご提案。ほかにも収納を増やしたり浴室に追い焚き機能を付けたりと、暮らしやすさの向上を図る修繕を実施しました。家賃を1万3,000円アップして入居者募集をしたところ、わずか1週間で入居が決まっています。

事例：3DKのお部屋が”マリンリゾート”をコンセプトに変身して賃料UP

【アパート経営のリスク　リノベーション改善事例⑯】賃貸経営リノベーションで家賃約2万円UPで入居率100％に！

大阪府で築41年の1棟アパートの経営を行うオーナー様の改善事例です。オーナー様はアパートの築年数が古く、家賃を下げても空室が埋まらない状況に悩んでいました。入居者様の質も悪くなりトラブルが続いているため、「対策できることはないか」と相談を受けました。

間取りからすべてを一新する、大規模なフルリノベーションをご提案。またターゲット層を20代半ば〜30代半ばの新婚やカップル、単身者に設定し、明るく清潔感のある部屋づくりを行ったところ、ほとんどの部屋が施工中に成約となり、無事に満室稼働中です。

事例：賃貸経営リノベーションで家賃約2万円UPで入居率100％に！

【アパート経営のリスク　売却事例⑰】２０年近く空室（空き家）にしていたアパートを売却するお手伝い

埼玉県で1棟アパートを経営するオーナー様の売却事例です。オーナー様はさまざまな事情から約20年間、賃貸や売却をせずアパートを空き家の状態にしていました。経営の継続が難しいと判断したため、アパート経営をしてくれる方限定で物件を売却することを決意。

つながりのある投資家のお客様にメルマガを配信してアパートを紹介したところ、配信直後から多数の問い合わせがあり、売却に成功。オーナー様にも喜んでいただけました。

事例：２０年近く空室（空き家）にしていたアパートを売却するお手伝い

【アパート経営のリスク　売却事例⑱】終活は大事！10年以上前から相続準備をしたから対応出来た不動産売却

埼玉県でアパート経営を行うオーナー様の売却事例です。建物の老朽化が進んでいたため、オーナー様は相続が発生したら土地を売却し、納税費用にあてたいと考えていました。

10年以上前から出口戦略を決定し、相続発生時の売却用不動産として管理を徹底。入居者様と定期借家で賃貸借契約を締結し、建物は最低限の修繕のみを行うなど、前もって売却の準備を進めました。無事に予定どおりの時期に売却でき、オーナー様に満足いただける金額で成約となっています。

事例：終活は大事！10年以上前から相続準備をしたから対応出来た不動産売却

【アパート経営のリスク　売却事例⑲】複数の相続人が紛争を避けるため、買取による早期現金化でスムーズに

神奈川県で築28年の1棟アパートを経営するオーナー様の売却事例です。突然オーナー様が亡くなり、アパートをどのように相続するべきかが問題となっていました。複数人の相続人は全員賃貸経営の経験がなく、アパート経営を引き継ぐことに不安を持っていたからです。

そこで、アパートの買い取りによる資産の現金化をご提案。賃貸物件の相続に抵抗を持っていた相続人が多かったため、現金化したことでスムーズに相続が完了しました。

事例：複数の相続人が紛争を避けるため、買取による早期現金化でスムーズに

アパート経営の代表的なリスク

適切な対策を取るためには、アパート経営で起こり得るリスクを詳しく把握する必要があります。アパート経営の代表的なリスクは以下のとおりです。

●空室リスク
●立地リスク
●老朽化リスク
●修繕リスク
●金利上昇リスク
●家賃滞納リスク
●家賃下落リスク
●入居者トラブルリスク
●災害リスク
●ローン返済リスク
●サブリースリスク
●高利回りリスク
●節税目的リスク
●追加不動産投資リスク
●資産価値下落リスク
●供給過剰リスク
●新築リスク
●立ち退きリスク
●売却リスク
●賃貸管理会社倒産リスク

ここでは、それぞれで発生しやすいトラブルの内容を紹介します。またリスクコントロールの方法やリスクを回避した体験談など、以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

【アパート経営・賃貸経営入門】メリット・リスク・成功の秘訣をわかりやすく解説！

賃貸経営の成功法を伝授！代表的なリスクと6つの成功ポイントとは

アパート経営とマンション経営の違いとは？ メリット・リスクと投資戦略

アパート経営の失敗体験談9選と回避方法！よくある失敗事例から学ぼう

【初心者向け】不動産投資のメリット7選！ リスクと対策を徹底解説

アパート経営のリスク①空室リスク

「空室リスク」とは、なかなか入居者様が決まらず、長期にわたって空室が発生するリスクです。アパート経営で最も避けたいリスクだといわれており、空室によって家賃下落リスクやローン返済リスク、資産価値低下リスクなどが併発するケースも少なくありません。

空室の原因は物件の状況によって異なりますが、以下のような理由で入居希望者様が集まりづらくなっているアパートは多く見受けられます。

●立地が悪い
●築年数が古い
●建物の管理状況が悪い
●間取りや設備がニーズと乖離している
●家賃が適正でない
●入居者募集の方法・内容が適切でない
●地域におけるアパートの供給過剰　など

空室リスクは、原因によって対策方法が異なります。まずは物件に足を運んだり周辺の競合物件を調査したりと、アパートの状況をチェックして原因を把握することが大切です。

空室対策の具体的な方法については、下記の記事をあわせて参考にしてください。

■参考記事

空室の原因を解決する『4つの空室対策』とは？14種類の手法を徹底解説！

アパート経営者必見！ 空室が埋まらない理由と効果的な空室対策を詳しく解説

不動産投資の大敵・空室をなくす！ 空室改善の方法をわかりやすく解説

不動産投資の空室リスクとは？ 対策をわかりやすく解説

アパート経営のリスク②立地リスク

「立地リスク」とは、立地条件や周辺環境が悪く、賃貸需要を獲得できないリスクのことです。アパートの購入当初は立地条件がよく賃貸需要が見込める地域でも、環境の変化によって入居者様が決まらなくなるケースもあります。

大学や企業が近隣にあり、学生や社員がアパートのターゲット層となっている場合は、移転すると賃貸需要が落ちて空室が発生しやすくなるでしょう。また都市開発によって一部の地域で需要が高まり、ほかの地域に人が集まってしまうケースもあります。

しかし、環境の変化を予想するのは難しく、予期しない事態が発生することもあります。立地だけに頼るのではなく、建物にも魅力付けを行い、多くの方が住みたいと感じるアパートをつくることも大切です。

土地選びからアパート経営を始める方法については、下記の記事もあわせてご覧ください。

■参考記事：土地購入から始めるアパート経営！土地選びの方法や注意点を徹底解説

アパート経営のリスク③老朽化リスク

「老朽化リスク」とは、築年数の経過によって建物や設備が老朽化するリスクです。避けられないリスクではありますが、こまめな修繕によってリスクを最小限に抑えることは可能です。

アパートは10〜15年に1回行う大規模修繕のほかにも、定期的に修繕する箇所があります。修繕箇所と周期の例は以下のとおりです。

●ベランダ・施設・廊下の鉄部塗装：5年
●給排水管の高圧洗浄：5年
●内装の張り替え：5〜8年（退去時含む）
●住宅設備の入れ替え：10年程度
●配管設備・ポンプ修理：15〜20年

建物の老朽化を放置するとアパートの印象や住み心地が悪くなり、空室リスクや家賃下落リスクにもつながります。また建物の構造に影響が出た場合、賃貸そのものができない状態になる可能性があるため注意が必要です。

アパート経営のリスク④修繕リスク

「修繕リスク」とは、アパートの修繕費が高額になるリスクです。築年数の経過によって修繕の回数や費用が増え、経営を圧迫するケースは少なくありません。

特に大規模修繕では数百万単位で費用が発生し、費用はすべてオーナー様の負担となります。新築から10年目までであれば、建築会社の保証が適用されて修繕費用を抑えられる可能性もあるでしょう。11年目以降は修繕費が大幅に増えることが予想されるため、新築の段階から修繕費を積み立てておくことをおすすめします。

またアパートは退去が発生するたびに、原状回復費用が発生します。入居者様の入れ替わりが多いアパートは原状回復費用がかかりやすいため、入居者様に長く住んでもらうことも修繕費を抑える対策の1つです。入居者様の故意や過失によってできたキズ・汚れ、設備の故障などは、入居者様に費用を負担してもらうこともあります。

アパート経営のリスク⑤金利上昇リスク

「金利上昇リスク」とは変動金利でアパートローンを組んだ場合、金利の上昇にともない総返済額が増え、収支が悪化するリスクです。

多くの場合、毎月の家賃収入からローンを返済するのが一般的です。しかし金利が上昇すると、ローン返済額が家賃収入を上回ってしまう可能性も少なくありません。日本では低金利の状態が長く続いているため、今後金利が上昇した場合は大きな影響を受けると予想されています。

金利上昇リスクは、固定金利を選ぶことで避けられるリスクです。しかし、変動金利のほうが固定金利よりも金利が安いため、「変動金利のほうがお得なのでは」と考えるオーナー様もいるでしょう。金利動向をふまえつつ、どちらの金利を選ぶのかを慎重に検討する必要があります。

アパート経営のリスク⑥家賃滞納リスク

「家賃滞納リスク」とは、入居者様から家賃が支払われない状態が続き、家賃収入が減るリスクです。

家賃を滞納しているからといって、ただちに退去を命じたり新たに入居者募集をしたりするのは難しいでしょう。滞納している入居者様への交渉が難航し、家賃を回収するために多くの時間がかかるケースも多く見受けられます。オーナー様への精神的な負担を減らすためにも、家賃滞納が発覚したらすぐに対応を行うことが大切です。

入居審査を厳しくしたり保証会社への加入を必須条件にしたりと、入居条件を見直すこともリスク回避につながります。また、不動産会社などへのサブリースも、家賃滞納リスクの対策として効果的です。

滞納家賃の改修事例は以下を参照ください。

■滞納家賃回収の改善事例　一覧

アパート経営のリスク⑦家賃下落リスク

「家賃下落リスク」とはアパート経営を続けていく中で、家賃を下げざるを得ない状況に陥るリスクです。アパートを経営していると、築年数の経過や周辺環境の変化、競合物件との差別化など、さまざまな原因によって家賃を見直すタイミングが訪れます。

特に新築から10年間は家賃が下落しやすく、中にはピーク時から20％ほど賃料が下がる物件もあります。築20年を過ぎると家賃の下落幅が緩やかになるため、家賃下落リスクの対策として、築20年前後の中古物件を購入するオーナー様も多いです。

どのような物件であっても、経年劣化による家賃の下落は発生するものです。家賃下落リスクはローン返済にも影響を与えるため、あらかじめ家賃が下がることを想定したうえで、収支計画を立てる必要があります。

アパート経営のリスク⑧入居者トラブルリスク

「入居者トラブルリスク」とは、入居者様のマナー違反によってトラブルが発生するリスクです。よくある入居者トラブルは以下のとおりです。

●騒音
●ゴミ出しルールの違反
●喫煙・ペット飼育・同棲などの禁止事項の違反
●夜逃げ
●共用スペースへの残置物
●汚部屋による悪臭・害虫

入居者トラブルは空室リスクや資産価値下落リスク、修繕リスクなどにもつながります。中には1人の入居者様のマナー違反によって空室が埋まらない状況が続いたり、ほかの入居者様が退去してしまったりするケースも少なくありません。

入居者トラブルリスクを回避するには、入居前の対策やトラブル発生時の迅速な対応が必要です。賃貸管理会社と連携を取り、トラブルが発生したらすぐに対応できる体制を整えておきましょう。

トラブル・クレームの改修事例は以下を参照ください。

■トラブル・クレームの改善事例　一覧

アパート経営のリスク⑨災害リスク

「災害リスク」とは災害で建物の一部が破損したり、滅失したりするリスクです。被害が広範囲におよぶと多くの修繕費用がかかり、場合によってはアパート経営の継続ができなくなる恐れもあります。

災害には「自然災害」と「日常で発生する災害」があります。自然災害は地震や台風、土砂崩れ、水害などがあり、地域によって発生頻度や被害の度合いなどが異なります。アパートの立地を検討するときは必ずハザードマップを確認し、自然災害の影響を受けづらい地域を選ぶようにしましょう。

日常で発生する災害は、火災が挙げられます。入居者様や近隣住民などの不注意が火災につながるケースは多く、オーナー様が細心の注意を払っていたとしても完全に防ぐのは難しいかもしれません。被害を最小限に抑えるためには、耐火性の高い建物を建てる、損害保険へ加入するなどの対策が有効です。

アパート経営のリスク⑩ローン返済リスク

「ローン返済リスク」とは、月々のローン返済が難しくなるリスクです。ローン返済リスクはさまざまな原因があり、よくあるケースは以下のとおりです。

●借入額が多すぎる
●返済期間が短く、月々の返済額が多額
●空室によって家賃収入が得られない
●変動金利を選択し、金利上昇によって返済額が膨らむ
●自己資金が少ない
●修繕費の増加　など

ローン返済リスクは、単に家賃収入の減少によって発生するわけではありません。「固定金利・変動金利どちらを選ぶか」「借入額や返済期間はどうするか」など、オーナー様の資金力やアパート経営を始める前の準備内容がリスクに直結するケースもあります。

ローン返済ができなくなった場合、物件を売却して返済費用にあてる方法もありますが、タイミングを見極めずに売却すると売却益が返済額を下回る可能性もあるため注意が必要です。

アパート経営のリスク⑪サブリースリスク

「サブリースリスク」とは、サブリース契約を巡ったトラブルが発生するリスクです。サブリースとは、不動産会社がオーナー様の物件をまるごと借り上げ、不動産会社が入居者様に部屋を転貸する形態です。オーナー様は不動産会社と賃貸借契約を締結し、空室率に関わらず、毎月一定のサブリース賃料を受け取ることができます。

しかし、サブリースを行う不動産会社とオーナー様の間で以下のようなトラブルが起こるケースは珍しくありません。

●家賃保証の金額が見直され、当初聞いていた家賃収入を得られない
●解約したくてもできない
●解約を申し出たら高額な違約金が発生した
●一方的に中途解約を言い渡され、多くの空室が発生した
●サブリース会社が発注した修繕見積もりが相場よりも高いことが発覚した

トラブルを防ぐためには、契約内容を事前にしっかり確認することが大切です。「契約期間は何年か」「一方的な中途解約条項が含まれていないか」などをチェックし、条件が折り合わない場合は安易に契約を決めないようにしましょう。

サブリースの改修事例は以下を参照ください。

■サブリースの改善事例　一覧

アパート経営のリスク⑫高利回りリスク

「高利回りリスク 」とは、利回りの高い物件を購入し、後々トラブルに発展するリスクです。主に家賃下落リスクや空室リスク、修繕リスクなどを引き起こす可能性があります。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を表した数字です。一方、実質利回りとは購入価格・年間家賃収入からそれぞれにかかったコストを差し引き、利益額の割合を表した数字です。

したがって表面利回りには、物件の取得で支払う費用やアパート経営で発生する費用が差し引かれていません。数字が高く出やすいため、不動産会社では表面利回りをセールストークに物件を売り出しているケースもあります。

特に地方の中古アパートは、高利回り物件が比較的多い傾向にあります。不動産会社の広告などを鵜呑みにしすぎず、利回りの種類や高利回りの理由を把握したうえで購入を検討しましょう。

アパート経営の利回りや、中古アパートの購入については以下の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事

【総集編】アパート経営の利回りの目安は？不動産投資の指標と注意点

【事例付】中古アパートを購入するときの注意点と対策を事例と一緒に徹底解説

アパート経営のリスク⑬節税目的リスク

「節税目的リスク」とは、節税目的でアパート経営を始めたことで経営方針にブレが生じるリスクです。節税効果を重視するあまり、空室リスクや修繕リスクの原因になる可能性があります。

アパート経営で節税効果が見込めるのは、損益通算によって所得を圧縮できたときです。損益通算とは、アパート経営で赤字が発生した場合、赤字所得をほかの黒字所得から差し引いて課税所得を減らせる仕組みです。アパート経営のほかに黒字の事業所得や給与所得などがある方は、節税効果が高いといえるでしょう。

しかし、アパート経営で赤字を出すには「何が減価償却の対象になるのか」「どこからどこまでを経費計上できるのか」など知識が必要です。また多くの経費を計上することを重視するあまり、収支が悪化して経営が立ち行かなくなるトラブルも起こりかねません。

アパート経営の税金対策については、下記の記事もあわせて参考にしてください。

■参考記事：【事例付き】地主のアパート経営が資産保全・税金対策に有利な理由と注意点を解説

アパート経営のリスク⑭追加不動産投資リスク

「追加不動産投資リスク」とは、複数の収益物件を購入することで起こり得る投資リスクです。

空室などの理由で思うように家賃収入が得られない場合、「複数のアパートを所有して収入を増やしたい」と考えるオーナー様もいます。しかし、自己資金が少ない状態で新たに収益物件を購入するとなると、追加で借入を行う必要があります。月々の返済額がさらに膨らみ、大きなリスクになりかねません。

安易に追加投資をするのは避け、別の方法で資産を増やすことを検討しましょう。アパートを売却し、自己資金を増やしてから別のアパートに買い換えるのも1つの方法です。

アパート経営のリスク⑮資産価値下落リスク

「資産価値下落リスク」とは、築年数の経過や地価変動などで資産価値が低下するリスクです。また、景気の悪化や低金利などで資産価値が下がることもあります。

資産価値下落リスクは、アパート経営を続けるうえで大きな支障はありません。しかし、将来アパートの売却を検討している場合、売却価格に大きな影響をおよぼす可能性があります。資産価値の下落によって「希望の金額で売れない」「売却益でローン残債を支払えない」などの状況に陥りかねません。

資産価値下落リスクを回避するには、地価下落が起きにくい物件を選ぶことが大切です。どのタイミングで売却しても、ある程度の資産価値を維持できていると、希望の近い金額で売却しやすくなるでしょう。

アパート経営のリスク⑯供給過剰リスク

「供給過剰リスク」とは、周辺に競合物件が多く入居者様が決まりづらくなるリスクです。アパートの過剰供給が空室リスクや家賃下落リスク、修繕リスクなどにつながる可能性もあります。

アパートはマンションに比べて規模が小さく、建築制限も少ないため過剰供給が発生しやすい傾向があります。特別な差別化が難しく「似たようなデザインや間取り、家賃のアパートが周辺にたくさんある」という状態に陥りかねません。

供給過剰リスクを回避するには、アパートの土地選びが重要です。周囲に類似物件が多い場合でも、立地に魅力を感じてもらえれば入居者様に選ばれやすい傾向にあります。また、都内などの人口が増えている地域は、供給過剰リスクの影響を受けづらいでしょう。

アパート経営のリスク⑰新築リスク

「新築リスク」とは、新築アパートを購入・建築して経営することによって発生するリスクです。新築物件は家賃下落率が最も大きく、新築か・築1年かでも家賃が異なります。購入価格が高額なこと、家賃の下落幅が大きいことなどが影響し、新築物件は利回りが低くなりやすいといわれています。

キャッシュフローが悪化する可能性が高いため、新築アパート経営を成功させるには豊富な知識やノウハウが必要です。はじめてアパート経営を行うオーナー様は、家賃の下落が緩やかな中古アパートの購入も視野に入れるとよいでしょう。

中古アパート経営のメリット・リスクについては下記の記事をあわせてご覧ください。

■参考記事：失敗しない中古アパート経営とは？ メリット・リスク・対策方法を解説

アパート経営のリスク⑱立ち退きリスク

「立ち退きリスク」とは、オーナー様の都合で入居者様に立ち退きを要求するとき、拒否されたりトラブルに発展したりするリスクです。

アパートの建て替えや解体などで、どうしても入居者様に立ち退きを依頼せざるを得ない状況があります。しかし、普通借家契約は入居者様を守る内容になっているため、オーナー様から立ち退きを求めるときは正当な理由が必要です。

正当な理由として認められるのは、以下のようなケースです。

●建物の老朽化により倒壊のリスクがある
●アパートの修繕や解体を行う
●オーナー様の経済的な事情でアパートを手放す
●入居者様の契約違反、マナー違反
●再開発事業の計画がある
●オーナー様や家族が住居として利用する必要がある

入居者様に立ち退き料を支払うことで、交渉がスムーズに進むケースもあります。しかし、立ち退き料は金額が定義されておらず、法的な支払い義務もないため、必ずしも交渉が成立するとは限らない点に注意が必要です。

アパート経営のリスク⑲売却リスク

「売却リスク」とは、アパートを適切なタイミングで売れなかったり、希望の金額で売却できなかったりするリスクです。

「経営が悪化したから」「空室が目立ってきたから」などの理由で急きょ売却を検討したものの、予想よりも売却益を得られないケースは少なくありません。物件の売却を視野に入れている場合は、アパートを建築した段階からタイミングを予測し、計画的に売却を進めていくことが大切です。

また、アパートが高稼働なときは売却しやすいタイミングでもあります。再開発などによって地域の賃貸需要が高まっているときや、満室状態が長く続いているときなどは物件を高く売りやすいでしょう。

売買の改修事例は以下を参照ください。

■売買の改善事例　一覧

アパート経営のリスク⑳賃貸管理会社倒産リスク

「賃貸管理会社倒産リスク」とは、管理を委託していた賃貸管理会社が倒産するリスクです。倒産によって管理状況が乱れると、空室リスクや老朽化リスク、資産価値下落リスクなどに発展する可能性もあります。

アパート経営は株式投資やFXなどと違い、賃貸管理会社に管理を委託することで初心者の方でも利益を生みやすい投資方法といえます。

しかし、すべての業務を任せきりにしていると、万が一賃貸管理会社が倒産した場合、オーナー様1人では管理ができない状態になってしまいます。日頃からアパートに足を運び、管理状況や入居者様の様子などを把握するようにしましょう。また、賃貸管理会社を選ぶときは、倒産の恐れがないか経営状況を確認することも大切です。

アパート経営のリスク回避方法

ここでは、さまざまなリスクを回避して安定したアパート経営を行う方法を紹介します。前述したリスクを回避するための事前準備とあわせて、下記の対策を取り入れるとよいでしょう。

●管理方法の変更・賃貸管理会社の切り替えを行う
●競合物件との差別化を図る
●家賃保証会社・保険に加入して万が一に備える
●資金力を上げる

また、地主のオーナー様が知っておきたいリスク回避の方法については、下記の記事を参考にしてください。

■参考記事

【事例付き】地主さんが行う賃貸経営での資産の増やし方とトラブル回避術

【保存】不動産経営の種類や収支を学ぶ！リスク回避する成功の秘訣とは？

アパート経営のリスク回避①管理方法の変更・賃貸管理会社の切り替えを行う

「アパートの管理が行き届いていない」「要望を伝えても改善が見られない」などと感じる場合は、賃貸管理会社の変更を検討しましょう。

賃貸管理会社はそれぞれ扱っているサービスの内容が異なり、集金業務だけに対応している会社もあれば、アパート経営をトータルサポートできる会社もあります。物件のメンテナンスや入居者募集、空室対策など幅広い業務に対応している賃貸管理会社であれば、さまざまなリスクに対応しやすいでしょう。

また、オーナー様の自主管理でアパートを経営しており、現在の管理方法に問題があると感じる場合は、賃貸管理会社へ委託することで状況が改善する可能性があります。賃貸管理会社はオーナー様にとってパートナーとなる存在であり、問題が発生したときに解決のアドバイスを受けられるでしょう。

実際に、賃貸管理会社に委託したことで空室リスクや入居者トラブルリスク、災害リスク、家賃滞納リスクなどが改善した事例もあります。詳しい内容は、下記の事例をあわせて参考にしてください。
　　
■参考事例

前管理会社の不透明な支出が気になり管理会社変更！入退去時の支出削減

管理会社を変更しすぐに満室経営に！対応の不満が解消しました！

アパート経営のリスク回避②競合物件との差別化を図る

近隣の競合物件と差別化を図ることで、立地リスクや空室リスク、供給過剰リスク、家賃下落リスクなどを回避できます。

入居希望者様は条件が似ている物件を比較するとき、「より利便性が高く、綺麗で家賃が安い物件」を選ぶ傾向があります。競合物件と設備やデザイン、家賃などを比較し、オーナー様のアパートで秀でている点があれば効果的にアピールするとよいでしょう。

またリフォームやリノベーションを行う場合は、類似物件にはない魅力付けを意識しましょう。類似物件の真似をすると、同質化によってかえって集客が難しくなってしまいます。

アパート経営のリスク回避③家賃保証会社・保険に加入して万が一に備える

災害リスクや修繕リスク、家賃滞納リスクなどは、オーナー様が細心の注意を払っていても100％防ぐことは難しいかもしれません。トラブルが発生したとき「いかに実害を最小限に抑えるか」が重要です。

家賃滞納リスクには、家賃保証会社への加入が効果的です。入居審査の条件を厳しくする方法も有効ですが、入居者様の経済状況が急変し、入居後に家賃が支払えなくなるケースもあります。

また災害リスクや修繕リスクの対策として、火災保険だけでなく地震保険にも加入することをおすすめします。契約時は保険の内容をよく確認し、適切なプランに加入しましょう。

アパート経営のリスク回避④資金力を上げる

ローン返済リスクや金利上昇リスク、修繕リスク、空室リスクなどを回避するには、資金力の強化が効果的です。資金力があれば、不測の事態で突発的な出費が発生したとしても、適切なリスク対応を取ることができます。

中には、自分で貯蓄をするのが難しいと感じるオーナー様もいるかもしれません。区分マンション経営の場合は、修繕積立金を管理組合で積み立てていく仕組みがあります。出口戦略をふまえた資金計画を策定して実行していきましょう。1棟アパート・マンション経営は自動的に積み立てる仕組みがないため、賃貸管理会社へサポートを依頼し、家賃収入から一部の金額を積み立ててもらうとよいでしょう。

アパート経営のリスクに対応できるオーナー様とできないオーナー様の違い

アパート経営のさまざまなリスクに迅速かつ適切に対応できるオーナー様もいれば、リスクを把握していても対応できないオーナー様もいます。

ここからは、対応できるオーナー様とできないオーナー様の違いについて、具体的な特徴を紹介します。なお、不動産投資に向いているオーナー様の属性については、下記の記事をあわせてご覧ください。

■参考記事

不動産投資は難しい？向いている方の目的や属性から分かる特徴とは

不動産オーナーになる方法！仕事内容や収入、メリット・リスク、注意を解説

物件選び

アパート経営のリスクに対応できるオーナー様は、事前に情報を調査して適切な物件を購入します。入念な下調べが、物件選びの成功を握るといっても過言ではありません。

「直感で何となく」「人に勧められたから」など安易な理由で物件を決めるのは避け、以下のような項目をしっかりと精査することが大切です。

●新築を建てるのか・中古（築浅・築古）物件を購入するのか
●構造は木造なのか鉄骨造なのか
●実質利回りは何％なのか
●外観や内装デザイン、設備、間取りは適切か
●立地はよいか、賃貸需要が見込めるか　など

特に立地は、一度決めると簡単に変更することができません。10年、20年先の賃貸需要を予測したうえで、長期的に集客が見込める地域を選択しましょう。

賃貸管理会社選び

どの賃貸管理会社を選ぶかによって、リスク対応のスピード感や提案力、改善の度合いなどは異なります。会社選びを間違えると「適切なサポートをしてくれない」「管理委託費がかさむ」「家賃が下がる」など、リスクを増幅させる要因にもなりかねません。

賃貸管理会社は、オーナー様のサポートをしてくれる共同経営者のような存在だととらえるとよいでしょう。リスクに対応できるオーナー様は、信頼できる賃貸管理会社と連携を取り、協力してアパート経営を行っています。賃貸管理会社に任せきりにするのではなく、オーナー様も自分で物件に足を運び、状況を確認することが大切です。

資金計画

リスクに対応できるオーナー様は、事前に綿密な資金計画を立てています。経年に応じた収入・支出の増減、大規模修繕を行うタイミングなど、アパート経営を始める前の段階から長期的な収支シミュレーションを行うことが大切です。

資金計画を立てておくと、リスクを想定し、余裕を持って対応ができます。反対に資金計画を立てずにアパート経営を行った場合、大規模修繕のタイミングを予測できず、費用を用意できない可能性があります。貯蓄が増えるまで修繕が延期されたり、適切な修繕が行われなかったりと、リスクを増幅させる原因になりかねません。

情報収集

アパート経営のリスクに対応できるオーナー様は、他人や不動産会社などのアドバイスを鵜呑みにしすぎず、自分で情報収集を行います。豊富な知識を身につけたうえでほかの方にも意見を聞き、総合的に判断することが大切です。

情報収集の方法としては、インターネットでの調査や収支シミュレーション、実際に足を運ぶなどの方法があります。特に立地を選ぶときは、地域ならではの特徴や雰囲気など、実際に見なければわからない情報もあります。物件の日当たりや風通し、管理状況などを把握するためにも、購入する物件には必ず足を運ぶようにしましょう。

原因究明・トラブル対応

トラブルが発生したとき、リスク対応ができるオーナー様は放置せずに原因を究明します。小さなトラブルであっても「なぜその問題が起こったのか」「どのような対策を取れば今後のトラブルを防げるか」などをしっかりと考えましょう。

オーナー様にとって都合が悪い問題だからといって見て見ぬふりをすると、後々大きなトラブルにつながりかねません。騒音や悪臭など、些細なトラブルを放置したことが空室につながったり、入居者様の質を低下させたりするケースもあります。賃貸管理会社と連携を取りながら、早い段階で対策を取ることが大切です。

■参考記事：【トラブル事例】賃貸管理会社に求められる対応力とは？ 起こりうるリスクも紹介

まとめ アパート経営のリスクは原因とおよぼす影響を考慮しよう

アパート経営は多くのリスクをともなうことから、手を出しづらいと考える方も多いでしょう。しかし、アパートの計画段階から対策を行うことで、実害を最小限に抑えることもできます。実際にリスクを回避できたオーナー様も多いため、事例を確認して対策内容を把握するとよいでしょう。

【リロの不動産】はリーシングや入居者管理、賃貸経営サポート、経営管理などの『4つの空室対策』を実施しています。多数の改善実績がありますので、リスクを回避しながら安心してアパート経営を行いたいオーナー様は、【リロの不動産】までお気軽にご相談ください。

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